南山人壽：地租天花板上路，重塑地上權新篇章

近日來，被喻為「票房毒藥」的地上權土地，竟然逆勢崛起，這都得多謝政府推出的「地租天花板」新機制。這個新機制不僅讓金融壽險業和大型建商等買家重拾信心，也讓地上權土地從「苦主」變成了搖錢樹。

回顧過去，自2014年囤房稅風暴後，公告地價狂漲，建物構造單價等持有稅稅基大幅調升，地上權土地就成了眾矢之的。再加上房市買氣低迷，讓投標意願大幅下降。然而，近年來政府不斷調整不動產持有稅政策，甚至大幅降低地上權地租和權利金，商業用途需求也隨之上升，地上權土地市場悄然興起。

宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，這個「地租天花板」新機制，是讓投資者和開發商重拾信心，將地上權土地從「票房毒藥」轉變為投資利器的關鍵。陳益盛指出，台北市中心土地取得困難，近年來地上權招商策略調整，地租採用「部分固定、部分浮動」機制，地價調幅趨於穩定，使得地上權開發案成為投資開發者的最佳替代方案。

具體來說，新機制下，地租依政府公告地價約3.5％計算，其中1％隨每年申報地價逐年浮動，2.5％固定，依決標年度申報地價計；若地租為4.5％，則1％為浮動，3.5％為固定。這樣的計算方式，有助於投資人精確計算未來70年地租成本，避免像舊制時期那樣，一旦政府調高公告地價，地上權地租就會遭遇重稅懲罰，甚至損失原本的獲利。

上半年，全台地上權土地市場異常活躍。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，地上權市場連續兩季呈現熱鬧景象，第一季的「主秀」就是「世貿三館」，南山人壽以312.76億元出價，僅以1億元毫釐差距擊敗富邦人壽得標；第二季則是全球人壽以97.8億元成功擊退新光人壽，取得國泰營區地上權土地。