房仲業：投資精華區巷道老公寓改建具商機

台鐵25日標售杭州南路巷道內土地，宏普( 2536 )每坪以194萬元得標，總價7.05億元；依據中信房屋行銷企劃部近期針對中正、大安區域調查發現，不僅是建商，愈來愈多散戶投資人也在精華區的巷道裡老舊公寓搶先佈局，以老宅改建方式創造超出比原取得價位近半成的獲利。而國產局公告將在四月初標售新生南路、信義路和仁愛路附近的都更國有住宅區，總面積190坪，底價為2億多元，預估屆時將成為觀察北市精華區巷道老宅的改建市場熱度指標。中信房屋指出，大安區的房價原本就來的高，在土地的不易取得讓老公寓更顯保值，屋齡約30年左右的房子每坪還可賣到45-50萬元，而近期巷道間慢慢可發現一些透天產品或老公寓翻建成5-7樓電梯產品，房價也相對飆升到每坪80萬元，老舊公寓改建後價差空間相當大。以最具話題性的建案「璞真」為例，該公司於早期便已佈局規劃收購周邊房屋產品，以平均每建坪約65萬元取得現在臨信義路完整土地後，待時機成熟之際再行推出預售，每坪售價在120-130萬之間，創造出絕佳的房價行情與指標。同樣地中正區的改建個案以杭州南路、金山南路、仁愛路、金華街等路段的巷道內最多，因為基地面積受到限制，多數改建個案以公寓為主，更新前的售價每坪為40-45萬元，更新後每坪則有60-65萬元行情，也具有一定的獲利空間。中信房屋媒體公關經理江龍名強調，成熟且規劃完備的區域裡，在有限的建地中如何再創老舊公寓房價高峰，都市更新雖為可行且大效益的方案，但因曠日廢時、緩不濟急反而突顯「屋主自力」的好處，加速維持或拉升房屋價值外，對區域的增值性亦非同小可如公寓變電梯華廈、舊屋換新屋。區域中如果像似大安、中正區大多為30年以上的老舊公寓產品，透過「合建」的方式整合周邊鄰居與建商，應有機會賺取這波房市景氣財。