地租天花板上路 地上權復活

一度被視為「票房毒藥」的地上權土地，近兩年儼然起死回生，「 地租天花板」新機制正式上路，讓金融壽險業和大型建商等買家回心 轉意，是最大關鍵。自2014年爆發囤房稅風暴，公告地價大漲、建物構造單價等持有稅 稅基大幅調升以來，地上權土地即淪為最大「苦主」之一，加上房市 買氣低迷，更衝擊地上權案投標意願；但近年政府公部門調整不動產 持有稅政策，甚至大幅降低地上權地租、權利金，加上商業用途需求 推升，地上權案又悄悄點火，甚至黑翻紅。宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，「地租天花板」新機制上路 ，是讓金融壽險業和大型建商等買家回心轉意，帶動地上權土地擺脫 「票房毒藥」之名的關鍵。陳益盛表示，尤其台北市中心土地取得困難，在近年地上權招商策 略調整地租為「部分固定、部分浮動」機制，且地價調幅趨於穩定之 後，地上權開發案可謂是投資開發者的最佳替代方案。以國有地來說，若新機制調整為地租依政府公告地價約3.5％計算 ，那麼其中1％是隨每年申報地價逐年浮動，2.5％則採固定、依決標 年度申報地價計；若地租為4.5％，則1％為浮動，3.5％為固定。如此一來，有助於投資人精確計算未來70年地租成本，不致像舊制 時期，一旦政府大幅調高公告地價，地上權地租就面臨重稅懲罰，甚 至還會「吃」掉原本獲利。上半年全台地上權土地市場大放異彩。戴德梁行不動產估價師事務 所所長楊長達表示，地上權市場連續兩季激情演出，第一季「主秀」 為「世貿三館」，南山人壽出價312.76億元得標，以1億元毫釐差距 ，氣走富邦人壽；第二季由全球人壽以97.8億元擊退新光人壽，取得 國泰營區地上權土地。