上市櫃公司房產鑑價 下周拍板 |富邦人壽

上市櫃公司投資用不動產以「公允價值」進行續後評價，金管會最快下周定案，據透露，目前會以「收益法」及「土地開發法」鑑價，即大部分不動產的現金收益「折現」後，計算出現有價值，金管會估算整體上市櫃公司投資用不動產增值逾新台幣1,000億元。

目前金管會初步祭出的「折現率」是央行公布的五銀行平均基準利率，現在為2.88％，將由金管會主委曾銘宗決定最後的折現率，若折現率超高，如3％或4％，則不動產增值金額就會愈低，若用現在存款利率1.3％左右，則增值金額可能上看2,000∼3,000億元。

金管會官員表示，會傾向用「保守」一些的利率，以免未來不動產價格波動度過大，一旦確定相關公允價值評估方式，上市櫃公司要採用者，必須從今年初開始編列期初不動產價值，增值部分直接進「股東權益」項下的保留盈餘。

接著今年一年的不動產增值金額，則是會進入損益表，同樣也會限制盈餘分配。

先前金管會准許上市櫃公司可以收益法進行IFRSs的不動產「開帳」，例如今年即有國泰人壽、南山人壽、富邦人壽、新光人壽有進行類似的不動產增值評估，當時折現率是3.29％，國壽只拿數十多棟大樓評估其公允價值，增值金額約700億元，新壽有300億多元，其他公司則是數十億元。

金管會表示，如果有公司選擇用「公允價值」進行未來每期不動產價值評估，就不能再改回「成本法」，但是現在用成本法的公司，可隨時選擇改用「公允價值」評估其不動產，且依據金管會的調查，從去年元旦到今年6月底，國內不動產增值也有數成，相當可觀。

若用較寬鬆的鑑價方式，即所謂周邊比較法、或同類型不動產價格比較法，則可能將不動產價格墊高，未來波動風險極大。

金管會指出，所有產業的不動產折現率應會一致，只是金融產業，尤其是保險業的部分，除了考慮限制盈餘分配外，也考慮不動產增值的金額優先來彌補準備金不足的部分，以強化財務。