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五都5月建物買賣移轉棟數出爐，北市雖回升至2,000棟之上，但仍較去年同期大減逾3成，新北市則還在4,000棟低檔之下，雙北市5月移轉棟數仍創下同期新低紀錄；合計雙北市、桃園、台南與高雄的5月交易量為1萬3,783棟，僅相當於過去房市多頭時雙北市單月總計約1萬多棟的交易量。

北市5月買賣移轉棟數2,151棟，較上月小增168棟，月增8.5％，不過與去年同期比較，仍量縮33.2％，創歷年同期最低紀錄；交易量最大前3名行政區分別為中山區354棟、內湖區302棟及北投區293棟。

新北市5月移轉棟數3,911棟，比4月還減少了543棟，月減12.2％，從行政區分析，板橋區及五股區的量縮情況最明顯，分別較上月減少了58.4％、44％；而與去年同期相比，則是減少了34.9％，是四都中月成長率及年成長率下修最多的區域，也是歷年同期最低紀錄。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，5月雙北市的移轉量能合計僅剩下6,000棟，以雙北市254萬戶的家戶數試算，1,000戶的家庭中，每個月僅有2.4戶購屋，在這樣低量的房市交易動能之下，倘若景氣狀況持續惡化，屋主售屋時將面臨更多競爭，部分受到稅改重創的產品，可能有流通性風險的疑慮。

此外，桃園市5月移轉棟數為3,004棟，月衰退0.89％，年減31.02％；台南市5月移轉棟數為1,611棟，月增5.36％、年減15.83％；高雄市5月買賣移轉3,106棟，月增13.8％、年減7.9％。

太平洋房屋副總經理章克勤表示，雙北市、桃園市、台南市及高雄市五都5月合計交易量為1萬3,783棟，僅是房市多頭時雙北市單月交易總和，雖然行政院已敲定房地合一版本，但政策一天未定案，預計市場觀望氛圍仍高，交易量將難有起色。

永慶房產集團經理黃舒衛指出，預售、新屋與高總價房產受到政府加強查稅與持有稅的調漲，以及未來房地合一稅上路，買氣持續冷卻，尤其現在買方多以自住與換屋客群為主，出價都是參考實價揭露成交行情為依據，房價修正的壓力會持續擴大。

行政院版房地合一稅終於定案，以目前政院版房地合一稅，加上未來持有稅增加，台灣房產投資輕稅的黃金時代成為歷史。房地產業者認為，未來有三大趨勢，包括贈與節稅空間縮小、新制上路前自住購屋成本較低、台北市精華區豪宅明年入手較划算等。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，近年相當熱絡的透過贈與避稅、節稅行為，多是利用公告現值與市價之間的落差，但日後若受贈者出售，並以房地合一實價申報時，若產生可觀的資本利得，贈與節稅效益將大打折扣。

曾敬德表示，房地合一和舊制的申報制度相比，最大差異在於舊制土地免資本利得稅，假設未來長期房價有上漲空間，明年新制上路前進場，並持有超過兩年時間，出售都適用舊制，上路前購屋相對划算。不過，台北市高級住宅則相反，因為高級住宅房屋評定現值高、建物在房地比所占比重高，加上併入所得後可能會適用40%或45%的稅率，相較下，新制持有超過兩年的20%或15%稅率，可能更划算。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，台灣房市進入重稅時代，原先版本自住免稅的排富條款設定為總價4,000萬元，現在則以獲利400萬元做為門檻，等於降低課稅門檻、擴大加稅的規模，影響戶數激增到4.8萬戶，影響層面變廣。

不少市場人士擔憂，明年實施房地合一稅，今年底可能出現拋售潮，房地產業者分析，對於目前自用的成屋持有人來說，並沒有影響，不過對於明年交屋、取得產權的預售案屋主，未來出售就要適用新制，繳稅壓力大增，恐引發預售屋的交屋前轉售潮或是解約潮。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，預售案明年交屋勢必更困難，明年交屋、取得產權的屋主，未來出售就要適用新制，短期交易要面臨45%的利得稅，同時還有持有稅上調的壓力，雙重壓力，恐形成交屋前轉售、解約潮。

由於房地合一稅有設計日出條款，目前成屋持有人今年賣屋與明年賣屋，並不會多繳稅，明年以後買屋者，若出售才會受到影響，因此成屋不易出現拋售潮。

海悅廣告總經理曾俊盛表示，近年房屋出售獲利已不再以評定現值作課稅依據，以出售房產獲利1億來說，要繳2,000多萬的稅，對於高所得者來說，新舊稅制差異不大，不易出現拋售潮。

三創生活園區開幕使八德商圈變成觀光新景點，去年商圈成交12件一樓房產，透天厝占七件，最高價的透天厝成交總價達2.7億元，多為一樓作店面、樓上作倉儲使用。房仲業者認為，在觀光客增加下，透天厝改建的特色餐飲、小型商旅，潛在商機大。

據實價登錄資料統計，去年八德商圈僅成交12件一樓店面，透天厝成交為大宗，永慶房屋店面發言人鄭朝鶴表示，八德商圈店面幾乎滿租、交易量有限，商圈一樓物件釋出量稀少，多為一樓做店面，樓上作為倉儲使用的透天店面。

鄭朝鶴指出，八德商圈店面多簽三至五年以上的長約，近一兩年租金未明顯變動，一樓店面目前平均成交行情每坪200萬至260萬元，租金約每坪每月2,500至3,000元，平均投報約1.2%至1.7%。但未來租約陸續到期後，租金有機會調漲。

八德商圈巷弄店面行情則是每坪150萬至220萬元，租金每坪每月2,000至2,500元，投入的產業多以餐飲業居多。

鄭朝鶴表示，建國啤酒廠改建將是大八德商圈最後一塊拼圖，園區配合市民大道沿線，華山藝文特區、光華商場、三創園區以及台北科技大學等據點形成的「大八德商圈」，三創園區的營運，增加八德商圈觀光旅遊的機會，商圈店面的買氣仍具支撐。

內政部昨（18）日公布最新一波實價登錄資訊，受到豪宅稅、房地合一稅的壓抑，3月全台總價超過1億元的高總價不動產交易只有四件，與去年旺季每月50件至80件相去甚遠，即使部分登錄案件資訊延後揭露，但恐創下實價登錄以來單月最低記錄，顯示高總價市場已陷入交易停滯。

永慶房產集團統計近年總價逾億元、屋齡二年以上的交易案，發現近期億元的高總價不動產多為預售時購入、新成屋登錄的案件，若扣除這類新成屋，中古市場流通的交易，包括廠房、店面等交易持續破底，1月、2月廠房、店面等交易各僅25件、16件，3月目前揭露僅四件，恐創單月新低量。

黃舒衛表示，政院版的房地合一稅草案轉為趨嚴，最高稅率高達獲利的45%，將使店面、豪宅、商辦等高總價產品的獲利受到壓縮，買方若接手，不僅閉鎖時間拉長到六年，稅基擴大、持有稅增加，將再衝擊買方接手意願，若高總價屋主無法進一步讓利，不僅去化困難，甚至恐陷有行無市窘境。

根據昨天揭露最近實價登錄的資訊顯示，台北市豪宅中山區樂群二路「國美大真」二筆揭露，高價單價每坪157.3萬元。

中山北路二段「忠泰玉山石」有八筆，最高單價每坪124.1萬元，均應為預售時期的成交價。

雙北市今年前4月買賣移轉件數，不僅呈現連2年衰退的狀況，更較2013年同期高點衰退33.4％。其中，北市中山區量能減少821件最多、中正區衰退46.2％幅度最大；新北市則以林口區減少995件最多、衰退53.8％幅度也最大，為房市量縮重災區。至於房價方面，北市南港、大同及中正區首季跌幅均較去年同期逾1成；新北市則以板橋跌幅5.1％最多。

永慶房產集團根據內政部統計資料統計，今年雙北市1∼4月買賣移轉件數，北市為8,461件、新北市為15,490件，不僅呈現連2年衰退的狀況，更較2013年同期高點衰退33.4％。

北市12個行政區分別有22.1％∼46.2％不等的量縮幅度，衰退幅度前5大行政區，分為是中正區46.2％、中山區39.3％、大安區39％、南港區38.8％、內湖區36.6％，12個行政區中，有高達8個行政區衰退逾3成；以交易件數來看，中山區量能減少821件最多。

至於新北市，今年1∼4月達500件以上的有13個行政區，各區與2013年房市高點相較，呈現21.3％∼53.8％的量縮幅度，其中，林口區量縮53.8％幅度最大、土城區量縮50.1％居次，樹林區、汐止區也量縮逾4成。

房市交易量縮，也連帶使雙北各區域價格出現修正，統計實價登錄資訊，今年首季雙北市各行政區價格，較去年同期明顯下跌，以北市來說，平均住宅交易單價，南港區較去年同期下跌14.1％、大同區下跌13.5％、中正區下跌11.3％，跌幅均逾1成。

至於新北市，板橋區房價也有5.1％跌幅、新莊區跌幅3.2％、中和區也有2.3％跌幅。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，觀察雙北這些量縮幅度大的區域，可發現幾個特點，第一，以往因套房產品較多，購屋者選擇較多元、交易量能位居前幾位的區域，在如今套房成為票房毒藥下，量能急遽萎縮。

第二，以往具重劃區題材，推案量大的區域，在近期新屋產品市場需求低的狀況，去化已越來越困難，量能急遽萎縮，未來恐出現投資客的斷頭潮。

第三，即便是精華區，但因房價高，高總價、大坪數產品去化不易，量能萎縮幅度一樣很大，因目前房市買氣低冷，銷售期大幅拉長，房產流動性較以往大減。

勞動部公布「勞工在事業場所外工作時間指導原則」，引發產業界高度關注。房仲業者、壽險業者與遊戲廠商均指出，很多新規定難以落實，政策掐太緊，只是讓企業很難做。

房仲兩大直營體系信義、永慶均表示，還不清楚勞動部新規定的詳細內容，會討論該如何因應。

某位不願具名的房仲業者表示，房仲產業是服務業，雖然有休假時間，但客戶可能隨時打電話來想看房或是買房，業務人員不可能不接，因此普遍存在超時工作的現象；而且房仲業者的薪資結構的大部分是獎金，加班費恐不是員工在乎的重點。

台灣房屋副總裁周鶴鳴則指出，房仲業務人員的薪資本就相較其他產業優渥，會選擇進入房仲業的人員也多半具有追求高薪和高挑戰性的特質，房仲人員會在下班時段自發性洽談業務、培養人脈，這類人員多半不會去計較加班時數、加班費。

壽險業者如國泰、新光、富邦等公司表示，勞動部的新規定對業者影響不大，因保險業務員做業務時適用招攬契約，無工時限制。壽險公會理事長許舒博說，新政策立意良善，但保險業務員工作時間本來就比較彈性、自由，不易統計真正的工作時數。

國泰人壽擁有最多業務員，相關主管表示，國泰與業務員簽有兩份合約，一是僱用、一是承攬，前者是採規定每周最低上班六小時，主要是用於到辦公室上課訓練，後者則適用其在外招攬業務時，並無工時限制，因此對公司成本無影響。

新光人壽副總徐順鋆也說，僱用制人員的確得到通訊處上班，但都是早上去開早會，傍晚回去繳件，白天時間彈性，公司很難統計或舉證上班時間。

遊戲大廠大宇資認為，勞動部新規範在遊戲產業恐難落實。因為遊戲營運是服務密集產業，要有人員隨時待命，遊戲一旦出了漏洞，工程人員要馬上解決玩家問題，無法比照公務員的工作型態。大宇資指出，平常下班後有急事要交代，都是透過即時通訊軟體通知副總級一線主管相關事務，這在遊戲產業相當平常。

業界普遍認為，恐怕需要一段時間磨合，對企業而言，加班費將隨之增加，墊高人事成本。

今年台北市的房屋稅變貴，明年公告地價又將大幅調升，重稅恐壓垮豪宅市場。最近市場傳出，已經部分屋主為避開沈重房屋稅、或調節資產，以8折的破盤價，對外求售；展望下半年，多空交戰，市場預期房價還有鬆動的空間。

5月1日是房屋稅開徵的季節，台北市被視為房屋稅重災區，2014年7月1日之後取得使用執照的新屋，將適用新版路段率、以及3戶以上高級住宅加乘率來計算房屋稅；接踵而來的是，進入明年，每3年調高一次的公告地價，也將要調整，接下來，其中最具指標的都會、同時也是公告地價漲幅最大的台北市，地價稅恐將增加。對於台北市高級住宅來說，可謂是房屋稅、地價稅「雙漲」的壓力，持有成本勢必加重。

甲山林機構副總經理徐永仁表示，台北市未來豪宅的持有成本和壓力，只會更大，豪宅市場價量恐怕都難見起色。現在，台北市以總價5、6,000萬元的產品仍維持穩定交易狀態之外，大概百坪以上、總價7,000萬元以上觸及央行限貸令門檻的大戶產品，銀貸只有5成，接手者只剩下持有3戶以內的純自住客在低接。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，台北市沈重房屋稅，讓大戶豪宅市場氣氛混沌，現在有些在市場上兜售的大戶豪宅，開價已出現「破盤價」，屋主為尋求儘速脫手，開價都比實價登錄、或一般行情要低，平均來說大約是採契約價平盤求售，甚至是依目前行情打8折求售；換言之，有些豪宅易手求售價，比市價便宜2成。

身為科技房仲領航者的永慶房產集團，掌握消費者需求，不斷因應時代趨勢創新服務模式，2014年推出「房仲科技3.0」精準配對，廣獲消費者好評，更為房仲業唯一獲邀參與今年度經濟部年度大展「解密科技寶藏」的廠商，在松山文創園區共有79項創新科技專案成果透過互動體驗、影片、深度資訊分享等多元方式展現。

工研院產業服務中心專案經理楊振甫表示：「自2012年起，永慶房屋與工研院Dechnology團隊合作，期待開創並建構新一代房產顧問服務模式，提升服務品質與效率。在房仲服務創新的研發過程中，藉由多場主題式的各類型顧客訪談，以及邀請第一線經紀人針對服務缺口討論，並透過Dechnology團隊蒐集跨領域標竿案例及科技趨勢，協助帶進新的市場與科技刺激。」

永慶房屋板橋特站店店長李國煌指出：「房仲科技3.0整合了科技工具和雲端智慧系統，透過平板電腦、智慧手機，經紀人能隨時隨地服務客戶，搭配探索客戶的需求，可以精準找到適合客戶的物件，不僅提升經紀人服務效率，相對的，也幫客戶省下約20％看屋時間。」永慶徵才專區：mps.yungching.com.tw。

永慶房產集團身為科技房仲的領航者，不斷因應時代趨勢創新服務模式，2014年獲得12項指標大獎殊榮，永慶科技創新服務獲得政府肯定，今年獲經濟部邀請參加國家級展覽「解密科技寶藏」，為房仲業唯一。

永慶房產集團去年獲得多項創新獎項肯定，包括天下雜誌金牌服務業調查的跨行業創新能力排行名列第四，為房仲業唯一入榜；以及資策會「百大服務業科技創新力調查」Top10企業等。

永慶去年推出的「房仲科技3.0」精準配對服務，廣獲消費者好評，今年更為房仲業唯一獲邀參與經濟部年度大展「解密科技寶藏」，這項大展在松山文創園區展出，共有79項創新科技專案成果，透過互動體驗、影片、深度資訊分享等多元方式呈現，參觀人數已達7萬人，再次展現出永慶看重客戶體驗，以及整合最新科技趨勢於房仲服務的領先地位。

隨著網路持續發展，行動裝置功能日漸強大，永慶帶領產業進入「房仲科技3.0」時代。消費者除上店尋求服務，也可使用智慧手機、平板電腦、網站等通路查詢物件，了解周邊生活圈，再透過專業經紀人的需求探索判斷，和永慶超過27年的雲端科技智慧分析，落實精準配對，虛實整合，打破空間和地域限制。

永慶房產集團總經理廖本勝分析，10萬間房屋、10萬個客戶，每間房子屬性、客戶的需求都不一樣，房仲經紀人的核心價值在於配對，不在於賣房子。房仲科技3.0能獲得消費者重視，不僅是其介面友善便利、資訊透明完整，更重要是精準配對的落實，協助客戶省下20%看屋時間，也幫助客戶更快速找到合適的房子。同時也讓經紀人能提高效率，多服務20%客戶的購屋需求，成就雙贏局面。

永慶過去10多年投入數十億元在產品與服務升級，以消費者需求為核心，與時俱進，創新房仲服務和價值，不僅帶領集團向上提升，並帶動整體產業由房仲科技1.0進化到目前3.0時代。

2000年網路時代興起，科技浪潮衝擊各產業，永慶率先利用科技帶領產業邁進「房仲科技1.0」時代，成立「永慶房仲網」，更是首家「公開成交行情」的房仲業者，讓消費者可以透過網路搜尋物件資料和成交行情。永慶還積極打造全國首創「影音看屋」服務，投入數千萬行銷資源，教育消費者「買房子先上網看房子」，降低資訊不對稱的情況。

因應網路和行動工具的快速發展，永慶歷經PDA和筆電因網路傳輸過慢、硬體容量限制，導致失敗的經驗，但一直堅持科技創新步伐，直到iPad問市，終於成功打造專屬「i智慧經紀人服務平台」，讓經紀人只需要一台薄薄的iPad，就可以走到哪、服務到哪，提供消費者更即時便利的房仲服務。

廖本勝表示，從房仲科技1.0到現在的3.0時代，提供全通路搭配經紀人及雲端系統智慧分析，掌握消費者關注的問題，搭配潮流趨勢，不斷創新服務模式，更展現出差異化的不可取代價值。

永慶房屋自2012年起就與工研院Dechnology團隊合作，期待開創並建構新一代房產顧問服務模式，藉以提升服務品質與效率。

永慶指出，這項研發過程歷經過上百場會議，訪談各類型近200位顧客代表，並邀請第一線經紀人及跨部門代表，針對服務缺口進行小組討論，最後透過Dechnology團隊蒐集跨領域標竿案例及科技趨勢，協助帶進新的市場與科技刺激，進而找出「精準配對」是未來消費者的需求核心，因此才有後續「房仲科技3.0」的創新服務模式誕生。

工研院產業服務中心專案經理楊振甫表示，創新一直是現階段企業創造顧客價值及提升組織競爭力的關鍵。

未來民眾對於房產的服務需求，將會從單純的買賣行為，往前及往後延伸到一條龍的住居顧問式服務。

此外，也將透過專業服務與科技應用，打造更貼心且獨特的品牌體驗，永慶房屋就是一個很好的例子。

為保障房屋買賣安全衍生出的「價金履約保證」制度，造就出所謂的「建經公司」，國內目前已有5家房仲業者自行成立建經公司，做為上下一條龍的服務。不過，大型房仲業者根深柢固的門戶之見，檯面上拚門市市占之餘，檯面下履保市場也進入戰國時代。

履約保證公司已在台灣存在超過20年的歷史，一般來說都叫做「建築經理公司」簡稱「建經公司」，大部分都存在於銀行或房仲集團的分公司，主要處理建築融資、信託管理、都市更新、與履約保證，大都收取總價萬分之六的服務費。

國內「價金履約保證」是參考美國ESCROW制度衍生而來，買方依合約將購屋款存入獨立的履保專戶，賣方則將產權文件交付特約地政士保管，建經公司以專業的公正第三人立場，依買賣合約控管資金及流程，並承諾保障買賣雙方交易價款的安全。

信義房屋是最早成立建經公司的房仲業者，爾後其他房仲業者陸續跟進，目前已有5家大型房仲自行成立建經公司，包括永慶集團合泰建經、21世紀不動產泛太建經、台灣房屋第一建經，以及太平洋房屋去年成立的啟大建經。

目前履保市場以安信規模最大，其餘房仲旗下的建經公司業務，大都以集團旗下直營及加盟店為主，其中，永慶集團直營與加盟店就超過1,000家。

信義房屋將安新建經切割出來，主要將搶食信義以外其他品牌業務，目前已與啟大建經結盟，共同拓展太平洋房屋旗下門市履保業務。

房仲業者透露，履保市場競爭激烈，大型房仲品牌各擁地盤，單一品牌建經公司必須從沒有建經公司的房仲加盟店或個人代書切入市場，服務、效率及速度為競爭優勢，而建經公司能否達到經濟規模才是獲利關鍵。

5月即將開徵繳納104年房屋稅，預期「擁有4戶以上房屋」、「房屋位處精華地段」者房屋稅都將倍數甚至十倍數增加。代書提醒，若一個家庭若已擁有3屋，若想再買房，就要規畫以成年子女購買；另申報契稅時記得勾選「現值最高」、「徵收率最高」的房屋為自用住宅，可有效避免房屋稅爆增。

永慶房產集團契約部經理陳俊宏說，擁有4戶以上房屋的屋主，自用戶數計算是以「家庭」戶非個人。依財政部103年6月29日訂定發布「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，個人所有之住家用房屋須符合：1.房屋無出租使用、2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用、3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，方屬於供自住使用。

陳俊宏表示，如果本人配偶未成年子女名下經有3戶，有意購買第四戶者則須規劃以成年子女購買才不會被列入非住家用稅率。另外營業用的店面、辦公室本來就不計算在住家用3戶限制當中，消費者在計算自住戶數時可以先排除，營業用目前房屋稅稅率為3％。

例如：甲先生在台北市持有自住房屋已有2戶適用1.2％稅率，太太則有1戶適用1.2％稅率，此時若再購入1戶房屋，無論登記在先生或太太名下，將一律適用2.4％稅率；陳俊宏建議登記於未持有房產的成年子女名下，適用1.2％稅率。

此外，戶數變更應儘快申請，因房屋稅是按月計算，若消費者購入第四戶而須變更房屋稅住家稅率的標的者，應儘速提出申請，申請日在當月15日前者則該月即開始試用新稅率，若申請日在當月15日以後者，則到下一個月才試用新稅率。

信義代書林以德表示，「囤房稅」採全國總歸戶模式，持有第四戶以上住宅就必須按照非自住稅率1.5∼3.6％課徵，建議民眾，若購入第四間房屋時，買屋申報契稅時記得勾選「現值最高」以及「徵收率最高」的房屋做為自用住宅。

換句話說，假若民眾A在台北、新北、花蓮共持有4戶以上房產，「3戶自住房屋擇定」的最佳選擇節稅法，就是優先勾選「現值最高」以及「徵收率最高」的房屋，以後者來說，建議持有北市房屋優先勾選為自用住宅可有效節稅，建議多屋族收到稅單時留意檢視一下房屋稅率適用是否有誤。

另外，林以德說，若「出租」或「空屋」，將不被認可為「自用住宅」，稅捐處也將從個案稽查改為例行稽查，建議平日可保留水電繳費單據，以利日後節稅。

原是帶動區域房價指標的巨蛋開發案，因遠雄大巨蛋爭議延燒，讓周邊房價悄悄起了變化。根據有巢氏房屋統計，全台北中南4座巨蛋，包括台北小巨蛋、台中巨蛋以及高雄巨蛋，房價均穩定上揚，其中，高雄巨蛋2年漲幅12.3％最高，而台北大巨蛋房價2年來平均單價已由9字頭下修至8字頭，成為4座巨蛋中房價唯一下跌。

具備休憩娛樂功能的巨蛋不僅是地方的重大工程，也具有帶動周邊房價的向上指標，不過，遠雄大巨蛋近期紛擾不斷，甚至還有「拆蛋」的危機，讓台北大巨蛋搖身一變成為區域嫌惡設施代表。

有巢氏房屋統計，台北大巨蛋去年周邊房價平均每坪有91.2萬行情、年漲幅1.2％，但今年第1季，單價已下修至88萬，近2年來房價反而下跌2.3％。

而高雄巨蛋位於北高雄最精華區段，除有巨蛋體育場外，還有漢神巨蛋購物中心，去年周邊房價平均單價17.8萬，今年第1季上升至18.3萬，近2年房價漲幅達12.3％表現最亮麗。此外，台北小巨蛋及台中巨蛋周邊房價平均也有3.1％∼6％的漲幅。

有巢氏房屋副總劉炳耀表示，台北大巨蛋位於北市精華區內，不過自大巨蛋建設以來，大小衝突不斷，完工日遙遙無期，間接影響房價，加上位於市區，巨蛋周邊大樓密集度高，原本期待由大巨蛋完工帶動另一波房價高峰，也因影響周邊安全疑慮變成拉低房價的因素。

台北小巨蛋生活圈位於南京敦北商圈，周邊除了辦公大樓，有微風百貨南京店、IKEA、松山運動中心、台北體育館等設施，生活機能完整，加上捷運松山線通車後，南京復興站成為捷運雙交會站點，周邊房價也水漲船高，近2年房價漲幅3.1∼3.3％。

永慶不動產高雄中華藝校加盟店長郭明揮則指出，高雄巨蛋位於北高雄最精華區段，周邊有25、29等早期開發重劃區，且博愛路是高捷紅線的主軸路線，巨蛋商圈成為北高雄經濟發展重心。此外，高雄巨蛋周邊相對空曠，以南有三民家商操場可容納疏散，以北為小片的重劃區域，安全疏散問題較台北大巨蛋來說，相對危險度較低。

政府積極調控房市，重創台北市高總價房市買氣，房仲業者統計，今年第1季台北市總價6,000萬元以上房屋平均需293天、快十個月才能成交，較上季增加108天，更較去年同期多出近一倍，房市瀰漫總價愈高、愈難成交情形。

永慶房產集團統計，從房仲店頭接獲委託至成交觀察第1季銷售天數，總價2,000萬元以內約需117天成交，總價2,000萬至6,000萬元約需182天，總價6,000萬元以上則需293天。與去年同期比較，總價2,000萬元以下房屋去化天數增加不到一成，總價2,000萬至6,000萬元增加約26%，總價6,000萬元以上增加近一倍。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，台北市今年以來總價6,000萬元以上高總價房屋交易，實價揭露僅17件，恐創下實價登錄以來單季新低量。

高總價宅交易慘不忍睹，今年初至2月中旬，北市逾6,000萬高總價宅實價揭露僅17件，今年首季恐將創實價以來單季新低。更慘的是，根據統計，高總價產品今年首季平均去化天數高達293天，幾乎等於每10個月才賣得出1戶，較去年同期多出近1倍，呈現「有行無市」的狀態。

政府積極調控房市，北市高總價住宅完全被打趴，統計實價登錄資料，逾6,000萬高總價宅，去年第1季揭露共計205件，第4季還有196件，到今年第1季至2月中旬止(目前實價僅揭露至2月16日)，僅剩17件，高總價宅買氣大幅衰退。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，北市高總價宅實價揭露件數至今僅有17件，雖之後資料會陸續回補，但預期後半季有農曆年節影響下，今年第1季北市高總價市場恐創實價登錄以來單季新低量。

另外，根據永慶房產集團內部成交數據顯示，今年第1季北市各總價帶去化天數明顯走高，並以高總價產品去化速度最慢。

其中，總價2,000萬元內住宅產品，今年第1季去化天數為117天，僅比上季微幅增加6天，去化速度較快；2,000∼6,000萬元產品，首季去化天數拉長至182天，較上季多增加了16天。

至於6,000萬元以上的高總價產品，今年第1季平均去化天數高達293天，不僅較上季大增108天，更較去年同期多出近1倍，幾乎等於每10個月才賣得出1戶。以此速度推估，現在委託的案子，恐怕要到明年才賣得掉，整體市況呈現，愈高價愈難成交的狀態。

黃舒衛指出，目前房市量能低迷、去化時間拉長，主要關鍵在於買賣雙方對於價格認知仍有很大差距，目前民眾普遍預期房價會往下跌，若價格未符合理想，不少購屋族會選擇看屋不買屋，而在目前屋主降價幅度，未達市場預期下，連帶使得房屋去化天數大幅增加。

黃舒衛認為，依據目前市況，若屋主未積極配合市場需求調整價格，銷售時間拖到明年，很可能將遭遇跌價、實價課稅，甚至有行無市的多重打擊。

房價「凍漲」，激勵買方開始回流，帶動3月房市出現「小陽春」，成交量較2月彈升6成。

信義房屋最新調查指出，台北市3月平均房價為每坪65.8萬元，低於2月與去年同期；新北市每坪為36.1萬元，也低於2月與去年同期；台中、高雄的房價也都略低於2月，但仍較2014年同期微幅攀升。

成交量方面，台北市在農曆年後復甦腳步最快，3月成交量幾乎倍增，尤其以總價1,000∼2,000萬元的自用產品，以及總價3,000萬以上較明顯增溫；新北市則以總價700∼1,500萬元為市場主力，成交占比近6成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然資金、利率、經濟發展等對房市都是正面有利，但經歷一整年政策干擾下，已消除民眾對「房價上漲」的預期。曾敬德分析，隨著房地合一打擊力道預期轉輕，房市逐漸轉往買賣雙方均衡的市場，但少了投資買盤的需求下，未來房市可能是持平盤整的機率較高，交易量可望緩步增溫。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，房市交易量回歸穩定，回到今年1月的水準。黃舒衛不諱言，現在買方市場來臨，台北市目前待售供給量放大，因為有囤房稅開徵，房屋稅和地價稅的持有稅大幅提高，如果賣方要出場，最好先適度「讓價」，才有利於成交。

黃舒衛表示，值得觀察的是，北市中心投資置產族群回籠，在房地合一稅定調輕稅原則後，購屋意願即有回穩趨勢，占比連兩個月上升，3月占比突破3成大關來到34％，較2月大增5個百分點，也是繼去年9月來首度站上3成；其次是換屋，占比29％；首購則再度跌至2成以下，3月占比僅19％，與2月持平。

永慶房產集團昨（17）日發布第1季房市展望，短期及長期看跌房價比率均超過五成，房市未見復甦訊號，六都房價全面下修，與最高點相較，北市跌幅已達6%。永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋直言：「房價跌定了」。

葉凌棋表示，今年前二月六都買賣移轉件數為3.17萬件，較去年同期減少18%，若3至6月交易無法回溫，今年交易量恐持續低迷，且全台由北至南各都會區房價陸續在2013年第4季至2014年第4季見到高點，根據永慶今年來的交易資料來看，今年六都第1季房價與歷史高點相較，都已有2%到6%不等跌幅。

舉例來說，台北市房價最高點是在2013年第4季，當時該區平均房價為67.8萬元，依永慶今年來的交易資料來看，房價已跌到63.8萬元，下跌6%，是六都最高。

葉凌棋表示，目前約六成的交易價格在實價登錄行情上下5%範圍內，但在實價登錄行情以下要賣的比率變多了，即使有零星交易在實價登錄行情之上，也是因該地區供給較少，已可看出房價下跌趨勢很明確，預估未來精華區還會再跌在5%到10%、外圍區域跌幅10%到15%，過去「有行無市」的豪宅市場，將會變成「真降價」，投資買盤較集中的重劃區及郊區，下修幅度會更高。

該調查顯示，全台民眾對看跌未來三個月及一年的房價均逾半，顯示在九合一選舉後觀望氣氛更濃，多數民眾並未受到房地合一實價課稅朝向輕稅版本的激勵。同時，過去一年來北冷、中南熱的市況亦開始轉變，全台各都會區看跌房價均大於看漲，全台房市「轉冷」趨勢全面成形。

葉凌棋表示，房地合一稅政策因未列本會期優先法案，加上未來還有預算審核與總統大選等因素，能否過關仍有疑慮，未來「日出條款」時間的計算與「自住減稅門檻」調整幅度與最終定案版本影響很大，不過稅制對房市影響已經鈍化，反而今年5月收到稅單的房屋稅「很有感」，長期持有成本的提高，若持有稅達總價1%，等於100年後把房屋送給國家，持有稅提高對房市的衝擊將比交易所得稅還大上許多。

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋昨（17）日表示，「錢不見了」是今年房市第一個警訊，未來二年「升息」則不會是台灣房市的議題。

葉凌棋表示，影響房市交易的三大因素，包括「利率」、「貸款成數」與「政策」。由於全球通貨緊縮、貨幣競貶的壓力，台灣利率水準升不上去，未來二年「升息」不會是台灣房市議題。

葉凌棋表示，全球除美國外均面臨通縮壓力，通縮造成資產跌價、投資不振，成為各國隱憂，分析全球今年仍處在「QE（量化寬鬆）、降息、貶值」環境中，近二個月已有逾20個國家降息，我央行日前也表示即使美國升息，台灣未必跟進，使市場原預期可能對台灣房市產生衝擊的升息，不再成為議題。

但市場資金動能拉警報，將使股、房二市投資動能大減。葉凌棋表示，去年6月以來，銀行新承作房貸年增率由正轉負，今年1月M1B（狹義貨幣總計數）年增率更只有5.03%，比去年同期9.93%大幅下滑，且向下貫穿M2（廣義貨幣總計數）年增率，顯示市場資金趨於緊縮，股房二市投資動能大減。

策壓抑房市，建商去年下半年減少獵地，買盤動能不繼，導致地主價格底線鬆動，永慶房產事業群總經理葉凌棋分析，地價有望跌逾10%，在土地原料跌幅可望大於房屋成品概念下，不少建商會開始進場購地。

葉凌棋坦承，土地價格確實鬆動，包括市區、郊區都有土地以低價釋出，大部分建商仍希望土地價格能持續壓低，以利降低土地成本。

達麗建設董事長謝志長也表示，近期接獲不少中小型建商欲把進行很久的都更案，尋求中大型建商接手的案子，以比率來說，手中十件評估中新案，就有六件是此類型個案。相關案件多是中小同業有資金問題，因此希望和上市櫃建商合作開發，或轉賣給中大型建商。