低價搶租價格破壞 內湖廠辦交易冷 |富邦人壽

內湖廠辦價格頻飆新高，但租金始終拉不高，投報率被壓縮，偏愛「收益型不動產」的壽險業者，紛大嘆難尋投報率3％以上的內湖廠辦，商仲業者分析，內湖持續釋出新建廠辦，供給量大，雖有不少企業棄租市區商辦、轉進內湖廠辦，但因選擇性多，若又遇上老地主本身持有辦公室，常會低價搶租，造成「價格破壞」的亂象，都讓內湖廠辦的租金低檔盤旋，目前整體大內科區塊，空置率甚至高達26％。

自今年5月17日，富邦人壽買下新壽擁有的漢諾威大樓之後，內湖廠辦的交易就陷入僵局，4個多月來，內湖廠辦僅成交3個小案子，成交金額在4億元至27 億元，且買方是緯創、友勁等科技公司購入自用，以往壽險業者動輒砸下30、40億元，大手筆收購內湖廠辦盛況，如今已不復見。

全球資產管理公司主任王維宏分析，市場上仍認為內湖廠辦有前景，因此出售的人少，而現階段要出售的標的，多是無承租方的新大樓，對於偏愛「收益型不動產」的壽險業者來說，買下後還要想辦法出租，投資報酬有風險，因此紛打退堂鼓。

另如租賃條件不佳、屋主底價開太高，皆是導致內湖廠辦乏人出手的原因。例如8月初內湖五期1,838坪土地流標，因底價27億5,850 萬元過高（土地每坪底價150萬元，高出行情135萬元），且工商混合區土地只能用於廠辦、不能蓋住宅，未來蓋成廠辦大樓，加計土地、建築等成本後，出售價格約每坪47萬元至50萬元，遠高出當地行情每坪35萬元，因此流標收場。

也有屋主雖提出「售後回租」的條件，看似可享穩定收租效益，但租賃條件不夠優，屋主售後回租、卻只願承租3年時間很短，若不幸臨時解約，又要另尋承租方，因此仍有風險，壽險業者不輕易出手。

此外，內湖廠辦的建造品質、機電設備皆稱得上Ａ辦水準，但租金約每坪1,200元偏低，卻是Ｃ辦水準，王維宏指出，內湖廠辦持續開發新大樓，滿租的速度不及建蓋的速度，供給過大就會造成租金低檔盤旋，連帶拉高空置率。