台北金融大樓公司新聞| IPO贏家未上市股票交流網

康師傅控股董事長魏應州昨天專程趕回台灣，與主管機關溝通；

晚間與負責家族不動產投資的頂新集團董事長魏應交向媒體說明

，101大樓是個好的投資項目。

頂新集團昨（15）日再砸4.81億元拿下台北101大樓2.5%股權，賣

方是中信集團旗下的中國人壽，若加計上周向開發買的19.5%股份

，頂新已投入42.16億掌握22%台北101股權，可望在9月董監改選

時穩拿三席董事。

至於台北101大樓另外兩家壽險公司原始股東，其中，新光人壽日

前已公開表明沒有出售的意願、甚至還打算再加碼；國泰人壽對

此案則仍然是「按兵不動」，外界推測，國壽很可能也是傾向不

賣。

頂新昨天以每股13元買下中壽持有的2.5%台北101股權，中壽處分

利益約1.1億元。

台北101大樓的最大單一法人股東—中華開發工銀，7月6日率先賣

出手中2.87億餘股持股，給頂新集團旗下的頂基開發公司；中壽

經過一個多禮拜的評估後，昨天也決定跟進，將持股全數賣出，

但交易對象則是頂新集團另一家公司--頂立開發實業。

中壽副總經理黃之寧表示，決定賣出台北101大樓股權，並不是跟

著開發的指示走，而是公司內部投資團隊經過專業評估分析後認

為，這項投資已進行多年，至今沒有分到任何股利；且以目前台

北金融公司每股淨值約8元來看，未來也不知何時才能拿到股利，

因此決定趁此機會賣出、獲利了結。以中壽帳上投資成本3.7億餘

元來看，此次賣股獲利1.11億餘元，投資報酬率約為30%。

在頂新入主後，101股東結構也跟著「大洗牌」。目前101前三大

股東分別為頂新（22%）、接管中聯信託的金融重建基金（15.12%

）、中華電信（11.76%），中信集團在101董事會僅剩中信銀，持

股比重只有3.06%，外界推測，頂新買101股權的下一個交易對象

，應該就是中信銀。

目前台北101董事會結構，仍以RTC、證交所、中華電信、兆豐銀

等公股因掌握44%的101股權，占有絕對優勢，僅追在後的頂新集

團，若想要拿下101實質經營權以及董、總寶座，只能從國泰、新

光、台新、華新麗華集團等民股股東著手。

目前持股11.75%的中華電，已率先表明無意出售台北101股權。在

中壽主動售出101股權後，壽險公司股東只剩國泰人壽、新光人壽

兩家，它們不但都是台北101的原始股東，且皆握有一席董事席次

，動向備受矚目。

頂新入主台北101大樓態度積極，外界推測頂新下一步將搶下101

董事長的位子，但頂巧控股公司董事長魏應行15日受訪時態度低

調，對此不願多談，他僅表示：「沒有這個想法。」

魏應行15日陪同海基會董事長江丙坤、海協會會長陳雲林，參觀

川震後重建的康師傅希望小學，對於媒體詢問是否持續收購民股

，是否有意角逐台北101董座，魏應行皆低調表示，「沒有這個想

法。」

不過，大陸台商普遍認為，因頂新的「中國概念」色彩強烈，這

可能成為頂新全盤拿下101的最大阻力。

頂新康師傅捐資人民幣2,000萬元新建的希望小學，將於今年9月

開始招生。這是都江堰市的災後援建小學，占地近50畝，各類教

學及辦公用房76間，其中普通教育36間，全校可容納1,620名學

生就讀。

繼拿下開發金所持101大樓的19.55％股權後，頂新集團再度以

4.81億元拿下中壽101的2.52％股權，累積持股高達22.07％，康師

傅控股董事長魏應州表示，尚有許多101民股股東前來洽談，只要

股東出讓，頂新都會接受，不過，股價基礎訂在每股13元，不會

再墊高。

據了解，魏家已決定拿出100億元，準備買下101過半的股權

。不過，魏應州強調，「沒有想要幹董事長，」且建議由現任總

經理代董事長林鴻明出任董事長。

魏應州指出，他們從台灣發跡，是彰化本土人，回台買房產

是愛鄉愛土愛台灣的表現，也響應政府政策，懷著「鮭魚返鄉」

的心情回台，沒有陸資，而101是很好的投資項目，不過，卻也是

「是非」的項目，他希望給股東最好的經營績效，不要把政治味

道放的太濃在101身上，一切還是回歸市場機制。

魏應州也指出，他們秉持友好協商態度，原有股東如果覺得

可以讓出來，頂新就會再接受，會持續增加對101的持股比重。這

一切都是自然去收購，不是用搶的。

他表示，公股的決定，他們會配合，企業股東要合的來，整

個經營才會好，要有績效，不要和自己的荷包過意不去。

頂新集團董事長魏應交表示，之前頂新尚未買101時，大家

覺得101沒價值，但頂新一買，就說101有價值，而101每股淨值

8元，頂新用13元買下，還有人說賣得太便宜，這有點不合理，

未來頂新會以13元為基礎價收購，不可能再墊高價錢。

頂新集團從４月初回台搶標新光三越A11後，短短3個月時間

，陸續搶標民生大樓，及拿下101兩成以上的股權，展現搶進台灣

商辦大樓的旺盛企圖心，負責地產事業的頂新二董魏應交表示，

未來會壓寶「都會中心」地段，目前首選信義計畫區、敦北民生

區及內湖區，且手中仍有3-5個案子正在評估，投報率約在4％至

5％。市場粗估，頂新應會拿出500億以上，砸在台灣房地產。

頂新大董魏應州表示，二董魏應交在上海運作房產及租賃的

業務已有一段時間，目前都還在學習的階段，由於馬總統上任後

，兩岸和平政策明確，也唯有政策安定，經濟才會發展，企業才

會有效益，所以頂新魏家看好台灣未來的發展，希望能參與這個

潮流，且這一波是一個大好的機會，第一步就從房地產進入。

魏應交表示，上海目前的房產投報率不若台北，台北的房產

已經被低估了，台北也得看地段，尤以都會中心的風險最小，也

最穩健，且台灣現在有錢，但只是缺乏信心而已。此外，魏應州

也指出，二董從4月3日起至7月6日止，就競標了新光A11、民生

大樓，及拿下101的部分股權，顯見他們對於商辦大樓的投入相

當積極。言下之意，絕對不是玩假的。

頂新魏家確實相當看好台灣房地產的發展，三董魏應充就多

次公開表示，只要是地段好，跌價空間就會較低，頂新將以商辦

大樓為主標的，其經營模式只租不賣。

魏應州謙虛地表示，由於他們一直專注在食品跟流通，在房

產租賃業只是幼稚園程度，對於這個行業相當陌生，不會貿進；

而魏應交也說，由於沒有能力去做土地開發，因此不會採買土地

的策略，只以商辦大樓為主要的投資標的。

魏應州表示，2年多前認為，只有現金才是王，但他也漸漸改

變想法，現在進入零利率的年代，是應該開始對外尋求投資標的

，而二董魏應交在上海即有做商辦的租賃業務，對房產較為熟悉

，也因此家族由他來運作所有的標案。

魏家以二董魏應交主管房地產業務，對兩岸房產的投資方向

清楚，就是掌握指標性的商辦大樓公司，只租不賣，在上海最精

華的地段南京東路1788號，他們與台灣三寶建設、美林證券投

資25億人民幣，打造一個29層高的商辦大樓，預計2011年啟用，

作為頂新的中國總部。有朋友就曾經透露，二董經營房地產比康

師傅賺的還多。

此外，房地產業者認為，台北市信義計畫區、內湖科技園區

、民生敦北商圈，不但是金融壽險業「獵樓」、「獵地」的首選

，在政府開放陸資企業來台投資之後，日後進駐台北市「插旗」

的首選，也是鎖定信義計畫區、民生敦北商圈的「地標」型辦公

大樓。

繼開發工銀之後，中壽的101持股也宣布賣給頂新集團；至於

公股陣營合計44％的持股，財部官員重申：「101的公股持股，短

期內不會出售！」因此，先前已接觸兆豐金的頂新集團，接下來

若想要各個擊破取得公股手中的101持股，恐有困難。

距離7月底的101股東會改選前股票最後過戶日還有約半個月

時間，頂新能否在此次改選就直接拿下經營權，得看合計買股及

取得支持的民股，是否能超過公股的44％，財部官員則表示，公

股的立場是：「有多少股權、講多少話！」在改選過戶日之後，

公股會看手中持股實力與頂新競爭經營權。

據了解，頂新魏家近期與101的民營金融機構大股東接觸頻仍

，有意繼續加碼，成為與掌握4成公股相抗衡的第三勢力；包括中

信金，以及國泰金，是否評估出售持股，也受到矚目。

至於新光人壽則已明確表態，「不只不會賣，有機會的話，

還會加碼投資！」畢竟隨著政府開放陸資來台買樓，未來會有更

多陸資或是回流的台商進駐，承租辦公室的地點，包括信義區，

特別是具有指標意義的101大樓，也因此，預期101後續的出租率

，將持續攀升；新壽也是101的現有股東當中，第一家明確表態會

加碼的大股東。

中壽主管指出，由於持有101大樓期間較長，加上先前辦理過

減資，買進成本不一，根據最新數據，每股淨值約8.18元，不過

，由於專業經理人評估，處分手上全部的3,700萬股，以13元的價

格計算，獲利了結，有1.11億元進帳，出售持股後，也可調整投資

組合，提升資金運用效率。

另一方面，由於中國人壽目前在101有一席董事，主管也指出

，隨著持股全數處分，該名董事自然解任。

頂新集團入股台北101金融大樓，馬英九總統13日就此表示，頂

新 、旺旺這些台商願意回台，代表台灣與一年多前相比，投資機

會具有 一定吸引力，「這對將來是有利的」。他們回來投資也可

幫助國人重 拾信心，因為國內資金雖然不少，但缺乏信心，若能

提振信心，投資 就會增加。

馬英九昨天接受本報專訪時表示，頂新集團入股101大樓、旺旺集

團也回來，就代表原來在大陸賺錢的台商，願意回來找投資機會

，而 不是錢進大陸債留台灣，「如果台灣沒有吸引他的環境和機

會，他怎 麼會回來做賠本生意？」 他說，當初投入總統大選時，

有60幾家台商不願意回台灣上市，寧 願選擇在香港上市，「讓我

們情何以堪，現在陸續回來的台商，都是 當初承諾要回來的其中

一小部分，這也代表台灣這一年來在投資機會 上，儘管有金融海

嘯，與一年多前相比，還有一定的吸引力」。

馬英九表示，台灣投資環境的改變，最主要是在結構環境上做了

一 些修正，「這對將來經濟的發展都是有利的」。最近不管是美

國商會 、歐洲商會的白皮書已不像過去指著鼻子痛罵，「他們跟

我說，馬尼 拉、曼谷比台北知名度高，但環境上不如我們，如果

能把兩岸關係等 問題做出改善，加上我們又簽署政府採購協定，

一定能夠吸引外資」 。

至於政府最近宣布開放陸資，馬英九認為，只要能做好安全保障

措 施，也應該逐步開放，「像這次只開放正面表列100項行業，

算是滿 保守的，港口、航空城也只開放外圍賣店、旅館等生活機

能部分給陸 資，關鍵的都沒有開放給他們」。

他強調，政府對陸資的處理態度比外資謹慎很多，就是因為對陸

資 仍有安全疑慮，「也許實際上並沒有什麼，但在不確定之前還

是小心 為上，謹慎一點好，一步步摸著石頭過河，看看情況再來

做進一步改 變」。

縣市合併升格後，國有地標售台北縣比台北市還熱。國產局昨

（9）日標售板橋、北市中華路面積相當的國有地，板橋454坪土

地吸引52組建設公司搶標，只有兩家開發商投標北市中華路土地

；板橋土地最後由林宏達以每坪154.06萬元、總價7億元得標，逾

底價2.5倍，改寫台北縣土地標售紀錄。

至於中華路一段的461.31坪土地，僅皇翔、敦年建設兩組競爭，

最後由皇翔得標，金額19億元，是底價的1.1倍，每坪土地單價

411.87萬元。

台北市知名建商昨天齊聚國產局，搶標板橋中正路土地，包括國

泰、基泰、中工、鄉林、興富發建設、永慶房屋等建商，出價都

在四、五億元之間，最後由出價7億元的板橋浮洲地區地主林宏

達拿下。

信義房屋協理呂信銓表示，這筆土地位於中正路，正對板橋第二

體育場，距捷運府中站步行約5至8分鐘，同屬板橋前站商圈，生

活機能完整。因環境較為單純，是板橋換屋族指名度較高的地方

。

呂信銓說，原本市場預期每坪標脫單價會突破百萬元，未料竄升

到154萬元，顯示建商看好此區域房市發展。

他指出，未來該筆土地推案價，可望直逼新板特區每坪50萬元行

情，雖然舊市區不若新板特區吃香，但此區域開發時間早，生活

機能成熟，區域內近年新推案稀少，此時規劃中大坪數的換屋型

產品，有機會吸引在地換屋客層進駐。

至於中華路的土地賣相雖佳，卻礙於整合問題，今年3月曾經流標

。受到頂新集團吃下101部分股權的積極動作影響，帶動市場對資

產的樂觀氣氛，最後由皇翔建設取得中華路的461.3坪商四土地，

僅加價約10%就得標，換算商四每坪土地單價僅411.9萬元。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任指出，板橋土地每坪容積

單價已高達51萬元，換算每坪房價至少要賣55萬元才有利潤。

郭國任說，中華路土地因溢價率僅10%，每坪容積單價約58萬元

，但坐落地點是在中正區，可塑造房價，未來推案利潤應會不錯

。

【記者梁任瑋／台北報導】國產局昨（9）日二度標售北市中華路

、愛國西路口土地，並未如預期出現建商「搶破頭」場景，元大

建設也臨時缺席，自稱「無心插柳」的皇翔建設，意外以每坪412

萬元得標。

元大建設總經理黃仁勇昨天表示，這筆位在中華路的土地，今年3

月國產局第一次標售時元大就未參與，自然也沒有興趣投標第二

次。他說，元大建設的開發重心不在中華路案，但還是看好房地

產市場。

房地產業者指出，元大可能是受到先前所推出的「一品苑」豪宅

高度問題影響而迴避，表示其他建商未來在博愛特區推案也會遇

到同樣的問題，因此只有兩組建商投標。

皇翔主管表示，原以為北市中華路土地競爭者眾，抱持「試試看

」心態出價，沒想到大爆冷門意外得標，因為太突然了，一時之

間也不知道何時推案，但一定規劃超高樓層住宅銷售，而且一樓

不會有店面。

頂新集團接手開發工銀近兩成的台北101大樓股權，交割過戶程序

有可能趕不及在最後過戶日前完成。開發金控高層指出，如果因

過戶日來不及使開發工銀仍有投票權，一定會在改選時支持公股

。

也就是說，如果頂新無法從其他民股手上買到台北101更多股權，

或取得這些民股的支持，今年恐怕無法爭取到台北101董事長寶座

。

台北金融大樓公司（台北101）預定於9月28日召開股東會改選董

監，頂新集團買下開發工銀持股成為單一最大股東。

不過消息來源指出，台北101的所有公民股股東都已接獲公股「道

德勸說」，不會在此時賣股，因此頂新集團要進台北101董事會，

必須在8月初前完成交割，但是因為必須經過經濟部，交割過戶完

成時間還不確定。

頂新集團吃下台北101大樓近二成股權後，近期積極向其他民股收

購101股權，並爭取問鼎101董座。台北101將在9月底改選董監，

面對可能發生的公、民股經營權之爭，財政部展開備戰，將結合

國泰集團等民股，力保經營權。

據了解，壽險業股東態度遲疑，中國人壽表示還在評估中；國泰

人壽則始終低調。頂新集團接觸的民股對象相當廣，連持股只有

1.1%的宏泰人壽，也被洽詢是否願意出脫持股，宏泰還在評估。

有關官員昨（8）日表示，泛公股持有台北101的44%股權，9月底

董監改選前不會賣出股權，如果再結合已表態不會賣股的國泰集

團7.7%，合計已達52%，應可握有控股權。雖然如此，公股仍不

敢掉以輕心。

財政部高層表示，會注意台北101股權結構變化，頂新取得開發

工銀近20%股權，9月底改選前，公股也會與頂新協調。

台北金融大樓單一最大股東中華開發，以每股13元價格，將

19.51%股權全數賣給頂新後，檯面上持股較大股東尚有中聯信託

、中華電信、國泰人壽、證交所、華新麗華以及兆豐金等。其中

，持股11.75%的中華電，已率先表明無意出售。

至於壽險公司股東，計有國泰人壽、新光人壽及中國人壽等三家

，它們不但都是台北101的原始股東，且皆握有一席董事席次，動

向備受矚目。

台北金融大樓公司現有資本額147億餘元，業者分析，先前該公司

辦過減資，若將資產減損金額還原，原始股東每股投資成本，一

定大於頂新的出價13元水準。台北金融大樓公司是於民國86年7月

以BOT方式，取得土地開發權後成立，現有股東都是持有台北101

大樓的投資股權，土地仍是向政府租賃。傳聞財政部擔心有陸資

色彩，民營業者在評估要不要賣出股權的同時，也要考量官方態

度。

泛公股在台北101股權高達44%，原以為可以在9月底輕易拿下過

半董事席次 ，沒想到半路殺出頂新集團買下近二成股權，讓原

本以為「收復失土」的公股，又要面臨經營權之爭，演變成公、

民對峙的緊張局面。

泛公股長久以來在台北101的股權雖然也不低，但仍略低於開發工

銀、中信銀等泛中信集團，因此，過去台北101的董事長、總經理

多是民股代表。

後來金融重建基金（RTC）接管中聯信託，也一併承受中聯信託

持有的15%台北101股權，RTC曾標售台北101股權卻未賣掉，使得

泛公股比率衝上44%。去年底前台北101董事長陳敏薰遭撤換後，

財政部也決定收回董事長指派權，改派公股代表出任台北101董座

。

今年2月，財政部向行政院報告公股管理情況時，還強調逐一清理

收回股權多的機構，520以來已有四家「收復失土」，包括台北

101大樓、彰銀、台灣金聯及台灣金服。這四家機構之前董事長或

總經理都是民股指派，現已改公股指派。

但才短短半年，開發工銀的賣股行動，讓台北101又得面臨董監改

選的經營權之爭，這是財政部當初萬萬沒想到的。

台北101金融大樓股權炙手可熱，創始股東之一的新光人壽也計劃

加碼持股。

新壽總經理潘柏錚昨（8）日表示，看好陸資來台對信義區商辦市

場的正面效應，不會賣掉手中持股，「若有人要賣，新壽很願意

買。」

新壽目前帳上現金超過1,300億元，加碼不動產相當積極，潘柏錚

透露，新壽現於內湖有九棟大樓，第三季有機會再添購一棟內湖

廠辦大樓，達成「十全十美」的目標。

頂新集團在市場積極詢問101大樓股東出售持股的可能性，持有

3.24%股權的新壽也在接觸之列。不過，潘柏錚說，「人家都在買

了，為什麼要賣？」他分析，從頂新集團買下101大樓可見台商、

陸資對信義區商辦市場的效應，未來101大樓出租率將再拉高，每

股13元不算貴。

潘柏錚表示，內湖地區在捷運線通車效應帶動下，賣方開價愈來

愈高，新壽去年在內湖買大樓時，一坪約三、四十萬元，現在附

近已經漲到45、46萬元，甚至有人喊到一坪60萬元。

對於內湖地區價格飆升，他說，內湖地區近期有幾個已完工或接

近完工的新廠辦建案前來接觸，價格是否合理，新壽會詳細評估

，若後續行情看升，「貴貴買」也沒關係。

爭取101經營權，頂新也向公股股東敲門！頂新拿下開發工銀

19.5 ％持股後，積極接觸中信金、台新金、國泰金、新光金等民

營股東， 據知情人士透露，頂新以拿下「逾5成」101持股為目標

，昨日更進一 步接觸兆豐金，而兆豐金也成為頂新第一家接觸的

101公股董事。

兆豐金控董事長王榮周昨日受訪時證實，頂新方面的確透過管道

接 觸兆豐金，不過，是否答應賣出自家持股，王榮周則明確回應

，除了 專業經理人進行評估外，由於兆豐金是公股金控，因此財

政部的意見 ，以及其他公股金融機構動作將是考量的重點。

兆豐金及旗下子公司兆豐銀、兆豐產險持股101的股份，合計

7.72 ％，在公股陣營裡排名第三，次於RTC所接手的中聯信託、

以及中華 電信持股；王榮周也強調，在作任何決定前，都會向財

政部與董事會 先作報告。

據側面了解，儘管頂新主動接觸兆豐金，但實際上在9月28日改

選 前，「成交」機率極低，除了財部為爭取101經營權，在改選

之前公 股陣營不會釋出股份外，價格則是另一因素。

根據兆豐金內部評估，兆豐金持股101的原始成本是每股6元，而

兆 豐金旗下兆豐銀則每股10元，但由於先前101減資40％，亦使

投資成 本相對增加，分別至每股10元、14元，因此，若賣給頂新

集團，每股 13元的價格，對銀行而言仍不划算。

頂新集團入主101，殺出程咬金！新光人壽總經理潘柏錚昨

（8）日指出，新壽持有的101股權，不只不會賣，「還想要買！

」由於頂新為了增加董監改選的勝算，掌握更多股權，密集向101

股東接觸，新壽是頂新承接2成股權後，第一家表態要加碼的101

現有大股東。

而目前頂新積極詢問101各大股東，是否願意以每股13元出

售101股權，中信金控、第一金控、華南金控皆表示，未接到頂新

集團的詢問，目前也沒有出售計畫。

華南金總經理劉茂賢昨（8）日強調，完全沒有出售的規劃。

華南金持有101股權約2％，總投資金額2.94億元，經過減資後，

每股投資成本為10元。而第一金、華南金內部研究，除非大股東

，也就是財政部公股有特別出售的指示，不然絕對不會出售。

新壽若以每股13元出售101大樓股份划不划算，潘柏錚表示還

要依持有期間、資金成本來細算。但潘柏錚也說隨著政府開放陸

資來台投資，未來會有更多陸資或是回流的台商進駐，承租辦公

室的地點，當然也包括信義區，特別是具有指標意義的101大樓，

他也預期，這棟大樓後續的出租率，會持續攀升。

由於國內的壽險業現階段滿手現金，亟需去化資金，四處尋

覓報酬率不錯的投資標的；他並表示，「人家（指頂新）都在買

了，（我們）怎麼還會再賣！」強調無意處分現有逾3％101大樓

的股權；他還指出，若是有其他股東出售，甚至不排除加碼的可

能性。

目前，泛公股合計持有101股權44.34％，不過，倘若民股方面

沒有「固樁」，目前由公股主導經營權的態勢，還是有可能「翻

盤」。

據了解，公股除了在改選前不賣出自家持股外，也會同步向

泛新光家族、國泰金、甚至是與此次賣101股權給頂新的開發工

銀有「親戚」關係的中信集團固樁，以嚴防頂新集團取得20％股

權後，再串連民股動搖公股主掌經營權態勢。

頂新入主101大樓態勢積極明確，此次出價爭取的三組人馬

裡，頂新集團就以頂基開發、頂新製油的名義囊括二組，分別由

頂新二董魏應交、三董魏應充領軍，展現勢在必得的決心，在取

得開發工銀股權之後，仍試圖聯絡其他民股，擴大其持股部位。

其實，在101大樓的股權名單裡，勢力最大的就是泛中信集

團，包括持股5％的股東捷和建設，其實也屬泛中信集團體系，

再合計中國人壽2.52％、中信金與中信銀各約3.1％，合計仍掌握

13.72％持股，即使賣出開發工銀持股，中信集團也穩坐第3大股

東位置。

泛新光家族，包括台新銀、新壽，也分別有1.45％、3.25％的

持股，國泰金控旗下的國壽、國泰世華銀也分別有6.1％、1.6％的

持股，華新麗華焦家也有5.26％，倘若頂新有心角逐董事長，向

上述財團家族串連，公股原先掌控101經營權的地位，不無「翻盤

」可能。

不過，由於在大陸以「康師傅」打下一片天的頂新集團，「

中概」色彩極強，因此入主101大樓，究竟能取得多「高」的地位

，在目前兩岸官民交流已非常頻繁的當下，市場人士認為，公股

最後如何應對，恐怕仍將回歸到政治決定；也有人認為，101大樓

是台北，甚至是台灣地標，就這樣被頂新買走，若讓人聯想「大

陸拿下台北地標」也不好，或許這也將成為頂新全盤拿下101的主

要阻力。

頂新集團花37.4億元買下台北101大樓19.55％究竟有沒有買貴

？根據瑞士信貸證券評估，股價/淨值比（P/B值）約為1.6倍，扣

除公設後的每坪買進價格約63至72萬元，遠低於2008年第二季高

點時的每坪90萬元，因此，不能以「台北市商辦行情市場創高價

」來解讀。

瑞士信貸證券中小型股分析師葉昌明指出，以101大樓目前的

虧損情況來看，頂新沒有買貴的理由，故應以「中性」來解讀對

整體產業的潛在效應，但長遠來看，頂新無疑是最大贏家。

不過，摩根士丹利證券倒是看得很樂觀，因為從101大樓大股

東股權移轉角度來看，對商用不動產市場就是正面訊息，尤其是

在兩岸關係解禁過程中極具指標意義的101大樓。

由於頂新集團仍有意收購其他民股股權，引發官股高度關切

，然摩根士丹利證券認為，以持股15％的金融重建基金（RTC）

為首的民股對於把持股賣掉應該很有興趣，尤其是RTC曾於2007

年以每股9.97元的價格出售持股、只是未能賣出，當然，這些最

後都得要政府點頭。

摩根士丹利證券指出，信義計畫區商辦與住宅市場將率先受

惠於頂新入主101大樓的消息，之後也會一路向土地稀少的大台北

地區延伸，帶動目前10％的商辦空置率往下降。

只是，頂新豪氣買下101大樓股權，帶給外界「商辦價格持續

上攀」的印象，根據瑞士信貸證券中小型股分析師葉昌明的評估

，頂新買入價格約為1.6倍的P/B值，若換算為每坪平均銷售價格

（ASP），其實是不能樂觀視之的。

葉昌明表示，按頂新買入價格，每坪ASP約為54萬元，扣掉

公設後則為63至72萬元，與2007年第二季的每坪90萬元相比，明

顯有段落差，因此對商辦市場效應宜用「中立」視之，不過，頂

新之所以買得便宜，應與101大樓處於虧損狀態有關，去年仍虧損

達9.38億元，以今年第一季商辦空置率仍處於高檔來看，上半年

虧損情況應該不會好轉。

葉昌明認為，可以肯定的是，頂新將是最後贏家，因為隱含

收益率約4％至5％，高於目前台北市3.5％至4.5％的平均值，因此

，仍看好台肥、華固、長虹、太子、宏普等資產營建族群。

剛成為台北金融大樓最大股東的頂新集團，持續展現入主台

北101大樓的決心！來自業者的消息指出，頂新集團以同樣每股13

元的價格，向包括國泰金、新光金、台新金、中信金及中壽等101

大樓的民營股東出價，金融業者透露，頂新集團企圖心旺盛，九

月101大樓董監事改選，頂新集團不無直攻董事長的可能。

持有101大樓股份的多家金融業者昨天都證實已接獲對方的接

觸，其中新光金、中壽等表示，正在評估是否接受此價格；中信

金表示，暫無出售計畫；台新金表示由高層決定，國泰金則不予

評論。

至於目前101大樓第二大股東，即RTC接管中聯信託後，承受

的15％左右股權，存保公司表示，會先進行資產重新估價，再由

財顧公司依市場狀況，提出建議案後，提報RTC管委會決定是否

出售，預計最快7月底，才可能有初步建議。

金管會表示，RTC不會長期持有接管的資產，未來一定會公

開標售，至於是否要在9月前標售，是否用13元作底價，是否要排

除疑似陸資等？金管會表示，會先授權存保公司及財顧公司去評

估及建議，「但若財政部在公股管理上有額外考量，金管會也會

尊重。」

除已出售101大樓19.5％股權的開發工銀，其餘101大樓的民

營股東，包括華新麗華、國泰人壽、國泰世華銀、新壽、中壽、

台新銀、中信銀等，約持有23％左右的股份，若頂新集團能全數

收購，則可望高於泛官股的持股比重。

官股方面則是加計RTC、兆豐銀、中華電信、合庫等，其中

以RTC的15％為最多。

作為101大樓原始股東，各家壽險公司私下表示，早就認列資

產減損、減資等，現有股份以每股13元出售，與原始投資金額相

比，仍是虧損，但若今年出售，則可認列收益。

至於各公司是否要停損賣出，還是要再等待機會，期待101大

樓有更佳的獲利及股價，各公司表示，仍在評估中，最後會由大

老闆親自決定。

開發工銀標售101大樓股權，最後由頂新集團得標拿下101大

樓19.5％的持股，此次未得標的另組人馬德安開發團隊，後續態

度為何？德安開發董事長黃春發昨日接受本報訪問時表示：「先

機已過去，未來不會再爭取101大樓股權」，包括RTC公開標售，

也不會參與。以下是訪問紀要：

問：這次出手角逐20％的101大樓股權，如何看待投資價值？

101大樓還有其他公股、民股股份可爭取，包括RTC標售等，會採

取後續行動嗎？

答：我想，政府開放陸資來台投資、陸客來台觀光，都使101

大樓的投資前景更被看好，所以我們才來投標。

不過，這次沒拿到開發工銀近20％的股權，此案子在我們這

裡，算是停了，因為先機已沒了。其實，單一最大股東是重要的

一環，不管這個位置，能否拿到董事長或總經理，都是最重要的

樞紐，未來不論RTC把股權拿出來標售，或其他股東有意賣出持

股，我們都不會爭取。

問：原本德安董事會授權出價，據說到每股13元，最後卻是

頂新集團得標，原因何在？是付款方式的差異嗎？

答：董事會授權出價上限是每股13元，但我們沒出到這麼高

，頂新集團得標，我恭禧他們。

你提到後續是否爭取其他101的股權，價格也是很重要的因素

，這次標脫價超過每股13元，後續股東要出脫持股，價格一定更

高，這就不符合我們評估的投資效益。

9月28日台北101大樓董監改選即將登場，7月底是股東會前的

股票最後過戶日，此時頂新集團出手，拿下開發工銀全部101持股

開出第一槍，其他公民股是否跟進加入這場股權結構「大洗牌」

，敏感性大為提高。對此，財政部長李述德昨日接受本報訪問時

明確回應：101大樓的公股，「短期內不會處分！」

李述德明確指出，公股在改選前持股超過4成，「當然會盡力

爭取該有的經營主導權」，至於其他民股，是否會在在改選前賣

股票給頂新：「人家認為這個時候賣能賺錢，要獲利了結，我們

也不能阻止人家！」他強調，選舉時，「有多少股權、講多少話

」，就算力拚之後未續掌經營主導權，也會基於「股東合心、齊

力斷金」理念，行使股東權益。

李述德所謂的公股，除了公股銀行持股，也包括中華電信

11.76％、台灣證交所5.7％、及RTC所接手的中聯信託15.1％等泛

公股陣營持股；李述德還說，像中華電信或RTC，若要標售中聯

信託的持股，應事先編列預算，因此不太可能在這次董監改選前

釋出。

按程序跑，存保若要公開標售101大樓股權，最快也得等到明

年；至於兆豐金、華南金、第一金等公股行庫，合計持有11.76％

的101大樓股權，李述德認為，已民營化的金控，會看民股意見而

定。不過，上述三公股金控，由於董事會公股佔絕大多數，因此

101持股賣不賣、何時賣，民股即使有意見，仍是公股說了算。

至於頂新買101大樓的資金是否有陸資？李述德畫出管理界線

：「這不是我們管理內的事。」他說，這不應由財部來認定，得

問其他主管機關。

頂新集團魏應交確定「插旗」TAIPEI 101台北金融大樓公司，

將點燃台資、外資、陸資下波「搶地」的戰火，下半年游資將全

面聚焦台北市信義計畫區，開價150億元的中信金控總部大樓、

「信義計畫區地王」身價上看150到200億元的威京集團亞太會館

、以及台北市政府的世貿2館，將是3大觀察指標。

房地產市場上最熱門話題，就是頂新入主TAIPEI 101公司，

剛好戴德梁行昨天也召開商業不動產的記者會分析商業不動產市

場的最新趨勢。