永慶房屋仲介公司新聞| IPO贏家未上市股票交流網

永慶房產集團明年持續展店，預計將招募6,000位人才加入集團，涵蓋房屋銷售、不動產估價師、物業管理師、不動產諮詢顧問師等，同時提供房仲新鮮人六個月5萬元保障月薪，提供安心穩定的就業環境。

永慶房產集團總經理廖本勝說，明年除了擴大通路市占率外，並將運用i智慧經紀人的行動服務，來達成服務品質的提升，預計明年底行動通路將破萬點。永慶除了持續穩固核心房仲事業外，也積極整合房產周邊服務事業，明年將會成立國內結合住居服務與裝潢設計的網路平台，與現有永慶房仲網、好房網切割，讓網路居家修繕服務更聚焦。

永慶也不忘善盡社會責任，為了網羅優秀的社會新鮮人加入房仲業，明年將提出前六個月保障月薪5萬元的待遇，還有各項激勵獎金，鼓勵員工在集團內成家，打造幸福企業。

廖本勝說，今年提撥員工獎金約1.2億元，除了年終、紅利以外，還有成家基金、超額獎金等，全年還有各項福利措施，都是給員工的獎勵與回饋，今年擴大舉辦尾牙也是基於回饋員工過去一年的努力。

永慶房產集團昨（27）日首場尾牙，針對旗下兩大連鎖加盟品牌永慶不動產、有巢氏房屋舉行績優人員頒獎，兩大品牌都設有「年度個人銷售冠軍」與「店組冠軍」，高雄與桃園兩區為最大贏家，個人與店組四個冠軍全年總銷近40億元。

有巢氏房屋全年銷售冠軍是桃園藝文加盟店房仲經紀人陳芬蘭，今年個人就創下7.13億元總銷金額，平均12天就賣出一棟房子，今年共賣出近30棟房子，是今年的永慶集團的賣房王。

陳芬蘭說，真心服務是成交的關鍵。曾經遇到一個神秘客頻頻打電話詢問某間店面價格，並要求提供物件資料，卻不願意碰面。後來才知道這位神秘客就是物件的屋主，後來經過誠意拜訪，這位神秘客不但將物件委託銷售，後來更成為長期的朋友。

永慶高雄青年加盟店經紀人林森茂則拿到永慶房仲品牌的個人組冠軍，他說業績有九成是老客戶幫忙做的，除了提供客戶服務外，也會主動幫自己的客戶配對，透過飯局、打球等社交活動，讓客戶相互認識。

在店組銷售冠軍部分，永慶不動產由高雄新堀江加盟店是年度總冠軍，有巢氏房屋則是桃園南崁中正加盟店拿下。

永慶房產集團昨（27）日搶到房地產業界2011年首場尾牙的「頭香」，舉辦1萬人、席開千桌的大規模尾牙，可謂是全年最大企業尾牙宴。永慶房產集團總經理廖本勝宣示，今年總體市場萎縮約3成，永慶市占率相對較去年提高1成、約12％，目標2012年挑戰市占率16％的目標。

廖本勝昨天在永慶房產集團舉辦尾牙大宴前表示，今年是永慶轉型年，從原來以房仲流通服務為主的房仲集團，轉型到提供全方位住居服務的房產集團，下轄房仲、房產、網路3大事體群；並整合完成房仲、建設、代銷、資產管理、網路等共10個事業體，同時也是台灣唯一「房產住居」集團。

廖本勝指出，儘管2011年房市面臨政策和全球景氣變化的衝擊，整體房市表現不佳，永慶全年成交金額也從年初訂下的目標3,600億元、下修目標到3,000億元，約成交4萬戶的規模；但也因為整體市場規模縮小，所以永慶市占率相對也攀升到12％。

目前，直營品牌永慶房屋、加計加盟品牌永慶不動產和有巢氏房屋，總計3個品牌，總店數為859家；較2011年初的711家，成長20％。

廖本勝透露，已訂下2012年的成長目標，為3大品牌將展店突破1,000店，包括永慶房屋目標250店，永慶不動產420店，有巢氏房屋330家，拉大和同業之間的差異和距離。而且，明年「31122」的集團目標沒有改變。

廖本勝指出，明年房市在全球景氣面臨動盪之際，將重新大洗牌，部分同業可能在農曆年前後進行收店，但永慶有句話：「沒有不景氣、只怕沒競爭力。」永慶將強化資產管理事業部、網路事業部兩大最具成長動能的單位，因為，明年熱門商圈店面等商用不動產，最為看好。

昨天永慶尾牙在南港世貿展覽館舉行，偶像歌手蕭敬騰、性感宅男女神安心亞是主show，high翻現場。

緊接著，房仲業唯一上市公司信義房屋，則按照往年傳統，訂在2012年1月1日元旦日，為4千多員工舉辦尾牙宴；台灣房屋則改為舉辦慈善晚會。

永慶房產集團總經理廖本勝昨（27）日表示，永慶房仲集團最近已 完成最新轉型計劃，並完成更名，從永慶房仲集團更名為永慶房產集 團。

面對2012年房市，可謂是多空變數交錯，而且是空頭多於多頭，預 料房仲業將面臨一波大洗牌，相對也是永慶房產集團逆勢擴張的好時 機，期望成為「不景氣中的贏家」。以下是專訪內容： 問：2012年影響房市有哪些多空變數？ 答：明年可謂是多空交錯，異於往年的是，利空恐怕多於利多。利 多包括政府投注三環三線、大型都更案等重大交通建設和公共投資， 可望帶動區域房價保值增值動能，另外低利環境會持續，甚至有央行 降息的可能。

至於利空因素，主要是歐債危機引發全球經濟衰退疑慮，如果失控 、全球經濟難免被拖累到蕭條的程度；再如中國大陸經濟也令人擔心 ，目標是軟著陸，但目前許多打房政策已造成大陸台商計劃資金回流 台灣，對於有些具有競爭力的台灣品牌或許不失是一個機會，但仍有 可能波及台灣出口。

還有，這次總統大選後的執政團隊，對於居住正義政策走向，是否 走向實價課稅、提高不動產交易稅，都是值得觀察的重點。

問：如果總統大選結果，藍上或綠上，會影響永慶明年營運計畫嗎 ？ 答：我們從來不做業外轉投資，只專注本業，而且會轉趨於保守在 購地和房地產開發上，因此有了未雨稠繆的因應準備，就無關乎誰會 執政。

問：全球景氣籠罩陰霾下，外界普遍預期經濟前景趨於悲觀。你認 為2012年台灣房市，價量會出現哪些變化？ 答：明年房價預期應會再下修10％，我是指全台灣各地的平均值。

今年已在奢侈稅開徵後下修10％；成交量方面，預期明年會再萎縮 1成 左右。不過選後政局趨於明朗後，預期下半年價量會比較穩定， 惟市場需求仍以剛性需求為主流，自住型客戶將躍居主力客層。

商用不動產市場下半年成交量逆勢攀高，全球資產管理公司統計，今年全年商用不動產交易金額上看1,600億元，本土壽險業者是大買家。明（28）日將標售的太子敦南大樓，有機會刷新商辦標售價格。

圖／經濟日報提供

全球資產管理公司專案經理王維宏表示，若不記入尚未開標的太子敦南大樓，第四季商用不動產大型交易累計成交約378億元，成交量仍處於高檔；台北市辦公室第四季平均售價約每坪74.4萬元，價格較上季持平。

今年商用不動產以純辦大樓交易比例最高，占比為34%，零售商場與工業廠房各占約25%。純辦大樓今年累積交易金額達525億元，年增88%；零售商場今年交易金額為387億元，年增41%；工業廠房累積交易金額為383億元，年增107%。累計2011年元月至今，商辦成交金額逾1,550億元，將比去年成長近五成。

今年商辦標售成績表現亮眼，總價超過10億元以上的成交案件累計超過20筆，REAT（不動產資產信託）、REITs（不動產投資信託）釋出的商辦標售案動輒數十億元，是今年商辦市場中的亮點。

永慶資產管理協理黃增福分析，壽險業加碼資金投資商用不動產，累計今年投資商辦金額已超過500億元，占總交易金額五成以上，居各產業之冠，帶動商辦標售價量齊揚。

明日將標售的太子敦南大樓，目前已有國內壽險業者摩拳擦掌等著進場，目前底價為92億元，是今年商辦大樓標售底價最高的物件，若順利標脫，將會刷新市場紀錄。

太子敦南大樓位於敦化南路、信義路口附近，建物約7,363 坪、土地約542坪，該大樓為地下五樓、地上17樓的建物，目前一樓為萬泰銀行租用。市場人士分析，太子敦南位置相當好，買進後維持商辦現況收租金，也可以進行內部設計更新改為住宅使用，甚至可搭上都市更新題材，拆除重建。

全球資產管理公司預期，明年景氣轉趨保守，平均租金小幅走跌，維持在每坪1,921元，空置率則下降至10.55%，連續五季向下修正，收斂幅度可望逐漸放緩。

同一條路只要跨越兩個行政區，房價就會大不同。據統計，北市光復南路門牌效應最為顯著，該路上有意售屋的大安區居民開價大膽，硬是將近年來的當紅炸子雞「信義區」給比了下去，每坪價差高達12.5萬。

好房傳媒中心經理李建興指出，門牌效應強度僅次光復南路的「復興北路」，以東為松山區門牌，房價每坪均價來到56.6萬，若是換上中山區的門牌，房價自動彈跳至每坪67.9萬才能入手。換言之，同樣買在復興北路，中山區硬是要比松山區高出11.3萬，顯見燙金門牌威力十足，呈現截然不同的市場氛圍。

李建興分析，南京東路、松江路沿路，商辦大樓林立、銀行金融業百家爭鳴，且總部多設立於此，曾被喻為「台版華爾街」，加上捷運木柵線沿著復興北路行經，龐大上班人潮與消費能量，撐起中山區榮景，轄區內有捷運蘆洲線、淡水線及木柵線行經，交通網四通八達，又有市立美術館、榮星花園、林森公園等戶外休閒綠地加持，為都會區中難得一見綠寶石之地，房價自然不低。

另外，沿路有捷運古亭站、中正紀念堂站、台電大樓站及公館站停靠的羅斯福路，竟也開出不同的房價，西側的中正區，每坪成交均價64.9萬，相較於鄰近的大安區每坪均價73.2萬，價差居然高達8.3萬元，展現驚人「同路不同價」的門牌效應。

專家指出，「同路不同價」具有兩個指標意義，首先對於預算有限的自住客而言，可以用相對低檔的價格，過個馬路即享受到同樣的生活圈，十分划算，其次，對於置產投資客，更要留意因為行政區域門牌效應所帶來的加值效果，才能買到高含金量增值潛力路段。

永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示，除了地段考量，也可先從小坪數下手。在大環境經濟前景看淡及國內房市景氣稍微降溫之下，有置產或換屋需求的購屋者，在目前低利環境下，不妨考慮台北市中心的精品豪宅。精品豪宅規劃坪數較小、總價負擔較低，且具備保值抗跌的地段或捷運周邊特性，將會成為未來房價的增值保證。

永慶房產集團旗下永慶資產管理今年布局商辦市場有成，全年營銷金額超過500億元，成交案例包括凌雲通商、那斯達克、台北金融大樓等。永慶房產事業群暨資產管理總經理葉凌棋昨（20）日說，明年將大舉招募百名估價師與顧問師，營銷金額挑戰600億元大關。

永慶資產管理昨日也公布今年商辦市場熱略，價格年增兩成，每坪平均單價站上59.2萬元，再創新高。今年壽險業是商辦最大買家，代動店面標售屢創新高。

永慶資產管理協理黃增福分析，明年房地產市場仍有利空因素存在，預期明年標售案將會減少一半左右，未來能在市場開花結果的僅剩大型漂亮個案，這類型個案個案價格不受景氣波動影響，預期有兩到三成成長空間。

黃增福表示，未來在ECFA全面實施後，商機將再放大，陸資來台投資也將有更顯著的增加。目前陸資在台已設辦事處的區域有六成集中在台北市。

永慶資產管理認為明年國內商辦市場仍有潛力，將擴編三大代理部團隊，分為大安信義分部、內科南港分部、南京松江敦北分部等，結合集團逾900多家直營加盟門市，將局明星商辦區，並將目前數十位擴大為百位不動產估價師、物業管理師、不動產諮詢顧問師，成為全台最大資產管理團隊。

永慶房仲集團2012年的營運計畫出爐，未來成長的最大重心，將放在商業不動產，新整合各部門所成立的永慶資產管理部，明年營收目標將要比今年再增30％，躍居為集團成長動能最大的小金雞。

至於仲介流通本業，2012年的目標將上衝到1,000店，如期達到「31122」的既定集團願景。

所謂31122，即3年1,000店、總服務佣收金額達新台幣100億元，市占率20％，培養20個總經理。

目前台灣方面，永慶房屋的直營品牌，加上永慶不動產、有巢氏房屋2個加盟品牌，截至今年12月20日止，總共有859家店，今年以來累計新開出148家店。

據悉，最近集團已訂出的2012年營運計畫，將如期朝向目標開出1,000店大關邁進，絲毫不受全球景氣突變、台灣面臨政策打房所影響。

至於2012年集團成長動能最具爆發力的事業部門，則將要由資產管理部，擔任領頭羊。

永慶房仲集團房產事業群暨資產管理總經理葉凌棋昨（20）日表示，在看好2012年ECFA生效帶來陸企來台投資的效應擴大，台灣商用不動產可望啟動補漲行情，永慶房仲集團8月成立新品牌─永慶資產管理部。

葉凌棋表示，預期2012年，資產管理部門可望是集團中營收和獲利成長最具爆發力的事業體。該事業體2011年成交的商用不動產金額為100多億元，目標2012年可望攀升30％到50％，達150億元的成交業績。

葉凌棋指出，永慶房仲集團最新垂直整合完成的資產管理部，將以服務高資產客戶為主，主攻兩岸華人、傳統產業投資大戶的資產配置。

至於集團其他部門的2012年營運目標，估價業務希望明年再成長100％，代銷業務成長15％，建設事業則要看都市更新的進度而定。

有關永慶房仲集團的核心事業─中古屋仲介流通事業，葉凌棋表示，明年將會呈現台灣、中國大陸，一放、一收的兩極化趨勢。

葉凌棋表示，台灣方面將積極展店，從目前的859店繼續擴大店數和市占率；中國大陸方面，由於中國大陸正如火如荼打房，上海的房仲店頭現在平均每家店的業績，1個月平均作不到1套房的成交量，一般至少要作到2.5套，才能打平，因此預期2012年對於房仲業來說，是嚴酷挑戰的一年。

台北都會區的「雙捷運」住宅，房價漲幅仍占上風。房仲業最新統計，過去3年，雙捷運宅的平均漲幅約25％至54％，比台北市中古屋房價3年平均漲幅13％，高出2到4倍；展望未來，即將在年底到2012年通車的捷運新莊線和信義線，沿線房市有機會再現風華。

永慶房仲集團旗下HouseFun好房網最新調查顯示，台北市和新北市擁有雙捷運網絡的捷運站附近的中古屋房價，近3年來漲幅都比一般區域耀眼。

其中，忠孝新生站3年漲54.46％、忠孝復興站41.55％，古亭站27.83％、中正紀念堂站25.74％。和台北市近3年中古屋漲幅13％相比，普遍高出2到4倍。

就即將完工通車的新莊線、信義線、機場線、松山新店線等捷運，所形成的雙捷運站交會點附近，近3年中古屋平均房價，也似乎成為買盤卡位的焦點，房價漲幅相對亮眼。

以松山南京站來說，近3年平均上漲56.15％，三重站43.32％，東門站40.12％，大安站37.04％，中山站35.66％，南京東路站23.85％；未來3年，隨雙捷運開通的實現，強者更強，「準雙捷運宅」成為買盤卡位最夯的明日之星。

準雙捷運宅是指未來3年將實現兩條捷運線開通的黃金交叉點，這些準黃金交叉點包括：松江南京站、三重站、東門站、大安站、中山站、南京東路站等。

好房網調查，目前大台北都會區至目前為止，已有9條捷運線通車；未來陸續完工通車的包括：新莊線、信義線、施工或規劃中的環狀南北線、機場捷運線、民生汐止線、松山新店線、萬大樹林線等，形成經脈密佈的捷運網絡。

第一太平戴維斯15日標售台北市敦化南路的中鼎大樓21樓，僅一組投標，由日本大金空調代理商、和泰興業董事長蘇一仲旗下的金桔投資以1.78 億元得標，平均每坪僅77萬元，與底價相當，顯見地政五法通過後，房市觀望氣氛已從住宅市場蔓延至商用市場。

民國57年次的高雄永慶不動產新堀江加盟店店長洪伍賢，26歲時挑戰當時毫無人脈的房仲業，不靠幹練的話術，靠著勤勞、認真的態度，不間斷地開發物件，獲得客戶信任， 而非憑靠運氣，好業績自然應運而生。

曾當過送貨員，為了投入報酬更高的工作，洪伍賢選擇加入在高雄專營租賃的房仲公司。他告訴自己只准成功，不准失敗，不斷努力的結果，他在新人第一年佣收即達380萬元，更有一年達到600萬元，成為高雄區的超級業務員。

勤勞認真 成功不二法門

大家只看到超級業務員的好成績，但其實背後所付出的心血卻無人知曉。洪伍賢認為，想達到好業績，勤勞和認真是不二法門，以他自己而言，新人時期到處開發客戶，他常工作到晚上11、12點。看著同事紛紛下班，他必須忍受一個人的孤獨，假日大家放假玩樂，他卻選擇加班，「種什麼因，就結什麼果。」他說。

但他也認為，有些業務員的確勤勞、認真，卻不代表一定可以做的好。房仲新鮮人應清楚掌握市場上的主流產品，不銷售市場需求性低的物件，業務員應該用腦袋做業務，朝著對的方向前進，才能創造出自己的業務新藍海。

想成為超級業務員，也必須獲得客戶的信任。洪伍賢認為，信任有如一張薄紙，建立的過程歷經艱辛，卻可以輕易戳破，而且難以修復。超級業務員必須凡事站在客戶的立場，了解客戶的需求，知道客人喜愛的房屋條件，才能讓客戶付出信任。

幫客戶買賣物件，誠懇跟服務也是業務員不可或缺的特質。例如客戶想買透天店面，可是業務員只介紹大樓，顯示完全不清楚客戶的要求，不但會讓客戶不信任業務員，若服務不好，即使成交，也不會成為回頭客。

因之前的房仲工作，讓洪伍賢累積許多應對客戶，以及經營各式物件的經驗，後來他也自行創業，於2004年加盟永慶不動產，並且專營店面。他知道想擁有好業績，不可能光靠運氣，因此從未停止學習。

洪伍賢除了報名卡內基課程，也進修代書、稅法等專業知識，經常閱讀各種書籍。「業務員進步的方法是多學習。」洪伍賢表示，他十分鼓勵店內員工多參加學習類的課程，也會聘請業界講師為同仁講課，就是希望讓全體員工提昇能力，相對也會提升整體業績。

掌握主流商品 創造藍海

洪伍賢觀察，現在的新人投入工作的積極性不夠，也不夠勤勞，尤其沒有強烈的企圖心，也沒有訂定未來的目標。他說，沒有企圖心的業務員，肯定會影響業績。業務員如果沒有建立「希望比一般上班族所領的薪水高」、「在房仲業一定要成功」的企圖心，一旦在外開發客戶遭到拒絕、或看客戶擺臉色，就可能因沒有成就感而萌生退意。

洪伍賢說，有些人就是安於月薪5萬元，每天只工作八小時，但是有些人就是希望月薪能不斷向上攀升，甚至工作時間超過15個小時，「對於業績的企圖心和態度十分重要。」

業務員常與失敗交手，面對失敗沒關係，業務員可以「屢戰屢敗」，若是屢敗又屢戰，表示從沒有檢討失敗的原因。「失敗不應是成功之母，『檢討』才應為成功之母。」洪伍賢說。

保持企圖心 不畏懼挫折

他說，有一個故事，有位銷售大師演講銷售的定義，台上有一條鐵鍊掛著鐵球，為了讓鐵球晃動，銷售大師用手推了鐵球好幾次，球體就是文風不動。

台下有許多民眾鼓譟，有人朝著台上丟東西，有人不耐煩離開，但是大師推了幾次後，球體開始激烈擺動，甚至發出巨大聲響。銷售大師說：「鐵鍊就是銷售，球體就是銷售人員。」

洪伍賢解釋，業務員就像是鐵鍊上的球，銷售房屋的過程中，會遭遇許多被人謾罵、瞧不起的境況，但如果過程中堅持到底、不放棄，累積的客戶，像是不斷擺動的鐵球，業務員將被客戶不斷推著前進，堅持、忍受挫折，業績才能源源不絕向前走。

檢調昨（7）日大動作偵辦「勇哥」炒房集團逃稅案，房仲業者解讀，此案「殺雞儆猴」意味濃，多少會衝擊置產買盤出手意願，後續房市恐怕「會更慘」。

東森房屋董事長王應傑表示，房市近三個月來的成交狀況已是「窒息量」，昨日政府又出手，未來市況會更慘。

王應傑說，奢侈稅之後，短期投機客都已經退場了，剩下資產配置型的長期置產客與自住客撐盤，昨日此事，恐怕會嚇到置產客出手的意願，尤其是金字塔頂端的客層，最怕查稅等麻煩事。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，自政府釋出奢侈稅與實價課稅等議題後，短期投機客其實已被奢侈稅「鎮住」、全面退場了，因此昨日的事情對市況影響不致太大，尤其是近來成交量，都比金融海嘯期間還低，可說是「低無可低」。

不過，廖本勝強調，政策性打炒房撥掉了房市在成交量部分的泡泡、如今95%的買方都是自住客或換屋客，但房價漲過頭的泡泡卻還沒被撥掉，接下來市場要面臨的就是價格的下修。

房屋出租市場最近明顯抬頭。在經歷奢侈稅、全球股災和台灣選舉前打房政策一連串的衝擊後，短期投機客為避開奢侈稅2年禁售的大限，紛紛轉賣為租、進入租屋市場；有些買方也在期待房價下跌之際，先進場租房子，因此帶動房屋租賃市場的需求激增，租屋網站承租方的點閱量創下2年來最高。

永慶房仲集團好房網最新統計指出，最近租屋網站，進站訪客數量已創2年來新高；其中租屋客戶留言數，較10月暴增近5倍。

好房傳媒中心經理李建興表示，6月1日奢侈稅實施後，大台北地區買賣移轉棟數即逐月萎縮，加上全球經濟景氣前景蒙上陰霾，總統大選使得購屋意願遲滯，這些因素使得最近房市「養房」風再起，不少賣方寧可繼續當個包租公、包租婆，等價格回溫，並熬過奢侈稅的2年禁售大限後，再尋求脫手。

好房網最近調查，網友YAHOO搜尋引擎關鍵字搜尋，其中尋屋的網友輸入最多次的關鍵字為「租屋」，1個月居然高達84,000多筆，高居榜首。甚至以「租屋」為搜尋目的的，居然是買屋的11.72倍，更是賣屋的91倍，顯見近來買不如租的氛圍持續擴散。

至於租轉售的案件中，從6月以後到11月，已連5個月呈現下滑，11月比10月再萎縮8.5％，更是來到今年的新低，顯示包租公、包租婆打消求售獲利的念頭越明顯。

至於房東賣屋、租屋客的留言數變化，也呈現租屋客的成長曲線明顯高於房東賣屋的成長曲線；11月租屋客戶留言量，甚至比10月激增477％。

今年店面市場在打房風暴中，表現一枝獨秀，10年大漲2.37倍，這3年兩岸大三通並開放陸客來台觀光，漲幅更高達56％，預料也將是2012年房市最夯的大熱門。最近，不光是外資法人和私募基金看好，計劃加碼收購，而且本土散戶也有轉移資金到店面市場的趨勢。

永慶房屋店面事業部，昨天公布最新調查指出，台北市店面市場持續創新高，今年平均單價每坪150.4萬元，10年來漲幅達2.37倍，尤其金融海嘯後，3年內大漲56％，最為驚人；新北市今年均價每坪72萬元，10年來漲幅只有84％。

永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴表示，台北市的店面市場，明年依然看多，熱度不減。鄭朝鶴分析，今年北市店面市場發燒有3大原因，首先，觀光、陸客自由行的商機無窮，帶領國際知名精品競逐金店面；再者是租金調漲幅度大，租金投報預期提高，增加投資意願；最後則是因為供給量少，部分物件以標售方式登場，都直接衝高區域行情。

不過，新北市未如預期創新高價，主要因受惠陸客自由行的程度較小，租金調升幅度落後台北市。

鄭朝鶴分析，若參照香港從2002年開放大陸「個人遊」的經驗，短短9年間，大陸旅客人數就從683萬人增加到2,268萬人，人均消費也從5,640港元增加到7,453港元。台灣陸客來台人數僅163萬人，和香港有近13倍的差距，商機開拓的空間很大，也吸引各路人馬搶攻精華商圈店面。

永慶房屋調查也指出，今年北市8大商圈店面租金，調漲至少3成，士林夜市、SOGO、晶華等指標商圈，甚至還有高達6成的成長，租金報酬率明顯提高，吸引買方等著排隊當房東。

房市寒氣逼近，不但看屋客戶銳減，就連網路虛擬通路也冷颼颼。最新調查發現，全台已連續3個月，網路看屋找屋等物件點閱率下滑，直逼今年最低點；其中，台北市網路點閱滑落32％，居全台7大都會首位，觀望氣氛濃厚，造成年底購屋旺季反而不旺。

第4季原本是購屋旺季，但是12月了，房市愈冷，不論預售屋或中古屋都無可倖免，甚至連虛擬通路的網路看屋或購屋，消費者都快懶得動動指尖、逛逛網站。

永慶房仲集團旗下子網站好房網昨（1）日公布最新網路調查指出，房市冷氣團，恐將持續籠罩房市到年底。

最新出爐的11月全台中古屋物件點閱率統計顯示，已連續3個月滑落，甚至直逼今年最低點。

尤其，台北市最門可羅雀，網站冷清，點閱率萎縮10.39％；累計今年以來滑落幅度還超過3成，成為全台7大都會區滑落最多的地區。

綜觀全台7大都會區的網路物件點閱率，11月份幾乎全數退燒。

其中，台北市、新北市萎縮最嚴重，除台北市少掉1成外，新北市也減少8.56％，明顯退燒。

內政部昨（30）日公布10月全國買賣移轉棟數為2.49萬棟，較前月劇減2,405棟，月減8.79%；年減更達25%以上；中信房屋推估全年交易量約36.3萬件，低於2008年金融海嘯的37.9萬件，是近八年新低。

圖／經濟日報提供

內政部公布，10月全國買賣移轉棟數中，五都中僅台南月成長6.74%，其他四都表現皆為負成長，月衰退幅度分別為新北市18.67%、台中市13.48%、高雄市12.12%及台北市7.16%。其他縣市則以新竹縣、南投縣及嘉義縣表現較為穩定，與去年同期及9月相較皆有微幅成長。

台灣房屋研究中心研究員王昫云指出，受到國際歐債問題，股市起起伏伏，前景曖昧未明，再加上大選屆至、奢侈稅發酵，低迷氣氛表現在10月買賣移轉棟數上，較今年1月房市高峰期量縮40.5%。

以新北市來說，林口、三峽、鶯歌等區的貸款成數近來降至六至七成，自備款增加，造成購屋族之負擔，恐為量縮的原因之一，且早期在新北市置產成本低，可能以每坪10萬元左右，甚至更低的價格購入，屋主有條件等待更好的時機，惜售心態也可能是量縮原因之一。

針對中古屋成交量，信義房屋統計客戶交易情況顯示，11月中古屋交易量下滑約七個百分點，衰退幅度較大的仍集中在北市與新北市。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，大台北中古屋去化天數普遍拉長，交易量能萎縮，房價也呈現橫盤整理的走勢，加上大環境氛圍趨向悲觀，市場逐漸有利於買方。

永慶房產集團研展室統計，台北市中古屋每坪成交均價單價49.9萬元，下滑2.1萬元；新北市中古屋房價每坪成交均價29.9萬元，下修1萬元，修正幅度約3%至4%，均為奢侈稅實施以來的新低。

永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示，目前除了投資客、兩年內新成屋幾乎銷聲匿跡外，現在連置產客也開始縮手。現階段買方追價意願已弱，屋主對房價仍有樂觀預期，使得價格認知持續擴大，使得交易量持續萎縮。

奢侈稅自6月1日正式開徵迄今，至明（30）日即將屆滿6個月，檢視近半年來全台房市，儘管全台房價漲多跌少，但各地區成交量明顯萎縮4~31％，展望2012選後房市，房地產業者預期，如果馬英九總統連任，房市可能有短暫的慶祝行情。但未連任的話，恐將有「失望性賣壓」

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，奢侈稅實施近半年，綜觀全台灣房價、成交量表現，房價方面跌幅不明顯，呈漲多跌少，且漲幅趨緩，說明政府已達到壓抑投機炒作、平抑高房價的效果。

至於成交量，最新調查顯示，台北市、新北市、桃園、新竹、台中、台南和高雄，中古屋市場成交量平均比實施奢侈稅之前，萎縮4至31％不等。其中台北市萎縮22％、新北市減少19.6％；至於萎縮最明顯的縣市在台南，超過31％，反而新竹在這半年間，只微幅下滑4％的成交量。

至於預售屋市場，由於推案量大幅減少、觀望氣氛使得多數新案紛紛延後到明年，因此樣本數減少，住展雜誌統計，呈現價格依然堅挺、惟成交量銳減的情況。

住展最新調查指出，目前台北市預售屋房價已衝上每坪80.3萬元，新北市攀升到每坪33.6萬元，奢侈稅實施後依然持續挺進，只是漲幅趨緩。

展望總統大選選後的房價走勢，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民直指，如果「馬」上，將會有慶祝行情、但在歐美經濟面臨衰退，大環境欠佳下，只有短暫行情，房價回漲機率不高；如果「綠」上，則恐怕會出現「失望性賣壓」。

廖本勝也坦言，明年房市要看選後的兩岸關係，如持平，房市將回歸基本面，如果退後，那麼房市將趨於保守，如果生變，那麼恐怕難免會出現房市「失望性賣壓」，委賣件數會增加。

遠雄企業團董事長趙藤雄則表示，選後不論誰上，兩岸關係持續開放是既定的路，最重要是台灣要和國際城市競爭，不能再居亞洲四小龍之末。如果打房政策持續、歐美經濟又帶來隱憂，那麼民眾財富可能不會增加，那就很恐怖了，所以不論誰上，現在企業要走出自己的品牌，最為重要。

在歐債風暴吹襲全球的影響下，不景氣的陰影，讓許多產業在第4季的營運表現出現不少落差，連帶的，最近一些對明年景氣保守或獲利不如預期的企業，已考量要調整今年年終尾牙的形式，不再像過去兩年的爭相推出豪華歌舞的高調排場，以符合當前的嚴肅的不景氣氛。

員工人數眾多的房仲業的前三大龍頭，信義房屋、永慶房仲集團、台灣房屋，雖然今年業績持續成長，但尾牙規模各異其趣。永慶房仲集團今年尾牙不但照常舉行，而且還擴大規模，隨著員工人數突破1.3萬人、加上眷屬共1.7萬人，因此今年尾牙將由去年的800桌、增加1.200桌。

信義房屋尚未敲定尾牙辦不辦，但傾向考量社會觀感、兼具犒賞員工一年的辛勞，可能採折衷方式辦理。

台灣房屋也考慮社會觀感、響應節能減碳，今年改採舉辦公益慈善晚會，邀請孤兒和員工及眷屬，溫馨度過，不再拼桌數、拼大獎。

宏全國際今年尾牙餐會的桌數與場地，將均維持去年的規格。不過，因全球今年第4季的經濟景氣轉差，宏全決定今年的尾牙餐會，不會鋪張，也不會重金邀請歌星演唱助興。

宏全去年在台中世貿中心，舉辦100桌的尾牙外燴餐會時，曾邀請歌星演唱助興，但今年決定不邀請歌星等藝人助陣，改邀請爵士樂團演奏，讓同仁在餐會中，能吃好一點，有較充份時間與相互溫馨地閒聊。

台塑集團方面，每年因員工眾多，六輕多由各廠區自行辦理，台北總部則有台塑、台化、台塑化與集團總管理室的總經理室相關人員舉行尾牙。一般來言，尾牙日期約在1月二周開始，目前麥寮廠區尚未接到籌辦通知，台北總部也還未開始行動。

不過，台塑集團尾牙預算向來均採固定模式，亦即員工每人預算1200元，相關層級主管出資共襄盛舉，不會隨獲利好壞有所縮減（惟去年因台塑獲利大好，董事長李志村有增加抽獎獎金，以今年四寶營運表現，應持平辦理居多。

南部鋼鐵業部份，中鋼和義聯兩大集團都表示，今年雖然鋼鐵景氣反轉，但並未取消尾牙活動，仍然依循往年的方式，由各單位自行舉辦，公司維持發給每人800至1,000元代金。

其他主要傳產企業，如台泥、亞泥、台玻、京城、中碳、泰銘、明安等，今年仍照常舉行，兩年前即已停辦尾牙的高雄銀行，今年決定仍繼續停辦。

永慶房產集團將觸角伸入房仲同業，昨（22）日宣布將旗下好房網從永慶房仲網中獨立出來，非永慶集團內的房仲經紀人均可加入，企圖打造全台最大跨品牌的房仲經紀平台。

好房營運副總經理林繼正說，好房網已吸引206個房仲品牌、超過1萬多名房仲經紀人加入，待售物件超過10萬個，在國內跨品牌房仲平台中規模最大。

好房網以區域為分類，推出每日新貨、降價特區及搶手急售區，有助買家快速找到想要的物件。

房市氣氛雖偏空，但在避險買盤加持下，商用不動產與豪宅產品的表現穩定，華固（2548）與太子近日均有大型商辦案將推出，連同中工、冠德、皇翔等公司，外界估計共有七大商辦與豪宅建案已陸續推出，總銷金額將達1,000億元以上。

股匯走勢震盪大，不少避險買盤湧進高總價不動產，讓市場出現「投資法人瘋商辦、高資產族群買豪宅」的情況。法人指出，台灣房市短期雖震盪、長期仍看好，可適時布局華固、太子、皇翔、冠德與中工等「商辦豪宅概念股」。

永慶房產集團分析，高總價產品中的購買動機，「資產配置」的占比從七月至今已連續四個月衝破六成，其中，八月歐債危機剛爆發時，更創逼近七成的歷史新高，顯示房市的長線買盤並未因短期市場氣氛偏空而縮手。

法人指出，在這種情況下，「商辦豪宅概念股」相對具有投資價值。其中，華固與太子近日均有大型商辦案將推出，且都位於台北市內湖，地點不錯，兩公司也都有豪宅案源加持業績。

皇翔、冠德與中工則在台北市豪宅群聚的信義計畫區有推案來源，因該區土地已「絕版」、房價不斷攀升，未來若正式推出業績必定大補。

華固位於內湖的商辦大案「V PARK」共有三棟大樓，目前正在興建中，據了解，已有投資法人正在洽談中，欲一次買進三棟，也不乏想要買進單棟的潛在買家，此案總銷超過130億元，若售出將讓華固業績更上層樓。另華固在天母有土地庫存，正在設計中，未來規劃推出精品豪宅。

太子在內湖也有商辦案在準備中，年底應可開工，此案太子欲移植台灣最貴商辦、統一國際大樓的精髓，將成銷售利基；太子在信義計畫區的豪宅案「台北信義」工程進度也很穩定，有效挹注該公司業績。

信義計畫區目前唯一銷售中的建案「皇翔F4」，已選定由新聯陽代銷，因該區房價持續攀高，讓皇翔業績充滿想像空間。冠德、中工在此區也有土地庫存，業界多預期未來推出時將是「超豪宅」規格。