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房市回穩，待售房屋大減！樂居科技點綴房市轉機

在這波新青安房貸政策的推波助瀾下，臺灣房市逐漸回穩，房屋去化速度加快，整體待售房屋的存量也迅速下滑。根據樂居網的最新統計數據，過去半年多來，包括新建案以及中古屋在內的大樓產品待售量，已經大幅減少了超過4萬戶，到了去年底，整體的待售房屋存量約為24.3萬戶，這是近兩年來最低的水位。

從長期統計來看，自2017年房市景氣復甦以來，隨著新建案推案量的增加以及中古屋主提高售屋意願，待售量逐步上升，從17.7萬戶增加到2020年的最高點24.7萬戶。在疫情期間，房價暴漲，投資風氣盛行，2021年中待售量消化至19.3萬戶。

然而，政府推動打炒房政策，房市交投溫和，加上推案未見減量，待售量迅速攀升至去年5月的28.6萬戶新高。隨著7月平均地權條例修正案上路後，利空出盡，8月新青安房貸的推出更是帶動了首購族的信心，剛需買盤穩定進場，待售量逐月下降，半年多來大減超過4萬戶。

樂居科技創辦人李奕農表示，新青安房貸的推出是市場由衰轉盛的關鍵。隨著股市持續創高，景氣逐漸好轉，房屋去化量大於供給量，待售存量大幅降低。去年5月時，整體待售量還有17.1萬戶，去年底降至14.2萬戶，半年多來少了近3萬戶；中古屋待售量也減少了近2萬戶，供需明顯向需求端傾斜，使得原本不小的供給量得以快速消化。

從七大都會區的待售房屋存量變化來看，新北市和桃園市的減少幅度最大，達到20%；臺北市的減少幅度為15%，臺中、新竹的減幅約為1成。這些數據反映了市場回歸剛性自用買盤後，北臺灣房屋去化力道轉強，讓房市逐漸朝著健康的方向發展。

【房市快訊】新青安房貸助陣，房市信心回穩！樂居科技：半年內待售量減少4萬戶

近期來，在政府新青安房貸政策的帶動下，房市開始回暖，許多買家對房市的信心逐漸回來，房屋的去化速度也明顯加快，整體待售房屋的存量大減。根據樂居網的最新統計數據顯示，過去半年多，包括新建案及中古屋在內的大樓產品待售量大幅減少，總計超過4萬戶，至去年底約24.3萬戶，整體待售水位已經降至近兩年的最低點。

樂居網長期對全市場大樓產品待售存量進行統計，自2017年以來，隨著房市景氣的復甦，新建案的推案量不斷增加，中古屋主也提高售屋意願，導致待售量逐漸上升，從17.7萬戶增加到2020年的最高點24.7萬戶。不過，由於疫情期間房價的漲幅以及投資風氣的興起，2021年中待售量還是消化到了19.3萬戶。

然而，政府推出的打炒房政策以及房市交投的溫和回升，再加上推案量並未減少，使得待售量在去年5月時達到了28.6萬戶的新高。但在7月平均地權條例修正案上路後，市場利空出盡，8月新青安房貸的推出更是帶動了首購族的信心，剛需買盤穩定進場，待售量逐月減少，半年多來總計減少了超過4萬戶。

樂居科技創辦人李奕農表示，新青安房貸的推出是市場由衰轉盛的關鍵時刻。隨著股市的持續創高和經濟景氣的好轉，房屋去化量大於供給量，使得待售存量大幅降低。尤其是新建案的交易熱度更高，去年5月時整體待售量還有17.1萬戶，到了去年底已經降至14.2萬戶，半年內減少了近3萬戶；中古屋的待售量也在此期間減少了近2萬戶，供需關係明顯向需求端傾斜，使得原本不小的供給量得以快速消化。

在七大都會區的比較中，新北和桃園的待售存量減少幅度最大，達到20%；臺北市的減少幅度為15%，臺中和新竹的減幅約為1成。這也從一個側面反映了市場回歸剛性自用買盤後，北臺灣的房屋去化力道轉強。

在新青安房貸政策帶動下，房市信心回穩，房屋去化加速，整體待 售房屋存量水位快速下滑。根據樂居網統計，包括新建案及中古屋在 內的大樓產品待售量在過去半年多來大減超過4萬戶，至去年底約24 .3萬戶，整體房屋待售水位降至近二年最低。

樂居網針對全市場大樓產品待售存量長期統計顯示，自2017年以來 房市景氣復甦，隨著新案推案大增、中古屋主也提高售屋意願，待售 量緩步提高，從17.7萬戶增加至2020年最高的24.7萬戶；疫情期間房 價大漲、投資風氣盛行，2021年中待售量消化至19.3萬戶。

不過政府推動打炒房政策、房市交投降溫，加上推案未見減量，待 售量也迅速疊高至去年5月的28.6萬戶新高水位；隨7月平均地權條例 修正案上路後利空出盡，8月新青安房貸推出後更帶動首購族信心， 剛需買盤穩定進場，待售量逐月減少，半年多來大減超過4萬戶。

樂居科技創辦人李奕農表示，新青安房貸推出是市場由衰轉盛的關 鍵點，加上股市持續創高、景氣好轉，房屋去化量大於供給量，使待 售存量大幅降低，尤其新建案交易熱度更高，去年5月時整體待售量 還有17.1萬戶，去年底降至14.2萬戶，等於半年多來少了近3萬戶； 中古屋待售量在這段期間減少近2萬戶，供需明顯往需求端傾斜，使 得原本不算小的供給量，得以快速消化。

就七大都會區來看，過去一年整房屋待售存量減少的幅度，以新北 、桃園最大，過去一年減少20％；台北市減少15％，台中、新竹減幅 約1成，這也反映了市場回歸剛性自用買盤後，北台灣房屋去化力道 轉強。

平均地權條例修法、房地合一稅等打炒房政策鎖定以預售屋為打擊 標旳，預售住宅市場交易腰斬，預售店面產品雖然有未來潛在增值、 租金收益的支撐，不過在投資客退散下，買氣也開始鬆動，今年首季 全台預售店面每月交易僅不到百件，是高峰期的一半左右，不過有別 於住宅價格已出現漲不動現象，店面則是一路上揚。

根據樂居網統計顯示，2021年上半年以前全台每個月穩定約有100 ∼150件預售店面交易，不過2021年下半年是房市景氣的最高峰，不 僅住宅買盤旺，總價更高的店面也吸引投資客進駐，每月交易可達2 00∼250件，去年住宅市場已降溫，不過店面仍有相對較穩定的交易 量，約150件，今年以來則明顯感受店面買氣降溫，第一季3個月中已 有2月不到百件。

不過相對於預售住宅交易量「縮得快」、價格「漲不動」，預售店 面價格則是一路上漲，以今年第一季店面平均交易單價來看，近三年 來每年漲幅分別為8％、6％、7％，三年來合計約上漲22％，其中又 以過去店面價格較低的新竹、台南漲勢最為可觀，過去一年間，新竹 平均單價從3字頭漲至6字頭，台南從3字頭漲至接近5字頭。

樂居科技創辦人李奕農表示，預售店面購買者與成屋店面購買者的 目的並不一樣，預售店面無法立即產生收租，著眼於未來增值潛力， 投資成分高；而成屋店面則多著眼於自用或租金收益，只是在打炒房 政策下，整體預售市場不論各類產品，投資買氣都受到極大衝擊。

房地產業者指出，在近二、三年這波房市景氣的推案大量中，擁有 充足腹地的新興重劃區是重要的案源供給，不少過去價格基期較低的 重劃區隨著發展成形、對房價期待值提高，原本供給量就少的店面可 售戶數有限，不少建商也會保留做為收租資產，或至建案完工招租後 再出售，以求更好的賣相，使價格上揚幅度明顯。

實價登錄上路滿十年，據樂居網調查，包括新竹在內的七都，十年 來有轉手記錄的交易約23萬筆，其中83％的交易有賺到錢，僅以今年 來看，賺錢比率進一步提升至96％、平均每件獲利250萬元，其中新 竹關埔、竹北台科大兩大重劃區，平均每件交易轉手獲利均逾千萬元 ，最為驚人。

樂居網針對各地、各社區的轉手獲利情形進行調查。統計資料顯示 ，2014年前一波景氣高點時，當年賣房子平均每件可賺140萬元，隨 著房市下滑，2017、2018年轉手的個案，獲利只有40萬∼45萬元，之 後快速提升，到了2022年售屋獲利創新高，平均每件交易獲利250萬 元。

樂居網創辦人李奕農指出，2014∼2022年正好是一次房市景氣循環 ，長期下來，房地產多數人交易都賺錢，市況不好時，屋主會選擇不 賣，而不是選擇賠售。不過，2014、2022年兩波房市的高點，賺錢區 域出現改變，2014年雙北房子最能賺錢，2017年房市谷底，雙北轉手 獲利最低，今年賺錢的區域則是新竹、台中和台南。

今年新竹縣平均轉手獲利577萬、新竹市416萬，六都約200多萬元 ，從獲利率的角度來看，新竹縣獲利率高達70％，新竹市、以及房價 基期較低的台南則約近6成，房價較高的台北市、新北市則各僅15％ 、22％。

若以七都各生活圈來看，新竹關埔、竹北台科大二個重劃區，今年 各有近百件轉手交易，平均獲利均超過千萬，竹北縣治二期、三期、 竹北高鐵特區，獲利也都超過800萬，新竹幾乎都是以當初取得成本 翻倍出售，若加上貸款的槓桿效應，獲利相當驚人。轉手虧損的生活 圈中，近二年，五股洲子洋、新莊副都心、淡海新市鎮賠錢件數較多 ，不過整體區域平均仍是賺錢。

以個別社區來看，新店「美河市」三年來共152件轉手獲利，平均 獲利在600萬元以上，堪稱全台「最賺社區」，近年賠錢社區多集中 在新北，不過虧損幅度有縮小趨勢，以林口「國家一號院」、「國家 首席」來說，2020年平均虧損約400萬、2021年收歛至約300萬、今年 轉手交易平均還出現9萬的獲利。

實價登錄2.0上路四個月，全台各地預售案價格全都露！根據預售屋實價登錄顯示，六都高價個案台北市集中在敦化南北路，新北市板橋新埔、新店大坪林及央北三區鼎立，桃園青埔特區一支獨秀，中南台灣高價個案則是多點遍地開花，帶動各地房天花板一路向上墊高。

根據樂居網統計，六都近一年來最高單價預售案前十名，台北市以敦化北路「璞永敦仰」平均每坪194萬最高、直逼200萬大關，新北市則以板橋新埔「達永冬慶」每坪74.5萬元最高，台中市七期「聯聚瑞安」、高雄市愛河畔「京梧桐」均站上6字頭，桃園青埔「中悅ITC」每坪44萬元居冠，台南則以東區平實重劃區的「和宜世界巨星」高達每坪37萬元最高。

土地價格居高不下、營建成本上漲，擔憂通膨效應的追價買盤出籠，供需結構向賣方市場傾斜，拉出今年疫情趨緩後的房市一波熱潮，多數預售推案普遍銷售率不錯，過去較少推案的區域、品牌規劃具優勢、或熱門重劃區的預售個案調高價格屢見不鮮，領銜一步步墊高了預售市場房價認同。

觀察這波房市熱潮下各地高價預售案，台北市敦化南北路三大指標案，「璞永敦仰」、「富邦藝樹」二案均逼近每坪200萬大關，「衍見築」每坪156萬元，此外不乏位於市黃蛋區、都更或危老改建的小基地個案。

新北市以板橋新埔站房價最高，三大指標案除了「達永冬慶」外，「欣璞綻」、「潤泰鼎峰」均近7字頭，新店央北重劃區包括「聯上澐朗」、「宏普GrandPark」等多案，房價亦達每坪65萬元以上。

桃園預售高價個案集中在近年迅速發展的青埔地區，桃園前10大高價個案中就有七個位於青埔，房價普遍站上4字頭；台中市除了過去的七期重劃區外，高價個案區段也逐步擴及到水湳經貿園區、中科、單元一等地。

過往房價最低的台南，預售推案房價漲幅最為驚人，不僅東區平實重劃區的「和宜世界巨星」高達每坪37萬元，不少位於永康市區、北區鄭子寮、安平五期、安南九份子的預售案都在每坪32萬以上，即使過去屬低價蛋殼區的善化，新案「桂田磐古」均價也站上3字頭。

預售房價向上攻堅，再度拉大與成屋市場的房價差距，根據樂居網統計近一年來各地預售屋及屋齡五年內的新成屋平均房價差距顯示，桃園、台中預售房價高出新成屋均逾16％，新北市達一成，台北、台南、高雄則約在4∼6％之間。預售價格領漲，未來成屋轉化為實質供給，帶動市場房價水準上揚，整體房價欲跌不易。

樂居網統計顯示，桃園、台中近一年預售均價分別達每坪27.3萬、31.7萬，超過當地新成屋均價16.7％、16.1％，近年大興建設、重劃區發展，帶動建商搶地、預售市場推案熱絡，預售價格已遠遠高出新成屋一大截。台北市預售均價達每坪88萬元、新北預售均價每坪43.4萬元，分別高出當地新成屋均價4.5％、10.4％。

樂居網創辦人李奕農表示，預售房價為期貨價格，可視為房價的領先指標，由於預售屋對賣方來說更具價格創造性，對買方來說付款彈性更具吸引力，在多頭市場時，更易領漲價格。

近年低利環境，加上通膨壓力下，市場出現「今天不買、明天更貴」的氛圍，帶動預售房價逐步拉大與成屋房價的差距，不少具話題性、推案火紅，或過去較少預售推案的區域，預售價格跳空開出，甚至比當地新成屋高出20∼25％。

李奕農表示，房地合一2.0新制上路，將預售屋納入課稅範圍，預售屋買方重稅期間長達七、八年以上，原先市場擔憂可能燒熄預售市場熱度，不過追價買盤似乎未見退燒，買方對新制下長期持有房屋信心樂觀，籌碼高度穩定下，未來房價欲跌不易。

櫃買中心創櫃板再添生力軍，樂居科技股份有限公司（7609）產業類別為電子科技，將於9月24日透過創櫃板辦理登錄前籌資。

樂居科技主要是經營房價資訊網站，提供廣告刊登服務，該網站提供房屋交易實價登錄資訊、整合市場上的委售物件資訊，讓使用者可以在一個平台上看到各家的委售資訊；樂居科技也不斷優化網頁介面，期能更貼近使用者的需求。

樂居科技將自年9月15日起揭示其籌資資訊，9月24日起進行投資人認購及繳款作業。

投資人可至「櫃買市場業務宣導網站」（https://dsp.tpex.org.tw）的「創櫃板公司」頁籤，點選「認購籌資資訊」項下的「辦理中籌資資訊」，即可查詢該公司籌資資訊，並可進入「創櫃板公司籌資系統」進行認購作業，全天候24小時均開放認購，投資人須以自然人憑證、工商憑證、組織及團體憑證或金融憑證，即一般股票使用之網路下單憑證登入系統，並充分了解風險預告事項後，始可進行認購。

今年來截至9月10日，累計新增登錄創櫃板家數有六家，目前創櫃板家數合計則有87家。

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樂居科技股票的交易流程

交易流程如下：

1.報價撮合：

買賣方提出要投資樂居科技或要賣樂居科技時，版主都會先行報樂居科技的價位等，彼此協議出雙方同意的成交價格；成交後，按照約定的價款、股票交付方式進行下個流程。

2.賣方:約時間及地點交付樂居科技股票

未上市股票有實體股票的交割方式跟無實體的集保交割(375券商辦理或673帳戶匯撥)方式，要先確認好是哪一種。

賣方賣股:當雙方協議好成交價後成交，未上市專業投資人會先與賣方約定時間地點進行股票交割流程，當到了現場時(375無實體則要約集保庫存所在的券商)，確認賣方股票及印章沒問題時，則馬上匯款，當匯款確認收到時，則會用印，完成後銀貨兩訖了。股款都是透過電腦匯款，立即會入帳，過去地點都會約在銀行刷摺確認，但現在手機網路銀行查詢入帳方便，所以現在都以賣方方便的地點為主。賣方要備妥「股票」、「原印鑑」、「出讓人姓名與身分證字號」。(375無實體則是準備券商集保存摺、身分證、開戶印章)

3.買方:辦理過戶後約時間地點交付股票：

當雙方協議好成交價後，會確認股票是實體股票還是無實體股票，確認後未上市專業投資人會向買方收取身分證影本及印章(新戶會代刻印章)並確認股票交付的時間及地點，然後帶股票至該股票發行公司股務部門或所委託的股務代理機構，完成過戶的手續，並依與買方約定的時間地點，交付股票及收取款項(通常會用匯款方式所以比較常約在買方要匯款的銀行)，買方會取得1.完成過戶自己名下的股票、2.證交稅單(紅色)3.印章。(如果是375則會約在買方的券商，辦理匯入買方的集保)

4.如何確認樂居科技股票真偽?

買方若需確認樂居科技股票真偽無誤，可以在過戶完成後聯絡樂居科技的股務機構、確定股東姓名與股東戶號相同也可確認股票正面的號碼與股務留存的號碼是否一致。

注意事項：

樂居科技是未上市股票也是有價證券，建議當面交易，銀貨兩訖，避免郵寄過程遺失引發爭議。除非協調好遺失責任對方付完全責任，否則還是以當面交割較為安全。

樂居科技股票如何買賣?

樂居科技因為是未上市股票，所以無法透過證券商系統進行買賣，想要買賣都是透過私人間交易，只要雙方協議好價位，就可以約定辦理過戶事宜，至於找誰買賣，可以填寫網站的表單，或者直接加入LINE好友或直接來電聯繫版主，這樣就可以實現你想買賣樂居科技股票的需求。

在台灣，並未明文禁止買賣未上市公司股票。

而股票是有價證券，屬於個人財產，

但是根據證券交易法，只有已取得特許的證券業者，才可以針對不特定對象的社會大眾，進行未上市股票買賣

簡單說就是非券商不得經營證券買賣事務。

一般的投資顧問公司並不能從事未上市股票買賣，只能提供諮詢服務，否則就是違反證券交易法。

所以當一般人想要買賣樂居科技股票，單純的個人買賣行為是合法的。

但是如果有涉及居間(仲介行為)、行紀之行為，那就有涉嫌違反證交法的疑慮。

因此樂居科技股票的交易買賣都只能進行私人間的直接買賣，不能有委託交易的是情形發生。

在IPO贏家這邊，所有的交易都是直接與IPO贏家的投資人直接交易，雙方協議好張數價格，直接成交，沒有額外收取手續費用，沒有勸募、推銷之行為。