高價標出VS.流標 敦南大樓今標售 結果恐兩極化

蛇年首宗大型商辦標案今現身；新光人壽今(25)日將標售敦南金融大樓37％所有權、底價86.2億元，主動邀約國泰人壽、富邦人壽、頂禾開發及寶豐隆興業出價；目前看來，國泰集團興趣最高，但不符壽險資金的報酬率，頂禾不排除會出手。

今日標售結果可能頗為兩極，一是高價標出，最可能是國泰或頂禾拿下；另一可能是各路人馬考量租約期限、要與國壽共有一棟大樓等不願出價，最後流標。

新壽在農曆年前主動邀約，三蔡一魏搶敦南大樓，包括已擁有同棟大樓63％所有權的國壽，先前曾出價競標的頂禾開發(頂新集團)、 富邦人壽及寶豐隆興業(蔡鎮宇創辦)，今日競標敦南金融大樓B3到 2樓、12樓，底價86.2億元，若以樓地板面積看，每坪153萬元，中壽亦有主動拿競標資料。

若新壽能以高出底價86.2億元的價格標脫，並在3月底前成功入帳，首季就確定能獲利74億元以上，且若金管會核准新壽有近100億元的不動產增值可認列，新壽今年獲利相當可觀。

敦南金融大樓3∼11樓及B3、B4停車場，在2011年9月因新光敦南R EAT標售，由國壽以96億元高價奪標，拿下63％產權，當時5組買家除國壽出價96億元，第2名即是頂新集團的頂禾開發，出價91.6999億元。

新壽這次標售的樓地板面積5,628坪，其中新光銀行租用1樓租約至 105年，且擁有大樓出售後的優先續租權，誠品則租用B3∼2樓，租期到109年，若以底價設算，不含12樓新壽自用部分，租金報酬率約1. 5％。

市場人士分析，由於金管會目前要求壽險投資不動產報酬率必須2 .875％，敦南金融大樓已帶租約，不可能以「自用」名義投資，壽險資金若要出手買下，即是違反規範，可能被金管會罰款或限制投資，但若是企業資金買下，有機會再高價賣給國壽或與國壽合作都更，但資金積壓成本及國壽若不願承購的風險亦極大。