小銀行找藍海 拚特殊不動產融資 |板信商業銀行

37家國銀激烈競爭之下，中小型銀行為殺出重圍，包括華泰銀行、板信銀行及陽信銀行等都承作「特殊不動產融資」，朝土地專業銀行發展，即辦理持分地、重劃區土地或都更地整合融資，利率在2∼5％以上。

銀行業者表示，對於重劃區、都更案、都市計畫的區段徵收地段，都會有建商或地主有興趣，進行更大面積的土地整合，在收購過程中會需要資金，但因為有些案件不確定性較高，一般銀行有時並不願意承作。

華泰銀行、板信銀行及陽信銀行等，都因為董事會中有不動產背景的董事，熟悉相關開發流程，因此像這類土地收購案報到常董會時，才能充分討論後過關；業者估計，這類特殊不動產授信案，其實有數百億元的授信量，光是這些中小型銀行就有逾百億元的授信規模。

銀行業者指出，有些是土地重劃，有些是家族繼承人眾多形成的持分地，有些是都市計畫的區段徵收土地，有些地主或建商會在前期去收購更多的土地或鄰近土地，以整合出更大面積來開發，或換取未來更大的抵價地。

但這些土地收購案涉及收購進度、各種開發或都更的時程表，有些會在二到三年內就進入開發或轉售，有些則可能一拖數年，一直無進度，所以銀行在授信時，必須去評估貸款申請人的財力及還款能力，也會去研究相關都市計畫或都更等流程，判斷是否能授信。

有些一開始會是用信貸方式，等取得建地之後才轉為土地融資，取得建照之後，再擴及建築融資等，銀行業者表示，如信貸利率4∼5％以上，土地融資利率至少在2.5％以上，建築融資利率則有3％左右，對銀行算是不錯的收益水準，而且信貸部分每年續約，一旦收購進度不順，就會要求還款，以確保債權。

華泰銀行表示，為了配合政府政策，協助部分地區進行都市更新或都市開發，因此培養這方面的專業授信團隊，加上大股東有營建背景，因此可以提供客戶相關的資金融通及信託管理等，今年就已新增50億元以上的特殊不動產融資。