松江南京地上權案 搶手

捷運松江南京二、三號出口基地設定地上權案，將在12月9日正式開標，由於建商、壽險業者都有意搶標，外界預估此案可望順利脫標。業界指出，屆時此案溢價率有多少，將會是地上權市場的「風向球」，若能開出高價，代表明年地上權市場後市看俏。財政部國產署推動國有地設定地上權，從今年第4季延續到明年第1季，接力釋出備受市場期待的標的，包括松江南京基地、世貿三館及國泰營區等三大案，目前以松江南京案進度最快，本月9日將開標。此案說明會曾吸引逾50家業者關注。松江南京一案是在今年10月公告招標，權利金底價約41億元，基地面積共1,450坪，換算下來每坪土地單價約283萬元，其中北側基地與捷運共構部分，得標廠商須支付2.3億元工程代墊費給捷運局。住商不動產企研室經理徐佳馨表示，松江南京案地段良好，容積率不錯，雖得標廠商須支付代墊費，但整體而言仍有獲利空間，尤其松江南京商圈繁榮，日本客、商務人士往來頻繁，商辦、商旅的需求都已浮現。徐佳馨指出，附近不少都更案拆除，如六福客棧危老重建案，若松江南京基地蓋得快，剛好可承接因都更被迫遷出的商辦需求，未來三到五年內，市場上的商辦缺口，將會是松江南京基地的契機。至於是否會有「女神效應」，導致萬人按讚、零人投標？徐佳馨認為，建商、壽險業者應該都會試水溫、投投看，未來此案的得標價格，將會是觀察地上權後市很好的風向球。徐佳馨以日前南山人壽以159.8億元天價搶下北市信義行政中心地上權案為例，信義行政中心由於適用危老條例，若再加上退縮獎勵、綠建築等，可得的容積相當可觀；但松江南京案相對下彈性較小，從投標廠商的金額，可看出業界對於未來地上權市場的期待與想像。明年1月，國產署也將接續推出被譽為地上權「王中之王」的世貿三館基地，將是萬眾矚目的新指標，有望挑戰每坪單價新高；另外國泰營區設定地上權也正在摩拳擦掌，預計明年第1季可望推出。