元大投信： 升息環境 日本REITs具投資潛力 ｜元大投信

繼今年3月之後，Fed6/14舉行的美國聯準會（Fed）利率決策會議 ，宣布第二次升息，如市場預期升息1碼。從市場上升息機率的分布 觀察，下次升息落在12月的機率較大，今年估計升息三次。從Fed會 後聲明顯示明年後年也將各升息三次。面對升息環境，對利率敏感的 REITs基金績效難免受到影響,且新台幣計價之REITs基金上半年也受 新台幣升值之苦,不過仍有10檔以上維持正報酬。投資人也可選擇美 元計價REITs基金，相對減少匯率上的風險，上半年表現不錯。

元大投信認為，觀察今年來資金小幅流出REITs市場，面對升息環 境，建議避開利率敏感較高的市場，以及價值偏高的標的。元大全球 不動產證券化基金經理人吳宗穎指出，REITs本身會創造現金流，因 此常用股價相對營運現金流量（AFFO）的比率來做為評價標準。根據 美林資料，目前美國REITs約在18.2倍，並不便宜！

目前美國REITs的股利率約4％左右，然美國不動產市場空置率創新 低、資產擴張計劃告段落，租金收益已開始下滑，短期來說，市場資 金尚未收緊之前，評價將維持高水位，但長期來看將很難繼續支撐如 此高的評價面。當美國的包租公，不僅租金收入可能越來越少、連建 物價格都可能不保。

放眼全球市場，除了美國之外，還是有不少地區有利可圖。從最佳 風險回報率的角度，吳宗穎看好具有內需復甦題材的日本，包括勞動 市場持續改善、職工現金收入增加、消費加速，預料終將推動通膨上 升。其中，地產開發商不僅是最直接受惠於此題材的族群，首選商辦 需求最暢旺的東京都，目前股票評價遭到低估，具落後補漲題材。