新光敦南REAT 若出價未達80億 新壽奪標機率大

新光人壽敦南大樓REAT標售案23日將登場，市場分析，除非有買家出價高於80億元，否則該案仍以新光人壽標回的機率最高，因為依規定新壽不論出價多高，如果自行買回，雖不能認列出售利益，帳列成本都在20億元以內，換算租金報酬率可高於9％。市場人士指出，本次可能出價的壽險公司除了新壽，還有國泰人壽及富邦人壽，南山人壽則已表態不會參與高價競標案，中國人壽則通常不打「沒有把握的仗」。市場人士分析，如同上周標售的國泰敦南REAT，三大壽險公司本周將進入「心理戰」，國壽及富邦人壽同樣會評估新壽想實現獲利的可能性多高，進而決定周五搶標價格。新光敦南REAT底價56.997億元，占地1,394坪，比15日標售的國壽敦南大樓土地面積更大，但容積率則是27層的國壽敦南大樓略高於1 2層的新光敦南大樓。新光敦南大樓的另一優點是已有27年歷史，距離可申請都市更新的門檻較近，潛在增值利益極高；且這棟大樓是國泰蔡家的發源地。新壽26日也將再標售敦化南路上的凌雲通商大樓部分樓層，底價1 3.02億元，估計如國壽、富邦、中壽、台壽都會出手競標；且新壽已決定再出售忠孝東路單一樓層，頗有積極實現不動產增值利益的意味。新壽持有敦南大樓成本在20億元以下，由於金管會已確定同一發行者買回REAT標的，增值利益不得認列，則新壽無論出價多少，帳上成本就是回歸20億元上下，一般預估新壽會出價80億元以上來保住物業。但若新壽評估此時實現獲利最佳，即可能出價在80億元以下，讓出價較高的買家得手，則新壽可實現獲利逾60億元，奠定明年獲利基礎。業者分析，如果該案標價超過80億元，換算租金報酬率可能低於2 ％，壽險公司必須評估是否值得；至於出價如介於77～78億元，則報酬率勉強可維持2％左右。