AMP資深投資顧問理查雪爾茲：亞澳市場需求大，投資報酬樂觀 |寶來證券投資信託

不動產投資信託基金（ＲＥ－ＩＴｓ）在全球掀起投資熱潮，澳洲最

大不動產投資管理機構ＡＭＰ資本投資公司昨（２９）日指出，短期

房價等因素或許會影響投資人心態使ＲＥＩＴｓ價格出現波動，但Ｒ

ＥＩＴｓ市場長期走勢仍取決於整體經濟景氣，商業活動的熱絡才是

推升商用不動產以及ＲＥＩＴｓ投資報酬的最大動力。

寶來投信昨天舉辦２００６年全球ＲＥＩＴｓ投資展望說明會，應邀

出席演講的ＡＭＰ資本投資公司資深投資顧問理查雪爾茲（Ｒｉｃｈ

ａｒｄ　Ｓｈｉｅｌｄｓ）表示，即使部分地區的不動產價格出現過

熱的情況，ＲＥＩＴｓ市場的前景仍然持續看多，有繼續加碼的價值

。其中，澳洲市場因為殖利率上升，因此值得加碼，亞洲市場新興起

，無論是可資證券化的不動產供給，或是投資ＲＥＩＴｓ的需求都有

很大發展空間，投資報酬率也可以樂觀期待。

他指出，包括美國、日本以及其他新興亞洲都有明顯的經濟成長，只

要這種表現能持續下去，未來ＲＥＩＴｓ市場並不看淡。不過，因Ｒ

ＥＩＴｓ的配息成長，資本增值的波動性將加大。

理查雪爾茲表示，由於ＲＥ－ＩＴｓ是以投資商用不動產為主，商用

不動產的買賣都出自於商業考量，非理性行為甚少，價格過熱情況遠

較住宅型不動產少。而且事實上ＲＥＩＴｓ價格和房價的相關性遠較

一般投資人想像的小，根據過去３０年美國ＲＥＩＴｓ市場的統計，

ＲＥＩＴｓ和房價的相關係數僅０．２９。

ＡＭＰ指出，即使美國聯準會（Ｆｅｄ）已連續多次升息，但目前１

０年期公債的殖利率比升息前還低，加上一般預料Ｆｅｄ升息循環已

近尾聲，未來ＲＥ－ＩＴｓ股息率和１０年期公債利差縮小幅度應有

限，有利資金持續流入ＲＥＩＴｓ市場。而由於目前處於低利環境，

並且空屋率已見降低，美國機構法人追逐收益高、收入穩定來源的商

用不動產，景氣已自谷底攀升。

澳洲近幾個月的經濟數據表現轉強，當地利率已位於升息循環末端，

零售業和工業廠房不動產的基本面仍有支撐，但住宅型價格滑落，股

價跟著反映。另外，當地和海外投資人受高股息率和高流通性的吸引

，仍會進場支撐股價，明顯較其他地區的ＲＥＩＴｓ具投資吸引力，

預期未來一年澳洲ＲＥ－ＩＴｓ的報酬率可達６％至８％。

在歐洲方面，理查雪爾茲指出，目前英國房地產表現落後臨近歐陸地

區，英國ＲＥＩＴｓ立法可能會延後至２００７年，但德國可望在２

００６年上半年就立法成功，此舉將改善當地的ＲＥ－ＩＴｓ結構，

屆時可望大幅擴展上市不動產的版圖。至於法國因有ＲＥＩＴｓ併購

案，使得ＲＥ－ＩＴｓ在歐洲公司的活動將持續熱絡。

亞洲前景方面，由於房地產價格不再走貶，趨勢翻揚向上，再加上辦

公大樓租金止跌，房地產公司的經常性獲利創歷史新高，且整體亞洲

ＲＥ－ＩＴｓ市場持續成長，出現溢價。

日本市場跌幅已大，加上眾多新上市的ＪＲＥＩＴ為了吸引資金，提

出高於市場水準７０至９７個基本點（１個基本點是０．０１個百分

點）的股息率，預期日本在年底前會有３０檔ＲＥＩＴｓ掛牌上市。

由於殖利率曲線走平，且政策改變為市場帶來利多，加上房地產基本

面穩定成長，其中以辦公室、工業廠房和購物中心前景最被看好，新

加坡ＲＥＩＴｓ仍具吸引力；香港目前市場狀況和股價與前幾個月相

比已稍有改善，主要是受益於直接買賣不動產市場轉佳所致，預期香

港在２００５年底可能發行第一檔ＲＥＩＴｓ。

理查雪爾茲指出，幾個ＲＥ－ＩＴｓ發展看好的市場，共通性在於，

該地的直接投資不動產市場都處於不錯的狀況，其次是購物中心、商

場類的ＲＥＩＴｓ空屋率為零，租金上揚。