台北金融大樓公司新聞| IPO贏家未上市股票交流網

繼上次通過減資案後，台北１０１公司昨（２２）日召開董事會

，通過增資２７億元，增資規模比預期的５０億元少，金融重建

基金（ＲＴＣ）確定不參與增資，減資、增資後台北１０１股權

結構會否出現重大變化，將視原股東參與增資情況而定。

由於立法院財委會曾要求財政部透過持有台北１０１股權的公股

金融機構，檢討台北１０１董事長陳敏薰的適任性，使得這次減

資、增資案會否牽動未來台北１０１公司的經營階層，更加引人

關注。

財政部已去函兆豐銀等公股金融機構，請其針對立法院這項決議

評估，到目前為止，財政部尚未收到公股金融機構的評估報告。

有關官員說，陳敏薰能否保住董座，可能要等到５２０後才能有

答案。

台北１０１的主要股東包括：開發工銀持有１９．５％、ＲＴＣ

有１５％、中華電信１１．７％、國泰人壽６．０８％、證交所

５．７％、華新麗華５．２％、中信銀３％、中國人壽２．５％

，其餘股東還有兆豐銀、台新銀及宏泰人壽等。

馬蕭勝選帶動商業不動產熱度升溫，ＴＡＩＰＥＩ　１０１招租

也有重大突破，首度引進非正式官方機構的德國在台協會進駐，

南山人壽ＡＩＧ也將在今（十四）日正式入厝，不但使得出租率

一舉突破八五％，平均租金也宣告從每坪月租四千元起跳，甚至

牽動信義計畫區幾棟待售整棟辦公大樓掌聲響起。

ＴＡＩＰＥＩ　１０１協理楊文琪表示，南山人壽企業總部大樓

本來在１０１對面，但隨著業務擴張以不敷使用，因此財富管理

部門另尋覓辦公據點，確定要在十四日進駐第六十九樓，並舉辦

「入厝」儀式。

此外，楊文琪證實，德國在台協會在多年洽商後，也終於決定要

進駐ＴＡＩＰＥＩ　１０１，為該大樓首度有非正式官方機構進

駐。

這也使得大樓出租率已突破八五％，中間樓層平均租金也正式跳

升到每坪月租四千元大關。

高力國際董事總經理劉學龍表示，ＴＡＩＰＥＩ　１０１租金突

破每坪月租四千元大關，異味台北市辦公大樓市場即將跨進「新

紀元」時代，突破有史以來最高點的三七○○元紀錄。

高力國際副總經理吳瑤華表示，除南山人壽財務管理部將在十四

日進駐１０１外，美林證券也進駐、ＩＮＧ也新增租辦公面積，

加上南山人壽，最近已有不少金融機構進駐，主要是因為法規上

金融機構相關行業符合１０１原有的營利事業登記項目金融壽險

業、一般事務所等，務須變更建築物，因此十分吸引金融業租戶

。

兆豐銀行昨（８）日收到財政部公文，並啟動評估開發金董事長

林誠一、台北金融大樓（１０１）董事長陳敏薰適任性的作業。

據悉，兆豐銀除了根據兩家公司績效表現評估，也規劃與兩位當

事人當面溝通，至於評估作業是否會在５２０前完成，將視立法

院反應而定。

財政部公股小組日前根據選前立院財委會決議，發文給兆豐金和

兆豐銀，檢討林誠一、陳敏薰兩人的適任性。不過，林誠一擔任

董事長的開發金，以及陳敏薰代表的法人董事開發工銀，因為不

是公股金融機構，因此財政部並沒有發文給開發金及開發工銀，

開發金方面對於兩人的人事問題，也不願多評論。

據指出，財政部指示評估陳敏薰適任性的公文，是周時發給兆豐

金、第一金和華南金，三家金控合計掌控台北金融大樓公司一成

股權，因此兆豐銀也規劃與第一、華南金聯繫溝通，研究後續作

業。

據了解，目前兆豐銀考慮請開發金、台北金融大樓兩家公司協助

提供績效表現和財報資料，也可能與兩位當事人當面溝通。不過

，考量林誠一、陳敏薰身分特殊，因此兆豐方面不確定是由幕僚

單位代表先行拜會，還是直接由董事長呂桔誠出馬見林、陳二人

。

據指出，由於財政部公文僅指示評估林、陳二人適任性，並不涉

及若不適任的繼任者推薦，因此兆豐銀將鎖定如何提出評估報告

。

中華電信評估是否參與101增資　不預測價格　與國泰世華銀行

合作　手機悠遊聯名卡問世

中華電信對於海內外轉投資布局均積極評估，除了前進東南亞市

場，對內該公司也正在徵詢股東意見，看是否參與１０１大樓增

資。另外雖有立法院交通委員會的決議當前，該公司也強調，投

資採購計畫不能被耽擱。

中華電信為１０１大樓股東之ㄧ，後者預定先減資新台幣１１０

億元再增資約５０億元，對於後續是否參與其增資案，中華電信

董事長賀陳旦表示，４月底董事會前，還要徵詢股東意見，對於

價格也還要評估，目前不便對價格有所預測。

關於後續減資的規畫，大致上金管會能夠了解中華電信在歷史環

境下造成資本公積較多的情形，賀陳旦認為，還要仔細評估，加

強溝通。

中華電信於７日與國泰世華銀行及ＢＥＮＱ等共同宣佈，國泰世

華ＮＦＣ手機悠遊聯名卡正式上市。目前中華電信與國泰在外牆

廣告方面有交換合作，賀陳旦表示，光世代開發建設會向國泰多

請教，以往多是住宅建案的規畫，未來也可就商辦大樓部分吸取

相關經驗。

中華電信決定參與一○一金融大樓增資案，並將該案送交月底董

事會中討論，中華電信董事長賀陳旦昨（七）日表示，中華電將

全力說服大股東交通部同意，此舉，正透露中華電對於增資

一○一已由被動評估、轉為主動出擊。

市場人士分析指出，中華電信積極參與一○一增資，是否代表中

華電對於該高樓地標的開發案感興趣？相當值得玩味，而在政黨

輪替之際、一○一減、增資被市場人士解讀為可能進一步牽動經

營權，中華電信此時參與增資，後續動作更將成為市場人士關注

的焦點。

台北一○一大樓主要股東包括開發工銀、中聯信託、中華電信、

國泰人壽、證交所、華新麗華、中信銀，其中，中華電信擁有

一一．七五％持股，持股比重僅次於開發工銀的一九．五五％及

中聯信託的一五．一二％，是目前一○一的第三大股東。

之前一○一股權展開標售時，每股底價訂在九．九七元，中華電

認為太貴、並未出手，據了解，減資後是值得切入的機會，而市

場傳出，每股七、八元中華電信可接受。

賀陳旦昨日表示，參與一○一增資案正在評估過程中，希望月底

董事會上與董事成員溝通、了解他們希望中華電信在什麼樣的價

格切入，並達成協議後參與一○一增資，而市場分析指出，參與

增資後，中華電信持股有機會提高到一五％成為前兩大股東。

除此之外，中華電減資案預定排入這個月底董事會上討論，中華

內信內部希望減資案能在這次董事會上過關、以便今年內可以順

利展開減資。

近來被標上「不動產開發」重量級個股中華電信（２４１２），

昨與國泰世華銀宣布推出在遠雄集團的建案裡，共推「ＮＦＣ手

機悠遊聯名卡」，中華電董事長賀陳旦說：「中華電希望吸取國

泰在不動產相關經驗，未來並不排除在建設上，有相關合作計劃

。」

賀陳旦說，中華電子公司光世代建設開發，過去與其他建商合作

的案子都以住宅為主，較缺少非住宅型如商業大樓經驗，這方面

希望能吸取國泰經驗，對於未來與國泰是否有資金相關計劃，賀

陳旦表示：「目前還沒有談到這方面，除非光世代建設開發有自

己的進展，但眼前沒有聽說。」

至於台灣的地標１０１大樓的投資計劃，賀陳旦說：「現在都在

評估過程中，希望能在４月底董事會上，與所有董事達成協議。

」１０１大樓將先減資、後增資，中華電願意以什麼樣的價格認

購，成為市場關注的焦點，不過賀陳旦說：「目前整個案子還在

評估中，沒有必要對價格作任何臆測。」

不過，美林證券指出，中華電及南韓的韓國電信２家當地電信服

務龍頭廠，雖然皆因坐擁龐大土地資產而受到投資人矚目，但以

股價而言，韓國電信比中華電便宜很多，更具上漲潛力。美林估

計，中華電土地資產價值高達１０７３．６億元新台幣，韓國電

為３２０億元新台幣，但中華電本益比已高達１６倍，高於亞洲

電信業平均水準２０％強，但韓國電信本益比僅１２．２倍。

總統當選人馬英九兩岸政策為觀光股帶來利多，也替台北金融大

樓（台北１０１）減資百億元再增資５０億元的財務工程注入強

心針。據了解，１０１百貨公司大股東開發工銀參與增資的態度

，也因商辦大樓市場行情看俏，由一開始的抗拒增資，轉向認同

台北１０１董座陳敏薰經營團隊的規劃。

陳敏薰指出今年台北１０１將先減資４０％，再分３階段增資

５０億元，減資後每股淨值將提升到９元多，會優先開放原始股

東認購，但也有可能洽特定人參與增資。據了解，開發工銀內部

已同意這項計劃案，並建議１０１經營團隊以「分批增資」的方

式進行，不要一步到位，讓經營團隊與大股東都有籌資的喘息空

間。

台北１０１每年利息負擔與固定支出高達５７．５８億元，為提

升每股淨值、提早為股票上市做準備，董事會決定通過減增資案

。開發金策略長劉紹樑指出，「台北１０１減資是為符合財報規

範『不得不做的事』，開發金子公司開發工銀身為其大股東當然

同意減資，增資則視商辦大樓商機而定。」

開發工銀目前對台北１０１持股達１９．５５％，逼近法定上限

２０％，未來參與增資或加碼認股，對台北１０１持有股權應不

會超過２成，預料開發加碼台北１０１認股金額不會超過５億元

，加上分批增資，財務壓力減輕。

據了解，目前開發金或開發工銀內部仍無更換台北１０１法人董

事代表打算，若減、增資順利執行，經營團隊也可暫時穩住。除

開發工銀外，主要股東有中聯信託（由中央存保接管）、中華電

、兆豐金等，僅中華電去年率先表態肯定台北１０１經營團隊，

不排除參與增資；市場盛傳，若其他大股東不願參與增資，中華

電持股可望由１１．７６％提高至１５％。

但立院財委會曾質疑，台北金融大樓現有資本額２４５億元，主

要股東包括中聯信託１５．１２％，中聯信託已由ＲＴＣ接管，

減資後使政府間接虧損１８億元，泛公股虧損資金恐逾百億元，

泛公股成員都受財委會對提案有意見影響，不敢輕舉妄動，相關

計劃案預料延至５２０後才會討論。

財政部日前發函兆豐銀等公股金融機構，請其依立法院財委會3月

12日決議，評估台北101公司董事長陳敏薰、開發金董事長林誠一

的績效表現，並檢討其適任性。財政部這紙公文，讓陳敏薰和林

誠一的去留問題，在520藍綠政權交接前，提前搬上檯面。

財委會3月12日分別作出決議，要求財政部透過公股金融機構，檢

討陳敏薰適任性及泛公股代表的責任，並在一周內提出公司營運

缺失檢討報告；以及要求財政部在一周內撤換林誠一。

如果林誠一被撤換，開發金依規定須重新推選董事長，財政部官

員表示，當初是民股禮讓給公股代表出任董事長，以公股在開發

金的董事席次來看，如果重新再選，公股大概不可能再推派董事

長人選，可能由民股中信辜家另推人選。

財政部高層表示，財政部日前已將財委會這兩項決議，分別發函

轉給相關公股金融機構，包括兆豐銀、一銀及華銀等，請這些公

股金融機構「酌處」。但目前為止，公股金融機構尚未將評估結

果回覆財政部。但財政部高層也透露，現在屬於看守政府期間，

就算公股金融機構提出評估結果，恐怕也不宜在此時作重大人事

調整。

據了解，在台北101公司部分，由於立委批評公司經營虧損，導致

要辦理減資、增資，因此財政部函請投資台北101公司的公股金融

機構，評估最近台北101公司績效表現後，提出報告。

至於開發金董事長部分，因財委會決議是直接撤換林誠一，財政

部已函轉指派林誠一出任開發金董事的法人兆豐銀，由兆豐銀「

參處」。

兆豐金昨（4）日表示，還沒有看到相關公文，收到後便會進行

評估。

兆豐金發言人曾垂紀昨天表示，他個人沒有看到財政部相關公文

，還要再了解。兆豐銀總經理徐光曦則表示，財政部既然說已經

發函，應該是有發，可能兆豐銀還沒收到，等收到了就會遵照指

示評估。

據了解，由於陳敏薰和林誠一人事案較敏感，兆豐金因而使出「

拖」字訣，希望等到520新政府上台，再看新高層的態度行事。所

以從兆豐金到兆豐銀，都口徑一致說：「沒有看到公文」。

相關人士透露，兆豐金暨兆豐銀董事長呂桔誠也被視為親綠營人

物，連呂桔誠本人職位在520後都不排除會異動，因此兆豐金目前

對陳、林人事將不會採取任何行動。

至於指派陳敏薰為法人代表的開發金子公司開發工銀，由於不屬

於公股金融機構，財政部並未行文給開發金。開發金昨天僅表示

，台北101董事長誰來當，不是開發金一個股東可以單獨決定，開

發工銀持股19%多，還要尊重其他約八成股東的意見。

陳敏薰是否能續任台北一○一董座？財政部已展開相關評估；財

政部官員對此指出，日前已正式行文請兆豐銀就陳敏薰是否適任

一○一董座進行評估，將等兆豐銀回報結果，再決定公股的立場

，對於財政部已有實際動作來評估陳敏薰的適任性，外界解讀應

是選後變天，使公股陣營原本力挺陳敏薰的立場鬆動。

在藍營立委包括孫大千、賴士葆等人接二連三以一○一經營虧損

質疑陳敏薰的適任性問題後，財政部發函要求兆豐銀進行了解；

官員指出，之所以把評估任務交付兆豐銀，是因為兆豐銀轉投資

開發工銀，是一○一大樓的最大民股，因此直接讓兆豐銀向開發

工銀作進一步了解。

知情人士指出，其實民股對於陳敏薰的經營能力早就有些質疑，

但礙於官股先前力挺陳敏薰的立場，因此遲未採取行動；如今，

財政部在藍營立委壓力之下已開始檢討陳敏薰的適任性問題，使

得今年五二○新舊政府交接後，陳敏薰的動向備受關注。

看好選後兩岸三通、陸客來台觀光有望，著名台資餐飲連鎖品牌

兩岸咖啡準備進駐台北101大樓。據了解，台北101今（27）日將

派出協理實地考察兩岸咖啡杭州總部，雙方最快下月就可簽約。

兩岸咖啡董事長楊進發昨（26）日表示，過去幾個月來，已多次

和台北101商討進駐方案，由於台北101大樓深具指標意義，對於

入駐廠商的實力、背景和營運模式，必須一再確認。今天

台北101就會有協理到杭州來實地考察。

他表示，兩岸咖啡有意入駐台北101大樓第86層樓，面積達

400多坪，一年需支付給101的租金和目前杭州旗艦店價格相當，

都是新台幣2,000多萬元，「杭州旗艦店可以做到每人平均消費達

人民幣1,000多元，台北也有這個實力。」

兩岸咖啡目前在大陸20多個省級城市、擁有400多家門店，每一家

門店都號稱搬進了大陸美景。兩岸咖啡中的台灣首家旗艦店，也

計劃引進杭州西湖的小橋流水，主打最鮮美的屏東黑鮪魚，滿足

大陸觀光客挑剔的味蕾。

兩岸咖啡去年底才剛和國際著名投資銀行高盛集團秘密簽約，高

盛將注資近3,000萬美元，取得兩岸咖啡20%股權。據了解，雙方

合作愈見默契，不僅共同規劃2010年在上海A股上市，近日也密

集籌備在新加坡、馬來西亞等華人眾多的城市，開設新分店。

國泰人壽宣布選後將大幅調漲租金，商仲業者指出，國壽漲價效

應可望拉抬大台北辦公室租金行情上漲約一成，不過仍需視大樓

屋況、地段而定。

美商仲量聯行商業不動產部副總經理吳瑤華表示，國壽的租金行

情一向在辦公室市場具指標意義，尤其國壽的大樓都集中在大台

北縣市，一旦大幅調漲，將會對市場造成「比價效應」，目前已

有頂級辦公大樓跟進。

台北１０１大樓今年３月１日起，每坪租金已一律調漲２００元

，高樓層開價已從每坪３，６００元調至３，８００元，漲幅約

６％。不過，台北１０１因擁有地段、無可取代優勢，未來每坪

甚至可能調至４，０００元，恐會讓台北市辦公大樓租金呈Ｍ型

化走勢。

吳瑤華說，目前台北市頂級辦公大樓租金行情每坪約３，５００

元，Ａ級辦公室約２，６００元，Ｂ級辦公室約１，８００元，

已擺脫三年前因供給量過多造成租金低迷不振的谷底，現在房東

一旦調價，漲幅就會高達一成的落差。

她說，因台灣外商公司少，擁有高付租能力的客戶數量屈指可數

，近日台北市辦公室市場已出現「有行無市」的窘境，第一季辦

公室市場幾乎沒有大型租戶搬家。

商仲業者私下表示，雖然今年很多台北市Ａ級辦公大樓房東都說

要漲價，實際上可以支付得起的只有重視門面的銀行、金融業者

；台北市有的頂級辦公大樓已喊價至每坪４，０００元至

５，０００元之譜，不少企業甚至直接跟仲介說：「直接跳過信

義計劃區的辦公室，不用介紹！」

立法院財政委員會昨天上午邀請金管會主委胡勝正、財政部長何

志欽進行專案報告，台北１０１大樓董事長陳敏薰的適任性遭藍

營立委強烈質疑。國民黨籍立委孫大千痛批，台北１０１短短幾

年累計已虧掉近１００億元，他要求財政部立即撤換陳敏薰。

根據台北１０１財報顯示，陳敏薰自２００４年接任董事長以來

，過去４年共虧損６３．５９億元，若加上成立之初產生的虧損

，累計台北１０１成立至今，共虧損近１００億元。

對於經營績效不佳，台北１０１總經理林鴻明表示，陳敏薰上任

不到４年，自成立至今虧損近百億元主因是，成立初期招租率偏

低、銀行利息沉重導致，去年虧損金額已縮小至８億元。

據了解，台北１０１目前每年利息負擔高達１２億元、折舊攤提

與地上權費用１６億元，還有支付台北市政府地租１．３億元，

加計人事管銷、水電等成本在內，１年固定支出高達５７．５８

億元，未來如何在開源之外，又能達到節流，將考驗陳敏薰的經

營能力。

由於台北１０１計劃先減資１１０億元再增資５０億元，將造成

行政院金融重建基金（ＲＴＣ）現虧１８億元，加上泛公股持有

近５成股權，減增資後虧損金額恐擴大到逾百億元，因此立院財

委會要求財部檢討陳敏薰的適任性。

「為何台北１０１可在短短幾年虧掉半個資本額？」孫大千昨日

率先發難表示，台北１０１的泛政府股權超過４５％，加上台北

１０１的成立，幾乎都是納稅人的錢，不到幾年就虧一半，這次

減資５０％，又再增資５０億元，幾乎是掏空台北１０１資產。

孫大千更指出，台北金融大樓現有資本額達２４５億元，主要股

東包括中聯信託１５．１２％，中華電信持有１１．７６％，兆

豐金、兆豐銀與第一金也各持有２．０４％，加上華銀２％、兆

豐資產管理公司０．６８％，及台灣人壽的１．０２％，幾乎都

有公股色彩。

其中，由於中聯信託已由ＲＴＣ接管，減資後使政府間接虧損

１８億元，整體公股虧損資金恐逾百億元，但公股代表們卻坐視

減增資案，全體董事竟然通過相關財務規畫，實在另人費解。何

志欽則以「這些都是公股金融機構轉投資」、「我們間接持股屬

泛公股部分有一定的數量」回應，更加引發立委不滿。

對於陳敏薰適任性問題遭砲轟，林鴻明說，董事會日前已初步達

成減資４０％的共識，近日將正式討論通過，未來計劃分３次增

資５０億元，減資後每股淨值可提升到９元以上，股本希望維持

在２００億元上下。

據他了解，原始股東按持股比率參與減增資的意願高，且因公司

負債金額還是很高，甚至有股東建議可增加增資額度，盡早償還

銀行借款以降低利息負擔，顯見對現有團隊的支持度。

林鴻明表示，台北１０１去年營收約９０億元，毛利率３９％，

較初期的２２％高出許多，減資後可望損益兩平，希望２０１１

年上市交易，由於受限ＢＯＴ案規定，應不會發行ＲＥＩＴｓ。

但據了解，部分董事私下認為，陳敏薰上任近４年來，毛利率雖

有提升，但陳敏薰擅長行銷卻不懂財務，利息支出與折舊攤提負

擔仍太重，每年都要支出５７．５８億元，即使現在招租率已達

７５％，卻仍然賠錢，讓不少民股股東私下「很感冒」。

號稱「最美麗董事長」的陳敏薰，常常可以在台北１０１大樓各

精品店開幕時，看到她親自站台，她甚至用自己的英文名字

Ｄｉａｎａ打出外牆搶百萬求婚廣告，希望打進超豪華婚禮市場

，但至今定單數卻掛蛋。百貨同業認為，凡事事必躬親的她，行

銷創意曲高和寡，明顯和市場主流脫勾，董事長位子恐怕愈來愈

難坐。

１９７０年次的陳敏薰出身迪化街望族，３３歲就當上開發金董

事長，讓外界相當矚目，是當時最年輕的金控董事長，多年前和

辜仲？Ｇ爭奪開發金打了敗仗，轉而擔任台北１０１董事長，但

多年來陳敏薰的經營績效，卻還是讓外界相當爭議，一度傳出辜

家想把她換下來，讓小女兒辜仲玉取而代之。

常穿著名牌套裝，挽著髮髻、畫著濃妝的陳敏薰，打扮總是走成

熟風，就是希望不要看起來太過年輕，而為了招商，她也跑遍歐

洲各國，希望百貨精品及辦公室的招租率能拉高，各種精品店開

幕，陳敏薰都把自己當活招牌，去年董事會更決定讓她續任３年

，任期將到２００９年。

陳敏薰的屬下形容她工作很拼命，在企劃頂級婚禮時，甚至拿自

己Ｄｉａｎａ的英文名字當噱頭，希望能吸引消費者花３００萬

元，就能在台北１０１外牆上打出求婚字眼，但至今都沒有接到

定單。

而目前這位美麗的公主，似乎也還沒找到「Ｙｅｓ！Ｉ　ｄｏ！

」的白馬王子，陳敏薰自己花了４年的青春在台北１０１究竟值

不值得，看來她也很頭痛。

雖然外界傳言不斷，不過陳敏薰家人還是很支持她，她父親曾說

，社會上的競爭就是這樣，如果人家不認同，是危機還是轉機，

就看自己怎麼來因應。

101減增資 引爆經營權大戰 立委質疑陳敏薰適任性 要求財部追究

泛公股代表責任

台北１０１公司減、增資案，可能使經營權之爭提前引爆？

台北１０１公司董事長陳敏薰昨（１２）日在立法院成為箭靶，

立委要求財政部透過公股金融機構，檢討陳敏薰適任性及泛公股

代表的責任，並在一周內提出公司營運缺失檢討報告。

財政部次長劉燈城表示，會依立法院決議作檢討。據了解，陳敏

薰出任台北１０１董事長是府院高層決定，陳敏薰在總統大選前

，因減、增資案成為批評對象，未來減、增資可能影響１０１的

經營權。

立法院財委會昨天邀請財政部、金管會及公股行庫高層專案報告

二次金改，台北１０１董事會上周決議減、增資案，是立委質詢

的焦點之一。

目前台北１０１最大股東為開發工銀、持股１９．５５％，其次

分別為接管中聯信託的ＲＴＣ持有１５．１２％、中華電持股

１１．７６％為第三大股東；國泰人壽、證交所、華新麗華各持

有５％至６％不等股權，中信銀３．０６％。

立委孫大千表示，泛公股合計已逾４５％，扣掉非財政部可控制

的持股，也接近２８％。而台北１０１資本額２４５億元，這次

減資金額將近一半，公股銀行會虧損三、四十億元；ＲＴＣ持股

則虧了１８億元，財政部應了解法人代表有無善盡義務。

他表示，短短幾年就虧這麼多，應檢討董事長陳敏薰的適任性。

目前開發金董事長仍是公股代表，陳敏薰是開發金派到台北

１０１的法人代表，財政部要撤換她，也有間接能力。

財政部長何志欽表示會進行了解、評估，並釐清相關責任。財委

會通過，要求財政部一周內提出營運缺失檢討報告，並追究泛公

股代表及相關主管責任。

台北１０１公關室協理劉家豪表示，減、增資案是經董事會決議

通過，顯見董事對減資有共識，也認為有其必要性。立委指控完

全是政治干預，希望政治不要干涉專業的財務操作。

101想增資 外資買門票當股東 規劃三階段增資50億元 可能洽特定

人參與 三年後上市並發行REAT

台北１０１董事長陳敏薰昨（１０）日指出，已完工五年的

１０１將展開第二個「五年計畫」，今年將減資４０％並分三階

段增資５０億元，會優先開放原始股東認購，但也有可能洽特定

人參與增資。她透露，不排斥外資成為世界第一高樓的股東。

陳敏薰昨天接受本報專訪，首度對外說明１０１大樓減增資的原

委。她說，１０１購物中心在２００３年１１月開幕、辦公大樓

在２００４年底啟用，２００８年對１０１大樓來說應該要邁入

新的里程碑，目前正規劃在２０１１年前股票上市，並發行不動

產資產信託（ＲＥＡＴ）。以下為專訪紀要：

問：台北１０１為什麼要減資？

答：台北１０１正式營運後，每年利息負擔高達１２億元、折舊

攤提與地上權費用１６億元，還有付給台北市政府地租１．３億

元，一年有５７．５８億元的固定支出，為了提升每股淨值、並

提早為股票上市做準備，去年底財務單位提出建議，董事會上周

五決議減資。

問：目前股票上市的時程確定了嗎？不動產證券化已經在安排了

嗎？

答：１０１減資以後，可望損益兩平，希望可以在２０１１年直

接股票上市，由於受限ＢＯＴ案規定，不會發行ＲＥＩＴｓ，會

發行ＲＥＡＴ　。

問：你曾經說過１０１暫時不會增資，現在看起來的確是有增資

的需求，主要原因為何？

答：２００４年時，１０１曾經辦過一次增資４５億元，每股折

價６元發行，當時原始股東幾乎全按持股比率參與，但因為公司

負債金額還是很高，有股東建議這次增資多還一點銀行借款降低

利息，所以１０１將分三階段增資，我不希望股本一次膨脹太大

，盡量維持在２００億元以下。

問：增資的對象確定了嗎？會先以原始股東為主嗎？

答：１０１減資後每股淨值將提升到９元多，我們會先開放原始

股東認購，也不排除外資參與。因為這幾年一直有很多外資想買

１０１，但礙於ＢＯＴ案規定，也許透過增資讓外資先買門票進

來，也是外資與１０１合作的方式。

從目前政經情勢來看，１０１前景看俏，相信這次增資很快就會

額滿。

問：過去幾年１０１雖然營收連年成長，但始終處於虧損狀態，

可否談一下去年營收狀況。

答：辦公室出租率達７５％，已有１萬人在大樓上班，去年

１０１營收接近９０幾億元，毛利高達３９％，與剛開幕時只有

２１％相比大幅成長，只不過因為利息負擔太重，使財報每年都

虧損，減資後就能實際反映營運狀況。

問：今年１０１會有哪些新的營運計畫？

答：１０１的「五年計畫」除了調整財務結構，今年購物中心也

有新的精品品牌要進駐，為了匯集更多人潮、提升購物中心的坪

效，最近準備要把辦公大樓與購物中心二樓的牆面打通，讓逛街

人潮更方便進入購物中心。

兩岸三通題材持續在房地產業發燒，台北１０１總經理林鴻明昨

（１０）日表示，近日有許多陸資、外資想承租１０１辦公室，

積極度及詢問量都比過去多；只要兩岸更開放，１０１辦公室租

金每坪上看５，０００元，要成為全台最貴的辦公大樓。

國民黨總統候選人馬英九提出兩岸三通確切時間表，吸引大批外

資與陸資來台找尋不動產投資標的，台北１０１是台灣的地標，

更是外資、陸資訪台第一個拜訪的對象。林鴻明表示，已有外資

提出買下整棟１０１的構想，但因１０１是ＢＯＴ案，無法出售

，外資要買就只能投資股權。

林鴻明表示，兩岸交流若更頻繁，更有助提升１０１辦公室招租

率。目前出租率已接近八成，很快就會出現每坪４，０００元的

成交租金，甚至有機會達到每坪５，０００元的行情。目前台北

市辦公室租金只有香港ＩＦＣ大樓的四分之一，與亞洲各國相比

，還有很大補漲空間，１０１的租金只是反映市場應有的水準。

林鴻明指出，信義計畫區在三到五年內，沒有大量新的辦公室釋

出，全區唯一可提供大面積辦公室的只有１０１。目前１０１只

剩１萬坪待租，今年底華新麗華大樓完工，但釋出的供給量也很

有限，未來兩岸若更開放，可以預期信義計畫區辦公室租金還會

再漲，大陸業者若有意進駐１０１，只要政府核准，１０１都很

歡迎。

至於大陸知名連鎖餐飲業者兩岸咖啡有意進駐８８樓開設鐵板燒

餐廳，林鴻明證實此事。他表示，是由１０１前副董事長胡定吾

介紹，與兩岸咖啡老闆楊進發見面，但雙方尚未敲定合作細節；

但站在１０１的立場，希望觀景餐廳的菜色多元化，會審慎評估

此案。

台北金融大樓公司總經理林鴻明昨（十）日表示，陸資北京萬通

實業集團這一陣子向TAIPEI 101提出要洽租四、五千坪高樓層辦

公室，TAIPEI 101辦公大樓就在辦公租金長期偏低於亞洲主要城

市之下，即將展開「補漲」行情，近期準備要針對租約陸續到期

的換約租戶調漲租金約三成。林鴻明說，TAIPEI 101辦公大樓不

久就可看到每坪「五字頭」的租金，預計二○○九年就可損益平

衡。

林鴻明指出，TAIPEI 101的營運和財務狀況已好轉，甚至可提前

獲利。因此台北金融大樓公司上週五召開董事會決議，將先辦理

減資四○％，約九八億元，再辦理增資三○至五○億元，為將來

公司股票上市作舖路。以下是記者專訪的重要內容：

問：北京萬通實業主席馮侖想洽租TAIPEI 101剩下的高樓層辦公

室，最近談得如何？

答：他來台灣考察房地產已經很多年了，也曾透過在台好友提出

洽租一事，本來二月底要來，現在可能要延到四月來。其實，只

要符合中華民國法令，TAIPEI 101可以都租給陸資，招租辦公室

我只有三個條件，第一要合法，第二一定要好價錢，第三企業形

象要好。

問：現在出租率如何？在商辦市場發燒下，招租策略有何調整？

答：最近出租率已破八成多了，應很快會成交到每坪月租四字頭

，已告知負責招租的同事，每坪月租要堅守五字頭，我是根據市

場供需調整，而且很快絕對會滿租。漲租的理由有兩大支撐點，

第一台灣房地產行情明顯偏低，適當時機來了就要「補漲」，

第二，信義計畫區已經沒多少辦公大樓了。

問：那麼TAIPEI 101應很快可改善財務結構？董事會為何決議要

先減資再增資？

答：今年的最新目標是為股東賺更多錢，現在新租約要調到五字

頭、舊租約在今年將進入換約高峰，會陸續調漲約三成吧，因為

營運和招租情形都好，預期明年可以損益兩平。

上週五董事會決議是，將現有股本二四五億元先辦理減資四○％

，讓淨值回到九塊；再辦理增資三○億元或五○億元，以償還銀

行借款。

TAIPEI 101大樓的辦公大樓即將喊漲，最近也有外資法人開出一

百億元想買下「信義大樓」，中國信託所有的「統一國際大樓」

三個半樓層，最近也有多組外資法人想買下，使得商辦市場發燒

。

仲量聯行副總經理吳瑤華表示，台北市頂級辦公大樓的租金最近

喊漲，尤其位於信義計畫區內的部分頂級辦公大樓的租金行情已

「坐三望四」，其中國泰金融大樓的租金就達每坪三七○○元，

預期在區內外資行情蠢蠢欲動之際，今年將續吹漲風。

台北金融大樓公司總經理林鴻明昨天表示，信義計畫區內辦公大

樓已奇貨可居，尤其是頂級的辦公大樓更只剩下TAIPEI 101、統

一國際大樓兩棟，目前統一已滿租、TAIPEI 101也只剩下五千坪

左右，不久之後，TAIPEI 101如以每坪五○○○元的租金成交，

也不會令人意外。

除頂級辦公大樓吹漲風，世邦魏理仕董事總經理雲惟鴻透露，信

義房屋去年三月間以四九．八億元買下的「信義大樓」，現在已

有外資開出一百億元想買下。蘇啟榮說，信義房屋從去年三月買

下國巨大樓後，就有很多外資法人試圖說服信義房屋再轉手賣掉

，並採「售後回租」方式來處理資產；不過，信義房屋並不為所

動。

此外，統一國際大樓最近也被多組外資相中，積極向產權持有人

之一的中信銀洽談，希望買下其中三個半樓層的辦公室。瑞普國

際物業公司董事長曾東茂表示，本來中信銀持有的統一國際大樓

部份，差一點就談成賣掉，可是中信銀在考慮長期看漲、可待價

而沽下，決定先惜售。

瑞普國際物業總經理劉美華表示，目前信義計畫區的租金水準是

全台北市最高，平均每坪月租達二七九六元，季漲幅三．八五％

、年漲幅一○．五％，表現已高於全台北市Ａ辦的平均值六％。

在信義計畫區於二○○八年並沒有新供給釋出下，預期今年區內

的空置面積將會更快速去化，帶動區內租金的成長。

101減資後增資 中華電有興趣 金融重建基金放棄參與，開發金持

股比率可能不變。

世界第一高樓台北１０１董事會決議通過減資，初估減資１１０

億元後再增資５０億元，據了解，金融重建基金（ＲＴＣ）持有

的１５％股權，將放棄參與增資。

大股東之一中華電信表示、不排除參與後續增資，但目前還未得

知增資價格，董事會討論再決定。另位大股東開發金應會維持對

台北１０１的持股比率不變。

中華電目前持有台北１０１大樓１１．７５％股權。先前１０１

股權標售時，每股底價９．９７元，中華電嫌貴而未出手標購。

中華電認為，台北１０１的高樓層有商機可期，加上中華電最近

變身為資產股，對土地開發有極濃厚的興趣，因此對參與頗有興

趣。至於開發工銀目前持股已經逼近法定上限２０％。

台北１０１上周五召開董事會，為改善財務體質、替股票上市作

準備，通過減資案，並在今年辦理現金增資，但減增資程序可能

會採階段進行。

至於減資幅度與金額，並未在會中討論，待財務單位估算再決定

。台北１０１希望減資後，每股淨值從目前５元回升到票面價

１０元，有利吸引新股東參與增資。

台北１０１公關室協理劉家豪指出，過去幾年受到龐大的銀行借

款利息拖累，帳面虧損金額吃掉５０％的獲利；其實這幾年毛利

率已從完工時的２０％成長至４０％，辦公室出租率達７５％。

他說，減資才能反映實際營運狀況。

據指出，台北１０１初步規劃的減資、增資案是，先減資１１０

億元、約減４８％。有關人士說，最近有一筆已列資產減損的項

目回收５億元，因此減資規模會比原規劃的略降。減資１１０億

元後，將再辦理增資５０億元。劉家豪否認外傳的減資金額，強

調待財務單位報告出來再說。

據了解，ＲＴＣ當初接管的中聯信託，持有的１５％台北１０１

股權至仍尚未賣掉。ＲＴＣ遲早要出脫這些股權，因此不可能參

與增資。

至於增資的目的，劉家豪表示，台北１０１已完工三年，購物中

心需要改裝、還有辦公大樓硬體設備要更新，有迫切增資的需求。

台北金融大樓（一○一大樓）七日舉行董事會，討論因長期虧損

的減增資計畫，據悉，經營團隊方面提出「減資百億再增資五十

億」的腹案，惟參與討論的各股東意見並不一致，此案將待總統

大選結束後再議。

了解內情人士指出，經營團隊預估未來三年的資金缺口，約還有

二八億到三十億，再加上其他部分的資金需求，因此提出五十億

的增資計畫；而原先提出減資構想，比率高達約佔資本額五成（

四八．三％），經討論降為減資四○％，即約減資百億元（實際

數字為九八億元）。

至於減資是要一次完成還是分次進行，以及五十億元增資部分，

究竟要折價發行？亦或搭配減資分次辦理增資？原始股東是否要

依比例增資等？都尚未完全確定。

由於連年虧損，台北金融大樓每股淨值已降到五元以下，必須要

減資彌補虧損，主要股東如開發工銀、金融重建基金（接管中聯

信託所得的股份）、證交所等，不是無法增資，就是增資意願不

強。多數董事對減資其實也不太支持，但不減資，財報及融資等

就會有問題，因此昨日的董事會，減資部份算是初步討論，具體

的執行方式，還待選後再議。

據悉，最初之所以提出減資五○％，是因為這樣做，才能將每股

淨值拉回接近每股十元，減資四○％，每股淨值只能到八元左右

，但這已是多數股東能接受的最大範圍。

接著要增資五十億元的部分，如RTC及證交所都表示，不參加增

資，開發工銀、國泰人壽、新光人壽等都要自家董事會再討論，

且即使同意，也要求分批執行，需視到時候經營團隊，拿的出什

麼樣的經營成果，

因此昨日的董事會中，對增減資金額及方式，其實並不算有結論

。

目前台北金融大樓的前六大股東，分別是持有一九．五五％的開

發工銀，持有一五．一二％的RTC，第三位是持股一一．七六％

的中華電信，第四位是國壽的六．一一％，第五位是證交所的

五．七％，第六位是華新麗華的五．二六％。

對後續增資是否會引進新的大股東？或是中華電信願意再加碼？

大股東們說，目前暫時還未確定，但似乎都不太願意持股比率被

稀釋掉，因此是否願意再依比率增資，還要自家董事會再討論。