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人潮＝錢潮三鐵共構商場超搶手北車廣場為全台坪效最高商場，微風已確定續約，勢必將調漲租金

近十年投入軌道經濟的開發商與百貨業者不少，不同於傳統以全台台鐵車站為主軸發展商圈特性，如今，高鐵加捷運的三鐵共構站光是人流就多2-3倍，在人潮就是錢潮的立地優勢下，成為炙手可熱標的；其中微風北車廣場預計今年10月前租約到期，據悉微風已確定與台鐵續約，在全台坪效最高商場前提下，租金勢必調漲。

北車優先微風續約引發不少爭議，儘管競爭者眾，但北車廣場做得好也是近十年微風接手經營才重振榮景，在此之前台北車站商場沒人做成功，至今微風一年在北車創造26億營業額，主力餐飲與伴手禮，3500坪營業面積創造出三鐵共構商場坪效最高店。

北車回復榮景進一步催生出日勝生「金雞母」轉運站京站時尚廣場，一年超過60億元營業額，儘管高達2萬坪購物廣場，在轉運站人流匯集據點有高達40％為大型餐飲，打破過往傳統百貨商場餐飲占比在15-20％之間，儘管全館坪效無法與北車相提並論，但京站的淨利率每年均以30％成長，獲利比原預定時間提前一年。

京站總經理柯愫吟強調，有人流是三鐵共構商場優勢，也是獲利元素，但不代表有人潮就會快速獲利，最重要還是經營團隊，在此之前，也有開發商ROT不少車站商場也是做不下去。

冠德集團旗下環球購物中心則是最早鎖定三鐵共構車站開發商場，環球執行副總石傳捷指出，交通便利是軌道經濟的必要元素，十年前開發商看中是便利與快速，像是餐飲、快時尚等，但現在招商元素還要加入在地生活化，包括書店、體驗館與居家生活雜貨等特色，以營造出新生活商圈。

綜觀環球在全台7家店就有5家是「軌道」商場，包括台北南港站、新北板橋站、高雄新左營站、機捷A8站、A9站等，其中南港、板橋與左營均有三鐵聚集人潮，板橋站更是從首年8億業績，至今超過2倍成長達20億元，營業坪效僅次於微風北車。

至於後發的潤泰集團旗下CityLink也在近幾年搶攻軌道經濟，包括三鐵共構的南港車站高達1.6萬坪購物中心，隨著人流逐年以10％成長速度，後勢可期。

CityLink副總林裕盛強調，南港站下一站是南港展覽館，在參展與房市建案逐步增加與未來還有日本三井不動產的Lalaport購物中心加入，將形成更完整的大南港區，而CityLink松山站則屬於台鐵與捷運「雙鐵」車站，在台灣蔦屋書店TSUTAYABOOKSTORE加入後，與同樓層辦公大樓、飯店等成就新街廓。

百貨業為穩住利潤率，繼新光三越開自營福里安咖啡館、微風開壽 司店後，單一百貨包括比漾廣場、京站時尚廣場更進一步往外開展自 營選品店、咖啡店與果汁吧等，其中京站預期6月於中山捷運站爵士 廣場開出Q小fun，供應小農蔬果冷壓果汁吧，比漾廣場將在7月開出 首家比漾咖啡，趕在年底前進軍忠孝東路與台南未艾行旅。

比漾廣場董事總經理周寶文指出，在去年陸續改裝效益下，今年首 季業績成長8％；在自營部分，7月將開出比漾咖啡首號店，接著將在 北市忠孝東路臨近信義商圈開出二號店，自營商品除了現煮咖啡，也 將開出咖啡豆品牌Bbeams、小農蜂蜜Bbees等品牌，另外在化妝品部 分則開出美妝select選品店等。

比漾廣場去年超過40個櫃位調整與進駐，全館業績達18億元，今年 新進早餐街櫃位，還有改裝4∼5樓層與往外開展自營品牌，有望帶動 全年業績增至20億元。

京站時尚廣場年營業額約60億元，今年首季業績增長5％，展店計 畫以捷運軌道經濟為主力，預計6月於中山捷運站的捷運大樓爵士廣 場開出Q小fun，除原來京站地下樓「好感選物店」外，還加入匯集台 灣在地小農蔬果的冷壓果汁吧，以講究新鮮食材、安心飲用的健康現 飲區隔市場。

百貨業拚上市，日勝生旗下京站生活廣場今年3月登錄興櫃後，今年底拚掛牌；東家集團旗下的比漾廣場也正朝上市之路邁進，希望五年內能擠身上市櫃公司之列；冠德集團旗下的環球購物中心未來也上市規劃，惟時程未定。

比漾廣場董事總經理周寶文昨（17）表示，母公司東家集團主業為營建業，對於將比漾廣場推向上市相當支持，除了強化永和店營運體質外，配合營建步調擴大商場布局，其中東家建設在竹圍的新推案正進行中，除了住宅外，同時規劃旅店、比漾廣場二館，最快2020年開幕，這種模式將是未來擴大市場的重要方向。

為了替上市鋪路，周寶文發揮將過去在百貨業累積20多年的實戰經驗，並延攬多位前新光三越店長級的專業幹部入閣，在邁步展店前先備好充足的人才庫，以生活提案式品牌規劃、高度體驗空間等策略，做出小空間、高坪效、獲利穩定的差異化百貨。

京站實業資本額僅6億元，以僅有一家京站生活廣場在今年3月登錄興櫃，並希望拚今年底掛牌，主要總經理柯愫吟帶領的經營團隊累積20多年的百貨商場實戰經驗，從早年獨樹市場一格的衣蝶百貨，到現在的站時尚廣場，在百貨商場經營的軟實力上，具有相當大的競爭優勢，因此京站掛牌後，將以小資本、輕資產的方向拓展市場，以輸出Know-How大賺顧問財。

京站實業在內部成立的管理顧問事業部，手中第一個案子是大陸貴陽的商場規劃案，正與與貴陽企業洽談評估地產商場合作案。

於3月底登錄興櫃的百貨股新勢力，京站實業（2942）近幾年營收獲利表現亮眼。106年營業收入為13.67億元，稅後淨利為2.7億元，每股稅後盈餘為4.51元；106年每股稅後盈餘較去（105）年成長近18.68％。

京站實業總經理柯愫吟，為曾經打造全台衣蝶百貨近百億營收的靈魂人物，其率領一群年輕深具企圖心的京站實業團隊，在競爭激烈的台北火車站商圈成功打下一片天地。回想10多年前為了給跟她在百貨業打拼多年的團隊一個持續發揮的舞台，率領舊衣蝶團隊打造新的京站時尚廣場，在當時不被看好又撕殺激烈的火車站後站商圈以新的經營策略奇兵奏效，包括把餐飲業大幅提升為3成比重，顛覆舊百貨經營思維及看好未來休閒趨勢,率先讓單車騎到賣場,設立淋浴盥洗空間，證明其眼光獨到掌握新趨的能力。

京站公司成立於2007年9月，目前實收資本額為6億元，歷年營業收入及獲利持續增長，104年與105年及106年營業收入分別為13.42億元、13.48億元，13.67億元。稅後淨利分別為1.75億元、2.28億元、2.7億元，每股稅後盈餘分別為2.92元、3.8元、4.51元。

京站時尚廣場QSquare於2009年12月11日開幕，以「流行創意提案」顛覆傳統百貨的經營思維，提供具有時尚、便利、休閒功能的複合式商場。且位處臺北車站旁交九案所在地，擁有五鐵（台鐵、高鐵、捷運、機場捷運、國道客運）共構的優勢地理，加上結合了五星級君品酒店、威秀影城與統一健身俱樂部，共同讓西區創造購物休閒娛樂的新指標。

婦幼節連續假期，民眾何處去？為了拚消費商機，京站時尚廣場推出一系列女王購物節促銷活動，4月4日開打，銀行刷卡回饋金，最高消費回饋10％。

京站表示，從4月4日至8日首5日期間，每日一物推薦，發燒商品超低價1.5折優惠；另外，首推八大銀行滿4,000元送200元京站禮券、滿10,000元送500元京站禮券，相較去年增加配合銀行家數，讓顧客更容易獲得回饋金。

此外，今年更加碼「3C家電刷卡禮」以及「指定主題餐廳、超市加碼贈」，單筆分期滿1萬元，即可享有家電刷卡禮優惠；而「指定主題餐廳、超市加碼贈」則以單筆消費滿千元，送百元的京站禮券。

京站指出，這次女王購物節，以「女王．享浪漫」、「女王．享好眠」、「女王．享溫泉」、「女王．享旅遊」、「女王．享美食」五大主題吸睛，更以「體驗型賣場」的經營思維，拉近消費者的距離，凡於4月4日起至5月13日期間，當日消費累計滿4,000元送200元商品禮券，而化妝品、內衣、香氛當日消費累計滿2,000元送200元商品禮券。

除此之外，為嘉惠Q卡友，當日消費滿2,000元，即可參加「MSC地中海郵輪11天8夜雙人自由行」價值173,800元豪華旅遊的抽獎，另外，更加碼贈出「IMGER-37溫感釋壓床墊」、「晶泉丰旅－泉音四人家庭套房」、「晶泉丰旅－泉思雙人套房」，以及「海底撈特製和牛兌換券」等4種獎項好康優惠，想省荷包的民眾，可以趁現在把握機會。

挾五鐵共構人潮優勢，京站（2942）即將於31日在興櫃市場登錄， 預計每股以39元掛牌，今年每股將配發2.5元現金股利，使其殖利率 高達6.41％，超越上市的遠百（2903）配發1元的6.25％水準。

京站為日勝生集團旗下金雞母，近5年每年每股稅後盈餘（EPS）連 年跳升，從102年1.37元、103年2.84元、104年2.92元、105年3.8元 ，到106年躍升達4.51元，使其本益比僅有8.65倍。

京站董事長黃森義表示，京站時尚廣場Q Square位於臺北車站旁， 擁有五鐵（台鐵、高鐵、捷運、機場捷運、國道客運）共構優勢，全 館平均每日流動人數達8∼10萬人次，卡友人數超過71萬人，商場主 要消費客群鎖定18∼35歲年輕族群上班族，全館提供WiFi，提供客戶 無線上網、美食、喝咖啡、聚會、遊憩的場所，更以「流行創意」顛 覆傳統百貨的經營思維，結合五星級君品酒店、威秀影城與統一健身 俱樂部，提供消費者具有時尚、便利、休閒功能的複合式商場。

黃森義指出，京站已取得「心中山案」經營權，將於北捷中山站與 雙連站間營造中山複合式藝文活動空間，規劃爵士廣場使消費者仿若 置身於歐洲廣場，計畫4月起陸續在將陸續開店，並規劃相關活動展 演，全區將於第3季全面開幕，將可注京站營收與獲利。

黃森義說，京站已取得新店美河市商場5樓近5000坪經營權，未來 將連結小碧潭捷運站，結合商辦、住宅、捷運、觀光等全方位複合式 機能商場，目前規劃商場1到4樓由IKEA進駐，5樓京站預計以餐飲、 生活用品、休閒等社區型為主軸複合式賣場，已開始招商，預計明年 開幕，將可帶動京站營收與獲利快速成長。

京站實業（2942）今（27）日舉行興櫃前法說會，董事長黃森義昨天表示，上市籌資是為擴充營運所需資金提前做準備，京站最大優勢是經營團隊的實力，不僅經營商場，更可以客製化提供商場品牌定位、經營管理的顧問式服務，目前正與大陸貴陽洽談相關合作，將是京站輸出百貨經營軟實力的第一步。

黃森義說，京站最有實力是百貨商場經營，過去幾年累積台北轉運站的經驗後，對經營具有人潮流量的「軌道經濟」很有經驗，將透過客製化、顧問式服務，將軟實力輸出至大陸、甚至東南亞市場。

京站是日勝生集團旗下轉投資事業，目前經營台北轉運站的京站時尚廣場，去年營收13.67億元、年增1.45%；稅後純益2.7億元、年增18.57%；每股純益4.51元，近五年營收、獲利年年均創新高。

日勝生（2547）集團旗下零售金雞母京站時尚廣場，將以「京站實 業」（2942）預計31日登錄興櫃；京站實業董事長黃森義昨日指出， 為擴大營收規模，下月起中山帶狀公園「爵士廣場」將陸續開店，而 新店美河市5樓商場約4500坪預計明年開幕。

京站預計27日舉行興櫃前法說會，主辦券商凱基證券指出，預計3 1日興櫃，參考價格暫定為39元，今年第四季可望掛牌上市上櫃。

京站於2007年成立，目前實收資本額為6億元，歷年營業收入及獲 利持續增長，2017年稅後淨利為2.7億元，每股稅後盈餘為4.51元， 較前一年成長近18.68％。

黃森義指出，京站時尚廣場Q Square於2009年12月開幕，擁台鐵、 高鐵、捷運、機場捷運、國道客運等五鐵共構優勢下，開幕第三年即 獲利，打破傳統百貨5年獲利紀錄，在連5年獲利下，EPS呈3倍增長， 為擴大兩岸市占規模，預計月底登錄興櫃、年底前上市櫃。

除了單店營業額超過60億元的Q Square之外，並計畫下月起陸續在 北捷中山站與雙連站之間的中山複合式藝文活動空間開出餐飲大店。

黃森義表示，從北車轉運站的京站、微風、誠品延伸至中山站南西 商圈，現擴及雙連商圈，是北市國際觀光客人潮最密集區域，將挹注 京站營收。

原本就是京站在規畫的美河市，前年相關主導權都解決，隨著IKE A即將進駐1∼4樓，5樓則由京站向母公司日勝生承租，目前招商已展 開，預計2019年開幕；黃森義表示，海外據點包括東南亞、中國等地 區都在評估中，目前確定是中國貴陽案已與當地企業洽談商場合作案 ，屆時將由京站團隊技術輸出。

上周櫃買指數周線下跌2.4%，興櫃市場成交量較前一周明顯減少，沒有一檔個股破萬張。上周成交量最大的前三名為上海商銀（5867）、優你康（4150），以及益得（6461）；而近一周成交量最大的十檔股票中，以生技醫療業占四檔最多，其次是電機機械占兩檔。

上海商銀冠軍寶座四連霸，成交量6,175張，股價從34.56小跌至33.96元；亞軍優你康成交量為4,085張，股價則是從14.28元上漲至14.43元；第三名益得成交量4,004張，股價則是從44.70元上漲至41.42元，前三名僅優你康為價漲量增。

上周成交量前十名個股中，有高達半數是新進榜，包括全球傳動（4540）、聯嘉光電（6288）、榮炭科技（6555）、元翎（4564），以及尚化（4738），從股價來看，僅全球傳動為價漲量增，上周漲幅3.3%。

本周有兩家公司登錄興櫃，威睿（8298）為電信網路設備軟體開發商，致力於開發高端科技與行銷自有品牌產品，提供網路流量的大數據分析能力以優化IP網路效率，並透過即時網路攻擊偵測以提升大型網路的安全，興櫃認購價格訂為每股50元。

京站（8298）主要營業項目則是百貨零售業務，興櫃認購價格訂為每股39元。