以房養老 先排除二大迷思

台灣老化速度比想像中的還要快，在長壽的年代，人生最大風險可能會是活太久，錢不夠用。幸好，「有土斯有財」，根據主計總處統計，國人自有住宅率超過八成，但是手上的房子真的可以成為退休金不足時的保命符？在升息趨勢下，這張王牌是不是也會讓生活跟著縮水？台灣自2015年底開始推動商業型以房養老，根據金管會統計，截至2022年6月底有16家銀行開辦以房養老業務，核貸件數總計6,104件，核貸額度350億元。其中，合作金庫銀行辦了2,300多件，其次是土銀1,800多件，兩家公股行庫加起來占了三分之二市場。另有七家銀行核貸件數是個位數，一家金融機構沒有核貸案件，看來以房養老在台灣還有很大的推廣空間。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，「以房養老」推動多年，但是成長緩慢，很重要的因素是，國人對於不瞭解的金融產品會恐懼，在長壽風險下，最怕的就是房子抵押給銀行，錢拿出來花掉後，人還活著，將來會沒地方住 。另外，「很多有房產的老人家，根本不缺錢，前幾年股市大好，有些老人家很厲害，光靠投資股票就獲利不少，根本不需要以房養老」，徐佳馨說。在銀行端，這是政策推動方向，一定得配合，但是銀行仍有疑慮；徐佳馨指出，房產是家族傳承的核心所在，父母把房產拿去抵押給銀行，換取養老金，有些小孩並不同意，就有銀行幫老人家辦了以房養老，結果子女前來「瘋狂客訴」。到底，在民眾眼中，常見的以房養老迷思有哪些？迷思一 房子最後會變成銀行的？其實「以房養老」到最後，房子還是你的，不會是銀行的，銀行只是債權人，當有一天與上帝喝咖啡去了，繼承人仍可繼承這間房產，只是要連同債務一起繼承，換句話說，繼承人得先清償這筆貸款。或許因為這個原因，許多老人家覺得把房子拿去辦貸款，無法留下一棟「完整」的房子給小孩 ，並不光彩，願意侃侃而談的人不多，世新大學新聞系客座兼任教授彭懷恩則是例外。彭懷恩是在2017年退休時，把自己在深坑的房子拿去合庫銀行辦理以房養老，以太太為借款人，當時她63歲，期限30年，直到太太93歲之前，每個月可以有2萬元入帳。彭懷恩認為，以房養老至少有兩大優點：第一，人還住在裡面，不用賣房子，第二，可以持續享受房地產增值的利益。說起彭懷恩以房養老的原因，不是缺錢，而是在退休前，研究了非常多日本在退休養老方面的情況，「在《下流老人》這本書裡就提到，老夫老妻兩人在一起，退休金加起來還夠用，如果只剩一個人，就會不夠。」彭懷恩說，他辦理以房養老初衷是因為領勞保老年給付的太太，每個月只有2萬600元，萬一自己先走了，擔心她每個月只有2萬元，會不夠用，因此辦理以房養老，讓太太以後每個月可以有4萬元。迷思二 活太久，以房養老的錢花完了，會被銀行趕出來？土銀就表示，萬一錢領完了人還活著，借款人得向銀行申請延長貸款期限，經銀行評估同意後辦理。合庫也表示，貸款期滿若借款人仍生存時，設有續撥機制，經評估整體授信風險後，續撥每次最長五年。彭懷恩也提到，其實不用擔心這麼多；因為長期趨勢而言，房價仍會上漲，舉例來說，過去五年，他從銀行那邊「借」了120萬元，但是房地產也增值200萬元，「我跟老婆開玩笑，如果她到93歲以後還活著，大不了就借新還舊，再轉往另外一家銀行辦理以房養老就好」。