美元計價REITs基金 抗波動 ｜元大投信

從市場上升息機率的分布觀察，下次升息落在12月的機率較大，今年估計升息3次，從FED會後聲明顯示明年後年也將各升息3次。

面對升息環境，對利率敏感的REITs基金績效難免受到影響，且新台幣計價之REITS基金上半年也受新台幣升值之苦，不過仍有10檔以上維持正報酬。投資人也可選擇美元計價REITs基金，相對減少匯率上的風險，上半年表現不錯。

元大投信認為，觀察今年來資金小幅流出REIT市場，面對升息環境，建議避開利率敏感較高的市場，以及價值偏高的標的。

元大全球不動產證券化基金經理人吳宗穎指出，由於RITs本身會創造現金流，因此常用股價相對營運現金流量（AFFO）的比率來做為評價標準。根據美林證券資料，目前美國REITs約在18.2倍，並不算便宜。

因自2010年以來，美國REITs評價大約在17-20之間，除非仍有高達2~3成的租金收益成長率，才能支撐高昂的評價水準。但目前美國REITs的股利率約4%左右，然美國不動產市場空置率創新低、資產擴張計畫告段落，租金收益已開始下滑。短期來說，市場資金尚未收緊之前，評價將維持高水位，但長期來看將很難繼續支撐如此高的評價面。也就是說，當美國的包租公，不僅租金收入可能越來越少、連建物價格都可能不保。

放眼全球市場，除了美國之外，還是有不少地區有利可圖。從最佳風險回報率的角度，吳宗穎看好具有內需復甦題材的日本，包括勞動市場持續改善、職工現金收入增加、消費加速，預料終將推動通膨上升。其中，地產開發商不僅是最直接受惠於此題材的族群，首選商辦需求最暢旺的東京都，目前股票評價遭到低估，具落後補漲題材。