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房價走高，加重荷包負擔，購屋人猶豫期拉長，且農曆年節

在明年國曆2月中旬，時間比往年都晚，集中於年底購屋的力道恐

被分散，近期買方觀望、投資客也縮手，11月份大台北的成屋及

預售屋相關數據皆走弱，房市暫陷入僵局。

以預售建案來看，根據住展雜誌最新發佈的報告指出，受到

央行總裁關切房市的影響，11月份北台灣預售屋市場呈現「寒蟬

效應」，出現3月份房市反彈以來的相對弱勢表現。

11月北台灣建案行銷動作保守，來客組數減少1成5，當月成

交組數下挫1成，議價空間率連4月擴大達12.9％，顯見建案普遍

開價過高，造成買賣價差認知擴大。

住展雜誌研髮長倪子仁表示，預售市場上嗅出觀望氣氛濃厚

，不論是自住型或投資型購屋人，決定下手買屋變得猶豫再三。

再看成屋市場，由信義房屋首創的「大台北房價月指數」可

見，台北縣市成屋房價走勢，從10月份開始反轉向下，信義房屋

企研室經理蘇啟榮指出，房價走高到一個階段，買方出現疲態，

猶豫期拉長，甚至寧轉向二線區域購屋，也因2線產品房價較平實

，使得10月份成屋市場喊價震天響，但買方不買帳，導致最後成

交價面臨修正壓力，因此大台北房價月指數走弱。

蘇啟榮認為，未來幾個月大台北房價將呈現震盪走勢，短期

內向上空間有限。

永慶房屋指出，面對下半年游資流竄及國際資金的炒匯、資

產炒作，且政府在11月份宣示，未來利率不會再降，而針對全台

主要都會區偏高的房價，也與各行庫逐漸形成共識，限定最低房

貸利率並緊縮市場上對投機客的放貸成數，自住客觀望、投資性

買盤縮手，由永慶房仲集團的統計可見，北市、中市等2 大都會

區的中古屋交易，均呈現「量縮」格局。

此外，房地產業者也認為，農曆年節在明年國曆2月中旬，時

間比往年都晚，因此集中於年底購屋的力道恐被分散，也是11月

份都會區房市退燒的因素。

住商不動產觀察，11月份都會區的成交價格帶，以總價1,000

萬元以下的物件買氣佳，顯見買方追價實力不再，房價將有盤整

鬆動的空間。

兩岸正式簽署金融MOU、逼近年底之際，金融壽險公司積極

進貨卡位，新光人壽昨（30）日砸下29.9999億元標下台灣人壽保

險公司內科園區的「瑞光550」大樓，不但每坪土地換算下來高達

300萬元大關、直逼台北市行情；而且，這棟大樓4年來身價就大

漲82％，也創下近5年來最大增值速度的紀錄。

台壽保是在2005年時以16.48億元買下這棟「倫飛大樓」，如

今以29.99億元高價易主，被新壽接手，光不動產增值幅度就高達

82％，顯示台壽保投資報酬率之高，算是最大贏家。

永慶房屋商仲事業部協理黃增福表示，新壽繼10月以115億元

買下「亞太經貿廣場」3棟廠辦大樓後，再次奪下內科第14棟廠辦

，持續穩坐「內科廠辦天王」寶座，也是大贏家。

台壽保昨天委託戴德梁行標售23.23億元底價的內湖瑞光路「

瑞光550」大樓，換算1樓每坪單價80萬元，2樓以上每坪36萬元。

土地面積996.936坪，建物面積 8,411坪。

結果總共吸引新壽、傳產製造業2組買家競標，最後新壽以

29.99億元得標。換算每坪土地高達300.92萬元，刷新內湖地價新

紀錄，顯示內科擁有「瑞光路」門牌號碼的科技大樓，在瑞光路

沿線完整地塊所剩不多之際，更顯得身價珍貴。

若分算不同樓層每建坪成交價，1樓高達100萬元，2樓以上

約在44至45萬元。相當於7月份正對面的長虹「NASDAK」大樓成

交行情接近，租金報酬率應在3％以上。

信義商仲協理何偉宏表示，在MOU簽訂後，壽險業搶地動作

加快，上週國泰人壽才同樣以29.9億元買下忠孝東路「錢櫃

SOGO大樓」，南山人壽也以26.5億買下興富發建設在台中中港

路的「Rich 19」辦公大樓，顯見收益性的商用不動產，是壽險業

目前的最愛。

兩岸正式簽署金融MOU、逼近年底之際，金融壽險公司積極進

貨卡位，新光金(2888)旗下新光人壽昨（30）日砸下29.9999億元

標下台灣人壽保險公司內科園區的「瑞光550」大樓，不但每坪土

地換算下來高達300萬元大關、直逼台北市行情；而且，這棟大樓

4年來身價就大漲82％，也創下近 5年來最大增值速度的紀錄。

台壽保(2833)是在2005年時以16.48億元買下這棟「倫飛大樓」

，如今以29.99億元高價易主，被新壽接手，光不動產增值幅度就

高達82％，顯示台壽保投資報酬率之高，算是最大贏家。

永慶房屋商仲事業部協理黃增福表示，新壽繼10月以115億元買

下「亞太經貿廣場」3棟廠辦大樓後，再次奪下內科第14棟廠辦，

持續穩坐「內科廠辦天王」寶座，也是大贏家。

台壽保昨天委託戴德梁行標售23.23億元底價的內湖瑞光路「瑞

光550」大樓，換算1樓每坪單價80萬元，2樓以上每坪36萬元。土

地面積996.936坪，建物面積 8,411坪。

結果總共吸引新壽、傳產製造業2組買家競標，最後新壽以

29.99億元得標。換算每坪土地高達300.92萬元，刷新內湖地價新

紀錄，顯示內科擁有「瑞光路」門牌號碼的科技大樓，在瑞光路

沿線完整地塊所剩不多之際，更顯得身價珍貴。

若分算不同樓層每建坪成交價，1樓高達100萬元，2樓以上約在

44至45萬元。相當於7月份正對面的長虹「NASDAK」大樓成交行

情接近，租金報酬率應在3％以上。

信義商仲協理何偉宏表示，在MOU簽訂後，壽險業搶地動作加

快，上周國泰人壽才同樣以29.9億元買下忠孝東路「錢櫃SOGO

大樓」，南山人壽也以26.5億買下興富發建設在台中中港路的「

Rich 19」辦公大樓，顯見收益性的商用不動產，是壽險業目前的

最愛。

穩居台灣房仲業兩岸總店數、總成交金額龍頭的永慶房仲集

團董事長孫慶餘接受本報專訪時表示，上海正式更名的永慶房屋

已在上海排名第6、台資房仲品牌則「後來居上」超前成為上海排

名第1，明年爆發力更強，主要是品牌的後盾。未來永慶集團願景

，是成為規模最大的橫跨兩岸、垂直整合不動產上中下游房仲集

團，「在中國大陸拓展加盟，是下一步。」3年內會跨出大上海。

以下是記者專訪孫慶餘的重要內容：

問：上海台慶房屋認祖歸宗正式更名永慶房屋，對於集團有

什麼意義？

答：永慶到上海才屆滿4年，經協商程序後終於拿回永慶房屋

商標註冊權，它的意義是，拿回的不只是一個商標、而是拿回將

來在全中國大陸設立據點的全國性商標權，正名後永慶集團品牌

效益將可在兩岸完全施展。

問：兩岸關係快速進展、也正式簽署金融MOU，永慶如何掌

握未來兩岸開放金流後帶動不動產商機？

答：大中華布局，是必然的。永慶憑的是21年堅實的品牌實

力、品牌資產價值，才迅速在上海竄升到台商房仲品牌第1名，可

謂「後發先制」。

兩岸大三通到兩岸金流開放、MOU和未來的ECFA，永慶會繼

虛擬、實體通路整合完成科技房仲的品牌後，中國大陸拓展會更

快。我認為，中國開放永慶房屋的加盟系統，會是下一步，因為

加盟品牌的成功關鍵，是直營品牌要作成功，將來也不排除走「

雙品牌」雙軌制，擴大中國通路。

問：永慶去年成立建設事業部後，來勢洶洶，積極搶地？

答：對！我至少一半的時間，在台北市找地。朝上中下游垂

直整合，是下階段的目標，我現在台北市都更案已有信義、大安

、中正區至少5處，也有屋主主動找我們辦都更，永慶品牌正明

顯發揮綜效；永慶集團現在也有3位執業的建築師，作為跨足建

築業的後盾，在中國大陸北京，我們也已開始作代銷、發展商。

隨著兩岸正式簽署金融MOU，預計明年1月正式開啟兩岸金

流大門，橫跨兩岸店數最多的房仲集團永慶房仲集團昨（23）日

正式宣布，根據中國大陸商標保護法，成功拿回「永慶房屋」在

中國的註冊商標權，「上海台慶」房屋37家店正式更名為「上海

永慶房屋」，明年將大舉拓點6成，進一步搶奪兩岸不動產金流

商機。

中國大陸商標局2天前公告，除「永慶房屋」正式取回在中國

大陸商標權外，「中華電信」、「台灣啤酒」也同時依法順位取

得大陸商標權，毋需再打訴訟官司，3家品牌都是最大受惠的贏家

。

永慶房仲集團董事長孫慶餘也將在今（24）日在上海永慶房

屋總部大樓，宣布台慶房屋「認祖歸宗」，正名為永慶房屋。

孫慶餘表示，雖然永慶房仲集團在2005年登陸上海後，一開

始因「永慶」已被中國大陸業者惡意搶註，根據中國大陸「商標

保護法」，永慶房仲集團當年只能申請備位使用權，品牌名稱只

能先用台慶房屋；但最近因為原申請之業者3年沒有使用，使用權

遭到撤銷，永慶依法順位取得，因此上海台慶房屋正式宣布更名

為永慶房屋。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，永慶房仲集團橫跨兩岸的

房仲品牌，在正名為上海永慶房屋，形成永慶房屋、永慶不動產

、有巢氏房屋共3大連鎖品牌並進的局面，穩坐台灣房仲品牌店數

第一的龍頭寶座。

廖本勝也宣布，2010年兩岸集團目標，台灣將由目前3品牌、

550店、總銷售金額2,500億元，成長到明年670店、總銷金額3,000

億元；上海永慶則由目前37店、成長6成到明年底達60店。

廖本勝說，永慶房仲集團在創新、服務、樂活3大營運目標下

，2012年將有把握達成台灣1,000店、市占率突破20％的規模。兩

岸簽署MOU後，永慶房仲集團也將搶攻「台屋滬賣」市場商機，

首創提供新台幣、人民幣匯率和坪數、每平米兌換的房仲服務平

台。

永慶房仲集團奪回在中國大陸的商標權，集團董事長孫慶餘昨

（23）日宣布，上海「台慶房產」更名為永慶房屋，37家店將換

招牌，兩岸企業名稱將統一。之後將大力展店，目前兩岸共有541

店，預期2012年時要達到千店。

孫慶餘表示，永慶房仲集團兩岸共有541店，今年在台營收可達

2,500億元，預期明年可分別成長至670店、3,000億元，屆時在台

灣的市占率達兩成的目標。

永慶房仲集團成立21年，2005年進軍上海市場，當時「永慶」的

商標權已被搶註，讓永慶房屋無法使用此名稱。永慶房仲集團總

經理廖本勝表示，當時曾經輾轉找到搶註者，希望買回商標，但

對方開出天價，難以接受，因此只有申請備位使用權，並以「台

慶房產」名稱拓展大陸業務。

廖本勝說，儘管登陸的名稱登記過程有波折，但經過四年努力，

台慶房產「後發先至」，成績超越許多登陸10多年的台資房仲，

站穩上海台資房仲業第一名，目前在上海的總排名為第六，客戶

中有九成是大陸人士，成功在地化。

由於原申請「永慶」兩字的業者已三年未使用此商標，使用權近

期遭到撤銷，加上大陸官方愈來愈重視知名企業的商標權，在大

陸官方及中華民國商業總會協助下，永慶依法順位取回永慶兩字

商標使用權。廖本勝說，未來可藉永慶的品牌優勢和集團資源擴

展大陸版圖，目標是明年底上海展店至60店。兩岸簽署金融監理

合作備忘錄（MOU）後，永慶房仲網也提供匯率與坪數換數服務

，希望成為大中華區最便利的房產服務平台。

廖本勝表示，永慶希望在2012年達到1,000店、在全台買賣成交件

數中占有20%市占率，也不排除公開發行。

△永慶房屋推「永慶HouseFun裝潢家」，邀150位設計師駐站，

並匯整上萬筆設計情報，透過媒合服務功能，為民眾搜尋適合的

預算或設計風格，妝點自己的家，並舉辦「醜屋變身美屋」活動

，民眾上傳房屋照片，由網友票選「全台最醜醜屋」，就可贏得

1百萬裝潢贊助金，由駐站設計師醜屋大改造。

繼裝潢宅速配之後，永慶房屋網路售後服務多一椿，昨（19）

日與國內150位設計師合作，以提供平台、免費轉介方式，開創裝

潢家平台上線，永慶房屋指出，透過平台可提供顧客售後裝潢服

務，永慶房屋亦可透過裝潢主人，取得日後轉售服務商機，無疑

是雙贏策略。

永慶房屋昨天推出「HouseFun裝潢家」上線，由總經理廖本

勝、台中市室內設計公會理事長雷嘉峰主持啟動儀式，提供消費

者在網路上搜尋設計作品，輕鬆裝潢自己的家。

祖籍安徽、出生在高雄左營海軍眷村書香世家的孫慶餘，父

母擔任大專院校教職工作，家境小康，他從小到大功課都名列前

茅，6個兄弟姊妹也都擁有大學以上學歷。

孫慶餘小時候和鄰居小孩玩騎馬打仗、警察捉小偷、拔河等

遊戲時，啟發他想要贏、就得充份發揮團隊力量，這也成為永慶

的企業文化之一。孫慶餘在高中時代，即自許將來一定要闖出一

番事業來，這個夢想，就是21年後現在的永慶房仲集團。

歷經4次產業變革，永慶如今已成為橫跨兩岸、實虛整合下「

全台最大的房仲集團」，在企業拓展同時，孫慶餘不忘發揮企業

社會責任，捐助 1,000萬元於97年成立「永慶慈善基金會」，延續

永慶圓滿服務的精神，推動「無障礙」觀念，關懷弱勢，創造盡

善盡美的生活環境。

孫慶餘期許未來，能不斷提供創新服務及營運模式，持續為

消費者創造更多、更大的價值，提供產業更好的發展環境，開創

兩岸房地產行銷的典範。

孫慶餘深感，一個產業要健全，必須要靠3大要件，才能「三

足鼎立」，即「合理健全的法制環境」、「理性而能促進市場優

勝劣敗的消費者」和「專業精進的業者」。

而經歷催生了4次產業革命後，孫慶餘很自豪的為房仲業產業

環境打了分數：「在法令制度逐漸成熟後，台灣房仲業的成熟度

已經快追上美國、日本。不過，科技房仲這方面已遙遙領先國際

，有些國外房仲業的物件、連照片都沒有。」

孫慶餘一次次改寫歷史後，最近正積極朝向不動產上中下游

整合，拓展事業領域。

尤其去年往上延伸至房地產開發領域，成立的永慶建設事業

公司，迄今已頗有斬獲，在台北市大安、信義、中正等區有5處

都更案正同步進行。

金融MOU正式完成簽署，兩岸互動開啟新的一頁，受到兩岸

經貿開放預期心理影響，房地產市場上的資產大戶，對於量少質

精的頂級豪宅情有獨鍾，相對也帶動每坪「百萬俱樂部」的頂級

豪宅，紛紛事先反應利多，演出「慶祝行情」，光是98年以來頂

級豪宅成交率就高達65％。

永慶房仲網豪宅事業部調查統計，98年大台北有意轉手每坪

突破100萬元的頂級豪宅，釋出到市場中共118戶，順利成交去化

有77戶，成交率高達6成5。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，每坪破100萬元的頂級

豪宅，1戶總價動輒都要8,000萬元以上，目前市場中有能力購置

的多屬金字塔頂端的人士，不是國內上市櫃公司大股東、台商老

闆，就是中小企業主。

以98年市場轉手成交率高達6成5來看，主要仍受市場對於兩

岸經貿開放的樂觀預期影響。隨著MOU簽訂正式簽署、ECFA的洽

談時程逐漸明朗化，今年來資產大戶紛紛卡位具潛力的投資標的

。

葉國華表示，其中，頂級豪宅更是受到資產大戶的青睞，市

場詢問度攀高。

葉國華指出，調查顯示大台北地區每坪突破100萬元以上的頂

級豪宅，包含新成屋、預售屋的總戶數，約僅2,182戶。其中98年

釋出市場轉手流量戶數僅118戶，顯示頂級豪宅的稀有性。

另外，目前亞太地區房市受到資金潮簇擁，豪宅價格頻創新

高，台灣在兩岸經貿開放後，也將正式邁入國際市場，目前台北

頂級豪宅的行情，相對香港、新加坡仍屬低檔，未來在國際資金

、台資、陸資三資匯流下，成長潛力十足。

另外，最吸引大戶進場的頂級豪宅，則以大安、中正、信義

計畫區、新板特區等區最明顯，外來客佔成交比重均逾3至4成。

士林天母、中山大直及新店，則較偏向在地客購買，外來客

佔成交比重僅約2成。

兩岸金融MOU甫正式簽定，TAIPEI 101大樓公司董事長兼總

經理林鴻明透露：「從去年底江陳會初步洽談陸資銀行進駐以來

，已有5家陸資銀行等著進駐101。金融MOU簽了，會很快有好消

息！」房地產業者也解讀兩岸正式簽署金融MOU為房市「長多」

，台北市精華辦公商圈的辦公室、商圈店面，將是受惠最大的兩

大贏家。

林鴻明表示，TAIPEI 101是陸資金融機構進駐台北市設立辦

公據點的首選地標，101公司數度前往北京、上海進行國際招租，

發現很多陸企傳產、金融機構，都對進駐101表達高度興趣。現在

金融MOU簽了，應可望讓101辦公室出租率，提前滿租，相對也

可望在明年達到全年損益兩平。

據悉，中國銀行（Bank of China）、工商銀行、招商銀行、

興業銀行與北京銀行等5家大型陸資金融機構，已表態將來台設

立據點。

一旦101尚未出租的4千多坪辦公室，開放陸企銀行進駐，鑑

於多屬於高樓層辦公室、租金行情本來就比較貴，因此市場人士

預期，每坪月租將自5,000元起跳。

永慶房屋商仲事業部黃增福協理表示，簽訂MOU對商辦市場

具有指標性的意義，將大大提高台灣的金流效率，對台北市商辦

租金具有正面影響。

黃增福認為，陸銀來台主要會先把目標放在企金，最被看好

的為信義計畫區、敦北民生商圈兩大辦公商圈。

太平洋資產管理公司總經理張欣民表示，市場期待多時的兩

岸金融MOU終於簽定，房地產業者認為這將是房市長期利多。但

因之前房市已部分提前反應此一利多，而且還有60天細節研議的

「空窗期」，所以短時間內房市還以震盪的機會居多，除非地段

超優，目前還是不建議追高。

信義房屋商仲協理何偉宏表示，目前已有接觸到一些外商製

造業在台打算設立工廠或申設公司，另外一些金融海嘯後縮編的

外商金融保險業，看好未來的台灣市場，也轉向持平或擴張的人

力政策，兩岸融冰之後的產業榮景不言可喻。

兩岸終於正式簽署金融MOU，不少中國大陸金融機構近年來

已紛紛來台「探路」，並相中信義計畫區TAIPEI 101、國泰金融大

樓等A級辦公大樓，為在台機構的首選，房地產業者預期將為信義

計畫區豪宅市場胃納，帶來潛在加持效益。鑑於全區迄今已開發

逾8成，賣一塊地、就少一塊地，業者預估明年預售豪宅已有上看

每坪200萬元大關以上的實力。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，受惠定存到期潮影響，

大台北精華地段的指標型頂級豪宅，市場詢問度正逐步攀升，尤

其以信義計畫區、中正大安區、大直及天母4大豪宅區，買方詢

問度最高。

永慶房仲集團總經理廖本勝認為，依兩岸簽署金融MOU、信

義計畫區將是陸資金融機構「登台」的首選，相信信義計畫區出

現每坪均價200萬元大關的行情，很快會出現。

信義房屋商仲部執行協理林彥宏表示，信義計畫區土地是「

賣一塊、少一塊」，因此碩果僅存的幾塊空地更加彌足珍貴，土

地交易從去年下半年開始延燒，不少市場上待價而沽的土地，如

A1被遠雄人壽拿下，TAIPEI 101對面的D3，則被幸福人壽拿下；

富邦更是一舉拿下A10、A11等，金融壽險業相當積極。

元利建設機構則是最新進場卡位的實力派建商，來勢洶洶。

元利建設總經理蔡建生表示，希望把「元利」這塊招牌，帶進信

義計畫區豪宅市場。

房市各彈各的調，10月份不論是中古屋或預售屋市場，都因買賣

價 差認知過大，而讓購屋人聞「房價」色變，議價空間率也隨之

擴大。

根據業者統計，北市中古屋的議價空間率17％，而預售推案的議

價空 間率則攀升達12.6％，是連續第三個月出現議價空間放大現

象。

根據住商不動產的統計，受到年底房市交易旺季的影響，大台北

地 區的委售案量微增，但對於「房價」的共識，買賣雙方仍各彈

各的調 ，房價未見鬆動，也使得10月份的議價空間率達17％、居

高不下。

而預售推案自928黃金檔期陸續放量，指標新案紛出籠、帶動買

氣 ，但住展雜誌觀察，由於豪宅產品大幅拉抬房價，使大台北

區其他建 案亦步亦趨，購屋人聞「房價」色變，觀望的氣氛更加

濃厚，因此議 價空間持續擴大。

以北台灣目前的預售案來看，住展雜誌統計，議價空間率從8月的

11.8％，增加至9月的12.3％，10月再上升至12.6％，已是連續第

三 個月出現議價空間放大的現象，顯示確有房價開價過高，造成

買賣價 差認知鴻溝。

由國泰房地產指數中的「議價空間率指數」，也可看出議價空間

擴 大的跡象，以2006年為基期100分，台北縣市今年第一季陷入

金融海 嘯危機，北市議價空間率指數高達197分，至今年第三季

也有159.59 分，達近二年來的次高記錄，北縣則是163.2分。

而價格認知差距大，就會造成「向外遞延」的購屋效應。以台北

市 中心為例，中古屋房價飆漲，民眾只能望屋興嘆、紛外移購屋

，根據永慶房屋的調查，從市中心外移至市郊購屋來看，以南港

區最受喜愛 ，客源比例占52.6％；再從北市擴散至北縣購屋來看

，則由北縣板橋最吸引買盤進駐，客源比例占14.5％。

住展雜誌認為，台灣房市在消息面雖有陸資來台、簽署MOU、

ECFA 等利多刺激，但在失業率未改善、整體景氣仍未撥雲見日的

因素下， 房市仍需要一段時間盤整打底。

永慶房仲集團昨天指出，自民國92年爆發SARS至今，台北市中古

屋均價從每坪22.5萬元上漲到37.8萬元，漲幅高達七成，台北縣也

漲了六成。由於漲幅已高，民眾實質購屋能力根本追不上，加上

政府有意出手平抑房價，永慶罕見地示警：一般住宅房價再向上

攻堅力道已有限。

過往房仲業者為促進成交，大多喊多房市，東森房屋董事長王應

傑在上個月表示「部分地區房價已漲過頭」，引發業界關注；如

今永慶又明確指出房價再向上的空間已有限，顯見房仲業者對房

市景氣的判斷起了微妙變化。

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，過去三年間台北市中古屋

均價都一直維持在每坪36萬、37萬元的高點，若從SARS之後起算

，台北市房市如今已漲了七成，部分購屋民眾由於無力承擔台北

市高房價，紛紛轉往台北縣購屋，這也帶動了台北縣房價上揚。

據永慶統計，台北縣自SARS至今，中古屋均價漲幅已高達六成，

從每坪14.1萬元上漲至22.2萬元。

黃增福分析，明年開始，隨經濟復甦及油價等通膨壓力遽增，市

場預期利率將逐漸調升，一般住宅房價失去政策支撐及升息影響

下，除非兩岸經貿開放以及國人所得與購買力提高，否則房價很

難再漲了。

房價漲勢過猛，10月份甚至陷入「多空交戰」氛圍，且買賣

價格認知差距持續加大，購屋人無力追高，更耽心不做足功課就

買貴了，紛連結房仲網站查詢「成交行情」，使得「成交行情」

功能的使用率超高，相較於今年初月平均造訪人次約2萬人，10

月份的月平均造訪人次更倍增至4.3萬人，飆上新高。

去年底受金融海嘯影響，購屋人荷包吃緊，因此對房價更加

斤斤計較、不願輕易妥協，寧願自己龜毛一點、花更多時間搜尋

物件，也不敢阿莎力成交。

根據永慶房屋的統計，今年元月份上網查詢「成交行情」功

能的網友，月平均造訪人次約2.4萬人，之後開始逐月增加，至今

年8月份突破40萬人，甚至近二個月來，每月造訪人次均飆上4.3

萬人的新高。

永慶房屋網路服務部協理高翠屏分析，景氣復甦，但買賣價

格認知仍大，因屋主憧憬未來房市，但買方卻無力追高，所以購

屋人常會上網查詢「成交行情」，做足功課後，再到店頭詢問仲

介意見。

高翠屏發現，現階段房價波動變化大，購屋人更加斤斤計較

，對於「成交行情」的即時性需求更高，因此永慶房屋更提供近

一個月的成交行情，讓購屋人取得更精準的區域價格，這樣心裡

有個譜，更能爭取議價空間。

信義房屋企研室經理蘇啟榮說，房價攸關購屋人的荷包，因

此除了上網搜尋適合的物件外，更在意價格是否合理，以信義房

屋網站「成交行情」功能來說，10月份的使用率也較年初增加4

成之多。

目前各房仲網站皆設有「成交行情」查詢功能，可提供周邊

500公尺內的行情價格。其中永慶房屋網站首頁，就可直接點選

使用該功能最方便，而信義及永慶房屋皆有詳細的格局、車位、

坪數等條件，並可直接列印下來，讓購屋人與親友進一步討論。

而住商不動產、中信房屋的「成交行情」功能，則提供近半

年、近三個月等成交日期區間以及房屋類型等選擇，設定篩選條

件較完整。

深感於房價漲幅過大，民眾的荷包預算卻有限，因此今年第

3季購屋採取「拖延」戰術，寧願先觀望、暫待好時機再購屋，

普遍認為進場購屋的時間點，遞延至明年較妥當，且看好未來半

年房市的比例也僅52％，是今年以來首度回跌。

根據永慶房仲集團針對網路會員、回收有效問卷2,242份的調

查顯示，民眾在今年第3季開始對高房價卻步，進場購屋意願自

62％下跌10％達52％，顯見不如上季積極，這也是連續增加4季之

後，「看好購屋」比例首次回跌。

永慶房屋總經理葉凌棋分析，目前經濟情勢逐漸好轉，但因

民眾荷包仍吃緊而產生矛盾情結，一方面看好房價上漲，另一方

面又擔心無法負擔高漲的房價，紛延後進場購屋的時間點，期待

明年房價持平或降價後，再進場較妥當。

而由中信房屋第3季宅指數報告也發現，莫拉克風災肆虐南台

灣、新流感疫情爆發、政府優貸不續撥等影響，致使交易量在第

3季萎縮，民眾對房價的不滿意度，創下今年度最高點，更有約7

成的購屋人拒絕追價，揭開第4季房價陷入拉鋸戰的序幕。

面對屋主堅持調高售價的情況下，中信房屋統計，已有逾6成

的購屋人想降價或不願追價，顯見購屋人對房價高漲已產生抗性

；中信房屋董事長鄭余正全指出，購屋人對於房價拉鋸的因應，

通常是消極的「以拖待變」，企圖用時間換取較低的購入成本。

以整體環境來看，淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，今年

核發建照、建物買賣移轉件數的數量皆較去年下降，再看經濟成

長衰退、貧富差距持續擴大（目前約11.96倍）等狀態下，房價卻

屢創新高，顯見房市供需失衡已久。

相較於北市精華物件房價居高不下，一般民眾可選擇北縣或

市郊捷運站周邊物件，交通便利、房價平實，可挑選物美價廉的

房子。

永慶不動產董事長廖本勝指出，目前市場上一般住宅買賣雙

方認知差距漸擴大，買方追價能力仍有限，屋主不宜過度拉抬價

格，除非各項利多政策真正實現，否則房價向下調整，才有助於

房市健康發展。

房價攀升過快，民眾延遲購屋決策時間，不論是預售豪宅推案或

中 古屋市場，都因買方追價力道不足，而擴大議價空間，另外還

有套房 推案萎縮達6年新低，8月建物買賣移轉棟數連二個月續跌

，專家以三 大指標推估，市場觀望氣氛發酵，第4季房市恐陷入

「高檔盤整」的 泥沼。

指標一、「套房指數」挫低：套房及豪宅的銷售狀態，向來是可

以 用來觀察房市榮枯的兩大指標，住展雜誌研發長倪子仁指出，

投資客 對房市的嗅覺敏銳，由「套房指數」可看出投資客購買套

房當包租公 的強度，當指數愈高，表示景氣面愈佳，投資人願意

將資金投入套房 產品，換取較銀行定存高的投資報酬率，建商也

積極強打套房推案。

以北台灣來看，根據住展雜誌的調查，2004年的套房推案量從52

個 推案、5,517戶逐年增加，至2007年巔峰時期達116個推案、

14,346戶 ，倪子仁觀察，當時有錢的投資客，一出手就是買幾十

戶的套房，打 算蓋好之後獲利了結。

而儘管今年1月至9月房市回溫，但波動仍起起不定，尤以房價攀

升 過快，讓投資客憂心脫手獲利的風險，降低進場意願，使得「

套房指 數」拉低至2.3分，創下6年新低點。

指標二、建物買賣移轉棟數續跌：優貸告罄，影響民眾購屋意願

， 尤以新竹、中部中低總價產品跌最多。內政部統計處的全台8

月買賣 移轉棟數，月減5.76％達38,158棟，創下今年減幅之最。

其中以新竹交易量下跌19.22％最多，台灣房屋園區直營店副總莊

秋芳指出，6、7月份優惠房貸即將用罄，造成一波搶貸潮，但8

月份 宣布優貸不續撥，買方購屋意願降低，加上屋主的預期心態

過高、紛 調高售價，買賣雙方認知差距大，因此降低成交機會。

永慶房屋統計，9月份的成屋交易量持續萎縮，台中、高雄兩大

都 會區屬於中低總價的住宅產品，因房價過高、延緩購屋決策

時間，分 別量縮15％、8％，顯見買氣受到影響，永慶房屋推估

，全台主要都 會區的中古屋市場，將呈現「高檔量縮盤整」市況

。

指標三、豪宅推案的議價空間率攀升：倪子仁表示，豪宅建案大

幅 拉抬房價，讓購屋者聞之搖頭，觀望的氣氛也開始發酵。目前

房價的 議價空間及購屋人對價格的認同度，從8月份的11.8％逐漸

拉大至12 .3％，已是連續二個月出現較大幅度的上揚。

北市房價高居不下，鄰近的鄉鎮成為買屋換屋的焦點，其中

在三峽地區，因台北大學進駐，加上遠雄造鎮加持，三峽已成首

選之一；房仲業者表示，三峽地區近年來發展快速，大批居民湧

入，估計新移入的人口中，有6成都是來自外地。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，三峽由台北市郊的小鎮，

一躍成為人口9萬的新興衛星都市，和北大特區的開發，有很大

關係；在北大特區建案一波一波推出的幫助之下，有大批來自台

北市的居民進駐，對這群台北客來說，三峽上北二高，半小時內

就可到達台北市，居住環境也比台北市區來得好，因此成為原北

市民想要移居首選之一。　　根據永慶房仲的資料顯示，北大特

區的成交均價（學成路一帶）大約為13萬左右，和三峽舊市鎮相

比（中山、中華路一帶），均價大約高2到3萬元左右；不過，黃

增福說，三峽舊市鎮以屋齡10年以上的公寓為主，成交價起伏不

大，和北大社區則因不同時期推出的建案，不同公司的產品，成

交價大不同，成交價平均可以由11、12萬至25萬左右，完全由建

案決定。

永慶不動產北大店店長游珠英進一步指出，北大特區發展大

約為5、6年，區域內的建案屋齡平均在3年左右，不同的時期的建

案，不同建設公司的產品，高低價會差距頗大。

不過，游珠英提醒，看房子不能只看價格，包括區位、生活

品質、區域建設、公共設施等，都是考量因素，多看多比較，多

方收集資料，不能只聽一面之詞，才能找到最適合自己的物件。

而在三峽北大特區的生活機能方面，過去因為還沒有全部開

發完成，生活機能較被詬病。

不過，永慶不動產北大大成加盟店王世偉說，在家樂福進駐

後，北大特區的生活機能己經逐步提昇；今年9月起，台北大學1

萬2千名師生將全數回到校本部上課，預料將會更一步帶動區域發

展。

在交通動線方面，游珠英指出， 目前政府也正在規畫捷運「

三鶯線」，自板南線延伸至三峽到鶯歌，一旦通車，對北大特區

將是一大利多。

今年以來的房市走勢，波動劇烈且反轉速度驚人，以大台北

地區來看，至今有三分之二的行政區房價，甚至突破去年高點，

房仲業者調查，自住買方荷包吃緊，購屋寧砍價也不願追價，且

高房價壓縮獲利，更讓投資型買方卻步，造成整體房市交易量鈍

化。

根據中信房屋所發布的「2009宅指數秋季報告」發現，今年

第三季的房市在莫拉克風災、優惠房貸暫停等利空影響，成屋交

易量明顯萎縮，消費者對房價的滿意度，在今年第三季下降4.63

分達30.68分，創下年度最低，因房價飆升，買方深感負擔沉重，

近7成比例不願隨買方起舞、拒絕追價，更有逾3成的買方，寧願

砍價也不願追價。

對於賺取價差為主的投資客來說，受到房價狂升的影響，也

開始遲疑「短線獲利」產生的效益，從中信房屋的調查可發現，

多數投資客認為無利可圖、已經陸續退場。

中信房屋副總經理劉天仁認為，由數據中可觀察出買方仍有

購屋意願，只是受限於房價過高、預算不足所以暫緩購屋，而第

4季屬於房市傳統旺季，市場買氣仍可樂觀以待，唯獨買賣價格認

知存在著抗性，房價拉距將持續磨合，才能激發買氣。

再看永慶房屋的調查，金融海嘯發生屆滿一年，回顧這一年

的大台北房市走勢，波動劇烈且逆轉速度驚人，目前已有三分之

二的行政區，平均成交單價突破去年的房市高點，北市如松山、

大同等區房價漲逾10％，北縣如永和、新莊等區房價漲逾5％。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，今年以來房價快速攀升的

主因，在於兩岸經貿開放的預期心理，加上現階段利率處於歷史

低檔，民眾購屋負擔大幅減輕，因此上半年民眾積極進場購屋，

抬升房市交易量能。

但近期價格漲幅已有過大的疑慮，且多數買方已在上半年進

場卡位，在需求提前反應、屋主又過度惜售的狀態下，近期買氣

已有減弱跡象，市場交易量連二個月負成長，黃增福也建議，賣

方應適度對價格讓步，把握成交良機，也可增加調度資金的靈活

性。

金融海嘯已滿周年，房市表現也逐漸恢復元氣。永慶房屋調查，

目前大台北地區各行政區中，已有三分之二地區房價突破去年高

點，農曆年過後湧出的強勁買盤，已帶領房價攀上歷史新高。

不過，買方追價意願也開始走低。中信房屋昨（28）日發布秋季

宅指數報告，有七成的房市買方拒絕追價；有三成傾向砍價。買

方「寧砍不追」，賣方卻堅持開高價，是第四季房市隱憂。

根據永慶房屋成交資料顯示，統計台北市各行政區今年7月、8月

的平均成交價，有三分之二的行政區房價，突破去年第二季房市

高點時的價格，其餘三分之一的衰退幅度，也在10%之內。

其中松山、大同、萬華、中正、大安等五大都更潛力地區，受惠

於都更議題持續熱炒，復甦速度最快，松山房價漲幅18.3%、大

同漲14.3%、萬華漲8.8%。

在台北縣方面，六大主要行政區中，有三分之二地區，今年7、8

月平均成交價格超越去年第二季高點，永和、新莊、板橋的漲幅

都超過4%。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，近來房價攀高，主因市場預期

通膨及兩岸經貿開放後的效益，短期投機資金湧入。他坦言，目

前房價攀升速度過快，不少人開始「居高思危」，放緩購屋決策

速度，加上國內經濟未大幅轉佳，導致近二個月房市交易量萎縮

。

中信房屋發布的秋季宅指數調查顯示，消費者對房價滿意度在第

三季明顯下滑，是今年以來最低點。另外，有七成買方拒絕追價

，三成買方強調要砍價。

中信房屋董事長鄭余正全表示，調查結果顯示，在H1N1新流感疫

情可能擴大之際，民眾買房意願並未降低，有不少買方認為，新

流感疫情可能讓賣方降價。

鄭余正全認為，房市已進入傳統旺季，但買方對房價的認同疑慮

與降價心理需求愈來愈強，將出現買賣雙方「價格拉鋸戰」，恐

造成房市交易量減少。但在此情況下，中低價產品將因買方轉進

而率先受惠。