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京華城面對近期容積率的風波，昨（29）日發表五大聲明強調，企業不是政治惡鬥的犧牲品，對容積率的取得過程一切依法，且全案是以公益性、公共性帶動周邊社區活化與經濟發展。對不實指摘人物將依法提告；呼籲台北市長蔣萬安主動調查、儘速移送檢調。

京華城強調，京華城屬第三種商業區，基準容積率原本就是560%，先前台北市府刻意錯誤認定，2016年經監察院糾正北市府後，確認京華城容積率確實原本即為560%，但已延宕公司的開發計畫近12年，導致公司蒙受鉅額損失。

再者，2014年間，京華城遭北市府解除西北側土地的整體開發權益，北市府卻未返還京華城已代西北側地主捐出近600平方公尺土地，導致京華城再次蒙受損失。

京華城說，公司依都市計畫法申請容積獎勵，將來創設的是具有綠建築鑽石級頂級商辦，以展現都市新風貌；全案「容積獎勵源於為都市創新與貢獻」，而依法申請容積獎勵及容積移轉。



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商辦需求強勁，隨著台北精華區價格高漲、供給稀缺，企業對於購 置商辦的需求也外溢至周邊衛星城鎮，近年發展迅速的新莊副都心商 辦價格僅台北蛋黃區的三分之一，位處最接近桃園國際機場的商業重 鎮，隨著國門開放、商務需求提升，成為企業設立據點、置產的首選 。

近年台北頂級商辦價格持續上揚，京華城改建的總銷千億頂級商辦 預售案「京華廣場」開價每坪200萬元起跳，而台北市精華區A辦不少 成交價都在每坪180萬元以上，去年底保力達購入統一國際大樓15樓 每坪210.5萬元，更刷新史上商辦單價新高記錄。

相較台北市商辦供不應求、價格飆漲，不少有擴點、整合辦公、置 產需求的企業，把目光轉移至新北新興商業聚落，新莊副都心商辦行 情僅約每坪50∼70萬元，為台北市的三分之一，商業氣息濃厚、機能 完整，加上屋齡新穎，更低成本及更高的性價比，吸引不少企業至此 設立總部、購置辦公室。

新莊副都心連結頭前重劃區、新北知識產業園區、塭仔圳重劃區， 擁有廣大的發展腹地，A3、A4、A5三座機場捷運站能快速聯結台北市 中心、桃園國際機場，不僅縮短商務往返時間，便捷交通也有利人才 招募，房地產業者觀察，在北台灣各大商業聚落中，新莊副都心獨特 的地理位置及交通優勢，是不少企業在這波外移尋覓據點，最後選擇 落腳新莊的主要原因。

尤其自去年10月國門開放以來，國際商務及旅遊需求持續增加，桃 園機場逐漸恢復往昔熱鬧氛圍，據桃機公司統計，機場去年客運量為 534萬人次，較2021年增加580％，約為疫情前2019年的11％；今年前 二月達400萬人次，還有大幅成長空間；而機場捷運載客量則回歸到 2019年疫情前每月最高將近8萬人次的水準。

國門人流回溫，同時也反映機捷沿線商務動能快速成長，而新莊副 都心土地開發效率接近6成，近5年新莊土地交易規模累計已突破千億 元，由於大量商辦開發及企業總部進駐，商務需求隨著軌道經濟發酵 蓬勃發展，因應未來國際商務客的消費需求，百貨、影城、飯店進駐 副都心，許多業者更計畫加碼餐飲等商業機能投資，顯示區域的人均 消費力持續上升。

商仲業者指出，疫情解封後，國門打開，經濟活動穩步復甦，新莊 副都心將扮演北台灣商業軸線門戶，成為更成熟繁華的商業聚落中心 。

一度為全球規模最大球體商場的京華城購物中心，2019年被中石化 子公司鼎越開發公司，以372億1萬元成功得標後將華麗轉身，蛻變為 頂級辦公園區。「京華廣場」CORE PACIFIC PLAZA19日正式動土，2 025年底完工，總銷坪數達6.5萬坪，可望成為全台開發規模最大的頂 級商辦園區。

台北市長柯文哲19日應邀執鏟和致詞，他盛讚威京總部集團主席沈 慶京，非常有創意，為迎接2050碳排淨零，台北市府已發布淨零碳排 自治條例，台北市一直走在前面，沒想到「京華廣場」走的比台北市 府更前面。因為，這是一座零碳建築、智慧建築的綜合體。

柯文哲還說，很佩服威京小沈的創意和眼光，一直走在時代前面， 信義計畫區「陶朱隱園」已成為台北市的建築地標，「京華廣場」更 是「陶朱隱園」的放大版，最大的建築特色，將符合北市2050淨零碳 排條例，從下任市長開始，台北市就會開始規範新建築要符合哪些標 準。

「京華廣場」開工典禮冠蓋雲集，包括海基會董事長許勝雄、全國 工業總會理事長苗豐強、全國商業總會理事長許舒博、三三會理事長 林伯豐、台灣區電電公會理事長李詩欽、全國中小企業理事長李育家 等企業領袖都出席。

沈慶京感謝北市前市長黃大洲，對以前的京華城、及現在ESG轉型 發展的支持，小沈還是不忘初衷，抱著回饋社會的想法，承襲陶朱隱 園的高樓各樓層種樹吸碳理念，將「吸碳一小步、抗暖一大步的天下 公益，落實到「京華廣場」商辦園區，希望成為全世界首座以高層帷 幕大樓，設有陽台種樹理念，致力於吸碳抗暖的商辦園區上，創造對 地球社會更大的被利用價值。

沈慶京還說，除滿足上述陽台種樹吸碳抗暖並美化市容的好處，與 疫情共存的時代，也可透過多功能陽台進行對流換氣，主動防護園區 每個人的健康，滿足進駐企業的負責人、高階主管、一般同仁實踐E SG，達到企業的環境保護、社會責任與公司治理終極目標。

未來「京華廣場」將在5,000坪基地上，打造四棟地上19樓、地下 7層的頂級商辦大樓，為全球首座高樓帷幕綠建築，將取得鑽石級綠 建築、智慧建築、及耐震標章等，集團也認養復盛公園50年、設置法 定停車位數6％以上充電車位及電池交換設備，供不特定民眾24小時 使用，並將提供1,138.8平方公尺的公眾服務、或公益空間永久使用 權供北市府使用。沈慶京表示，「京華廣場」預計明年第一季可望公 開，未來可售總銷售坪數達6.5萬坪；但售價和總銷金額，要等營建 成本確定後才明朗。

業者依台北市頂級辦公行情每坪120∼150萬元保守估計，「京華廣 場」未來總銷規模可能會突破1,000億元，成為史上規模最大頂級辦 公園區開發案。

全台最大商辦登場，威京總部集團主席沈慶京首度揭露，京華城改建後的商辦園區「京華廣場」，預計興建四棟大樓，規格為地上19層、地下七層，土地面積約5,000坪，可容納約1萬人，預計今年第4季取得建照，2026年完工。專家指出，以此量體推估，價值應逾千億元。

沈慶京接受本報專訪時表示，這會是全台第一個且最大的「未來化頂級Grade A+商辦園區」，且承襲陶朱隱園高樓層種樹理念。他更自豪說：「我有把握這會是全世界第一棟吸碳抗暖、層層種樹的商辦。」

原京華城舊址，未來將華麗轉身為頂級商辦園區「京華廣場」，該基地位在台北市東、西區門戶計畫的中心十字軸線上，加上信義計畫區發展外移向北延伸，結合敦化南京商圈，形成南北縱軸商業線，目前地下一、二樓將規劃為共享空間，包括多媒體國際會議中心、企業訓練空間、智能化會議室等。

商仲業者指出，北市商辦供不應求下，租金行情持續緩升，若以信義計畫區最高租金每坪約5,000元來看，「京華廣場」租金應在3,000元以上，且倘若屆時無新大樓釋出，租金有望挑戰每坪3,500元以上，甚至更高。若以整體價值推估，該案量體應逾千億元。

沈慶京表示，京華廣場將朝ESG永續發展建築規劃，並承襲陶朱隱園高樓層種樹理念，帶動天下公益的精神，整個園區占地近5,000坪，四棟建築皆採高樓層種樹、吸碳抗暖為核心理念，在每一個層樓陽台種植喬木、灌木及於中庭上方分別設置三座SKY PARK綠化浮島花園，除有效吸碳固碳，來抵銷市中心的高排碳量，還能為悶熱的城市帶來降溫效果。

沈慶京指出，目前最大的使命就是持續推動高樓層種樹的天下公益，將「吸碳一小步、抗暖一大步」的理念落實，所以未來化的商辦建築也應該要以人為本，打造一個健康舒適、休閒的辦公環境。

京華廣場的設計特色更環繞著ESG理念，像是每層都有三米寬的大陽台、室內辦公場域採無柱空間設計，其中，無柱空間可讓整間辦公室都能感受到綠意的氛圍，一覽無遺看到陽台的樹木，可以紓解工作時的高壓。

受惠「京華城」購物中心股權處分利益認列，海灌業外收益達28. 49億元，加上「中工耘翠」完工交屋，中工（2515）16日最新出爐的 2021年合併財報，合併營收達171.96億元，刷新歷年最高紀錄，EPS 達1.75元。　　中工董事會決議，擬每股配發0.534元現金股利，為2003年以來19 年最多，依16日收盤價9.16元計算，現金殖利率5.8％。　　中工旗下持股23.51％的「京華城」股權處分案，於2019年以372億 元脫標後，一直尚未認列，直到去年，在扣除負債、廠商違約賠償金 、建物拆除費用等之後，終於在2021年完成處分利益認列，貢獻獲利 達28.49億元，貢獻EPS1.86元。　　另外，中工房地產本業去年也業績大進補，台北市都更案「中工耘 翠」總銷20億元，去年完工交屋，已全部完銷，也衝高獲利表現。　　不過，中工持股62.76％的喜滿客京華影城受疫情影響，2021年虧 損6,932萬元，中工認列虧損4,350萬元；加上持股100％的絕色影城 去年虧損2,641萬元，並認列持股49.6％的香港喜滿客京華影城1,86 7萬元虧損，使得全年稅後淨利為26.76億元，EPS達1.75元，改寫歷 年新高。　　中工表示，將持續發展海外事業、建設開發、產業園區開發及營建 工程四大重點項目，目前營造本業承攬合約達千億元；房地產本業方 面，北市松山區延壽國宅第二期「中工耘翠」去年交屋入帳，第三期 「碧硯閣」去年推出，總銷約40億元，預計2024~2025年完工。另外 ，已完工的超級豪宅「陶朱隱園」為今年銷售重點。

央行嚇阻有效。2020年9月完成公開標售的京華城土地案，最近才 可望拿到銀行聯貸資金，據了解，由新光銀行籌組的京華城土建融聯 貸案，最後縮減成購地款聯貸案，四年總貸金額149億元，利率約2. 25％，最近才籌組完成，與當初規劃相比，少了200億元左右，將由 鼎越開發自己想辦法籌措。

京華城土地在2019年9月公開標售，由同為威京集團的中石化旗下 子公司鼎越開發，以372億元得標，勝過出價300億元的興富發建設。 鼎越先前表示，會將京華城原址改建成四棟頂級商辦，2020年11月以 京華城與中石化高雄土地作抵押品，向銀行申請約350億元左右的聯 貸案，支付購地及營造款項。

但這件聯貸案籌組時機正好遇上央行去年底再度進行選擇性信用管 制，金管會也出面管理銀行及票券商的不動產放款或保證的集中度， 公股行庫評估鼎越開發是隸屬威京集團，有點自家人出價買回自家土 地的意味，在鑑價上有些難參考，也擔心央行與金管會有意見，因此 作業有些延宕。

一直到最近才拍定九家參貸機構，完全沒有公股行庫，是由民營銀 行、票券商與壽險公司合組，除了主辦行新光銀行吃下40億元額度， 新光人壽亦參貸35億元，另外如中信銀參貸20億元、台灣人壽拿下1 2億元的額度，遠雄人壽也參貸12億元，上海商銀10億元、國票10億 元、大慶票券8億元、安泰銀行2億元。

由於最後一家銀行最近才通過放款審查委會員，正在進行後續作業 ，四年期149億元的聯貸案，初步訂價2.25％，金額比當初談的350億 元少了一半以上，且利率也從早先預定的2.01％拉高到2.25％，才籌 組成功，此案應在本月可作業完成，進行簽約，等於從去年11月開始 籌組，歷時快一年時間才完成，過程相當艱辛。

且銀行團聯貸資金用途是購地，並不包括後續的營建款，與當初申 貸差額的200億元，鼎越開發將自行再想辦法籌措。

30年前，君悅酒店進駐台北信義計畫區後，至今仍為凱悅集團在台 的經典地標，但這背後也意味著數十年間，凱悅集團在台沒有再擴大 的計畫。30年後凱悅集團一改過去的策略，除了空降頂級的Park Hy att、具設計潮牌感的安達仕，以都會精品設計風格為主打的「Hyat t Centric凱悅尚萃」也將進駐台北，無疑就是看好後勢的發展。

凱悅集團向來以台北信義計畫區為拓點考量，但值得一提的是，這 次「凱悅尚萃」的選址座落在南京東路、光復北路一帶。商仲業者指 出，以南京東路為主，西向敦北商圈、東往光復北路一帶，是台北市 主要的金融產業重鎮，但由於開發的早，土地稀缺導致過往少有新開 發案，不過隨著都市更新與危老的推動下，近年包括大巨蛋、台塑總 部、京華城改建案、中華開發大樓等數個指標案已陸續啟動翻新，將 再次翻轉區域價值。

松山區一帶除了多個開發案，近期還有國際級酒店公寓案「鐫萃」 ，這是由大陸建設與台北馥敦飯店攜手開發，在金融觀光雙軸核心的 南京東路上，規劃出一幢兩棟的新地標建築物，一棟就是凱悅集團以 尚萃品牌進駐的高端國際酒店，另一棟住宅的部分則是大陸建設所推 出的「鐫萃」，總銷超過65億元，市場推估單價可望達180萬元，該 建築坐落於大巨蛋與小巨蛋間，掌握光復、南京精華的核心，不僅與 信義區相近，通往松山機場也十分便利，並能快速扺達隔一橋的內湖 科學園區及南港軟體園區串連國際視野的區位。

此外，大陸建設還重金聘請義大利建築團隊設計，勾勒出台北市獨 特的生活質感風貌，打造城市中的經典建築，該案目前規劃地上23樓 、地下6樓，推出45、55及65坪的房型，不少高端買方看好區域增值 空間，以中長期資產配置為考量或為二代置產，受不少CEO、自營商 、科技界高階主管的青睞。

眾所矚目的京華城開發案，9日經台北市都市計畫委員會大會審議通過，依基準容積率560％，再加上京華城爭取到的容積獎勵20％、容積移轉30％，合計可獲最高50％的容獎；若接下來都市設計審議委員會通過，京華城最高將可獲得840％容積，朝變身東區頂級辦公園區跨進一大步。

審議多時的京華城一案，北市都市計畫委員會9日公告京華城細部計畫經審議通過。

都委會表示，對於土地所有權人依照都市計畫法程序提出申請予以尊重，但認為相關容積獎勵項目仍應符合公益性、對價性與適法性，因此決議組成專案小組詳細討論後，再提委員會審議。

都委會指出，經3月18日、7月1日召開2次專案小組會議討論，京華城也提出修訂，新訂「韌性城市貢獻獎勵」、「智慧城市貢獻獎勵」、「宜居城市貢獻獎勵」之容積獎勵項目，包括取得綠建築鑽石級或黃金級候選證書並認養復盛公園50年、取得智慧建築鑽石級或黃金級候選證書、提供充電停車位及電池交換設備、取得耐震標章並無償提供800平方公尺公益空間使用權及協助改善吉祥路、東寧路人行空間或興建人行公共陸橋面積達1,000平方公尺等；惟合計獎勵容積不得超過基準容積20％，委員討論後決議通過，至於實際容積獎勵額度，將由都市設計審議委員會審定。

針對外界有人指稱京華城以更改名目來爭取容積獎勵，京華城感到相當委屈，認為是嚴重誤解。

京華城副總阮信囊表示，原本京華城容積率為678.91％，但遭外界誤解為392％，直到107年1月，市府才依監察院糾正公告都市計畫，明定該基地容積率為560％，但實際上延宕12年、迄今公司還求償無門。

此次依都市計畫法等相關法令規定，辦理細部計畫變更，以爭取回復原有權利，作為補救措施，以公益性、對價性之貢獻爭取容積獎勵，合計容積獎勵20％、容積移轉30％，總計建築容積不超過原容積1.5倍，因此具適法性。

京華城表示，若未來獲都市設計審議委員會通過，將改建為4棟頂級辦公大樓，有信心成為台北市新地標。商仲業者指出，目前北市一線A辦依然短缺，此區可與信義計畫區連成一線，若產品規劃完善，有機會挑戰區域新高價。

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京華城股票的交易流程

交易流程如下：

1.報價撮合：

買賣方提出要投資京華城或要賣京華城時，版主都會先行報京華城的價位等，彼此協議出雙方同意的成交價格；成交後，按照約定的價款、股票交付方式進行下個流程。

2.賣方:約時間及地點交付京華城股票

未上市股票有實體股票的交割方式跟無實體的集保交割(375券商辦理或673帳戶匯撥)方式，要先確認好是哪一種。

賣方賣股:當雙方協議好成交價後成交，未上市專業投資人會先與賣方約定時間地點進行股票交割流程，當到了現場時(375無實體則要約集保庫存所在的券商)，確認賣方股票及印章沒問題時，則馬上匯款，當匯款確認收到時，則會用印，完成後銀貨兩訖了。股款都是透過電腦匯款，立即會入帳，過去地點都會約在銀行刷摺確認，但現在手機網路銀行查詢入帳方便，所以現在都以賣方方便的地點為主。賣方要備妥「股票」、「原印鑑」、「出讓人姓名與身分證字號」。(375無實體則是準備券商集保存摺、身分證、開戶印章)

3.買方:辦理過戶後約時間地點交付股票：

當雙方協議好成交價後，會確認股票是實體股票還是無實體股票，確認後未上市專業投資人會向買方收取身分證影本及印章(新戶會代刻印章)並確認股票交付的時間及地點，然後帶股票至該股票發行公司股務部門或所委託的股務代理機構，完成過戶的手續，並依與買方約定的時間地點，交付股票及收取款項(通常會用匯款方式所以比較常約在買方要匯款的銀行)，買方會取得1.完成過戶自己名下的股票、2.證交稅單(紅色)3.印章。(如果是375則會約在買方的券商，辦理匯入買方的集保)

4.如何確認京華城股票真偽?

買方若需確認京華城股票真偽無誤，可以在過戶完成後聯絡京華城的股務機構、確定股東姓名與股東戶號相同也可確認股票正面的號碼與股務留存的號碼是否一致。

注意事項：

京華城是未上市股票也是有價證券，建議當面交易，銀貨兩訖，避免郵寄過程遺失引發爭議。除非協調好遺失責任對方付完全責任，否則還是以當面交割較為安全。

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