永慶房屋仲介公司新聞| IPO贏家未上市股票交流網

多家房仲業者內部交易資料顯示，農曆年後的買氣回溫，讓過去一年來急速崩跌的房價短期止跌、甚至微幅上揚。業者認為，政府重手打房不再、新政府上任等議題應會帶動市場交易量增溫的預期並未發酵，因此價格一上揚，交易就不再擴大。

永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，以房市循環來說，房價落底成交量就會擴量，不過近期房價出現止跌訊號，但交易量卻未持續擴量，顯示目前房價水位及趨勢並未得到市場認同，買賣雙方價格拉鋸中，房價並未落底，僅能視為房價下探的中繼站，就中長期趨勢來說，房價盤跌態勢不變。林泰隆表示，在目前以自住需求成為房市主要撐盤的動能下，首購與換屋族群對於價格的接受度，是判斷房價走勢的重要指標。

5月房市交易漲跌互見！國內4大房仲統計旗下門市交易狀況，5月全台交易量普遍較去年同期成長，與4月相較除桃園、北市外也開始回升，尤其台中、高雄更明顯，整體房市量能緩步回穩、房價波動不大；房仲業者認為，520過後不確定因素消除，房市逐步回溫，但價格仍是成交關鍵，下半年房市仍將步步為營。

信義房屋為此波最先感受房市回溫的業者，統計全台直營門市交易狀況，5月全台房市交易量持續反彈，月變動、年變動雙雙轉正，5月房市量能月增4％、年增7％。

以六都來看，雙北5月交易量月增約5％，年增則為5％∼10％，桃園市5月交易量雖月減2成，但與去年同期相較仍增加11.7％，台中市則月增約14％，高雄也月增24％，雙雙較去年同期持平。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房價也出現反彈回穩跡象，北市5月平均房價回到每坪62萬，高於4月的每坪60.9萬。

住商機構統計加盟店5月交易狀況，全台交易量較4月增加18.9％，成長幅度最大，但六都增減不同調；其中，北市月減3.9％、桃園微減1.55％表現較弱，台中則大增28.3％、新北市月增22.5％、高雄也量增20.1％，表現最為突出。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，部分中南部高總價土地與廠辦開始出現詢問度，且多以自用為主，顯見斤斤計較的避險盤已逐步出籠。

永慶房產集團統計，5月全台房市交易量縮1成，其中，北市月減8％、新北減少7％、桃園量縮11％、台中減少10％、台南與高雄則分別為持平與量縮12％。

台灣房屋統計內部成交行情，5月交易量除桃園、新竹、台中之外，四都全面量跌，其中新竹的量增最多達15.8％、桃園小增2.1％、台中漲1.7％，跌幅以台北最多達13.1％ ，其次高雄量減11.3％；整體平均交易量月減1.7％，房價減1.3％，整體5月平均價量皆跌。

房價下修，捷運周邊宅成為自住客關注焦點！房仲業者統計，今年前4月捷運大安站、中山站及東門站，成為民眾找屋熱搜的前3名區域。

以10大熱搜捷運站周邊房價來看，大安區六張犁站周邊住宅均價69.5萬，較行政區均價足足低了17.5萬，為CP值最高的捷運周邊宅。

永慶房仲網統計，今年前4月，雙北市網路熱搜前10名捷運周邊宅，北市就占了7個、新北市僅3個站點入列；其中，最熱門的大安站，周邊住宅均價為85.4萬，相較大安區均價87萬，每坪低1.6萬。

排名第2位的中山站周邊住宅均價為65.1萬，僅較中山區均價高2.4萬；東門站周邊住宅均價為90.2萬，只比大安區均價高3.2萬。

在熱搜排行榜中，與行政區價格落差最多的為大安區六張犁站，周邊住宅均價69.5萬，較行政區均價足足低了17.5萬。

新北市進入熱搜榜中的為永和頂溪站、中和景安站及板橋府中站；頂溪站周邊住宅均價42.3萬，僅略高行政區均價1.3萬，景安站均價38.5萬，與行政區相比略高2.8萬，府中站均價38.7萬，較行政區便宜2.5萬。

永慶房產業管部協理林泰隆表示，大安站過去有許多家長不惜鉅資在當地購屋設籍，助漲該區房價，但近年熱潮已退燒；在房價修正後，當地大安國宅、信義新城、三普復興等知名社區，更加吸引看屋人潮。

此外，中山站住宅產品多以中古套房為主，熱門社區包括京宴、翡翠花園廣場、時尚之星，總價約600∼800萬，成為小資族最愛。

而東門站周邊多是中古公寓及華廈的產品，但附近有永康商圈加持，知名餐館遍布，均價略高於行政區，住宅以仁愛新城、仁愛LV、嘉隆大廈等社區詢問度較高。

林泰隆指出，六張犁站主要是30年以上屋齡的公寓、華廈較多，價格相對便宜，周邊商圈有早、晚市，各種連鎖販賣店進駐，擁有北市精華地段各項優勢條件，比起大安區其他捷運站周邊，該站CP值最高。

永慶房產集團獲獎好消息不斷。繼永慶「社區行情導覽」勇奪商務創新獎後，又獲頒《30雜誌》Young世代品牌大調查「最常接觸品牌-房仲第一名」。永慶能五度拿下第一名，也證明了永慶的創新服務及品牌力，獲年輕世代認同。

永慶房產集團人資處協理李明宗表示，切中需求的服務，是永慶能持續吸引年輕族群的關鍵。永慶致力打造幸福職場，推動工時彈性化、服務行動化、制度遊戲化。徹底翻轉房仲工作型態，讓工作變好玩、好上手、高效率。（康?皇）

「2016永慶加盟事業竹苗區『愛圓滿接力』公益路跑」日前舉行，吸引該集團近千名房仲經紀人及家屬為關懷銀髮長者而跑，並將價值近24萬元的66輛輪椅，贈予「桃園仁愛之家附設新竹老人養護中心」。

永慶集團是全台最大房仲連鎖集團，旗下的永慶不動產、有巢氏房屋、台慶不動產三加盟品牌，都參加這項活動。

活動中，經永慶房產集團加盟事業體董事長劉炳耀見證，由永慶不動產新竹區經管會會長暨永慶慈善基金會董事王陽齊、有巢氏房屋新竹區經管會會長陳素好、台慶不動產新竹區經管會會長洪秋蘋代表獻出愛心，捐贈輪椅。

永慶不動產新竹區經管會會長暨永慶慈善基金會董事王陽齊表示，這次公益路跑已是第3屆舉辦。房仲業不僅提供專業服務，更需深耕在地，回應在地需求，提供即時援助。透過公益路跑，不僅讓同仁有健康活力，更能攜手做公益，幫助更多人。

雙北市高總價豪宅價格持續下修，最新實價揭露，北市「國泰賦格」11樓成交單價約95.6萬，與同社區最高單價141.8萬相較，跌幅已超過3成；而新北市的「馥華雲鼎」，22樓最新成交單價為68.9萬，不到1年時間房價下修18％，雙北市指標豪宅個案，價格修正幅度達2∼3成。

高總價住宅交易依舊低迷，內政部最新實價，雙北市總價逾億元豪宅揭露僅8筆，其中，位於中正區杭州北路的「國泰賦格」11樓，104年12月成交總價1億元，面積123.8坪，以每個車位350萬計算，拆算車位後單價為95.6萬。

永慶房產業管部協理林泰隆表示，截至本次實價揭露，「國泰賦格」共揭露18筆，最高單價是13樓的樓中樓，102年5月成交總價2.19億元，面積196.65坪，拆算車位後單價每坪141.8萬，與這次揭露的11樓相比，價格修正達32.6％。

若以樓層較接近、格局相同的12樓來看，102年1月成交總價1.35億元，面積138.26坪，拆算車位後單價每坪125.9萬，與這次揭露的11樓相比，價格跌幅24.1％，修正幅度也相當明顯。

此外，位於新北市板橋區縣民大道的「馥華雲鼎」22樓，今年3月以總價1億658萬成交，面積160.9坪，拆算車位後單價為68.9萬，為該社區實價揭露以來次低價格，僅高於低樓層9樓的65.7萬。

林泰隆指出，「馥華雲鼎」目前實價共揭露19筆，最高單價是104年8月交易的25樓，總價1.3億元，拆算車位後單價84萬，與這次揭露的22樓價格落差15.1萬，價跌幅度已高達18％。

而昨（16）日揭露的最高總價、單價個案位於北市中山北路二段的「中山富御」6樓，102年1月預售以總價1.17億元成交，面積119.28坪，拆算車位後單價為每坪110.5萬，為該社區揭露第4高單價。

林泰隆認為，政府雖解除信用管制，唯獨未放寬高總價產品調控措施，加上交易稅、持有稅的稅賦大增，讓新屋豪宅市場需求進一步下滑，市況低迷造成買方觀望，目前高總價市場只能零星表現。

國內3大房仲集團指出，高雄水岸輕軌宅過去3年平均房價上漲6％到9％不等，C3前鎮之星站，因為與捷運紅線交會，漲幅更達到18.07％；但隨著通過將延長到C8高雄展覽館站，在利多已經反應、及房市陷入膠著的雙重影響之下，短期的水岸輕軌宅的買賣恐將趨於觀望，讓房價呈現盤整的狀態。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，高雄房市近期亮點環狀輕軌捷運（水岸輕軌）在第一段試營運後，房價也出現明顯反應，除了吸引國內外觀光客目光，帶動周邊港區的觀光與服務業外，更因為區域串連各方累積近400億元的投資，輕軌沿線成為南台灣最重要的經濟廊帶。

徐佳馨說，第一階段通車後可看到C1到C4的房價多能有所反應，成長幅度超過10％以上，其中，C3前鎮之星站，因為與捷運紅線交會，漲幅更達到18.07％，也讓接下來即將通車的C5到C8站更值得期待。

住商不動產高屏區經理林祺博認為，未來將通車的C5到C7三站，已由經貿園區站率先反應，3年來漲幅達到17.11％，而C8高雄展覽館站，由於之前已經反應，近期在市況不佳之下，出現盤整，也顯示在通車前，不少買方「既期待又怕受傷害」的心情。

綜觀未來，林祺博認為，若以房價表現上，水岸輕軌宅至少有10％到20％的漲幅，雖然台北捷運的經驗不一定能夠完全套用在高雄輕軌上，可是由於整體交通狀況的改善，反映在生活機能上，多少能夠讓區域更為抗跌。

永慶不動產高屏區經管會會長葉誌螢認為，包括高雄水岸輕軌在內的重大公共建設，本就對周遭房地產具有加分作用，過去3年來，也實際反應在輕軌站附近的房價上，但今年剛好碰到房價下修的趨勢，因此，在利多與利空的拉鋸之間，最好的情況是，輕軌延長通車路段到C8站「能夠支撐站區房價維持平盤，就不錯了」。

根據永慶統計各站成交的價格變化來看，水岸輕軌宅有部分已在2014年見頂，平均價格下修的現象，例如，籬仔內站從平均每坪16.9萬元下滑到16.4萬元，前鎮之星站從17.1萬元下跌到16.5萬元，經貿園區從15.5萬元下修到15.1萬元。

另一房仲東森房屋也認為，從數據上顯示，水岸輕軌宅價格，短期內將是持平的走勢。

永慶房仲網《社區行情導覽》勇奪《數位時代》創新商務獎！繼去年好房網「降價地圖」拿下《數位時代》商務創新獎「最佳傳播整合」類首獎，今年，永慶房仲網再次勇奪「最佳整合傳播行銷」類獎，是唯一連續兩年獲獎的房產業。

永慶網媒事業處副總經理徐賢淑表示：「《數位時代》創新服務獎，是表揚結合新科技、創意與商業的企業典範，永慶可以連續兩年獲得《數位時代》創新服務獎，代表著消費者對於永慶不斷運用科技，提供創新服務的肯定和認同。」

永慶房仲網「社區行情導覽」服務，為行情資訊更新速度最快、社區大樓涵蓋量最多之網站，提供消費者快速、精準掌握社區行情，在百件參賽作品激烈的競爭中脫穎而出。

房地合一稅高稅率嚇跑外資！內政部昨公布最新數據顯示，今年第1季，外國人購買台灣建物，無論是在棟數及面積上，都受到經濟成長動能及房地合一新制影響而大幅減少。

資料顯示，首季外國人購買台灣建物僅239棟，較去年第4季的723棟大幅減少66.9％，並創下近3年以來同季最低量；購買面積6,963.11坪，也較去年第4季大減73.8％，較去年同期下滑37.5％。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨昨（9）日指出，顯見房地合一對外國人較嚴苛稅率，已產生遏止外人進場效果。

徐佳馨表示，探究外國人對台灣建物購買意願「急凍」原因，除國內近年經濟表現，較亞洲鄰近國家相形失色；另今年初上路的房地合一新制，將非本國人出售不動產獲利稅率，調高至35％或45％兩種，也讓外國人或外國法人過去透過購買台灣不動產避稅誘因消失。

徐佳馨分析，台灣房價仍在相對高點，加上稅制影響，無論是真外資或假外資，目前都很難仰賴布局台灣不動產獲利，短時間內，台灣不動產市場想要出現過去的榮景，將非常困難。

永慶房屋發言人林泰隆則認為，相較於台灣近年經濟成長動能表現不佳，新稅制對外國人乃至於本國人投資國內不動產意願的衝擊，絕對更顯而易見！因為再不景氣，市場上還是會有不錯的標的物值得投資，不比高稅率一訂下去，任何人都難以倖免。

不過林泰隆也強調，無論是本國人或外國人，過多的投機盤本就不利房市體質健康；房地合一新制上路至今，對國內房價有所壓抑，但也只是緩步回檔而已，並未出現部分人士擔心的「急崩」、「急跌」。一旦房價回到消費者心中的合理價格後，真正需要購屋的民眾自然會回籠，進而帶動交易量，台灣不動產市場的未來還是值得期待。

《數位時代》舉辦第二屆「Future Commerce創新商務獎」，永慶房產集團昨（3）日獲得「最佳整合傳播行銷」類銅獎，也是唯一連續兩屆獲獎的房產業者。

「Future Commerce創新商務獎」是表揚結合新科技、創意與商業的企業典範，今年有零售業、顧問業、科技業、數位行銷業、網路業、金融創新等六大領域專家進行評選。

永慶房仲網推出的「社區行情導覽」服務，為行情資訊更新速度最快、社區大樓涵蓋量最多的網站，提供消費者快速、精準掌握社區行情，從上百件參賽作品中脫穎而出。

數位時代表示，永慶房仲網「社區行情導覽」透過網路紅人「珍珍」影音帶動社群議題，讓整體行銷更添擴散效益和媒體報導，「好家在哪裡，特蒐任務start」活動網站共創造16萬人次到訪，引導1萬多人深度體驗。

除多元創新的行銷方式與消費者互動，引起高度共鳴，能真正切中消費者需求的服務，才是贏得認同的根本。永慶房產集團網媒事業處副總經理徐賢淑表示，連續兩年獲得數位時代創新服務獎，代表永慶不斷運用科技提供的創新服務受到肯定。

徐賢淑表示，隨著網路、行動工具的普及，資訊取得快速、多元，卻過於片段，永慶看到消費者的需求，不只是資訊透明、服務管道多元，還有資訊的整合及精準性，因此推動「i+智慧經紀人」再升級，透過「社區行情導覽」、「全台行情熱圖」服務，彙整官方實價登錄與永慶成交行情，範圍涵蓋從全台縣市到行政區，甚至超過1.7萬棟的社區大樓，協助消費者快速決策。

內政部實價登錄網交易資訊約有二個月資訊落差，實價登錄網站是依路段區間公布；永慶房仲網「社區行情導覽」包含全台1.7萬棟社區大樓行情，是其他房仲業者的三倍，以「社區」為單位，讓行情資訊更精準，還可獲得社區完整資料，包含交通、周邊生活圈、學區、醫院等，甚至連距離都貼心呈現，協助買賣雙方掌握最新市場行情。

為確保訊息不漏接，民眾訂閱「社區新案通知」，系統每兩個小時更新資料庫，若發現該社區有新物件釋出，立即發送簡訊通知民眾；民眾也可訂閱「社區行情」周報，系統每周提供社區行情最新資訊，可隨時掌握社區資料。

永慶房仲網還推出全台首創的「全台行情熱圖」服務，以顏色做視覺區隔，全台大樓華廈、公寓、套房等住宅，價格一目瞭然，協助消費者快速獲得全面資訊，掌握買賣時機。

徐賢淑強調，永慶一直帶領房仲產業持續進步，投入數億元打造科技化房仲服務，未來將持續以創新及專業提升服務品質，協助消費者掌握更全面且精準的資訊，協助客戶實現成家的夢想，更為台灣房仲業樹立創新服務價值的典範。

房地合一稅雖從105年起實施，若去年有賣屋，在今年申報綜合所得稅時仍適用舊制，不必考慮房地合一稅問題，即使如此，針對去年售屋者，今年報稅有三項新規定。

104年度綜合所得稅的申報時間，將自105年5月1日起至5月31日，永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，在房屋出售時，若有所得要申報「財產交易所得」；若有損失也可以「財產交易損失」作所得減項；另外若是「換屋者」，還是有重購自用住宅扣抵稅額。

儘管房地合一制從今年實施，明年才要申報，但民眾若在去年賣房在申報房屋出售所得時，仍有三個規定跟之前不同。陳俊宏說，這三個新規定分別是：1、核實認定課稅；2、若出售的房屋為豪宅，無法舉證成本，則採房屋實際銷售價格的15％為獲利所得；3、所得稅級距增加45％稅率等。

陳俊宏說，在104年有售屋者，今年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報，只有無法舉證買價的房屋才採「標準認定」申報方式。

什麼是「核實認定」，理財專家吳志峰表示，實際售屋收入扣除成本以及一些移轉費用即是售屋淨所得。至於「售屋成本」，他說，包括取得房屋的價金、仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費、監證費或公證費、貸款購屋的利息、修繕、改良、增置等費用。

另外「移轉費用」則是指出售房屋所須支付的仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等等，這些費用都可以扣除。

吳志峰說，但售屋者如無法提出售屋成本等證明文件，則依照財政部每年發布的當地財產交易所得課稅標準來計算應計稅額，但若被稅捐機關認定是「豪宅」，若無法舉證買進成本，則依實際銷售價格的15％做為售屋所得，用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。

陳俊宏說，以台北市售價1億元豪宅為例，若提不出買進成本，國稅局將按房地比例（一般是房3地7），認列房屋收入為3,000萬元，再依房屋收入15％，即450萬元作為出售房屋的所得額併入綜合所得，再依所得稅率繳交綜合所得稅。

陳俊宏指出，需要特別留意，若不符合「核實認定」以及非「豪宅」的屋主，才能選擇用以下「標準稅率」的方式申報。以台北市而言，一般住宅課稅比例為42％、高級住宅的課稅比例為48％。

投資型店面成資金出口，房仲業者統計，今年第1季雙北市總價8,000萬元以上店面，帶看量較去年同期成長4∼5成，低總價店面帶看量也增加3∼4成，一級商圈與次級商圈各有所好，形成店面M型化現象。

永慶房產集團根據內部統計資料分析，今年第1季北市總價8,000萬以上的店面帶看量，較去年同期增加56.1％，總價帶2,000∼4,000萬也成長32.6％。

至於新北市，同樣以8,000萬以上高總價店面成長最多，達48.3％，其次則是1,000∼2,000萬，年成長40.8％，店面需求大增，且M型化現象明顯。

永慶房產業管部協理林泰隆表示，3月底央行宣布降息後，定存利率已跌破1.2％，投報率穩定的店面產品最受青睞，目前帶看買方以自用客居多，3月永康商圈已成交1戶總價約3億元店面，尚未實價揭露，經營餐飲業為用途。

林泰隆分析，許多大型連鎖集團找店面，仍選擇交通樞紐或人潮匯聚的地點，主要集中於一級商圈或熱門捷運站周邊，如士林夜市、西門町、忠孝SOGO、永康商圈、忠孝復興站、東門站等，店面總價相對較高，不過雖帶看量增加，但目前成交量較零星。

而次級店面如捷運站外圍500公尺店面，成本相對低廉，吸引自用店家進駐，不僅帶動次級商圈發展，也增加租金穩定收益的誘因，是入門投資首選，在這樣的趨勢下，店面商圈的的功能與價格產生區隔，也造就了店面M型化的現象。

房市似乎嗅到春天的氣息！國內大型房仲統計，央行鬆綁房市政策後，近期民眾預約看屋量較1月大增6成、成交量成長3成。房仲業者認為，民眾購屋意願已回復以往水準，但剛性需求能否完全反映在成交量上，就差賣方降價幅度的「臨門一腳」。

從央行解除選擇性信用管制措施後，房市氛圍正悄悄改變，信義房屋統計網路預約看屋的人氣表現，近3周預約看屋買氣，達今年為止最高峰，較1月大增6成，也比去年同期增加約1成，同時是近3年統計同期最高的一次，成交量也較3月成長3成左右。

住商不動產也統計，4月成交件數較1月成長33％，但仍較去年衰退約6％。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，民眾購屋意願明顯增加，且看屋後出價意願也明顯提升，但看跌後市房價仍比看漲多，仍希望成交價格要比實價划算。

值得注意的是，除自住客回籠外，市中心區域也見到沉寂已久的置產型買方，主要因低利率與市場缺乏投資管道，再加上政策打壓導致「政策議價行情」出現，買方有意願趁現在「擇優逢低入市」。

永慶房產集團統計，4月上半旬預約看屋量較1月成長6成，帶看量較3月成長約13％∼15％，成交量也比3月多1成左右。

永慶房產業管部協理林泰隆分析，4月購屋意願已回復以往水準，顯示剛性需求仍在，但成交尚未明顯提升，關鍵在於買賣雙方價格認知差距。

目前來看，買方用實價最低7∼8折出價，但因329新案價格並未下修太多，導致屋主開價只低於實價5％∼10％，未來購屋意願能否完全反映在成交量，就差賣方降價幅度「臨門一腳」。

此外，台灣房屋3月平均手機APP預約看屋總量較1月增加5成，其中桃園地區的預約量更增加了8成。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，從打房至今各地房價已有明顯修正，案量大的重劃區甚至跌幅達2成，不少自用族群已看到「購屋甜蜜點」，因此3月起進場看屋、出價的意願明顯增加，而4月上半月官網物件點閱量又比3月同期增加3成，若買賣雙方價格合拍，4月的銷售可期。

受到FinTech（金融科技）浪潮衝擊與科技業訂單減少影響，兩大行業今年跳槽當房仲比例增加。根據房仲業首季求職履歷轉職背景統計，來自金融業轉職人數比去年同期增加3成、科技業也增加2成。其中，金融業以銀行理專、櫃台行員跳槽較多；科技業則是面板、太陽能業轉職較多。房仲業表示，下一步擬朝證券業挖角。

在金融科技浪潮衝擊下，金融業過去受人欽羨的金飯碗光環不再，銀行分行每年以2％速度減少，預估台灣將有近80萬金融從業人員面臨失業危機。永慶房產統計今年首季求職履歷，來自金融業轉職比例比去年同季增加3成，永慶人資處協理李明宗表示：「捨金融轉職房仲愈來愈明顯！」

他指出，金融業轉房仲，以民營銀行的理財專員、櫃台行員較多，其次才是大家認為的保險業務員。早期外資銀行積極擴充時，當時是有不少房仲被挖走轉行，但現在可說是時移勢轉。

李明宗分析，想跳槽的金融業員工，多數是認為金融業壓力越來越大，且科技化有縮減人力趨勢。由於公司今年仍規劃拓點門市，需求人才量大，因此除被動收履歷外，也會主動在人力銀行上搜尋金融業人才，探求轉職意願。由於證券公司業績也不若以往，下一波將瞄準證券業人才挖角。

台灣房屋也發現今年首季徵才中，金融業轉職人員比例比去年增加；台屋還發現，在桃竹地區應徵人員中，科技業轉職人員比例較去年同期增加2成，分析以面板、太陽能產業轉職較多。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐說，主要是科技業不景氣，科技業訂單減少，讓不少科技人才萌生轉職念頭。雖然科技業員工不像金融業較有業務背景，但公司可藉由教育訓練彌補，仍會晉用。對於公司喜歡找金融業背景人才，李明宗說明，因為銀行人員受金管法令規範，行事嚴謹、細心，加上對經濟趨勢、數字有敏感度，普遍比較快上手。

2016年第1季商用不動產交易陷入冷凍期！根據永慶資產管理統計，第1季億元以上商用不動產交易金額僅49億，不僅較前一季的529億大減91％，也較去年同期的85億減少42％，創2007年以來同期新低。

根據永慶資產管理統計，第1季投資資產類型以「廠房類」最高，交易金額為19.7億元、占比40.4％；其次為「廠辦」的17.2億元、占比35.2％。

永慶房產集團業管部協理林泰隆分析，交易主力多為科技業與傳統產業自用需求的廠房與廠辦購置，其中又以科技業為大宗，交易金額為17.2億元、占比35.2％，傳統產業12.6億元、占比25.8％。

此外，單一總價最高的個案，為麗多國際顧問公司以8.9億，購置東森國際在楊梅區的渡假村。

林泰隆表示，在房地合一稅上路及3月底央行鬆綁區域信用款管制後，若交易為自用或長期置產，出售房產標的要是貼近實價登錄，符合買方期待價格，或帶租約的標的投報率在2.5％以上，就有機會成為未來銷售上的熱門資產。

林泰隆認為，未來屋主價格若能保有彈性，並符合最低投報率2.5％以上的條件，成交機會將再提高，第2季商用不動產買氣將有望回溫。

此外，今年第1季台北市中心辦公商圈平均空置率降至5％，整體辦公租金維持在每月每坪2,076元。林泰隆指出，第1季整體租金變化與上季相當，企業自用需求不減，辦公去化穩定，且未有新增供給大樓釋出，整體空置情況維持緩降的走勢。

房市交易量觸底反彈，受到房貸政策鬆綁、房地合一淡化等影響，自住客回籠，房市交易回春，根據各大房仲所統計旗下門市交易量顯示，3月交易量普遍較1月增三成，房仲業者表示：「不打房，人就來了。」

各大房仲品牌旗下門市的3月業績，均創今年以來單月新高，與1月相較，信義房屋、住商不動產增加約四成，台灣房屋約增加二成，永慶房產集團增加一成；與農曆春節所在的2月相較，成長更明顯，不少業者甚至有一倍以上的業績增長。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，大台北地區交易較今年1月回升二至三成，中南部地區回溫更為明顯，以最近在央行鬆綁信用管制後的3月最後一個周末來看，成交量、成交速度明顯加速，建商融資條件寬鬆也可能緩解降價壓力。不過近期的房市政策鬆綁多屬於「利空解除」，而非「利多加持」，僅有利交易量回溫，對於房價刺激有限。

以價格趨勢來看，台北市平均房價於3月跌破每坪60萬元，和高檔相比，每坪成交均價修正已經達每坪10萬元，政策鬆綁加上房價適度回檔，台北市交易量已經有回溫跡象，新北市則是包括板橋、新店與中和等，交易量明顯增加。

永慶房產集團業管?馦z林泰隆指出，近期買方看屋轉趨積極，帶看量也有增加；不過，房地合一稅於今年1月實施後，投機炒作已經沒有空間，市場缺乏投資客，房價就沒有上漲動能，即使解除信用管制，房價也難以反彈向上。台灣房屋智庫發言人張旭嵐認為，1、2月買氣延宕到3月成交，房市交易量普遍增加，政府公布土壤液化區後，成為議價條件，頗有降價換成交意味。

面對房市寒冬，永慶房產集團董事長孫慶餘表示，「車子正開在下坡路上，央行把油門收起來車也不會停」，房市降價趨勢不變，熊市衝擊將加速淘汰同業，現今房仲「規模」決定生存空間，集團今年市占目標逾3成，並全面加強深度聯賣，要形成「永慶障礙」，讓同業無法超越。

永慶房產集團昨（30）日舉辦加盟店店東大會，孫慶餘表示，早在去年9月即預測全台全年移轉棟數30萬棟將成絕響；此外，去年底房仲業進入大量淘汰期，房仲全聯會統計已關店1,300多家，預估今年將再倒掉2,000家，且此現象正在進行中。

他指出，央行雖全面鬆綁房市信用管制，但房市現況就好比「車子正開在下坡路上，央行把油門收起來車也不會停，要等下到平地後才會停下來」，房仲業該倒、該收還是會發生。

他表示，房價降價趨勢不變，目前賣方心態雖希望少降一點，但在比較之後，還是會有先跑先贏的想法，房市何時落底，市場會有一定的平衡機制。

孫慶餘表示，熊市衝擊會轉化成協助淘汰同業的助力，調整組織經營模式，是面對熊市最好的策略，集團今年將加強深度聯賣，變成戰區聯軍作戰，形成永慶障礙，讓同業無法超越。

孫慶餘進一步指出，永慶直營店已過彎成功，雙北市今年下半年仍有擴點計畫，加盟店也將深化直營店的Know How，以前加盟店轉招看「價格」，現在則是要看「價值」，如今房仲「規模」決定生存空間，而「規模」包括市占率、品牌及長期累積的資料庫，集團今年市占目標將逾3成。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，投資客因房地合一上路已退出房市，房價沒有上漲動力，今年前2月六都合計移轉棟數近1.9萬棟、年減約4成，3月剛性需求買方有增溫，但成交仍未見起色，主要在房價未下修至滿足點，目前買方能接受價格為實價打8∼9折。

永慶房產集團業管部協理林泰隆則指出，土壤液化議題發酵後，統計3月14日後近2周帶看量發現，客戶轉為重視房屋結構安全，加上央行宣布鬆綁管制後，帶看量明顯增加近1成，帶看區域以文山區、中和區、新店區及內湖區增加較為顯著，物件則以1,500萬∼2,000萬元最受歡迎。

永慶房產集團加盟事業處董事長劉炳耀表示，店數市占愈高，加上整合愈好，將產生區域相對優勢。他指出，儘管今年買賣移轉棟數面臨26萬棟保衛戰，但永慶集團總店數市占率卻持續攀升，截至今年2月店數市占率已突破28.5％，相較去年第1季成長逾4％；永慶房屋直營店今年前2月成交市占率，也較去年12月底成長3成。

此外，永慶不動產包括新北淡水、宜蘭縣、花蓮縣、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市及高雄市，去年單月平均業績全面領先同業。

在單店月指標方面，進案總件數由民國102年平均29件，增加至104年的31件、成長率6.9％；客戶新增量也由29件大幅成長至79件，成長率高達172.4％；網路留言量（不含客電量）則由4件增加至9件，成長125％。

劉炳耀表示，面臨房市熊市來臨，能跑贏對手就好，未來「規模」決定生存空間，只靠單店恐行不通，加上消費者在意的不只是資訊的透明度、服務管道的全面快速，更重要的是資訊的整合及精準性，必須打團隊戰，形成規模經濟模式，團隊合作方能永續經營。

房市低量將成常態，永慶房產集團調整組織經營模式，除推動大聯盟聯賣制度，並運用e平台、i+智慧人才及彈性工時等創新管理，成房市不景氣下戰勝同業最佳策略。

永慶房產集團加盟事業處董事長劉炳耀表示，集團e平台累計近30年資料庫，從縣市行政區到商圈、社區全部囊括，並透過雙網行銷資源，擴大來電及留言量，打造i+智慧平台，協助i+智慧經紀人提供精準、即時的專業服務。

在團隊聯賣方面，將直營聯賣的成功經驗，複製到加盟品牌，精準快速地達成客戶的委託，是在不景氣中領先的關鍵。至於創新管理，劉炳耀指出，新世代的年輕人，期待工作能好玩、好上手及高效率，所以永慶這些年積極打造「聰明工作、健康生活」職場環境與文化。

其中，集團推動彈性工時8小時，透過行動打卡簽到、簽退及排班制度，搭配員工績效管理，有效提升服務與工作效率，現在永慶經紀人平均每人工作縮短1小時，但效率更提升。

另外，集團也運用網路遊戲概念，將經紀人日常工作項目轉換成一道道關卡，讓工作就像遊戲闖關般可輕鬆上手，搭配績效管理和晉升制度，協助經紀人高效率工作，落實「聰明工作、健康生活」。

隨著大數據時代來臨、行動工具普遍化，永慶再推動「i+智慧經紀人」升級，靠著多元行動載具串聯累積近30年的房產資料庫，運用雲端科技智慧分析，搭配社區行情導覽、全台行情熱圖服務，讓經紀人快速掌握房產資訊，搭配教育訓練、專屬學長姐帶領的師徒達人制度，幫助經紀人快速上手。

全台超過1,100家門市的永慶房產集團，已連續四年加入「全民財經檢定」行列。

永慶房產集團人資處李明宗協理表示，房仲業所需的專業廣泛，涉及範圍多元，尤其集團將經紀人員定位為「專業房產顧問」，以提供客戶最即時、全面專業的房產規劃及服務，如具有專業被認證的財經知識，更能凸顯永慶的專業形象與服務品質。

自加入「全民財經檢定」後，永慶積極鼓勵目前員工參加這項檢定，也發現許多經紀人員，透過準備「全民財經檢定」的過程，因此具備更完整的財經專業，在工作上更有自信專業，無論客戶服務或信任度，都有顯著提升。

面對房市變化，永慶因提早因應、做好準備，今年永慶爆預計徵才5,000人，永慶房屋自去年創新提出「彈性工時八小時」制度，翻轉房仲工作型態，聚焦並落實有價值的工作，有效提升服務與工作效率。

台灣人究竟愛不愛投資海外房產？不同的調查卻有南轅北轍的調查結果。之前有調查報告顯示，73％民眾考慮海外投資房產；但永慶房屋近期調查永慶房仲網友卻顯示，有8成2的受訪網友回應「不考慮投資海外不動產」。

對於海外房地產投資「天壤之別」反應，房產專家說，應是受訪族群不一樣，訪問參加海外房產說明會的人有7成以上的人說考慮投資是可以理解的，「不然這些人幹嘛去聽說明會」，口袋不夠深或者不了解海外房產的人不想去也是可以理解的。

永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，根據永慶房仲網網友回覆結果，82％受訪者不考慮海外房產投資的原因是「無法直接管理」占比最高（27％）；「投資資訊透明度低」占24％居次；怕「匯率貶值，賺了租金賠了匯差」占16％；另外，有些人認為稅務複雜、購屋貸款困難、管制措施變化大以及怕賣不掉等都是受訪民眾不敢投資海外投資房產原因。

不可否認的是，部分海外房地產租金報酬率高於台灣，加上房地合一制實施以及持有稅負大幅提高後，台灣房地產已不適合作為投資標的，近2年富人資金確實有明顯向外尋求投資標的情況。

根據內政部1月份資料顯示，國內從事海外不動產仲介或代銷事業經紀業者，數量由去年的341家成長至422家，年成長23.8％。房仲業者表示，海外房地產市場若沒有蓬勃發展，海外代銷公司去年就不可能一家家成立。

若排除壽險等金融機構到海外購置商用不動產，亞太國際地產北區營運長曾智偉說，國人去年到海外買住宅的金額，業界估為新台幣370億元，預估今年因為受到國內景氣及國際市況的雙重影響，台灣人投資海外住宅金額應會成長13.5％、超過420億元。

不過，海外代銷業者增多後，消費者權益卻未見同等升級，海外房地產投資糾紛四起，此結果也會影響到未來投資人到海外房地產投資意願。正因為投資海外房地產比買國內房產難度更高，因此，房仲業者表示，民眾想要到海外投資房地產時，選擇一家值得信賴的海外房地產仲介業者作為中介者尤為重要，否則還沒有賺到報酬率，可能連本金都會不見。