漲租不易 壽險投資不動產增值有限

「商辦需求量可能略低於供給量」，壽險業高層表示，台北市A級 辦公大樓仍是有一定的需求量，要租出去沒問題，但要漲租金卻不容 易，大家都在搶對方的客戶，一漲租金，客戶就跑，因此壽險業投資 的不動產這二年沒有太大的增值。國泰人壽、富邦人壽、南山人壽及中國人壽的投資性不動產都已採 市價開帳及續後列帳，每年6月及12月都要進行不動產重新鑑價，若 有增值利益，即可認進當期損益，四家公司到今年6月底投資性不動 產帳列金額即有7,770億元，其中2,000多億元是過去長期累積的增值 ，並在2013及2014年認列，這二年幾乎沒有再認列大額增值利益。新光人壽則是只有部分不動產開帳用市價，剩下大部分仍用成本， 新壽表示，主要是評估不動產價格仍不穩定，如今年初鑑價，部分地 區大樓價格即有下降，整體減少約20億元，若用市價恐影響獲利。壽險業到6月底投資性不動產金額共1兆1,077億元，前六大壽險公 司就占85％以上，不動產續後未運用市價法的公司，即還沒有認進損 益表的不動產未實現利益，最高是遠雄人壽，投資金額約376億元， 但未實現利益則近459億元；其次是新光人壽，投資1,142億元，有近 404億元未實現增值利益；第三名是宏泰人壽有319億元未實現利益， 投資本金則是417億元。其他大型壽險因已全採市價，擔心不動產價格下跌，會影響損益， 多不敢估太高，目前有市場比較法及租金還原法，市場比較法即運用 附近成交價格推估。為避免損益波動太大，大部分比率會運用租金還 原法或與比較法兩者綜合考量，即租金收入愈高，大樓價值就愈高， 再一定比率參考附近交易價調整。