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在房地合一實價課稅議題發下，今年房市交易將繳出「窒息量」成績單，愈來愈多房產機構下修對明年房價的預期。永慶房產集團預估，今年房產交易量將跌破32萬件，創13年新低，台北市、新北市更雙雙創下23年來最低量。

永慶預估，今年買賣移轉為31.9萬件，年減14%，為13年來新低；因打房政策受創最深的台北市估3.15萬件，僅是2004至2010年間每年逾6萬件的一半左右；新北市估5.99萬件亦遠低於2005至2010年間每年逾10萬件的水準，雙雙創下23年來的新低量。

其他都會區部分，桃園估今年買賣移轉件數為4.26萬件、台中估4.7萬件、台南估2萬件、高雄估3.8萬件，均創下2008年金融海嘯以來的新低量或次低量；僅新竹估2.36萬件，年增1.9%，維持高交易量。

永慶協理黃增福表示，升息、限貸與加稅三個因素影響明年房市，預估明年市況呈現「上半年暖、下半年轉淡」，而房地合一課稅箭在弦上，上半年建商全力推案加上高資產族加速汰弱換強，市場供給放大，屋主降價意願提升，明年上半年再掀起節稅獲利了結潮，愈接近年底交易將更顯冷清，預估市場須有5%至15%價格修正，才能吸引買方進場。

黃增福表示，就網路待售物件待開價下修的比率來看，全台有16%待售物件開價已經下修，其中房價壓力最大的台北、新北更分別有24%、23%下修開價。

明年房價下修已漸成市場共同認知，不過因房價變動與區域發展差異化等因素，買方購屋需求地段板塊大挪移，以平均每件待房屋點閱次數來觀察，台北市以士林、中山、信義增加最多；新北市則以泰山、鶯歌及淡水增幅最大。

永慶房產集團以網站每件待售物件平均被點閱次數調查，今年來大台北多數行政區物件均較去年增加，其中士林、中山、信義、南港增加二成以上，中正、北投則呈負成長。新北市屬第二圈的行政區如泰山、鶯歌、三峽、林口增加幅度達五成。

永慶研究發展中心經理黃舒衛表示，近年來各地房市發展差異化、部分過度被投資客炒作致房價超漲等，未來將回歸自用需求的房市。

永慶房產集團公布第4季房產趨勢前瞻報告，調查顯示，選後民眾 不論是對明年第1季或未來1年房價，看跌比率仍高達4成以上；永慶 預估，房價須有5％∼15％修正，才能吸引買方進場，「讓價」將是 2015年房市突破僵局的關鍵因素。

永慶前瞻報告指出，民眾對明年第1季房價看法雖沒有上季那麼悲 觀，但仍有4成看跌(上季為52％)；對2015年全年房市，看跌比率 為42％，看漲比率為38％，差距逐漸縮小。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，選後民眾對房價看法轉趨保守，在 賣方價格認知方面，選前有27％的屋主只要合乎行情就願意賣，選後 比率暴增至40％；而選前想高於行情出售的屋主比重高達66％，選後 降為51％，顯示選後屋主讓價意願明顯提升。

在六大都會區方面，選後包括北市、新北市、桃園縣、台南市及高 雄市，皆有超過3成民眾認為大選會影響購屋意願，其中，又以桃園 縣的38％比重最高。

對於房市關鍵政策方面，有高達47％民眾認為，2015年房市影響關 鍵是「房地合一實價課稅」，其次為「央行升息」及「央行房貸管制 」的12％。

永慶房產集團協理黃增福認為，明年房市向下修正已是趨勢，但會 以「溫水煮青蛙」的方式軟著陸，目前新北市外圍區域已有部分房價 下修13％∼14％，預估市場須有5％∼15％價格修正，才能吸引買方 進場，「讓價」將是2015年房市突破僵局的關鍵因素。

此外，房地合一實價課稅已箭在弦上，恐將是明年房價下修的最後 一根稻草，明年上半年節稅獲利了結的售屋誘因較高；而下半年市場 焦點將逐漸移轉至選戰議題，房市越顯冷清，預期2015下半年房市轉淡。

房地合一課稅影響層面大，統計實價揭露資訊，全台六大都會區若 以2,000萬以下「住宅使用」為免稅門檻，則北市將有高達62.5％的 不動產交易需課徵「房地合一稅」，其中大安、中正區更超過7成； 總計六大都會區都有4∼6成不等的交易將被課重稅，房市交易形同全 面加稅。

房地合一稅未來動向備受關注。依目前財政部版本，初步將採累進 稅率、分離課稅，當獲利達千萬以上，將以最高稅率課徵45％的重稅 ；此外，僅自用住宅擁有「一屋免稅」待遇。

永慶房產集團統計今年實價登錄揭露資訊，若假定所有交易都有獲 利，在2000萬內「住宅使用」才得以免稅下，北市竟有高達62.5％的 不動產交易需課徵「房地合一稅」。其次，台中也有62.1％、台南5 5.8％、高雄52.8％、新北49.2％、桃園43.8％，六大都會區都有至 少4∼6成不等交易會被課到稅。

進一步分析，衝擊最大的北市12個行政區，大安區有高達78％不動 產交易需課稅，中正區也有76％；另最低的萬華區也有43％交易需課 稅，是北市行政區中唯一低於5成的，其餘行政區都在5成5以上。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，目前北市中心大安、中正等精華區 ，因為單價高，即便是25坪左右的2房中古大樓、屋齡30年以上無電 梯公寓，甚至是新成屋套房等「首購」產品，很多總價都超過2,000 萬。此次「房地合一稅制改革」若將免稅門檻下修至2,000萬，對於 這些高房價區的影響相當大。

黃舒衛進一步指出，上述統計數字還不計入多屋族「非自用住宅」 的交易，因此，未來「房地合一稅」若依此版本上路，受影響不動產 交易將會更多，影響層面極廣。

年關將近，居家打掃再度成為民眾關心重點，由於大環境不理想， 民眾考量預算，今年以來詢問熱度最高的服務項目是局部修繕、搬家 以及家事清潔等服務，占比較去年同期分別成長15∼25％，趁著清潔 、修繕旺季，業者也再推優惠價促銷。

根據永慶房產集團居家服務中心統計，2014年前11月諮詢度增加最 多的前兩大服務項目，第1名為局部修繕，如浴室、廚房等空間的居 部整修，較2013年整年的詢問熱度，年增率達24.5％；排名第2名的 則是搬家服務、家事清潔服務，年增率各達18％和17％。

由於年底是家事清潔服務旺季，通常在1月初以前就會滿額，今年 因農曆年較晚，一般民眾作居家大打掃可能會再後延，即使如此，近 期居家清潔公司業務已明顯增加。

永慶居家趁勢推出清潔8折優惠價，若原價一小時500元，目前可降 至400元，該中心經理何政熹指出，針對今年家事清潔服務，永慶一 口氣推出20小時8,000元的優惠方案，這20小時是在農曆年前為兩人 、8小時清潔服務，加上年後3月10日以前可以預約4小時的基礎清潔 或收納整理。

住商機構總部居家服務中心也有推出優惠專案，住商不動產居家服 務中心副總經理黃榮財指出，過年前業務量大概會比起平常多了兩成 左右，不過真正的熱潮應該是在農曆年前一個月到一個半月之間。

過往在農曆年前都會有針對搬家與清潔優惠方案，今年的農曆春節 服務專案預定在12月15日推出，目前所訂的優惠價擬推4小時1,400元 起，搬家的部分是每台3.5公噸車費用約2,800元，相關方案正在和承 包廠商洽談中，延續過往的慣例，以實質的折扣回饋給消費者。

房市管制、選戰衝擊，今年前11月雙北市房市成交量年減二成，永慶房產集團推估，今年全年台北市及新北市移轉棟數估達3.2萬及6萬棟，將創下23年新低；另在政府調控房市下，雙北市首購族總領減幅分別為10.34%及5.53%，且投資客逐漸撤出，自住買方市場確立。

自住客因薪資不漲，削減購屋能力，台北市第4季首購族購屋總價已降至1,603萬元，較首季大減185萬元，降幅10.34%；新北市首購族的能夠負擔的總價也僅1,041萬元，也較今年首季減少61萬元，降幅5.53%。

內政部統計資料顯示，雙北市全年建物買賣移轉棟數最低落在1992年，當時台北市移轉棟數為2萬8,968棟，新北市為5萬4,974棟。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛推估，今年全年台北市交易量恐落在3.2萬棟左右，新北市則在6萬棟上下，不僅均較去年同期減少20%至25%，更低於1992年的水準，創下23年來新低紀錄，顯示今年一連串房市管控措施，讓中古屋市場明顯降溫。

除了交易量萎縮，雙北市自住、投資買盤也開始轉變。永慶房產集團統計，去年上半年台北市主要房市交易仍以投資置產與換屋為大宗，占比均為32%，到了今年下半年，投資置產比重僅剩22%，大減10個百分點，以首購和換屋為主的自住買盤比重則高達67%。

第15屆金手指獎揭曉，網路房仲龍頭好房網今年再度獲得評審肯定，勇奪「網站服務類-金手指獎」，為唯一連續兩年獲獎的網路房仲平台業者。

好房網營運長徐賢淑表示，創新是好房網的DNA，觀察民眾看屋的需求發現，最在意的是總價、區域及降價幅度。

全新推出的「降價地圖」，列出區域內低於實價登錄行情的房屋，並可設定總價區間，所有物件資訊清楚、透明，幫消費者過濾有用的資訊，快速找到心目中的好屋。

徐賢淑提到，好房網突破網路看屋的限制，首創「安心標章」不僅看到價格、格局，連附近的捷運、學校或公園、警察局等生活資訊也都完整呈現，物件特色一目了然，讓消費者「安心買好房」。

徐賢淑表示，繼去年《好房網》、《好房快租》APP囊括金手指獎4項大獎後，今年全新改版的《永慶買屋快搜》APP及《好房網買屋頻道》再度獲3獎項，所有產品緊扣「創新」及永遠站在消費者角度思考，獲評審一致好評。

在兩岸三地94家企業、共487件作品的激烈競爭中，獲得多項大獎的肯定，更代表永慶不斷因應時代趨勢創新服務模式，帶動一波波房仲科技的浪潮，不僅協助客戶實現成家的夢想，更為台灣房仲業樹立起創新服務價值的典範。

網路科技帶動電子商務的蓬勃發展，也大幅改變房仲服務的模式。永慶房產集團率先進入「房仲科技3.0」時代，結合虛擬與實體通路、雲端智慧運算及經紀人的客製化服務，獲得第15屆金手指網路獎三大獎項，是獲獎最多的房仲業者。

永慶今年在科技創新部分，已陸續囊括經濟部《金網獎》、資策會《科技創新力TOP10標竿企業》，及數位時代《數位服務力特優企業》等獎項。

金手指網路獎為華文世界網路媒體業界的年度重要獎項，永慶房產集團在兩岸三地94家企業、共487件參賽作品的激烈競爭中，《永慶買屋快搜》App勇奪「行動裝置服務類—金手指獎」，更拿下「年度最佳行動應用程式獎」兩項大獎；《好房網買屋頻道》則獲得「網站服務類—金手指獎」的殊榮。永慶房產集團網媒事業處副總經理徐賢淑表示，繼去年《好房網》、《好房快租》App囊括金手指獎四項大獎後，今年全新改版的《永慶買屋快搜》App及《好房網買屋頻道》再度獲三獎項，所有產品緊扣「創新」及永遠站在消費者角度思考並出發，獲評審一致好評，勇奪大獎。

根據「台灣跨屏網路使用行為研究」調查，台灣整體網路接觸率達71.2%，超過1,506萬人近一個月內曾透過各種裝置上網，而雙屏以上的多屏網路族群更高達75%、約1,130萬人為多屏上網。

徐賢淑表示，永慶一直走在消費者的前端，善用科技提供消費者更便利的服務，看準行動化時代手機上網人口持續成長的趨勢，率先帶領房仲服務進入行動化時代，今年全新改版的《永慶買屋快搜》App，提供直覺式、流暢的操作界面，結合雲端資料庫智慧運算，以及即時掌握用戶喜好及需求，提供客製化的精準速配物件推播通知。

該App推出七個月以來，帶動永慶房仲網會員數成長45%，網站客戶留言來電看屋的件數更增加48%，達成線上線下虛實整合、全通路服務的目標，獲得「年度最佳行動應用程式獎」及「行動裝置服務類-金手指獎」雙獎的肯定。

《好房網買屋頻道》以「安心買好房」為核心理念，獨創「安心標章」功能，依據物件價格，鄰近捷運、學校或公園、警察局，以及所在社區與無障礙空間等條件，判斷符合的標章內容，快速展現物件特色，提升使用者留言來電意願。

徐賢淑指出，好房網針對用戶使用經驗出發，設計便利、流暢的瀏覽動線，簡化搜尋流程，提升網頁的流暢度及易用度；同時將週邊生活機能及成交行情納入地圖中，清楚透明的資訊呈現，讓消費者一目瞭然；發現合適物件可即時聯絡經紀人，輕鬆搜尋，降低找屋門檻與看屋時間，獲得評審青睞，勇奪「網站服務類—金手指獎」。

房地合一實價課稅會隨著內閣改組而暫時緩徵，對於短線房市是利 多？房地產業者表示「未必」，不過短期賣方降價求現的賣壓，將獲 紓緩。

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，九合一大選舉、內閣總辭 之後，對房市最大的影響，是房地合一實價課稅，及預售屋自售、逐 戶於簽訂銷售契約30日內須登錄之立法工作，短期將暫停。

黃舒衛認為，房地合一實價課稅2016年上路的時間表、執行內容， 還有轉圜餘地，將有助於低迷已久的成交量回穩；但房價方面，由於 未來的賦稅改革大方向不變，提高交易稅、增加持有稅，壓力會持續 增加，再加上升息趨勢不變，因此買盤仍相當理性，行情創新高的激 情，恐不復見。

不過，屋主獲利了結的壓力，也因財政部課稅方向暫時生變，而獲 得紓解，因此短期內房價要有大幅修正，也不容易。

至於選後房市是否有一波「小陽春」？淡江大學產業經濟系副教授 莊孟翰表示，「不會！」但建商熱鬧登場的促銷熱潮，勢必難免；至 於購買第1戶的首購族，將有一波遞延性賞屋潮出籠。

永慶房仲網統計今年11月的網路住宅委售物件，全台有16％的網路 住宅物件有價格下修現象，雙北市降價物件占比逾2成，其中北市屋 齡逾30年公寓產品降幅占比居冠。

永慶房仲網統計11月網路住宅委售物件發現，在買方「向下比價」 趨勢下，全台有16％的網路住宅物件屋主開價向下修正，雙北市降價 物件比例最高，北市達24％，新北市有23％。另外，高雄市也有18％ 的物件價格下修，高於全台平均。

進一步觀察7大都會價格修正狀況，台北市以30年以上的住宅降幅 占比達37％最高；新北市不管屋齡多久的大樓華廈、公寓及透天厝產 品，降價物件占比皆在2成左右。桃園縣則以10∼20年屋齡的物件降 幅占比33％最高，新竹縣以5年內新屋降幅占比29％居多，高雄市開 價修正以10∼30年以上屋齡大樓華廈為主、占比逾2成。

永慶集團經理黃舒衛分析，北市都更牛步化也使過去出現的泡沫價 格逐漸破裂，老舊房屋屋主修正價格、獲利了結的心態逐漸發酵。至 於新竹縣屋齡5年內的存量占比雖僅有全縣的11.1％，但實際上以全 國主要都會區屋齡5年內的新屋占比5.2％來看，新竹縣的新屋比例是 其他縣市的2倍，恐有過剩之虞，也提高屋主降價的意願。黃舒衛表 示，利空政策發酵，房市賣壓加重，會讓更多屋主降低獲利期待，願 意調整開價，更貼近買方需求。

捷運松山線通車不僅帶動周邊商圈業績爆增，也替周遭房市交易注 入一股暖流，統計實價資訊，松山線橫跨北市5個行政區，沿線房市 交易量就占5個行政區的3成以上；其中，又以南京松江站交易最熱門 ，占松山線比重逾2成。

捷運松山線8個站點共經過萬華、中正、大同、中山與松山5個行政 區，西門站橫跨萬華、中正2區，而北門站則位於大同區，中山站、 松江南京站、南京復興站隸屬中山區，台北小巨蛋站、南京三民站與 松山站則是松山區。

雖然每1區平均只有1.6個站點，但永慶房產集團統計實價登錄資料 卻發現，102年5區房市交易件數為11,197筆，松山線周遭房市交易( 以各站點周邊500公尺內物件)2,387筆，占比為21.3％。

到今年前8月止，5區房市交易件數為5,144筆，松山線周遭房市交 易1,694筆，占比攀升至32.9％，顯示光是松山線沿線的房市交易量 就占了5行政區全區約三分之一。

此外，統計實價登錄松山線8站點近2年房市交易狀況，松江南京站 交易比重21.4％最高，其次為西門站19.2％、南京三民站14.7％。

永慶房產集團經理黃舒衛分析，松山線8站周邊捷運交會站點大多 以20坪以下的套房或小2房產品為主，像是西門站、中山站、松江南 京站、北門站以及松山站，占比皆超過4成，其中松江南京站中、小 宅產品比率更高達54.5％。

而住商混合明顯的台北小巨蛋站，20坪以下與20∼40坪產品差距不 大，占比分別為36.3％與35.6％。

而南京三民站則是傳統住宅區，商圈發展已臻成熟，是換屋的首選 ，因此，南京三民站周邊以20∼40坪為交易主力，占比42.6％居冠。

大選前房市跌價氣氛瀰漫，近來多家大型房仲公司售網物件中的降價物件比重大增，更有近二成台北市屋主降價，降價幅度更明顯加大，顯示求售氣氛轉強。房仲業者認為，若成交量未回升，未來賣方調降幅度恐加大。

以永慶房仲網的待售物件為例，目前降價物件數量較今年2月時增加四成，目前降物件中，約有87%降價在一成以內。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，雖然現應為傳統購屋旺季，但大選在即、兩稅合一稅制上路前，台北市屋主可明顯感受到委售時間拉長、願意付斡的買方漸少，降價求售的氣氛更濃，約有二成物件調整過售價，平均降幅約5%至15%，對平均開價總價來說降幅達二、三百萬元。

台灣房屋台北市第3季待售物件平均降幅6.3%，亦較第2季平均降幅4.3%增加了2個百分點，台灣房屋也推出「選前降價屋」活動，運用「選前降價，選後回調」的策略來吸引買方的目光，自11月推出該活動以來，主要都會區分別有5%至10%的屋主參與調降開價活動。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，開價下降的幅度以高雄9.23%最高，今年3月以來房市瀰漫著濃厚的觀望氛圍，期望藉著開價鬆動，鼓勵有購屋需求的民眾勇敢進場議價。

住商不動產亦發現，市場約有一成待售物件下修開價，但今年第3季待售物件中的降價屋數量季增率雖呈正成長，但已較前二季趨緩，大幅降價多集中在今年上半年。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，降價急售數量上和去年同期相比，大增21.9%，其中雙北市、桃園與高雄成長幅度最高，但實價揭露後屋主開價逐漸平實，調降開價幅度已較為趨緩。

永慶房產集團繼獲得資策會、《數位時代》等科技創新服務獎項後，「永慶買屋快搜」App昨（18）日再獲經濟部第14屆金網獎「新星獎行動加值創新類」大獎，在今年七大獎項、24家入圍決選的企業中勝出獲獎，是唯一連續兩年參賽都獲得優異成績的房仲業者。

總計永慶今年已囊括創新服務、幸福職場、優質品牌等12項指標大獎，獲獎大滿貫。

永慶房產集團網媒事業處副總經理徐賢淑表示，科技帶來生活的便利，也提供房仲產業進步的動力，永慶房仲網看準行動化時代來臨，手機上網人口持續成長的趨勢，率先帶領房仲服務進入行動化時代，今年永慶買屋快搜App透過雲端資料庫智慧運算、用戶辨識，及優化操作界面三大創新，提供消費者最佳服務體驗，拿下今年「新星獎行動加值創新類」獎項。

金網獎今年邁入第14年，以提升電子商務產業發展，打造便利消費、交易資訊透明環境為目標，歷年隨著網路科技發展及市場趨勢，主軸也從e化、網路通路經營，朝向行動化、雲端化發展，引領企業經營的趨勢與良性競爭，被喻為電子商務界的奧斯卡獎。

徐賢淑指出，永慶買屋快搜App以用戶體驗為核心思考，從消費者「所見即所得」角度出發，分別從三個創新的構面設計，包括「界面創新」、「辨識創新」與「智能創新」等。

「界面創新」方面，讓設計視覺化、直覺式頁面，簡化操作步驟，配置清楚顯眼的物件資訊及照片，並輔以周邊生活機能及成交行情資訊，讓購屋者了解住居環境；同時更針對用戶多元的需求，提供個人化訊息推播通知，以客製化、差異化創造服務價值。

「辨識創新」方面，永慶推出「房仲科技3.0」，整合「在店、在線、在行動」的全通路服務、「雲端系統」運算科技，搭配「i智慧經紀人」的人工智慧三大重要元素，辨識用戶需求，從虛擬到實體全面性串聯，精準快速媒合，有效縮短找房時間。

「智能創新」方面，結合全台超過10萬筆待售物件及涵蓋永慶累積20多年、及內政部實價登錄超過80萬筆成交行情資料庫的雲端運算，並結合人工智慧的判斷，分析看屋者行為偏好，提供最適合的購屋選項，以客製化、差異化創造服務價值。

永慶房仲網統計，新版買屋快搜App獲得消費者熱烈迴響，推出七個月以來，永慶房仲網會員數成長達45%，網站客戶留言來電看屋的件數更增加48%，有效達成線上線下虛實整合、全通路服務的目標。

徐賢淑副表示，精準配對是房仲服務的核心價值，永慶始終站在客戶的角度著想，不斷因應時代趨勢善用科技工具，創新服務模式，不僅協助客戶實現成家的夢想，更為台灣房仲業樹立創新服務價值的典範。

國內不僅人口老化嚴重，全台也有超過524萬戶的房子屋齡超過20 年，占全台住宅數量64％；其中，北市平均住宅屋齡達30.78年，20 年以上老屋超過68萬戶、占全市比重高達77％，兩項都高居全國之冠 ，凸顯首善之都「老態」狀況相當嚴重。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，由於政府已將「老屋增稅禁令解除 」，目前表態將調整老屋房屋標準單價的縣市有台北市及台南市，其 中，台北市政府初步擬定的方向，是屋齡20年以上、7層樓以上的房 屋才調整房屋稅基，使得老屋加稅的衝擊降低，但北市老屋比重偏高 ，未來這些老屋的整建、重建等更新問題，政必須重視，應儘速讓奄 奄一息的都市更新恢復運作。

根據內政部不動產資訊平台統計資料顯示，截至今年第2季為止， 全國住宅數量達825萬餘戶，平均屋齡達27.68年。以各縣市來看，包 括台北市及嘉義、澎湖、連江、雲林縣等5個縣市，20年以上老屋占 比更逾7成；而台北市住宅數量約88萬戶，其中有超過68萬戶住宅屋 齡超過20年，占比高達77％居全國之冠，平均住宅屋齡30.78年高於 全國平均的27.68年，等於每4間北市住宅就有3間以上屋齡超過20年。

永慶房產集團董事長孫慶餘本月11日獲內政部頒發「中華民國第19屆地政貢獻獎」，肯定其長年推動房仲業法制化與交易資訊透明化的努力。孫慶餘也是台灣房仲業第一人獲得該獎殊榮。

今年是地政節60周年，內政部擴大慶祝，內政部次長林慈玲表示，感謝長孫慶餘協助與支持內政部推動實價登錄政策，除率先響應，並提供成交資訊，讓實價登錄政策順利實施。

主辦單位指出，孫慶餘擔任全國房仲公會常務理事兼法規會召集人時，引進美日法令與經驗，協助推動「不動產經紀業管理條例」立法，貢獻卓著。

孫慶餘表示，過去房仲業者給人「牽猴仔」或「中人」的印象，永慶扭轉此形象，用創新思維提供超越客戶期待的服務。他說，永慶發展綿密的服務網絡，成為全台最大房仲連鎖，要做最大，也要做到最好。

孫慶餘1988年創立永慶房產集團，參考美、日等國家房仲發展經驗，發動「產業環境的創新」。1985年率先推動「新式仲介」，主張不賺取差價，只收取固定費率服務費，並將房仲門市從樓面式移到一樓店面式經營，讓房仲業經營透明化。

孫慶餘在1989年大力催生「不動產仲介經紀業管理條例」立法，翻譯「日本宅地建物取引業法」，提供內政部參考。「不動產仲介經紀業管理條例」在1999年通過施行。

另外，孫慶餘推出結合漏水保固、產權七審等「六大安心保障」，並於2002年設立永慶房仲網，將房屋物件上網並開放同業使用；後來又推出全球首創的影音看屋、公開成交行情、i智慧服務平台等。現在更進入「房仲科技3.0」時代，提供精準的物件配對，加快客戶找到物件時間，提升經紀人的服務效率與品質。

永慶房仲勇奪服務獎大滿貫，包辦今年3大指標性服務大獎，締造 房仲業服務新標竿！永慶集團總經理廖本勝強調，服務業不能沒有S OP，也不能只有SOP！重視每個客戶的需求，從「探索、傾聽」出發 ，打造客製化、顧問式服務、提供超越客戶的期待、讓客戶感動的服 務，是永慶榮獲服務獎大滿貫的關鍵原因。

永慶房仲今年繼獲得天下雜誌「金牌服務業調查」房屋仲介第1名 、工商時報「服務業大評鑑」房仲業金獎後，昨(4)日再獲「遠見 雜誌五星服務獎」房屋仲介類首獎肯定，包辦今年3大指標性服務大 獎。《遠見雜誌》表示，永慶在魔鬼題及看屋互動的表現值得稱許， 永慶將SOP升級為SOP+，讓經紀人從「Know How」 演進到Know Why」 ；以SOP為基礎發展客製化服務，讓第一線經紀人用感動自己的服務 ，打動客戶心。

永慶今年橫掃國內12項指標大獎(服務、幸福企業、品牌影響力) ，廖本勝語帶禪意說：「見山不是山、見山又是山」。他指出，以前 永慶也曾專注於SOP，但發現經紀人容易被所謂的SOP「綁架」，無法 真正贏得客戶心；因此2012年起開始推動STP(Situation, Timing, Personal)，針對不同情境、時間和對象，提供客製化的服務。

廖本勝進一步表示，2013年永慶更進一步將SOP升級為SOP+，透過 各種訓練，協助經紀人員了解每一個服務行為背後的價值與意義，不 僅知道如何做，更能掌握為什麼而做。永慶的教育訓練方式不僅有實 際演練，更包括時下流行的「微電影」手法，由員工自拍、自導、自 演的「微電影」，借視覺化的說故事方式，將服務意識快速傳播並深 植人心。

除靈活實用的訓練，永慶也修改考核方式，將SOP比重降至40％， 另60％則由客戶滿意度決定服務績效，並彈性授權，讓永慶房仲經紀 人員更能提供客製化服務。

廖本勝表示，「精準配對」是房仲服務的核心價值，掌握客戶需求 ，甚至協助消費者釐清實際需求，提供客製化的服務，是永慶房仲人 員贏得客戶信賴的關鍵。也因此，以往平均帶看15家才有機會成交， 現在平均帶看8∼10家，就有成交機會。

廖本勝強調，1次的獲獎，背後代表著1萬次的演練，市場越挑戰， 真正堅持創新與服務品質者越能勝出；有別於其他房仲加盟業者，永 慶以「精品房仲」概念推動加盟大聯盟專案，不止帶動業績成長，更 能讓客戶感受到永慶房仲服務品質、水準都是一致的。

雙北市、桃園、台南前10月買賣移轉棟數同步走低，北市10月買賣 移轉棟數為2,478棟，

累計前10月移轉量2.67萬棟，年減近2成，僅約 SARS當年同期4.3萬棟的6成左右，新北市累計

前10月買賣移轉棟數為 5萬棟，年減23.5％。房仲業者預估，以目前房市交易情況來看，全 台

今年買賣移轉棟數恐將跌破33萬棟，創近10年來新低，但預料今年 低量後明年有機會從底部反

彈。

北市10月買賣移轉棟數為2,478棟、月減1％、年減19.9％，交易量 最高前3名分別為中山

區311棟、內湖區281棟、文山區275棟。

北市今年已有4個月份單月移轉量低於2,500棟，前10月移轉量2.6 7萬棟，年減19.3％，僅

約SARS當年同期4.3萬棟的6成左右。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，10月交易量雖以中山區居冠，但該 區交易量仍呈現衰退，

月減25.4％且比去年同期大減34.8％。另外， 萬華區月增73.8％為成長最高區域，主要是受桂

林路建案「員邦華宴 」陸續交屋因素帶動。

新北市10月移轉棟數4,346棟，為今年單月次低紀錄，月減9.4％、 年減33.3％，交易量最

高前3名分別為淡水區499棟、板橋區437棟、 新莊區398棟；累計今年前10月買賣移轉棟數為5

萬棟，較去年同期年 減約23.5％。

台灣房屋智庫研究員洪佩君指出，中和區9月因大批建案交屋拿下 賣座王，10月下滑46.5

％恢復常態。至於前3名的淡水、新莊等交易 熱區也都呈現或多或少地下滑趨勢，只有板橋有

437棟月增17.5％的 成績。

桃園縣10月移轉棟數3,105棟、月減7.9％、年減26.1％，交易量最 高前3名分別為桃園市

796棟、中壢市519棟、平鎮市373棟；累計前1 0月移轉棟數為3.58萬棟、年減16.1％。

台南市10月移轉棟數1,702棟、月增10.2％、年減15.5％，交易量 最高前3名為永康區252

棟、東區244棟、安平區141棟；累計前10月移 轉棟數1.73萬棟、年減10.4％。

高雄市區內的住宅市場趨緩，但是，南高雄店面市場仍夯，而且交 易集中在三多商圈、大統商圈、以及美麗島商圈等捷運站附近的主流 商圈，買家北、高都有，三多商圈一間店面10月成交1.37億元，每坪 204萬元還創下南高雄店面交易新高記錄。

據指出，位於中山路和興中路口三角窗店面，占地67坪，近日以1 .37億元轉手，換算每坪單價約204.47萬元，創下近幾年的成交新高 記錄，第二高成交價則是去(102)年7月，位於美麗島捷運商圈附近 的每坪119.62萬元。

業界表示，攤開近4年來的南高雄店面成交資料，超過一億元以上 的交易案件，不會超過10件，且大部份集中在三多商圈、大統商圈及 美麗島商圈等捷運站附近的主流商圈，看上的還是代表錢潮的人潮。

熟悉新堀江商圈房地產市場的永慶不動產高雄青年店長劉新崇表示 ，唯一可惜的是，現在購買店面的投資報酬率，已經沒有多年前那麼 高了，現在大約在2％左右。

劉新崇推估說，以中山路和興中路口三角窗店面目前的市場月租行 情，大約15萬元到20萬元之間，再加上廣告牆的租金每月約10萬元， 算算投資報酬率也剛好在2.5％到3％之間。

永慶高雄三多捷運店長林進欽表示，新光三越、以及太平洋SOGO百 貨正對面的店面，屬於A級店面，店租是該區最高的地方，每月租金 超過20萬元。至於與新光三越同向的三多路店面，月租金次高，介於 10萬元到15萬元之間，新光三越側門出入口的巷道，大約5萬元，前 述的店面租金，因為三多商圈的人潮聚集，租金比4年前，2年前已上 漲20％左右，迄今則持平。

但是，林進欽說，正因為三多商圈的超高價值，店面很少有成交記 錄，屋主都只租不售，只是不同地點，租金也有差異。

2000年網路興起後，科技浪潮衝擊各產業，房仲業者運用科技躍進，服務也跟著推陳出新，永慶房產集團過去10多年來已投入數十億元在產品與服務升級，率先進入「房仲科技3.0」時代，精準配對，預計客戶可以減少20%的看屋時間，經紀人服務量也提高20%。

永慶因應科技加速進步趨勢，過去在「房仲科技1.0」時代就率先使用的網路平台「永慶房仲網」；接著在「房仲2.0」時代引入PDA、智慧型手機、平板電腦等行動載具，這次更投入上億元預算，將虛擬與實體服務管道全面串聯，將26年來累積的資料庫，搭配i智慧經紀人的探索及觀察，以及雲端系統的智慧分析，透過在店、在線、在行動的全通路智慧服務，提供精準配對。

虛實串聯

服務更全面

永慶房產集團總經理廖本勝說：「房仲經紀人的核心價值在於配對，不在於賣房子。」10萬間房屋、10萬個客戶，每間房子屬性、客戶需求都不同，房市10年多頭告一段落，多空拉距下，買盤多為自住與換屋型態。

比起過去投資置產買方大多將房地產當成看報酬率的商品，購屋人將更重視房子的條件，找房子的決策時間加長，因此房仲業未來應更重視傾聽、探索與配對；房仲服務「客製化」、「顧問式」的服務，也更顯重要。

廖本勝表示，過去沒有網路的時代，房仲業務人員挨家挨戶發DM、聽購屋者的需求，購屋者去五家仲介公司找房子，就要說五遍需求。由於資訊零碎，對購屋者、售屋者與房仲人員都消耗大量人力、時間資源。

13年前，永慶陸續推出「永慶房仲網」、「影音宅速配」及「公開成交行情」等服務，投入資源教育消費者「買房子先上網看房子」的觀念，是「房仲科技1.0」時代，現在永慶客戶有八成以上在買賣房屋前都先上網看過屋。後來隨著網路和行動工具的快速發展，從一開始的PDA、筆電，到近期的智慧手機和平板電腦，永慶打造「i智慧經紀人行動服務平台」，讓經紀人提供即時且沒有地域限制的服務，是「房仲科技2.0」時代。

廖本勝表示，永慶投入科技服務的提升，領先房仲同業，例如當時iPad剛引入台灣時，各地都買不到，原因就是首批到貨的2,000台都被永慶掃光，做為配備給經紀人使用。

進入3.0時代，透過全通路服務、i智慧經紀人的人工智慧及雲端系統的科技智慧，消費者可以透過門市、網站、智慧手機或平板電腦等通路，查詢物件、接收和互動，並且紀錄其搜尋軌跡，經紀人員也能迅速探索消費者「真正的買屋或賣屋需求」，讓永慶的服務從虛擬到實體全面性串聯，打破空間和地域的限制。

過去房仲經紀人通常只是詢問購屋人需要的坪數、位置、價格預算等，很多時候不能媒合的主要原因，並不是在於物件數量不足，而是並未能完全透析購屋者的實際需求。而透過經紀人員客製化、而非只是標準化的服務，與行動載具、資料庫的整合，深入傾聽、加速探索消費者的實際需求，不對的物件就被排除，可以讓客戶減少許多看屋、購屋所花在搜尋房屋上的時間成本。

推動STP

落實客製化

創新改變服務模式，讓服務及產業向上提升，廖本勝強調，「服務業的關鍵，還是在於人的服務」。永慶除SOP制度的落實，更推動STP（Situation，Timing, Personal），依情境、時間和對象的不同，提供客製化服務，如針對年長者、孕婦等或搭配節慶都會有不同服務。廖本勝說：「永慶不僅透過微電影將感動案例影像化、故事化，更搭配情境式模擬演練，培養經紀人觀察及傾聽能力。」

永慶因應科技產品日新月異的趨勢，加速提升各類服務與通路的整合，集團營業規模也迅速擴張，10多年來集團店數成長25倍，從40家快速擴展至去年突破千家店，房屋總銷售金額也快速成長，從2002年的490億元，去年已成長至5,800億元。

行動裝置的App已經成為房地產銷售與資訊的重要平台，各家房地產業者也陸續推出App，延伸買賣房屋服務與提供更多資訊。永慶房產集團推出的「永慶買屋快搜App」甫一上線，就獲熱烈下載，目前雙平台下載量累積已超過50萬次。

永慶房產集團網媒事業處專案經理蔡芳娟表示，此次推出的App不僅具備物件搜尋功能，更同步整理物件周遭生活機能，包括：金融機構、休閒公園、醫療院所、學校等資料，都能在地圖上呈現。另外，還能主動推播符合條件的新進物件、收藏物件的降價通知，以及近三個月的成交行情等資訊，讓消費者訊息不漏接。同時地圖即時動態運算物件價格及件數，App、PC資料即時同步，用戶體驗無縫接軌，也可以即時分享給朋友。

隨行動上網普及率倍增，據財團法人台灣網路資訊中心於2014年8月發表的「台灣寬頻網路使用調查」報告，台灣使用行動網路人數大增，兩年間從2012年的535萬人，至2014年成長到988萬人，成長幅度高達85%。其中，有上網經驗的受訪者中，有62.19%曾下載過App。數據顯示，行動上網和App的各式服務，已成為消費者不可或缺的服務來源。

永慶房產集團總經理廖本勝表示，以往房仲業者推出的App服務，多以物件條件為搜尋條件，例如：總價、房型、屋齡等，篩選出的物件數量多，也不一定符合需求。而「房仲科技3.0」以客戶需求為搜尋條件，搭配i智慧經紀人的人工智慧，從與客戶對話中、與家人互動中、客戶在意的條件等，挖掘出客戶最深層的需求。