台北商辦市場三年增量大考驗隱藏風險

商仲公司最新調查顯示，台北辦公市場即將迎來一場大變革。2020至2023年，台北辦公租金攀上歷史高峰，但2023年後，敦南敦北辦公商圈將陸續有9萬坪辦公大樓完成都更、危老或興建，南港則將有21萬坪辦公大樓陸續完工，預計將引發30萬坪辦公大樓的「升級潮」，辦公供給將出現爆量市況。

市場專家對於三年後辦公大樓空置率可能攀升，以及租金上漲動能下降感到憂心。高力國際資深執行董事楊慧明指出，2023年後，敦南敦北、南港將有大量辦公大樓供應，可能帶來市場隱憂，租金上漲動能將逐漸趨緩。

今年，台北主要新增辦公供應集中在敦化北路的「中壽凱基」總部大樓，預計2021年，全球人壽「希望廣場」、富邦人壽遼寧、元大人壽、冠德玉山銀行敦北總部等四棟辦公大樓將陸續落成。由於已有集團自用及大面積客戶預租的支撐，未來對外招租的新增供應非常有限，預計2021年空置率將穩定下降，租金續揚。

然而，三年後辦公市場的生態將逆轉。敦南敦北商圈將有9萬坪新辦公大樓釋出，南港則將有20至21萬坪的辦公大樓陸續完工，辦公重鎮板塊有望大位移。其中，敦南敦北商圈剛完工、準備或即將興建、擬都更改建的辦公大樓，總計將釋出約9萬坪，包括中壽凱基、台塑總部、冠德玉山敦北總部、國泰寰宇、凱越敦南安和、敦南誠品、中華票券、元大空總等，將為沉寂已久的敦南敦北商圈帶來一波「升級潮」。

南港則將呈現大爆炸趨勢。據仲量聯行調查，未來四年內，南港將陸續出現的辦公及廠辦，預計將有20萬多坪釋出，可能成為下一個辦公室核心市場。

高力國際調查指出，現有北市B級辦公大樓市場，敦南和敦北商圈合計占比達四成多。近十年來，敦南敦北商圈的年租金漲幅，分別為0.8％、1.1％，低於台北市的1.7％、更遠低於信義商圈的2.4％，顯示缺乏新大樓的帶動，也使得這兩區平均辦公租金欠缺上漲動能。

楊慧明預期，未來敦南敦北辦公商圈即將來臨的老舊辦公大樓都更、危老風潮，將使租金行情出現大幅攀升的契機。