台新人壽：2023年土地交易預計下滑三成分析

戴德梁行於昨日公布2024年全台土地交易量達2,632億元，年增長達1.3倍，創下歷史第四高紀錄。該公司預測，隨著AI科技產業的帶動，工業用地需求將持續穩定成長，然而住商類土地則在限貸令的影響下，預計2025年土地成交量將減少約三成，約為1,800億元。

去年土地交易量的突破性成長主要發生在第三季，當時包括臺灣人壽、達麗、海悅、彥文合資、新美齊、興富發、亞昕、遠雄等五家建商進行了鉅額土地交易，將單季交易量推升至千億以上。其中，兩宗屬於產業用地，分別由壽險背景的臺灣人壽和台新人壽取得；另外八宗則屬於住商類土地，由建商取得。

戴德梁行分析，壽險業自2022年起受到央行升息影響，金管會要求的最低投報率連續提高，但與投資市場的落差顯著，導致壽險業難以購買現貨。因此，從2024年起，壽險業轉向購地自建，創造商用不動產長期收益，並看準未來的物流商機，這也是兩宗鄰近桃園機場的產業用地交易背後的原因。

過去2021年是購地高峰期，但2022年起，受央行升息和房市降温影響，土地交易量連續兩年處於價穩量縮的低谷期。隨著建商搭上新青安政策的便車，以及國內經濟景氣帶動市場資金投入房市，建商重啟住商類土地存貨需求，但最大的障礙來自央行的限貸令。

儘管限貸令壓抑了建商的購地能力和動力，但地價並無下跌跡象。例如，去年寶輝建設以每坪388萬的價格取得台中七期「歐風商旅」現址的新六土地，永碩投資則以每坪315萬的單價取得南和興產位於中央公園對側的商五土地，這兩筆交易分別創下了台中市及高雄市的歷史新高。

展望2025年，戴德梁行預測，工業土地需求將因台灣AI科技產業的優勢而穩定成長。而住商類土地則仍將受到限貸令的影響，預計上半年政策並無鬆綁跡象，预售推案將急凍，建商可能暫停土地進貨。對於地方政府之容積移轉政策轉為繳納容積代金的地區，預期將出現先搶建照、暫停開工，必要時展延建照的保守策略。