京華城 身價上看700億

商用不動產市場醞釀補漲！繼空軍俱樂部地上權日前決標價飆上82.01億轟動市場後，戴德梁行推估，「京華城」身價將上看700億元。

戴德梁行昨（17）日公布研究報告，針對空軍俱樂部標案成交創高價推估，即將登場的商用不動產「兩大天王」－「台北雙子星」、「京華城」標案有機會改寫歷史。

顏炳立表示，空軍俱樂部地上權標出驚奇後，大家對「京華城」的詢問度更熱絡了。他指出，元大以82.01億得標空軍俱樂部地上權，換算每坪得標價達719.7萬元，幾乎追平「京華城」標售總底價380億，換算每坪762萬元水準。但兩者一個是地上權、一個是永久所有權。

顏炳立分析，若以地上權、所有權歷年來成交行情和經驗判斷值，二者價差大約70％∼50％進行換算，空軍俱樂部土地若是所有權，合理價應在每坪1,028萬∼1,439萬元。戴德梁行研究報告指出，若依此推估，佔地面積達4,986坪的「京華城」，合理價值應有5百億、甚至上看7百億元身價。

顏炳立分析，依元大可建容積坪11坪、每建坪造價20萬、15％管銷成本粗估，地上權辦公大樓每坪不計利息的成本要93萬；以每坪月租2,800元保守推估，未來租金報酬率每年3.6∼3.7％，符合市場合理範圍，看來元大並未買貴。反而為第四季兩大標案「台北雙子星」和「京華城」，帶來更大想像空間。

對於手中有300億元資金的投資大戶來說，究竟適合投入「台北雙子星」或「京華城」？顏炳立坦言，「台北雙子星」未來的獲利是有「天花板」限制（投資人須承諾回租租金的底價訂在每坪月租1,700元，首次回租租約為9.5年），而且有私地主問題；反之「京華城」位於東區、是罕見大面積單一所有權、可作住宅、不必保證回租市府的租金回饋。所以，要投哪裡不言可諭。