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**住商實業打造「智匯成交生態圈」 強化競爭力**

面對不動產經紀業競爭日益激烈，國內資深加盟品牌住商實業董事長陳錫琮指出，住商將以服務為基礎，斥資千萬元投入五大策略，構築經營管理課程與業務操作工具，強化分店體質，打造「智匯成交生態圈」。

陳錫琮表示，五大策略包含：產業趨勢與策略、攻心計、破圈戰術、敏捷利器、科技新法，涵蓋組織管理、客戶經營、業績提升等面向。住商希望透過這些策略，協助第一線經營者滿足客戶需求，提升競爭力。

住商實業以蘋果（Apple）生態圈為典範，透過整合硬體、數據、服務與合作方關係，優化使用者體驗。陳錫琮認為，這將建立兼具業務與經營端的成交新生態圈，與消費者產生高度黏著性。

今年住商機構年度菁英會以「聚才之戰、快攻致勝」為主題，跨領域邀請專家分享心領導、創新共榮，以及AI應用等議題。陳錫琮表示，此舉旨在帶給住商分店經營者多樣化的視野，提升科技資源、人員管理、案件經營等方面的優化。

陳錫琮預估，未來「智匯成交生態圈」能擴大至業界，對同業產生正面效應，促進產業共好共榮。他認為，住商實業與同仁、同業同步精進，開創產業新格局，是面對艱困時局的最佳策略。

住商機構董事長陳錫琮分析，不動產經紀業競爭愈趨白熱化，對經營者來說，是一大挑戰。有鑒於此，住商機構將以服務為基礎，以五大策略構築經營管理課程與業務操作工具，以強化分店體質，打造「智匯成交生態圈」，全面提升分店與同仁的實力與戰力。

優化體驗 黏著客戶

據內政部統計截至6月，不動產經營業家數達2萬8,965家，創歷史新高，五年來成長22.1%，仲介家數擴張驚人程度不言可喻，顯示自疫情後房市進入多頭市場，讓仲介產業規模急速擴張；陳錫琮指出，不動產經紀業各品牌之間的競爭相當激烈，不僅是案件與客源的競爭，更進入搶才大戰。

陳錫琮表示，做為國內最資深的房仲加盟品牌，住商機構以超過45年的產業經驗，多年來不斷持續進步、與時俱進，每年固定以經營者大會型態宣布重大施策，提升自身軟實力、競爭力。

他強調，面對不動產經紀業白熱化競爭，為因應日後變局，今年集團將斥資千萬元，投入五大策略構築經營管理課程與業務操作工具，強化分店體質，打造「智匯成交生態圈」，目標全面提升住商不動產、大家房屋旗下分店與同仁的實力與戰力，建立兼具業務與經營端的成交新生態圈。

陳錫琮指出，本次轉型是以蘋果（Apple）系統為典範，透過生態圈的概念來進行自我軟實力、競爭力提升，並藉此整合硬體、數據、服務與合作方的關係，將所有科技時代所會運用到的內容、轉化成為「生態系統」的一環，進而優化使用者體驗，給予用戶全新的便利感受，並與消費者產生高度連結與黏著。

跨域交流 產業共好

為此，住商機構以服務為基礎，並從產業趨勢與策略、攻心計、破圈戰術、敏捷利器、科技新法等五大構面，驅動分店對組織、客戶與業績的競爭力，協助第一線經營者們在市場巨幅變動之際，依然仍能滿足客戶需求。同時，他也預估在未來能將「智匯成交生態圈」擴大，對同業產生正面效應，讓產業共好共榮。

陳錫琮以今年住商機構年度菁英會為例，以「聚才之戰、快攻致勝」為主題，並以「倍增三維論」為主軸，跨領域找來遠東巨城董事長李靜芳、南山人壽遠距成交女王黃明楓、全屋記執行長陳昱霖，與組織內六位成功經營者，各自用理論與實務，分別從心領導，創新共榮、AI應用切入，分享如何提升科技資源、人員管理、案件經營等三面向優化，希望帶給住商機構分店經營者多樣化的視野與心法，對應變化多端的時代浪潮。

陳錫琮指出，雖然住商機構的住商不動產及大家房屋各分店領導人涵蓋不同年齡層，但彼此間透過「生態系」的工具大平台，能交流經營管理策略、人才培育心法、科技運用方式，並進一步創造幸福職場文化。

住商機構認為，唯有在艱困的時局中，與同仁與同業同步精進，吸引志同道合的夥伴建立智慧成交生態圈，提升產業軟實力，開創產業新格局。

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住商機構交易量大幅縮水 房貸緊縮、信用管制重創房市

房貸緊縮、信用管制重創房市交易量，買氣急凍，房仲業者近期交易狀況慘不忍睹。根據各大房仲業者統計，9月門市交易量普遍較8月減少2成，較6月高點交易量腰斬，連續3個月量縮。

住商機構遭受重擊，9月交易量月減26.4%、年減28.6%，反映房貸緊縮和信用管制對房市的衝擊。

專家分析，房貸緊縮加上央行加碼信用管制，民眾購屋腳步放緩，第一線狀況慘淡。住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，成屋交易雪上加霜，雖有零星個案降價求售，但買盤仍持觀望態度，預期第四季很難回溫。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，民眾購屋態度保守，房市交易量已較7月減少逾2成。她指出，縮銀根、去槓桿將扭轉民眾對房價持續上漲的預期，第四季買氣急凍，價格可能盤整或下修。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，限貸令動搖市場信心，尤其對重劃區案量大、持有多屋的投資客和置產族形成較大壓力。不過，不受限貸影響的現金客和青安族反而有危機入市的機會。她預估第四季客層將走向M型化發展。

央行升息重拳出擊！住商統計成屋交易慘淡，恐現鬆動

在央行猛打升息，實施第七波信用管制措施下，四大房仲龍頭永慶、住商、台灣房屋、中信的店頭交易數據雙雙慘澹。最新統計顯示，9月成交量不僅較8月驟降15%至26.4%，更較去年同期衰退12.3%至28.6%。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，目前成屋交易雪上加霜，已有個案降價求售。加上買方貸款不易，且期待價格修正，使得9月成屋市場交易慘淡，第4季難有起色。

中信房屋總經理張世宗表示，房市觀望氣氛濃厚，預估要等到央行配套措施或排除條款正式上路，市場走向才更明朗。不過，在通膨壓力依舊、工料雙漲、產業科技題材等因素影響下，房價暫時不會大幅震盪。但如果政府沒有釋出利多刺激，交易量恐將持續萎縮，長遠來看，房價不排除出現鬆動。

永慶房產集團資料顯示，9月六都及新竹縣市交易量皆下滑。台北市月減5%、年減19%；新北市月減23%、年減25%；桃園市月減15%、年減12%；新竹縣市月減10%、年減26%；台中市月減20%、年減14%；台南市月減16%、年減4%；高雄市月減15%、年減19%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，央行的緊縮措施將扭轉民眾對房價持續上漲的預期，第4季買氣恐將急凍，房價可能盤整或下修。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則認為，目前買氣信心呈現兩極化。不少即將交屋的投資客尋求平盤轉手，但不受限貸影響的現金客和青安族，反而有機會在第4季危機入市。她預測未來客層將走向M型化發展，取決於購屋需求和財務能力。

受到房貸緊縮、第七波信用管制衝擊，最新出爐的永慶、住商、台灣房屋、中信四大房仲9月店頭交易數據，均出現年月雙降情形，較8月減少15%至26.4%，年減幅度更達12.3%至28.6%，且較6月高點大減45%，顯示央行下達房貸「減降令」下，市場觀望氛圍濃厚，成屋交易慘淡。

中信房屋總經理張世宗指出，目前房市觀望氣氛較重，交易情況不甚理想，預估要等到央行的配套方案或排除條款正式上路後，房市走向才會更明朗。依照目前的情形來看，在國內通膨壓力仍在、工料雙漲、產業科技題材的影響下，房價不致出現大幅震盪，但若政府沒有釋出新的政策利多，交易量恐怕將持續萎縮，長期而言，房價亦不排除出現鬆動的可能性。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，當前成屋交易雪上加霜，已有零星個案降價求售，買盤因貸款不易且期待價格修正的心態，讓9月成屋交易慘淡，第4季房市交易量難有突圍表現。

據四大房仲最新9月內部交易出現年月雙降情形，不僅較8月減少15%至26.4%，更較去年同期衰退12.3%至28.6%；據永慶房產集團資料顯示，若以9月與6月高點相比，交易量減少高達45%。

以六都及新竹縣市來看，據永慶房產集團資料，台北市月減5%、年減19%；新北市月減23%、年減25%；桃園市月減15%、年減12%；新竹縣市月減10%、年減26%；台中市月減20%、年減14%；台南市月減16%、年減4%；高雄市月減15%、年減19%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，在央行緊縮銀根、去槓桿的狀況下，將扭轉民眾對於房價持續上漲的預期，預計第4季買氣恐將急凍，房價可能盤整或下修。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，現在買氣信心呈現兩極走向，許多即將交屋的投資客尋求平盤轉手，若為三年前的取得價格，比照現在行情有機會有兩成價差，對於不受限貸影響的現金客和青安族，反而有機會危機入市，認為第4季交易量將是多空震盪，惟在購屋需求、財務能力來看，客層將走向M型化發展。

房貸緊縮、信用管制重創房市交易量，買氣急凍，位於「金龍海嘯 」第一排的房仲業，近期交易狀況慘不忍睹。各大房仲業者自結門市 交易量顯示，9月交易量普遍較8月減少2成，並較6月高點交易量接近 腰斬，連續三個月呈現量縮。

根據各大房仲統計9月門市交易量顯示，永慶房產集團月減15％、 年減17％；住商機構月減26.4％、年減28.6％；台灣房屋月減14.8％ 、年減19.3％；中信房屋月減15.9％，年減12.3％。房貸緊縮加上9 19央行無預警推出第七波信用管制，民眾購屋腳步更為放緩，第一線 狀況慘淡。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，8月受到銀行房貸緊縮影響， 民眾因擔心房貸撥貸不如預期，購屋態度轉趨保守觀望，房市交易量 已較7月減少逾2成，9月中央銀行推出加碼信用管制，銀行放貸審核 趨嚴、貸款利率拉高、成數降低、排隊等撥款等現象恐怕短時間內無 法解決，在縮銀根、去槓桿的狀況下，將扭轉民眾對於房價持續上漲 的預期，第四季買氣急凍，價格可能盤整或下修。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，8月限貸令上路、新青安 審核難度更高，加上9月19日推出選擇性信用管制，成屋交易雪上加 霜，雖有零星個案降價求售，但買盤因貸款與期待價格修正心態，全 台各地成交量同步急凍，預期第四季很難回溫。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，9月限貸令一出，市場 從「難貸」到「限貸」，市場信心受到動搖，對重劃區案量大的區域 ，以及持有多屋的投資客、小置產族形成較大壓力；許多即將交屋的 投資客尋求平盤轉手，若為三年前的取得價格與目前行情應有2成價 差，對於不受限貸影響的現金客和青安族，反而有機會危機入市。預 估第四季依購屋需求和財務能力，客層將走向M型化發展。

**住商實業領軍房仲業應對央行管制**

隨著央行祭出史上最嚴厲的第7波信用管制，台灣房市量縮已成定局，首當其衝的是房仲業。然而，截至今年8月，全台房仲店數已達9,072家、從業人數達72,865人，雙雙創下新高，恐成為房市寒冬的受害者。

面對房仲業的危機，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，集團已積極展開教育宣導，強調政府打炒房的政策重點，首購客不受影響。因此，集團將持續開發首購和自住換屋市場，度過難關。

信義房屋不动産企研室專案經理曾敬德也表示，房仲業是否出現關店潮，取決於房市量能萎縮時間的長短。關鍵在於房貸新制能否找到平衡的秩序，例如銀行承作换屋客交易時的態度。

面對央行管制風暴，住商實業等房仲業者已超前部署，希望透過教育宣導和調整策略，安然度過這波房市寒冬。長期而言，他們相信央行政策對房市健康發展有正面影響。

央行祭出的房市第七波信用管制影響下，房市量縮已成定局，預告海嘯第一排的房仲業寒冬將至，檢視房仲業8月全台店家數、從業人數雙創新高，恐首當其衝。受害程度最深的中小型業者，因應可能掀起的倒閉潮，正嚴陣以待。

今年前八月全國買賣移轉棟數達241,608棟、年增26.4%，創2014年以來11年新高；其中六都、新竹縣市交易量共約20.2萬棟、年增28%；房市買氣暢旺，讓房仲業蓬勃發展，據內政部最新資料，截至今年8月國內房仲店數達9,072家、仲介人數高達72,865人，雙創新高。惟仲介家數、從業人員攀上高峰，卻也遇上央行「史上最嚴打炒房」措施，房仲業堪稱「限貸風暴」之海嘯第一排重創產業之一；對此，已有品牌仲介業者超前部署，包括信義、永慶、住商機構等，已開始對旗下店頭做相關教育宣導，慎防被這波打炒房政策所可能掀起的倒閉潮波及。

信義房屋表示，目前已針對央行第七波信用管制措施進行店頭宣導與相關教育訓練，認為這次央行打炒房新制，長期來說，對房市是健康發展，因此短期市場震盪、波動難免，這段期間集團仍會按照既定步伐，著重人才培育、能力養成跟訓練，讓每家店品質再提升、優化。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋坦言，房市好的時候，市場必然是百花爭鳴，但當前房市不管是銀行機構的放款態度，還是央行的限貸政策之下，必然產生市場的量縮，若量縮的情況很久，對不善經營的房仲業者或許有退出行業的可能，如果經營的又是短線投資客較多的業者，那壓力可能就會比較大。

葉凌棋表示，由於央行第七波信用管制從源頭資金面做管控，對於成屋市場衝擊很大，集團已經針對全國店頭進行教育訓練，讓店頭理解這次政策目的性，並進行觀念的引導，且充分了解接下來市場會如何變化，並接受這次的轉變對長期的房市來說，是健康、正向的發展。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，集團已開始進行相關教育宣導，尤其這次央行政策重點是打炒房，首購客不受影響，因此持續提高開發首購和自住換屋市場，將是宣導重點。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房仲業是否出現關店潮，需視量能萎縮時間的長短，不過關鍵還是房貸新制能否能找到平衡的秩序，如換屋客一買一賣交易間所做的切結，銀行的承作態度是否有改變。

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投資未上市股票要先審慎評估風險，住商實業是未上市股票，資訊相對較少，別相信來路不明的資料，以及陌生人的介紹，收集資訊對於新聞媒體甚至這網站的資料都不可全信，必須獨立思考，如果對於不熟悉的投資市場，就建議不要參與，投資有風險，如果已經可以承擔風險，做好功課可以與平台聯繫，交易上都是雙方議定價格，銀貨兩訖，避免交易上詐騙發生。現在詐騙集團會寫出公司前景的「研究報告」，並留下聯絡方式，企圖吸引不知情的人上當。而且現在詐騙集團不是一般話術而已，是有做產業研究，而且認真追蹤即時新聞，投資人真的要保持警覺。

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住商實業股票的交易流程

交易流程如下：

1.報價撮合：

買賣方提出要投資住商實業或要賣住商實業時，版主都會先行報住商實業的價位等，彼此協議出雙方同意的成交價格；成交後，按照約定的價款、股票交付方式進行下個流程。

2.賣方:約時間及地點交付住商實業股票

未上市股票有實體股票的交割方式跟無實體的集保交割(375券商辦理或673帳戶匯撥)方式，要先確認好是哪一種。

賣方賣股:當雙方協議好成交價後成交，未上市專業投資人會先與賣方約定時間地點進行股票交割流程，當到了現場時(375無實體則要約集保庫存所在的券商)，確認賣方股票及印章沒問題時，則馬上匯款，當匯款確認收到時，則會用印，完成後銀貨兩訖了。股款都是透過電腦匯款，立即會入帳，過去地點都會約在銀行刷摺確認，但現在手機網路銀行查詢入帳方便，所以現在都以賣方方便的地點為主。賣方要備妥「股票」、「原印鑑」、「出讓人姓名與身分證字號」。(375無實體則是準備券商集保存摺、身分證、開戶印章)

3.買方:辦理過戶後約時間地點交付股票：

當雙方協議好成交價後，會確認股票是實體股票還是無實體股票，確認後未上市專業投資人會向買方收取身分證影本及印章(新戶會代刻印章)並確認股票交付的時間及地點，然後帶股票至該股票發行公司股務部門或所委託的股務代理機構，完成過戶的手續，並依與買方約定的時間地點，交付股票及收取款項(通常會用匯款方式所以比較常約在買方要匯款的銀行)，買方會取得1.完成過戶自己名下的股票、2.證交稅單(紅色)3.印章。(如果是375則會約在買方的券商，辦理匯入買方的集保)

4.如何確認住商實業股票真偽?

買方若需確認住商實業股票真偽無誤，可以在過戶完成後聯絡住商實業的股務機構、確定股東姓名與股東戶號相同也可確認股票正面的號碼與股務留存的號碼是否一致。

注意事項：

住商實業是未上市股票也是有價證券，建議當面交易，銀貨兩訖，避免郵寄過程遺失引發爭議。除非協調好遺失責任對方付完全責任，否則還是以當面交割較為安全。

住商實業股票如何買賣?

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