BOT開發案 高稅吃掉獲利

政策說變就變的不可預測風險，儼然成為大型BOT、地上權開發案 的最大殺手！台北市「萬萬稅」時代來臨，讓商業型BOT、地上權案 不但面對存續年限逐年遞減、資產價值逐年萎縮終至歸零的宿命，更 須面臨地價稅、房屋稅大幅調漲的夾殺；未來租金等收益恐將被高稅 賦吃掉大半，激增的成本讓原本評估投報率完全失準，成為這一波高 稅賦政策下的重災戶。引爆高地價稅、高房屋稅兩顆炸彈的關鍵政策，一個是政府連續大 幅調漲土地公告現值、帶動公告地價和地價稅也跟著調漲的連鎖效應 ；另一個是2014年7月1日實施的房屋標準單價一口氣調高1.6倍；以 及台北市獨有的加重豪宅稅稅率，造成目前不動產市場人人自危的高 稅賦風暴。大華不動產估價師事務所所長張義權表示，台北市土地公告現值從 94～103年已「連10漲」，連帶使3年調整一次的公告地價也大舉跟漲 。張義權分析，對BOT、地上權開發案的投資者來說，每年必須依當 期公告地價的2％或3～5％繳交地租、並依房屋評定現值繳交房屋稅 ；北市部分路段近10年公告現值累計調幅超過100％，也讓BOT、地上 權開發案每年繳交的地租激增1倍以上，嚴重衝擊投標時所設定的投 資報酬率和回收年限。台北101／地租漲1倍、房稅漲3倍以台北市規模最大的BOT案101大樓估算，完工營運已11年，以每年 需依當期公告地價2％支付地租計算，現在地租竟然比2004年開幕營 運時跳升快1倍！另在房屋稅方面，依調升後路段率290％、新版稅制 推估，今年的房屋稅恐上看4億元、比原本的1.2億元暴增3倍。再看2015年下半年將完工，由微風廣場承租的信義計畫區A3「國泰 置地廣場」，今年公告地價恐將增值1.3倍、躍升到40億元，地價稅 上看2億元；至於房屋稅更驚人，由於適用新稅制，市場預估上看7億 元，比11年前取得的估值激增7倍。據估計，國泰置地廣場在適用新版房屋稅制後，估計會比原本投標 時的房屋稅增加每月每坪約360元；如果以每月每坪原來預估租金收 入是3,000元，那麼租金淨收入將因房屋稅被墊高，而短少1成以上。富邦、南山／地上權案成本激增正動工興建的南山廣場地上權案，據估計完工後房屋稅，換算每月 每坪租金收入要再多上繳的373元，對於租金淨收入也將減收1成以上 ；相對回收年限，將再比預期的再拉長。至於寒舍艾麗酒店座落的信義計畫區A10地上權，2008年標售給富 邦人壽迄今近5年，今年公告土地現值恐比當時大漲82％、公告地價 也有1成的增幅，接下來地價稅、地租勢必暴增。其實地上權從得標之日起，開發商就只能任重稅宰割。以富邦A10 來說，2008年標得的權利金是36.8億元，此外每年地租依公告地價5 ％計算約7,200萬元，單以這個數字乘上50年地上權，就要上繳36億 元地租給政府，這還未計算每3年一次的公告地價調漲；總計50年下 來，光是土地權利金和累計地租就要72.8億元。高力國際董事總經理劉學龍表示，台北市現在的地價稅、房屋稅調 得太可怕！像國泰人壽在台北市擁有多少大樓？據市場估算，國壽每 年繳交的地價稅就會占掉租金收入的16％，換言之，每年12個月的租 金收入，就要吐出2個月租金貢獻政府；另外，參與BOT和地上權開發 案的壽險業也會哀哀叫，因為每年至少多繳好幾億元的稅。專家：重稅成BOT開發案最大風險仲量聯行董事總經理趙正義表示，重稅已成為BOT、地上權開發案 的最大潛在風險、尤其在台北市；目前仲量聯行受投資人委託準備競 標，都提高房屋稅賦成本約10％進行財務評估；而高力國際甚至接獲 許多客戶委託，進行不動產稅制的說明和攻防策略。如何在重稅下求 生存與趨吉避凶，已成為現今企業界的新顯學。