底價142.66億元，高出市場行情3成？ 太子敦南大樓 一拍恐流標

太子汽車敦南大樓將於本周星期四(19)日執行第一次法拍，底價高達142.66億元，由於距離潛在買家的認同價格帶91至97億元，約有 3成的價差，市場人士預期一拍的拍定機率小，二拍或三拍才接近市場認同價。被視為史上金額最大的單一一筆辦公大樓-太子敦南大樓，台北地院將在19日執行法院拍賣，底價142.66億元的高價，已成為市場的觀察焦點，不論其總價、每坪建物單價、土地單價，都遠超越目前單一不動產買賣的最高紀錄。戴德梁行董事總經理顏炳立表示，目前潛在買家除了國壽一度想以 91.5至95億元的價格「搶親」之外，戴德梁行掌握的潛在買家，出價已高達97億元，比國壽的出價高。太子敦南大樓為商用不動產市場上僅見的「珍稀絕」產品，符合珍貴、稀有、絕版3大條件，應該不會寂寞。高力國際董事李日寶分析，太子敦南大樓目前市場認同價格帶，大約在91億至97億元；但依一拍底價吊得高高的、訂在142億餘元，以及現在出租率和租金水準，恐怕租金報酬率不到1％，誘因相當低，相信不會有買家直接以高於市場行情太多的跳空漲停價格在一拍出手，因此預期流標機率大。李日寶指出，過去有很多案例是市場預期三拍才是進場合理價，但往往眾路買家等到三拍時、卻變成激烈競標，衝到最後反而拍定價格比第二拍還貴。以太子敦南大樓來說，一拍底價142.66億元，倘若流標的話，二拍底價應降為114億元左右、三拍應91.3億元左右，其實「最可口的價格」就是三拍底價91.3億元，但卻可能競爭最激烈。因此不排除有潛在買家，會在第二拍就出手搶標。全球資產管理公司經理王維宏表示，太子敦南大樓一拍底價過高，高於前2次標售底價103.6億、92億，因此不可能有買家「買單」；即使二拍，也還是高於前2次標售底價，預期三拍底價約91.3億元，比較接近市場認同價。商業不動產顧問拆算太子敦南大樓一拍的各樓層底價，1樓每坪底價約394萬元、2樓約250萬元、3樓以上約206至219萬元；至於土地單價，若依底價142.66億元，以占地面積542坪推算，每坪土地底價約 2,632萬元，堪稱史上最貴底價。過去單一不動產最貴成交案，為頂新集團以101.7億元買下三重新燕的廠房和土地；至於最高價「地王」，則是富邦人壽以每坪1,453 萬元標得忠孝東路四段太平洋敦南商業大樓。