《台灣銀行緊緊釋放養地貸款緊箍咒》|台灣銀行

近年來，央行對建商養地、囤地的行為進行嚴打，針對銀行購地貸款的規範不斷加碼。在這波打房政策中，央行要求銀行落實購地貸款的動工期限，規定借款人需在18個月內開始動工興建，若超過期限，銀行須逐步收回貸款並逐年加碼計息。

這一措施對於中小型建商來說，可能會造成不小的壓力。根據了解，各行庫對於逾限未動工的貸款，普遍採取收回5%至10%的比率。以1億元土地的購地貸款為例，若貸款成數為4+1（即最高五成，未動工四成），銀行在未動工前撥貸4,000萬元，則逾限未動工後，將收回200萬至400萬元的貸款。

除了收回貸款，各行庫還會提高利率，至少加碼0.1個百分點起跳。之後每年都將逐步收回5%至10%的借款，並採每半年再拉高利率的方式進行。這對建商的現金流和財務狀況是一大挑戰，特別是對於資金調度能力較弱的中小型建商來說，影響將更加明顯。

中央銀行自2020年12月起，就開始對購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地的貸款進行限制，要求借款人提供具體的興建計畫，並將最高貸款成數從6.5成逐步調降至目前的5成。此外，還要求其中一成貸款待動工興建後方可撥付。

根據資料顯示，2023年底，兩大不動產放款龍頭臺銀及土銀的不動產貸款餘額分別達到1兆4,819億元及1兆4,805億元。其中，臺銀的逾18個月未動工購地貸款為142億元，而土銀則為1,173億元，占其放款總額的5.11%。作為國內唯一的不動產專業銀行，土銀的土建融等放款業務在國內也佔據相當比重。

在2021年底至2022年底的統計中，土銀的逾18個月未動工購地貸款分別為1,010億元及1,068億元。央行規定，除非有「不可歸責借款人因素」或因建案特性不同影響審照時程，銀行應在貸款契約中明確規定，未於一定期間內動工興建者，應逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式加碼計息。