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永慶房仲集團針對中古屋的最新成交行情統計顯示，台北市

已漲到每坪45.5萬元，創下歷史新高；信義房屋昨天最新公布的

2010年第1季信義房價指數也顯示，都市更新獎勵政策拉抬台北市

「高齡」老屋的行情，使得台北市中古屋房價指數，也突破歷年

來新高。

儘管庶民大眾、政府官員普遍都不樂見高房價時代來臨的事

實，可是房價卻仍屢創新高，和政府打房政策，走勢似乎背道而

馳。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，台北都會區房價節

節攀升，政府抑制房價上揚的動作也越來越多；可是即使行政院

、央行及金管會頻頻出招，但成效還不明顯，台北市的高房價，

依舊難以撼動。

根據最新1季的信義房價指數顯示，2010年第1季台北市住宅

指數為229.35，較前季上揚4.2％，亦較去年同期增長約2成7，台

北市房價再創歷史新高。

這項信義房價指數，是由政治大學商學院與信義房屋，共同

合作發布。結果顯示，由於受到台北市房價的牽動，台灣地區住

宅指數為152.66，較前季上揚0.6％，也比去年同期上漲約2成。

雖然房價持續上漲，但全台房價漲幅已明顯縮小。綜觀各區

房價指數結構，已出現台北市獨漲的局面，房價走勢明顯與其他

各區脫鉤。

蘇啟榮表示，最近一季中古屋房價持續驚驚漲，最主要因素

，是受到都更議題持續發酵的影響，台北市的舊公寓都能賣到好

價錢，成為推升北市房價水準的關鍵。

至於台中、高雄，實質房價走勢則相對平穩。以台中來說約

121.47，高雄則較前期上揚2.7％，來到144.98。

ECFA議題持續發酵，加上來台陸客絡繹不絕，使得大台北地區第

一季表現價量齊揚。據房仲業者統計，今年第一季台北市的店面

成交量，較去年第四季成長逾四成，單季價格也跳升了21.7%。

永慶房屋昨（22）日統計，大台北地區3月份的店面交易量年增率

，已連續九個月走高，台北縣更在補漲效應帶領下，年增率連增

12個月。

就成交價量分析，雖然台北市店面成交量並未超越2006年、2007

年的高峰期，但買氣持續走強，第一季成交量與去年第四季相較

，成交量成長了41%，成交單價則跳升了21.7%，投資信心及追價

意願，都是近三年來最高。

永慶房屋研展室協理黃增福近一步分析，在店面已成交的買方中

，台商及海外華僑的比率顯著增高，其置產動機多為資產配置，

可見具國際經驗的買方，積極看好台灣未來發展，預料台灣將複

製香港與中國大陸2003年簽訂CEPA後的發展，並比照香港當時兩

年內交易量倍增、精華區店面上漲逾五成的佳績。

此外，隨著店面價量水準再回高點，買方選擇的產品也緊抓兩岸

議題，黃增福指出，不少知名風景區及各大觀光夜市等陸客必到

景點，零售、餐飲的需求特別明顯，店面成交也創下區域紀錄。

黃增福說，若想在此時進場，專營陸客族群的紀念品、旅館業附

近周邊店面，是另一個可以關注的熱點。

22年前，永慶房仲集團的第1位員工、也就是現任該集團總經理的

廖本勝，靠著堅定的信念，一路攀升至總經理職位，也帶領永慶

不斷壯大，目前橫跨兩岸已超過600家店，廖本勝透露秘訣，就是

重視客 戶服務，甚至強調超越客戶期待，因為提升客戶的滿意度

，自然就能 抓到客戶的心。

事實上，房屋物件的交易流程繁瑣，加上每一個房屋物件條件大

不 相同，每次的交易都視為「個案」，因此要有一套通用的服務

流程， 困難度相當高，不過，廖本勝仍致力於加強服務品質。

廖本勝說，身為不動產經紀人，對客戶服務的第1個關鍵就是「帶

看」，通常帶看10次以上，可能連1次的成交機會都沒有，但他要

求經紀人不能喊累喊苦，有次廖本勝自家樓上的房子要出售，是

委託其 他仲介賣，卻都乏人問津，永慶爭取委售後，經紀人不放

棄每一個機會，積極帶看，連廖本勝的夫人都抱怨，「樓上換了

你們永慶的仲介 ，一天來十幾次，電梯上上下下都是你們的人。

」也因如此，永慶迅速賣出房子，達成買賣雙方的期望。

此外，為了改善早期房仲業品質參差不齊的缺失，廖本勝引進新

式仲介的概念，只收服務費、不賺價差，因此永慶內部教育訓練時

，有 「5％+紅包袋」的應對之道，也就是5％（買方1％、賣方4％

）的服務費之外，若民眾仍要多給經紀人一些金錢報酬，經紀人

一律留下紅 包袋，將裡面的現金全數退回。

不求最大只求最好 永慶的第1個10年，廖本勝以「不求最大，只

求最好」為理念，建 立內外管理與服務機制，首創「產權七審制

度」，一審是掌握房屋的產權現況，替買賣雙方留意缺失；二審

要確保產權資料的正確性，並 製作不動產說明書給買方參考；三

審、四審則應在物件成交前或之後，持續確認產權現況，向買方客

戶書面報告；五審、六審是掌握房子 的最新產權，並在簽約後協

助後續代書流程；七審則是定期審查所有的代書案件，嚴控代書

作業流程。

「產權七審制度」可保障消費者交易安全，當時在房仲業引起震

撼。接下來的第2個10年，廖本勝提出「不只最好，更求最大」做

為自 我期許，他發現以前房仲業賣房子，不論寒天酷暑、頂著颳

風下雨，都要上街貼紅紙條、發傳單，甚至挨家挨戶登門拜訪，

能讓客戶願意 抽空看一眼房子，成交機會就愈接近一步，因此不

放過任何機會，但房仲經紀人賺的是辛苦血汗錢，廖本勝為了提

升效率，決定導入科技 服務，全面E化。

導入E化 加速成交 1999年，廖本勝開始架設網站，但當時遭逢921

大地震、隔年政黨 輪替、2001年的股災，台股從萬點下跌至3,000

點，都讓房地產市場 陷入前所未見的低潮，廖本勝仍逆勢投入大

筆資金，打造永慶房仲網 更豐富的功能，推動E化不遺餘力。

廖本勝認為，未來將走入科技時代，除了將房屋買賣的資訊主導

權 交給消費者，讓消費者可上網過濾想要的物件，對於房仲經紀

人來說，更是人手一台筆電，大大提升服務效率，以往傳統時代

，最厲害的 房仲經紀人頂多記得50間房子的資料，但有了網路，

隨時可透過筆電，幫助消費者在上萬間的房子中，找到滿意的物

件。

導入E化後，廖本勝更努力加強網站物件的更新、整理，他說，

房仲網就像一個百貨公司，商品（物件）整理得好，持續推出新

商品（ 物件），就能讓消費者快速找到需要的商品（物件）買單

，而有了E 化服務，廖本勝統計，過去消費者平均要看12間房子

才能成交，如今 卻平均看6間房子就可滿意入厝。

廖本勝說，現在看起來很普通的服務，當時都是永慶的創舉，不

但 引發同業跟進，也讓永慶房仲集團的規模呈倍數成長，更首度

開啟國 內網路看屋的時代。

影音宅速配 超貼心 2003年，廖本勝更乘勝追擊，首創「影音宅速

配」功能，成立一支 DV團隊，讓消費者在查詢物件時，可藉由影

音服務，更了解該房子的 動態實況，消費者不受時空、氣候等影

響，不出門就能看屋、選屋， 目前成交客戶有8成是透過永慶網

站而來的。

而目前永慶房仲集團已邁入第3個10年，廖本勝體認「唯有做到

更 好，才能永遠最大」，因此規劃「客制化」服務，朝「顧問式

仲介」的方向努力，積極拓展高資產客戶的客制化服務，成立「

首席顧問團 隊」、「頂級貴賓服務中心」等，廖本勝說，由於房

地產的交易與其他產品的買賣方式大不相同，高資產客戶對客制

化需求更加明顯，因 此，廖本勝希望透過「顧問式仲介」服務，

提供客制化與資產配置服 務。

手機看屋 業界首創 此外，永慶房仲集團在科技服務上，也力求突

破，首創業界手機看 屋服務，並建置190吋「多點控觸房產導覽

系統」等，手機上網正夯 ，因此手機看屋服務上路後，讓客戶詢

問度增加4成。

把客戶服務好，未來客戶有需求時，自然會回籠，因此，永慶的

總 體業績，有高達近5成比例是來自於老客戶，也讓廖本勝深信

「選對 人才，較容易培育」，廖本勝堅持親自與每位求職者面談

並嚴格選才 ，目前永慶的徵人錄取率僅5％，就是為了精挑符合

永慶特質的人才 。

廖本勝帶

農曆春節過後政府展開一連串的打房政策、心戰喊話，但被

學者專家大力撻伐的台北市高房價，卻還是「高高在上」，房市

熱度卻是愈打愈燒、愈打愈旺。台北市政府最新統計，3月建物買

賣移轉件數達5,745筆，比前月激增38％；其中，尤其以中山、內

湖、大安，囊括成交量最大的前3名。

台北市政府地政處、永慶房仲集團昨（15）日最新公佈統計

，2010年3月份台北市建物買賣移轉共5,745筆，較2月成長38％，

也較去同期增加25％。

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，3月初房市買氣一度因

政府抑制泡沫化，採取多項打房政策，而稍有滑落；但在月中過

後，買氣擋不住、政策打壓效果漸退，加上329檔期台北市新案陸

續推出，使得房市交易量再次衝高，其中又以高總價的店面及豪

宅產品表現最佳。

黃增福表示，3月房市價量持續成長，台北市房價持續創新高。

以中古屋來看，3月均價每坪45.2萬元，買氣似乎不受影響。

以預售屋來看，住展雜誌最新統計的台北市、台北縣新案開

價，也至少有10個行政區創下歷史新高，大安區每坪200萬元、南

港100萬元、連板橋新板特區也衝上每坪85萬元。顯示政策打房失

靈，房市照樣價量齊揚。

若觀察各行政區，黃增福表示，台北市3月建物買賣移轉件數

普遍較2月大幅成長，尤其以中山、內湖、大安3區成交量最多；

至於各區成交筆數成長幅度最多區域，則是信義、文山。

黃增福表示，今年以來買方心態明顯看好房市，主要是經濟

復甦、加上兩岸ECFA簽訂腳步逐漸逼近，兩岸經貿互動更加頻繁

，陸資、陸客帶來的整體經濟效益愈見明顯，因此對於經濟前景

趨於樂觀，因此加碼房市。尤其，高資產大戶，海外台商在國際

的資金陸續回流、加碼台北市優質地段不動產，因此帶動豪宅、

商用不動產的交易量持續成長。

永慶房仲集團昨（8）日宣佈，領先業界推出從中古屋流通、

裝潢佈置再跨足到居家修繕的整合性居家服務平台「永慶House

Fun修繕通」，一方面是相中每年市場規模達3,700億元的居家修

繕市場，另方面則延伸產品服務範圍到下游的居家修繕產業、培

養潛在客層，對於客戶、房仲業和居家修繕連鎖品牌，將形成三

贏局面。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，2009年11月即推出的「永

慶HouseFun裝潢家」，提供近200位設計師風格作品搜尋服務，

強化從房屋買賣延伸到房屋租賃服務的深度和廣度；現在更創

新推出「永慶HouseFun修繕通」，以提供完整的「DIY修繕資料

庫」、「修繕專家搜尋引擎」、「修繕品牌整合平台服務」，幫

消費者輕鬆搞定居家生活大小事。

永慶房仲集團網路服務部協理高翠屏表示，永慶經驗法則顯

示，一般客戶購屋置產之後，大概會有7至8成，會面臨立即的房

屋裝修需求，像廚房、浴室修繕、換裝鋁門窗、除蟲等小修繕。

根據永慶房屋、內政部統計全台買賣移轉件數推估，中古屋

買屋移轉每年平均約至少37萬件，如每戶花費100萬元的修繕預算

計，那麼一年中古屋修繕市場規模將高達3,700億元，顯示居家修

繕和裝潢的市場需求殷切。

因此「永慶HouseFun修繕通」所提供的修繕品牌整合平台服

務，集結6大知名品牌進行策略合作，包含：特力屋、三商美福

、櫻花、和成、一太及宅急修等6家連鎖品牌。透過永慶買屋的

客戶還擁有85折到9折不等的折扣優惠。

此外，永慶也進行合作夥伴的嚴選把關，簽下全台超過3,000

家的修繕專家，提供客戶解決漏水壁癌、水電瓦斯等相關各式的

居家繕修問題。

中古屋交易成長，帶動裝修需求湧現，而根據統計，民眾願

意負擔的裝修預算為100萬元，可見裝修預算僅占購屋金額的1成

並不多，因此專家建議，善用輕裝修，可讓醜屋變美、又可省荷

包。

一、用顏色區隔空間，是省錢的隔間法：花大錢買了房子，

裝潢預算若有些吃緊，住商不動產企研室主任徐佳馨認為，不一

定要委屈自己選擇次級建材或便宜的裝潢工班，其實運用裝飾性

的手法，創造視覺焦點，也可讓自己的房子像裝潢過一般有型。

徐佳馨舉例，民眾可用特色主牆創造視覺焦點，牆面改採特

殊材質或較重色塊，可提升住宅品味；此外，用顏色區隔客廳、

廚房等室內空間，也是省下預算的隔間法，不只空間氣氛到位，

又不必耽心重度裝潢容易損傷房子；也可在牆上放上畫作，打上

投射燈，牆面質感立即昇華；或在沙發上方掛上書法字帖，展現

沉穩的氣氛。

二、簡易DIY裝修，利用房仲業所提供的「修繕通」服務：

永慶房仲集團的HouseFun裝潢家昨（8）日宣布推出「修繕通」

服務，標榜三大便利一點就通，包括水管堵塞、馬桶不通，或買

下中古屋後只需廚房或浴室的局部改造，或想要DIY自行修繕，

民眾只要有這些需求都可透過永慶 HouseFun「修繕通」解決。

永慶房屋網路部協理高翠屏指出，有些民眾只有10多萬元的

預算，想進行局部改裝，就可透過「修繕通」尋找商家，目前與

特力屋、三商美福、一太衛浴等6大品牌廠商合作。

三、屋主售屋時，可善用信義房屋宅妝服務：信義房屋首創

業界推出「Home Staging美式宅妝」服務，只要48小時的工作時

間，不用任何一根釘子，就能讓中古屋變美，降低賣方的銷售等

待時間。

信義房屋轉介服務中心專案執行經理林洋旭指出，相較於坊

間裝潢服務，必須大興土木，費用也較高，而「美式宅妝」服務

只要透過美化的技巧，配合原有屋況與佈置，再運用適當的家具

及家飾配件，不做水電、木作施工，不破壞房屋原有的裝潢，就

可為房子增添賣相，等於是幫屋主把素顏屋變得更美。

目前租用家具收費每坪要價約1,500元至2,000元，若是2房2廳

格局，租用家具第1個月要價6萬元，若下一個月尚未賣掉房子，

屋主希望續用該服務，則可再打8折；但成交後，所有裝飾品及內

部家具都要歸還，家中擺飾則恢復原狀，不隨屋贈送，所以買方

也要注意不因房子的美貌而衝動購屋。

房市景氣燒燙燙，房屋仲介業加快展店腳步，信義房屋、永

慶房仲集團兩大品牌，頻頻在展店速度上較勁。第1季信義房屋展

店數達39家，傳出捷報、平均不到3天開一家店；永慶集團也來勢

洶洶，首季兩岸同步展店50家、平均2天不到就開1 家店，預估年

底全集團可望達到741家。

信義房屋總經理薛建平昨日表示，信義繼2009年營收創歷史

新高後，為了持續擴大市占率，展店腳步快且積極，第1季就開

出39店，平均不到3天就開1家新分店，其速度傲視房仲同業，預

估全年可能超越300家據點。

薛建平表示，鑑於信義房屋營收亮麗，日前董事會也決議每

股配發現金股利2.6元、股票股利2元，每股股利達4.6元。

此外，永慶房仲集團展店也不甘示弱。永慶房仲集團總經理

廖本勝表示，今年房市持續升溫，看好房市發展，永慶第1季展店

50家。其中大台北都會區直營品牌永慶房屋，第1季共展店10家，

目前180家店；大台北都會區以外，以加盟品牌永慶不動產為主，

第1季展店22家，目前247家店；涵蓋全台灣各縣市的加盟品牌有

巢氏房屋，首季展店15家，目前達160家店。

至於大陸事業方面，上海永慶房屋第1季共展店3家，目前已

42家；總計永慶房仲集團截至2010年第1季止，兩岸共展店50店。

展望今年目標，廖本勝表示，永慶直營店可望達到200家店，永慶

不動產276家店，有巢氏205家店，上海永慶則目標達60家店，集

團總店數將可達741家店。

值得注意的是，信義房屋已放眼國際市場。積極布局多年的

日本東京「插旗」計劃，6月份將可望開花結果，東京分公司將正

式開幕營運，屆時將開啟台灣房仲品牌首度「插旗」日本的先河。

中國大陸方面，薛建平說，預計今年中國信義直營店、科威

國際加盟店，展店總店數目標達300店。推估3年內兩岸信義房屋

、日本信義將超過1,000家，大幅拉開與同業距離，穩坐亞太房仲

業龍頭。

搶攻手機行動一族，房仲、銀行業者力拚加值服務，永慶房

屋的「手機宅速配」服務，各品牌手機皆適用；信義房屋則標榜

24小時找屋不打烊，利用iPhone手機就可將好屋看透透；而台新

銀則推出「iPhone行動生活理財平台」，讓客戶隨時掌握金融資

訊。

看好「行動銀行」商機，銀行透過iPhone平台，提供客戶各

項金融服務，目前雖以查詢為主，未來一旦獲得主管機關審核通

過後，持續推出各項理財服務，包括約定轉帳、基金申購等，提

供客戶全方面金融服務。

台新銀行客群經營事業處資深副總周美瑛表示，台新銀行「

iPhone行動生活理財平台」，有「i金融」、「i優惠」、「i新奇」

與「i服務」4大功能。如「i金融」可隨時查詢各項金融資訊，掌

握金融市場脈動；「i優惠」提供信用卡特約商店及PayEasy優惠

商品訊息，以及全台各地區百貨的特賣會資訊。

至於中信銀與玉山銀也有提供行動銀行服務，不過，中信銀

目前只提供純金融服務，市場報價、自選市場價格、財經新聞、

重要經濟數據及專業市場評論等5大功能之全球即時金融訊息，協

助消費者掌握金融市場脈動。

中信表示，該免費應用程式於1月初推出後，短短2周內即有

超過1萬人次下載，躍居Apple iPhone 3G/3Gs的App Store平台中

Finance類軟體當期下載熱門首選，截至今年2月底，下載人數已

超過3萬人次。

永慶房仲集團網路服務部協理高翠屏觀察，現代人不論是上

班等車時、或約會等人時，最常用手機上網殺時間，因此對於有

購屋需求的民眾而言，若能在短時間內透過手機搜尋到符合需求

的物件，更有助於提高成交機會，買屋或租屋者皆適用。

目前永慶房仲集團的「手機宅速配」服務，是業界唯一不限

任何品牌手機，只要手機可上網就可享服務，永慶並提供「房貸

試算」功能，讓購屋人快速算出房貸負擔，找屋看屋更便利。

而信義房屋則標榜透過iPhone定位與鏡頭，24小時不打烊，

可將鎖定地點周邊800公尺內的待售/租物件看透透，並搭配

Google map功能，看到實際街景，宛如戴上一副聰明科技眼鏡。

隨著景氣回溫，進駐內湖科技園區的中小企業進駐家數也持

續創新高，使得內科園區辦公室平均空置率，節節下降，並躍居

台北市商辦租金行情反彈最快的商圈，部分路段單季漲幅逾1成。

永慶房屋商仲事業部協理黃增福昨日表示，隨著ECFA談判及

簽署腳步接近，加上我國今年1、2月份的進出口數據已恢復到金

融海嘯前水準，台北市商辦市場溫度也明顯回升。

永慶房屋商仲事業部2010年第1季的內科辦公室市調統計，整

體空置率較去年第4季下降2.3％，租金變動率則減少不到1個百分

點，顯示出內科商圈雖有大量的辦公室供給面積，但移入的廠商

不斷在填補新增出來的空間。在內科租金行情方面，以靠近大直

的基湖路、堤頂大道附近，反彈幅度最大，漲幅約1成、約10.4％

。

黃增福表示，從「內湖科技園區中小企業登記家數成長」可

看出，主要有兩個高成長階段，一個是96年7月宣佈推動「大內科

計劃」之後，另外去年6月的捷運內湖線通車以後，讓內科的公司

遷入進入高成長階段。

橫跨兩岸的永慶房仲集團正積極獵地，跨足上游建築業，處

女作可望和台中市一線Ａ咖建商生產力建設，首度攜手合作，目

標將打造台北首座「健康永續宅」。

生產力建設總經理張芳民昨（22）日透露，生產力建設也正

積極「插旗」台北市，為跨區推案舖路；除早已與永慶房仲集團

董事長孫慶餘談妥，雙方將成為合作夥伴外，基泰、富邦、潤泰

、將捷、昇陽建設和勤美公司等，也前往生產力建設取經，未來

不排除給予技術移轉或合資推案機會。

生產力建設以台中市七期重劃區豪宅「似水年華」一炮而紅

，以「台灣首座完整七星級指標的住宅智慧建築」著稱，光是曾

任財團法人中國生產力中心顧問的張芳民，其個人專利，就囊括

可掀開玻璃頂罩自由呼吸的「水晶陽台」、無電磁波干擾的家庭

電力維生系統、以及和中華電信等8家協力廠商研發成功的「8合

1機電箱」等3項。

此外，僅51戶、坪數131到421坪的七期豪宅地標「似水年華

」，還有許多有趣神奇的軟硬體設計規畫，諸如「女主人穿衣魔

鏡」、「魔鏡浴室」、7道安全門禁管制系統、遠端醫療服務、智

慧建築和節能設計等，都為建築業所津津樂道。所以雖然去年才

完工交屋，目前仍有1,700多組國內外客戶將觀摩考察，以每周只

能開放60人入內參觀的速度來看，排隊名單已排到12月才消化得

完。

生產力建設董事長張忠弘表示，要打造「似水年華」這棟智

慧住宅建築，其實有些軟硬體在許多建商的不同豪宅上，都可以

看得到，「可是要整合到單一棟建築，其實最大的困難，就是在

於整合。」所以生產力建設光是從施工到完工交屋，就花了5年。

不過，「似水年華」房價始終在台中市名列前茅，僅次於台

中市「天價」榜首、聯聚建設2009年10月開賣的「聯聚信義大樓

」每坪65到70萬元，而維持在每坪55到57萬元的實際成交行情。

永慶房仲集團台中市七期新光加盟店經理劉國隆表示，「似

水年華」擁有至少3項建築專利，超越當代國內的住宅建築，因此

即使二手轉手行情也居高不下。

儘管行政院、央行陸續點名台北、台中有些房價漲過頭的區

域，採取各種政策達到降溫目標，但台中市房地產業者仍看好七

期重劃區的豪宅行情，3年之後台中大歌劇院完工落成之後，台

中市七期重劃區的房價每坪可望上看100萬元大關。

永慶房仲集團台中七期新光加盟店經理劉國隆表示，在台商

資金快速回流效應下，台中市一線的Ａ咖建商品牌包括寶輝、聯

聚、龍寶、生產力等建設公司，在七期重劃區打造的豪宅大樓，

近1年不到，有些大樓的平均漲幅己高達50％之譜，地價也水漲船

高，最近已有地主開出每坪300到330萬元土地價格對外求售，刷

新台中市史上天價。

劉國隆表示，台中市政府日前宣布將在民國99年9月9日早上

9點9分進駐七期重劃區的新市府大樓辦公，預料七期房價又會有

一波抗跌行情。

中長線來看，鑑於台中市大歌劇院已動工興建，預料3年後完

工啟用時，將會是世界9大地標之一，更將會帶動七期豪宅另一波

漲幅，屆時房價上看每坪100萬元，不是沒有機會。

劉國隆表示，根據最新調查，目前「聯聚信義大樓」開出每

坪平均65萬元天價、「寶輝一品」每坪也衝上65到70萬元的天價

；至於轉手的實際成交行情方面，「聯聚雍和」、「聯聚怡和」

每坪站上50萬元大關，「龍寶心臻邸」大約維持在34到37萬元的

高檔，海外台商回流的資金是最大的買盤。

生產力建設總經理張芳民表示，基於七期重劃區的開發飽和

度，已超越7成，所剩建地寥寥可數，因此預料3年後每坪是有機

會突破100萬元大關的。

張芳民分析，這波房市景氣可以看到2年後沒問題，主要有3

個原因，1是政治衝擊因素不大，2是資金行情仍持續，第3，海外

台商資金回流台灣置產是一大趨勢。

面對最近行政院和央行持續抑制高房價，張芳民表示，「對

於房市一定會有影響，可是自住豪宅卻不在政策打擊範圍之內。」

「因為這一波政策波及到的是短線投資客。」劉國隆表示，

不諱言的最近10個七期豪宅客有5個想要逢高獲利了結，提早出場

，就基於觀望政策打壓心態濃厚；不過，真正的自住客卻一點都

不受政策緊縮房貸所影響。

不動產相關稅率的調整，對於購屋人是一大利多，包括去年

遺贈稅率調降、今年初上路的「一生一屋」新制等，購屋人皆可

善用，而專家也提出建議，讓3大購屋族群省稅又省利息：

一、首購族可慎選路段率較低的區域：節省房屋稅並精挑銀

行房貸利率，長期省利更可觀。台灣房屋不動產研究員洪暉恆解

釋，房屋稅是由房屋評定價格乘上稅率（目前1.2％），房屋評

定價格是經由本身面積、折舊率、街路等級率等所計算。

而透過台北市稅捐稽徵處的公開資訊可發現，街道路段率與

目前的商圈發展，存在不合理的現象，最高稅率320％多位於西

門町商圈，但是大安區永康街、民生社區新中街等區域，路段率

僅有120％，稅率差距近3倍。

可見在同樣條件下，於上述區域購屋，不但可省下房屋稅，

也盡享增值優勢。不過，永慶房屋民生簽約課課長王乃佳認為，

與其省下1,000元至2,000元的微薄房屋稅，不如爭取政府「青年安

心成家」方案，享前2年200萬元零利率，並精挑各銀行房貸利率

，對抗升息風險，長期省下的利息更可觀。

二、換屋族先買後賣，不適用新制「一生一屋」：從「一生

一屋」的規定來看，除了住宅是自用用途之外，本人、配偶及未

成年子女名下，也僅限於持有1間房子，而換屋族若採取「先買

後賣」模式，就會造成同一時間擁有2間房子的狀態，因此無法符

合「一生一屋」、享土增稅10％優惠稅率的資格。

三、高資產大戶應及早採取「逐年贈與」：有機會完全省下

贈與稅支出，王乃佳表示，夫妻合買店面、逐年贈與，因每人每

年可有220萬元的法定免稅額，夫妻總共享有440萬元法定免稅額

，假設張姓夫妻以4億元合買店面，店面公告現值2,000萬元，分

別以5年的時間共同贈與兒子，只需要每年更改店面權狀上的「持

分標示」，5年後就可將4億元的店面資產，完全移轉給兒子。

此外，宏觀財務顧問平台顧問王澤仁指出，根據遺產贈與稅

法第11條的規定，死亡前2年的贈與，將被追回計算遺產稅。

但依據法規，兩者稅額可互相扣抵。王乃佳舉例，張老先生

擁有配偶、兒子、女兒共一家四口，假設張老先生久病纏身，且

預計來日無多（壽命僅剩2年），由於生前贈與不動產，仍要課徵

土增稅，因此張老先生應先評估生前贈與或死後用於遺產課稅，

何者較划算再做決定。

老字號房仲連鎖加盟品牌住商不動產機構，兩岸佈局的藍圖

正式曝光。住商不動產機構董事長吳耀焜昨（18）日表示，住商

目前在海峽兩岸的總店數已突破637店，穩坐「單一品牌」規模最

多店數的品牌，超越永慶、信義等其他台資房仲品牌。預期未來

2年會成長更快，達到1,000店。

至於兩岸政府都同步打壓高房價，吳耀焜諱言：「有擔心，

但無懼。」因為住商一直步步為營，絕不盲目擴充。

面對2008年才爆發全球金融海嘯、2009年台灣房市提前復甦

反彈的波動，住商不動產總經理陳錫琮表示，住商由於加盟店體

質健康、加上總部發揮綜效協助加盟店永續經營，所以2009年加

盟店平均每1店的業績，都大幅成長72％，使得住商安然渡過這

波全球金融風暴，也使得住商在台灣的總店數，突破334家，為

創新高的年份。

不過，未來幾年住商成長動能最強大的市場，是在中國大陸

。

吳耀焜表示，住商自64天安門事件時進入中國大陸市場以來

，一度煞鎩羽而歸，但10年後再重返中國後，不但中國房屋流通

市場環境大躍進，而且住商也積極網羅陸籍在地化主管、強化一

級核心主管陣容，最後在這7年間建構完成強勁的經營團隊。

住商不動產上海區總經理周宇鳴表示，住商主要集中在中國

大陸最成熟的市場，為主要發展區塊；下一步是華北、渤海灣，

以及包括川渝、湖南、陝西等人口成長快速的華中板塊。

展望住商在中國大陸的第二個5年計劃，周宇鳴表示，目前台

灣已有住商、信義、科威、永慶、太平洋等，在中國大陸發展為

主要的台資房仲品牌。其中住商已完成637個點，今年迄今前3月

已完成42個點的佈局，要完成1年再開300店不成問題。

頂級產品獨強，尤以店面最夯，顯見熱錢流竄，大戶鎖定高

總價不動產投資，而砸錢買豪宅遠不如買店面，因店面的公告現

值與市值差距最大，節稅效益最高，與其贈與大筆現金給兒子，

不如拿錢買店面贈與兒子。

假設大戶王老先生同樣用3.8億元依現金、買豪宅、買店面等

3大用途，生前贈與兒子，應繳交的贈與稅以「店面」最少。

勤實佳會計師事務所董事長林敏弘指出，個人名下不動產的

房屋稅計算，並非以市值估算，而是依房屋評定現值及土地公告

現值來計算，目前不動產的公告現值遠低於市值，幾乎都要以市

值再打個2折至3折。

假設同樣一筆3.8億元資金，王老先生以3.8億元現金，生前贈

與兒子，則先將3.8億元扣掉法定免稅額220萬元，再乘上10％的

遺贈稅率後，贈與稅等於3,778萬元。

台灣房屋不動產研究員洪暉恆再以北市豪宅「宏盛帝寶」為

例，王老先生以總價3.8億元買下200坪一戶，土地持分約20坪，

以土地公告現值每坪128萬7,481元計算，該戶帝寶的土地公告現

值約為2,575萬元，而由於北市土地稀有而嬌貴，因此建物評定現

值不致於比土地公告現值高，可推估兩者相加約為5,000萬元。

王老先生於生前買下宏盛帝寶，並贈與給兒子，先將公告現

值5,000萬元扣掉法定免稅額220萬元，再乘上10％的遺贈稅率後

，贈與稅便是478萬元。

若買店面贈與，則節稅效益更大，假設王老先生同樣以3.8億

元，買下位於北市忠孝復興交會口的三角窗店面，該店面權狀坪

數38坪，土地持分3.8坪，以每坪281萬7,012元計算土地公告現值

，約是1,070.5萬元，而老舊大樓的建物評定現值，遠低於土地公

告現值，粗估兩者相加是 2,000萬元，因此王老先生的贈與稅降

至178萬元，顯見買店面的節稅效益最大。

永慶房屋民生簽約課課長王乃佳更指出，不少高資產客戶，

採「夫妻合買店面、分年贈與兒子」的模式，完全節省掉贈與稅

支出。

以上述王氏夫妻買下3.8億元的店面，由夫妻分年贈與給兒子

，因每人每年可有220萬元的法定免稅額，王氏夫妻共享有440萬

元法定免稅額，以該店面公告現值2,000萬元計算，約4年半的時

間，王氏夫妻就可將3.8億元的資產贈與兒子。

此外，林敏弘認為，相較於豪宅、店面等高總價不動產，豪

宅只有居住或轉手出售等用途，且入住上億元的豪宅，裝潢費用

4,000萬元跑不掉，但店面則交由租客自行裝潢，更可坐享租金收

益。

儘管央行、財政部、金管會大動作嚴打房市投機客炒作，但

去（2009）年海外鮭魚返台就吸引高達新台幣8,000億元的海外游

資回流，擁有100萬美元以上金融資產者的富裕人士，每年至少需

要購屋置產高達1,000億元。鑑於富豪購屋置產商機可觀，永慶房

仲集團昨（9）日宣佈，正式啟動「國際房產顧問服務」、打造全

台首座六星級「頂級貴賓服務中心」，估計1年可成交的高總價資

產就有把握突破150億元。

此舉也創下房地產業界首例，率先投資千萬餘元，打造佔地

450坪的「頂級貴賓服務中心」；也拔得房地產業界頭籌，率先升

級房仲流通服務，新推出「國際房產顧問服務」。

永慶房仲集團董事長孫慶餘昨日表示，政府針對投機炒作的

不動產投資客予以緊縮貸款成數、取消貸款寬限期，短期內對於

散戶、或依賴銀行貸款財務槓桿的投機客，一定會造成衝擊，政

策方向值得鼓勵。但對於自用型、中長期型投資佈局的富豪來說

，孫慶餘表示，這些高資產配置的客戶，並不太仰賴銀行貸款，

因此對於頂級客戶，衝擊並不大。

永慶房仲集團首席顧問葉國華表示，去年7月起至今年1月止

，頂級客戶購買豪宅、店面、辦公室等高總價不動產，營業額比

2008年同期成長2倍。預估2010年全年成交總值，將突破150億元

大關。

永慶在仁愛路圓環邊辦公大樓設置佔地達150坪的「頂級貴賓

服務中心」，在房地產業界尚屬首創。

孫慶餘表示，永慶看好頂級富豪資產配置有加碼房地產的需

求，早在2008年已設置「貴賓服務中心」、「首席顧問團隊」，

佔地300坪；現在再打造150坪的「頂級貴賓服務中心」，共450坪

，提供高資產客戶客製化服務，把「房產顧問」的角色再升級。

值得一提的是，「頂級貴賓服務中心」軟硬體配備俱全，除

設置有接待區、專屬貴賓室外，還首創業界設置鑲在一大片牆面

上、190吋超大螢幕呈現的「多點觸控房產導覽系統」，內建各區

豪宅、商辦與店面行情與簡介，以360度呈現各商圈立體俯視圖，

區域內的不動產物件一目瞭然，甚至可切割不同區塊，由不同角

度導覽，科技感十足。

據悉，隨著兩岸加速開放陸資來台投資房地產，永慶房仲集

團日後將藉此平台，再擴及未來中國大陸富豪來台購屋置產的潛

在市場。

根據調查，去年全台6大都會區住宅投報率，前3名依序為萬

華區3.86％、大同區3.81％、文山區3.70％。不過有包租公投資離

市中心外圍捷運站的舊公寓，創造高達6％的高收益率，租屋高手

說，目前投資市中心幾乎無利可圖，只有往外圍的捷運站周邊找

房子，才有利可圖了！

從事室內設計的的周先生，2年前在捷運萬隆站附近的買下一

間舊公寓，利用隔間隔成多間套房出租，房客鎖定僅差一站捷運

的公館附近的台大學生，每月以8000~10000元不等的租金出租，

以當時購屋的房價加上裝潢費用來算，目前周先生出租回報率高

達6％以上。

周先生說，當時透過網路把所有套房都出租出去，前後大約

3個月的時間，之後客源相當穩定，因此買屋至今兩年，收益率都

維持在6％以上。主要是因為台大公館附近的小套房月租約在

1.2~1.5萬元之間，才差一站捷運就可省下4、5千元，因此不愁沒

有客源。

另外，會充分利用暑假學生找屋旺季上網刊登出租訊息，也

是周先生減少房屋空窗期的原因。

永慶House Fun租屋發言人涂金谷表示，想要找到好房子當包

租公，一定要多做市場研究，地點好不好？附近房價多少？租金

行情？以及房客客源，這些都會影響未來能否輕鬆出租的關鍵。

在地點選擇上，尤其是市中心外圍的房子，租金相對便宜且

可使用的空間更大，同樣是1萬元的租金，在台北市中心只能租

到4~6坪大的套房，但如果到捷運的中間或末端站，可以租到10

坪大的空間，對房客當然更具吸引力，如果附近生活機能佳，再

加上屋況不錯，更容易迅速出租。

此外，大學學區附近由於有龐大的學生族群，也是包租公可

以考慮的地點，不過涂金谷提醒，要注意學校歷年來的實際報到

人數，由於少子化的問題越來越嚴重，一些較偏遠、口碑較差或

是經營不善的學校，學生報到率不見得等同錄取率，未來也可能

有關校的危機，對房東來說是必須考量的投資風險。

再來就是看投報率，房東必須精算房價和租金行情，最好的

情況是房租收入能夠全部負擔房貸，讓「房客幫你付房貸」。不

過涂金谷分析，雖然這段時間房價上漲，但是租金卻下跌，且待

租時間也拉長，台北市去年平均租金報酬率僅2.1％，2009年平均

待租時間2.5個月，比起2008年待租時間2 個月，拉長0.5個月，因

此買對地段、買對房子非常重要。

北市精華區的購屋痛苦指數飆增，而北市房價居高不下，一般民

眾 難以負擔，因此中產階級退而求其次，被迫往市中心外圍移動

，從房 仲網站的瀏覽熱絡度可見，文湖線沿線的中古屋正夯。

捷運網絡有效縮短市中心至北市市郊各點的距離，可用時間換取

大 空間與較低房價，根據永慶房仲集團調查，上網看屋民眾，以

文湖線 沿線所經過的行政區最受青睞，北市文山區更超越大安區

，躍居網站 留言「購屋需求」的冠軍，其次分別是大安區及內湖

區。

永慶房屋研展室協理黃增福表示，其中以文湖線沿線最吸引買家

目 光，捷運木柵線通車從1996年通車後，將原本居住在大安區的

民眾帶往文山區，且信義快速道路通車後，更縮短文山區來往市

中心的車程 ，且文山區是傳統文教區，額滿學校數量也是北市之

冠，教育資源相當豐富，每人享有的綠地面積也同樣是北市之首

，再加上房價相較於 北市其他行政區便宜許多，因此成為首購族

的首選區域。

內湖區則因生活機能日趨完善及大內科發展遠景得到認同，且在

市 中心高房價所推升的比價效應下，將中山區的民眾帶往內湖，

再加上 捷運內湖線通車效應，也是本區受到中產階級青睞的原

因。

國有地停止標售餘波盪漾，台北市不少地主昨（3）日都避不見面

。建商透露，土地供給斷炊，即將登場的329檔期房價將再漲一成

。

房地產業者表示，北市精華區土地停止標售，329檔期的銷售狀況

將更具指標意義。信義代銷表示，看好今年預售屋市場，各大代

銷手中的案子都有十幾個，信義代銷在329檔期預計就有130億元

的案量，全年代銷接案量更達300億。

永慶房屋在329檔期銷售的建案，總銷金額約40億元；今年新接個

案的目標值為70億元，合計全年總案量約110億元，也是永慶進軍

房屋代銷業務以來的新高。信義房屋總經理薛健平表示，金融海

嘯過後，「到處都是錢」，資金行情推升下，今年房市仍審慎樂

觀，但不同於去年房市由中古屋領軍，今年房市將由預售代銷市

場啟動，329檔期的表現成為上半年房市的觀察重點。

信義代銷副總經理李少康說，由於土地供給有限，今年329檔期的

新案幾乎都創新高價，大約是行情再加一成，代銷公司業務壓力

也很大。台北縣市國有地停止標售，地主更自抬身價，某新莊副

都心地主說，未來開價只會高不會低。

為提供民眾最詳實的購屋資訊，永慶房屋總經理葉凌將在3月11日

晚上7時，在福華文教會館將以99年房市脈動為題，和資深媒體人

王學呈對談，將帶領現場觀眾由捷運沿線看房市發展。

永慶房仲網也同步開闢「時間房價」專區，新增「依通勤時間」

搜尋功能，包括整個大台北地區，依照通勤時間找好屋，擴大找

尋物件的範圍，讓你沿著捷運輕鬆找好屋。報名請上永慶房仲網

：easylife.yungching.com.tw 。

拜高科技產業景氣快速回春、電子業年終獎金普遍優於各行

各業所賜，新竹的中古屋房市率先起跑，農曆年後交易量上演噴

出行情，包括新竹市、新竹縣的成交量，都比前1月激增2成，中

古屋市場呈「價量齊揚」的格局，在全台各都會區一枝獨秀。

永慶房仲集團研展室協理黃增福昨天表示，新竹科技業因年

終獎金今年較豐厚，使得2月中古屋成交量特別活絡。台灣房屋

統計顯示，2月新竹市成交量比前月增加6％，在各縣市中表現突

出。

至於信義房屋統計則把新竹市、新竹縣合計，則較去年激增

2成，在各縣市中表現最亮眼，顯示今年科技業景氣普遍樂觀預

期，竹科房市也在年後率先起跑。

信義房屋新竹區協理王九思表示，去年竹科園區景氣已明顯

復甦、房市買氣已走強，其中新竹市更以9.64％的家戶購屋比，

高居各都會區之冠；今年在竹科景氣更為樂觀的預期之下，也加

速竹科人的購屋腳步。

台灣房屋不動產研究室副理江怡慧表示，新竹房價較平易近

人，不像台北市房價高不可攀，新竹市1月平均每坪約14.8萬元，

2月平均每坪約 15萬元，房價小幅上漲1.4％；至於量方面，竹科

園區附近關浦重劃區、高鐵特區受惠科技產業復甦，無薪假取消

，房市交易確定復甦，因此新竹市交易量單月激增6.2％。台灣房

屋竹科直營店業務副總莊秋芳指出，竹科新貴購屋客戶主要鎖定

在竹北二期、牛埔。