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台北市中心最受矚目的待售商辦太子敦南大樓，昨（4）日終於確定將在9月27日第3度法拍，底價降至91億3,050萬元，符合市場行情，預料將引發壽險業者搶標。

此外，台北市微風廣場旁的原停車場土地，黑松已委託戴德梁行標售，預計9月28日開標，底價57億8,888萬元。戴德梁行指出，已有近30組投資人領標，包括壽險、建商、飯店業者等，其中以建商領標最為踴躍，大多打算興建豪宅。

太子敦南大樓求售訊息已釋出1年多，曾公開標售未果，最後落入法拍市場，前二次法拍也因底價過高無人出手，這次再降底價，正好符合國泰人壽曾放話要以91.5億至95億元買下的價格區間。

一般預期，因此樓位於敦化南路、地點絕佳，底價也算合理，除國壽之外，其他壽險業者也可能會出手。

太子敦南大樓土地面積542.08坪、建物面積7,363坪，為地上17樓、地下5樓的建物，停車位約有110個，若用整棟拆掉重蓋的角度來看，以91.3億元拆算，每坪土地底價約1,684萬元，只要能標脫，便創下土地新天價。超越現任地王，也就是富邦人壽以每坪1,453萬元買下之忠孝東路上的太平洋敦南大樓。

高力國際拆算，太子敦南大樓1樓每坪約320萬元、2樓每坪約180萬元、3樓以上每坪約148萬元，每個車位約350萬元。

黑松釋出之微風廣場旁土地面積約1,345坪，拆算每坪底價約430.33萬元。戴德梁行研判，順利標脫不是問題，每單坪價格站上500萬元應該也是基本門檻，至於能否挑戰600萬元，則要視屆時市場氛圍而定。

地產業界估算，若是每坪標脫價達500萬元，未來每建坪推案價格約要120萬至130萬元才有利潤，若是標脫價格單坪突破600萬元，預計未來每建坪推案至少會超過150萬元。

百貨業年度大戲周年慶即將於9月上旬登場，台北101領軍群雄率先於9月12日開跑，而微風、京華城則於9月20日跟進；其中，微風廣場 僅較去年同期多一天，且精品預購期提前於12日先上場。

經濟部日前公布國內7月民生零售業指數，其中百貨業仍較去年同期成長3∼4％，但包括新光三越前7月業績持平，而SOGO與遠百的原店營業額則下滑5∼10％，顯見百貨業績不如預期，台北101則因上半年開出五大國際精品大店，前7月營收達67億元，較去年同期成長14 ％，成為市場「成長王」，周年慶活動自9月12日起先啟動「珠寶鐘錶大賞」，10月正式進入全館周年慶，預期在鐘錶珠寶與時尚精品業績占比將超過50％挹注下，全年營收將上看120億元。

微風廣場今年業績上看百億元，5月的微風封館之夜即開出13億元大紅盤，前7月業績仍在目標之上，今年周年慶將自9月20日起至10月 11日，預期以高價的精品為主力，預計9月12日起接受預購。京華城全年營收上看40億元，將在3、4樓設立1,500餘坪的「世界名城」，專攻團體型陸客，預計11月登場，為此周年慶預計9月20日先上場，炒熱買氣。

黑松（1234）位在微風廣場旁土地擬標售，若賣出可挹注可觀收益，包括味全、味王、南僑等手中分別握有閒置可開發土地，或擁有商用不動產，短期內食品族群中具資產題材個股，將獲得關注。

食品業者的舊廠地點相對紡織、水泥等傳產業者較佳，如黑松持有微風廣場旁停車場土地，每坪喊價逾300萬元；味王土地包括三重、樹林、新竹等都鄰近都會區；南僑化工台北廠位在大同延平北路四段，也是商辦、住宅匯聚地點。

黑松是食品類股中資產題材指標股，目前最具市場關注的就是微風廣場旁停車場土地，土地面積為1,344坪，屬於住三用地。不動產業者估計，該土地每坪市價在3、4百萬元之間，土地市值逾50億元，未來開發豪宅後，利益可期。

法人指出，黑松明年將會舉行董監事改選，由於黑松張家與大股東微風廖家兩派人馬對土地處分想法不同，黑松極有可能趕在在明年董監事改選前就處分土地，若順利開發，對黑松每股貢獻獲利至少7元。黑松昨（31）日收盤價為38.4元，上漲0.8元。

此外，味全兩年前砸百億元買下三重新燕紡織舊廠萬坪土地，也有意循都更路線開發。三重新燕土地臨近先嗇宮站，土地面績約1.59萬坪，味全與能率開發、頂基開發共同設立不動產開發公司頂率開發，今年應會有具體開發計畫。味全昨日收盤價為31.1元，上漲0.2元。

住商不動產研究室主任徐佳馨分析，食品廠可開發土地不少位置都超乎想像的好，目前食品廠要繼續持有土地，也必須考量在土公告現值與工告地價均調高後，持有成本也增加，若無資金需求，長期持有也不失為另一種選擇。

黑松擬出售微風廣場旁停車場土地，外界推測微風集團很有可能出手標地。但微風集團昨（30）日強調，「目前還不知道，尚在評估」。

微風是黑松的股東之一，所經營的微風廣場是向黑松長期租用土地。

今年黑松有意釋出停車場土地，微風主張該筆土地若拿來做商業開發，利益更可觀，更要審慎評估，因此微風以股東身分向黑松提反對態度，但最後不敵公司派，黑松仍以賣地為優先考量。

據了解，微風廣場執行常董廖鎮漢行事作風向來不按常理出牌，對於擴展事業版圖充滿抱負，出手機會不小。未來微風若順利標下，將可擴展成微風2期，不僅壯大版圖，還能增添資產題材，為未來掛牌上市做準備。

但也有相關人士認為，黑松土地底價符合行情，但不算低，且微風去年以租金5億元的天價向國泰人壽租下信義區A3的土地，打算打造第2代微風廣場，若將商場投資金額算進來，微風若再參與投標，恐大幅提高公司的負債比。

微風持續評估適合據點，除了信義計畫區內的微風置地廣場將在2014年開幕，2015年可望有中南部百貨正式營運。

老牌飲料廠黑松昨（30）日宣布，位在微風廣場旁停車場約1,345坪土地將出售，底價57億8,888萬元，最快9月底開標。受委託標售的戴德梁行總經理顏炳立透露，該地將吸引多方競逐，包括本土建商、壽險，甚至港資、外資都有可能出手。

黑松資產活化的策略規劃很久，但日前有意出售該筆土地時，和黑松股東之一的微風集團等股東意見不和；如今將開標，業界形容是千呼萬喚始出來。這筆標案將是在世貿2館之後，今年市場上最受矚目標案。

這筆土地位於台北市市民大道上，在復興南路與敦化南路中間，過去是微風廣場的停車場，頗為方整，目前黑松已收回，並搭起圍籬，顯然標售後可迅速交地給得標者。此地為住宅用地，建蔽率45%、容積率225%，若按底價估算，每坪底價約430萬元，業界認為合乎區域行情。

顏炳立強調，房市就像楊柳，會隨風彎曲，但不會斷掉。目前市況平淡，但只要有好的標的釋出，仍會有買方追捧。他說，近來房市買氣清淡，但土地是房地產最重要的原料，而且具有稀少性，只要有好的土地賣出，仍可見到建商、甚至壽險業者出手。

全球資產管理專案經理王維宏分析，此案底價符合區域行情，應可吸引買方出手，尤其是建商會特別有興趣，周邊如「敦南樞苑」等新推案，每坪開價約250萬元，未來此地若規劃高級住宅，推案價格必定在每坪200萬元以上。

日前世貿2館案成功標出，為市場注入強心針，顏炳立強調，世貿2館案僅有地上權、並無所有權，但潤泰跟國泰兩強仍積極爭奪，如今黑松將賣出的土地，是台北市中心幾乎絕版的所有權案，幾乎所有A咖建商跟壽險都展開評估。

他指出，此地的得標人未來可開發高級住宅，不僅符合使用規範亦為市場主流，更提供優質產品有效滿足精華地段飢渴的居住需求，得標人也可獲得合理的投資報酬率。

黑松股東會明（22）日舉行，大股東微風廣場已提出兩個議案，一是增設獨立董事3席，另一是若要處分土地須由3分之2股東出席、半數股東同意後才可進行，2提案突顯出微風保衛微風停車場的企圖心。

近來市場風聲傳出，黑松董事長張斌堂為主的張家，持有黑松股權可能低於五成以下，未來恐無法順利處分微風停車場。對此黑松昨日回應，目前公司股權結構穩定，不隨著外界傳言起舞。

黑松今年股東會，黑松公司派與微風廣場的股權爭議再度浮上檯面，市場傳言，投資大戶盧燕賢今年悄悄買進黑松股權，為黑松前10大股東，市場人士認為，此舉應是黑松張家為了鞏固股權的策略，目的要捍衛微風停車場主導權。

據了解，黑松張家對於穩固股權相當用心，除張斌堂持續買進外，也尋找外部合作對象以強化股權結構。目前公司內部有信心掌握五成以上股權，因此對微風廣場在今年股東會上提出兩項議案，可能會利用股權優勢，不讓法案過關。

微風內部人士認為，黑松資本額為54億元，若處分或取得一個資產金額超過資本額半數以上，應該是大型投資案，股東應更充分表達意見的權利。

今年股東會經營權之爭不少，新紡及黑松兩公司都因為土地資產令人垂涎、引發衝突，本月底的壓軸大戰中石化董監改選，兩造除了對大陸投資案意見分歧，中石化在高雄土地資產高達百億元，也是經營權紛爭的另一重點。

新紡擁有士林區1.2萬坪土地多年，外界估算，新紡握有的士林土地，若以101年土地公告現值每平方公尺10.5萬元計算，現值約42.17億元；若變更為住宅區，每坪市價更高達160至200萬元。

新紡董事長吳昕紘團隊決議，將以「不變更、不賣地」原則規劃，每年收取3至5億元的租金，引起新紡董事之一吳東進不滿，認為浪費土地價值，爆發伯姪之爭。

黑松與微風也因北市精華地，爆發經營權紛爭，原本黑松張家與微風廖家兩方交情頗佳，黑松子公司黑松資產所持有的敦化段土地，租給三僑公司經營微風廣場賣場，一年可收租近4億元，微風廣場內並設有黑松博物館。

但黑松的北市敦化段土地，因地段精華，據估算，此地每坪行情400至500萬元，總值超過60億元，兩造也因土地售出與否問題，展開激烈攻防。

另外，今年中石化受到力麗集團青睞，主要原因除了中石化產品具獨占性、公司負債比低、現金流量大，中石化在高雄土地潛在開發利益高達百億元，也是關鍵。目前中石化前鎮廠閒置用地廣達20公頃，已由工業區轉為商業開發用的經貿核心區，並且其中8.3萬坪地被納入高雄市政府多功能經貿園區的土地重劃。

高雄鋼鐵業高興昌與大股東國票，彼此為了經營權也爭鬥多年，雖然高興昌近來在鋼鐵本業面臨不景氣，但公司也擁有豐富的土地資產，只是國票今年已提前被主管機關認定出局，未在今年股東會上與高興昌較勁。

國內老牌飲料大廠黑松(1234)明(22)日召開股東會，雖然沒有進行董監改選，但以董事長張斌堂為首的公司派與微風廣場董座廖偉志為首的微風派卻有劍拔弩張的局勢，尤其微風派將提出2個提案下，正式展開第一波猛烈的攻防戰。

據了解，黑松公司派有信心可以防堵微風派的任何提案，而微風派則志在股東會上，表達公司營運不合理的情事。黑松公司派張家所握有的股權絕不僅是外傳的四成而已，明天股東會上，針對股東們所提的議案將會進行表決，熟悉公司派的人士指出，屆時就可證明公司派方面的實力，而不需借助外力。

微風派董事則擬至少提出2個提案，包括設置至少3席獨立董事，並採候選人提名制度，以提升公司治理，保障股東權益，第二案則為強化股東對於重要不動產取得或處分的權限。據了解，微風派董事此次並不打算動用所有可掌握股權參與表決，對於提案會不會過關，雖然還是在乎，但更希望能將其想表達的意見在股東會上說清楚。此外，據悉，微風派董事想表達的事情，除了微風二期的土地應提交黑松股東會表決外，也希望能表達有關黑松在大陸的投資狀況。

老牌飲料大廠黑松企業股權爭奪戰再度浮上檯面，今年前十大股東出現新面孔！中石化大股東、前好樂迪董事長盧燕賢集團，以一展新及村上田原股份有限公司搶進前十大，擠下黑松家族的兩名張家代表人。

據了解，黑松張家握有股權約4成，微風廣場廖家握有2.5至3成，盧燕賢則大舉吃貨，為黑松明年董監改選增再添變數。據了解，盧燕賢應是看準黑松的資產價值不斐、股價卻偏低，與當年卡位中石化的原因相似。年初以來，盧燕賢陸續處分中石化持股，資金有轉戰黑松跡象。

黑松今年股東會並未改選董監，但黑松股權之爭一直是外界好奇焦點，前年張家無預警地被微風廣場持續買進股權，威脅董監席次，進而多次召開記者會痛斥微風董座廖偉志，最後卻戲劇性地大逆轉，雙方演出和解戲碼，董事長改由張斌堂接任；惟表面雖和平落幕，但真正的爭奪戰已悄悄地開打。

據了解，有鑑於上次微風廖家聯合嘉泥張永平，買下逾一成的股權，危及黑松張家的董監席次，張斌堂不希望舊事重演，每個月都會注意股票進出情況，了解什麼人在加碼黑松持股，他自己也持續買進，今年張斌堂個人持股達2.56％，較去年2.2％略增。

黑松今年的前十大股東，以微風集團為主有微風廣場實業、微風場站開發、長僑投資開發，分居一、三、四名，總計持股9.73％；黑松張家代表另有張斌堂、張斌炎、張道凱..等5名總計持股9.97％；張永平持1.84％；至於新進榜的為一展新股分有限公司及村上田原(股 )公司，代表人為鄭宏森，而這兩家新面孔背後就是盧燕賢所掌控。

外界好奇到底盧燕賢集團為何會買進黑松股權？據調查，現任中石化董事劉俊杰是黑松董座張斌堂的大學同學，透過這層關係，盧從去年一路買進黑松股票，粗估盧燕賢集團已握有黑松10％股權，若加計到黑松張家的股權計算，全部應超過50％，在盧加入張家陣線後，微風廖家對於黑松張家的威脅大幅降低。

不過，微風也非省油的燈，從去年至今，外界粗估也已加碼至3成股權，雙方人馬都不會輕易賣出，明年的董監改選，到底誰會勝出，還是未知數。外界解讀，盧燕賢的加入，一方面是張家的邀請，一方面也看重黑松龐大資產的開發利益，所以應不會介入經營，但也因盧的加入，黑松股價被預期會有明顯波動。

黑松手握土地資產雄厚，今年3月董事會決定處分「最具價值」微風廣場旁的停車場、總計1,344坪。不過，本周五黑松股東會並未將此案納入討論議案，微風派已提出臨時動議，要求將此案送進黑松股東會討論，預料當天公司派與微風派將有激烈攻防。

黑松自民國86年資產重估後，至今才重估，最受矚目的閒置資產，首推黑松子公司暨黑松資產所持有的敦化段土地及房屋，也就是外界所稱的微風一期，及松民資產握有的微風二期土地，連同道路計算，總計有6,400坪，目前一期租給三僑公司經營微風廣場賣場，一年租金近4億元；二期原本作微風廣場的停車場，預計6月底停租，就是準備出售，以目前市值每坪400萬至500萬元計，若能順利脫手，將貢獻黑松獲利上看60億元，以黑松資本額53.58億計算，EPS貢獻度超過一個資本額。房仲業評估，若微風一、二期土地全面開發，潛在利益超過250億元。

不過，黑松董事會雖然通過處分微風二期土地，但公司派認為，此土地屬於子公司資產，無須提交母公司股東會討論，而微風派則不滿此決議，主張這是黑松的重大資產，且潛在利益超過資本額一半以上，因此必須提交母公司股東會討論，微風派已提案，將在股東會上與公司派正面攻防。

此外，黑松在深坑還有1.17萬坪土地，正在申請變更土地用途，從工業用地變為住宅用地，已通過台北縣政府審核，正等內政部作最後的審查。另外，前年曾提出將台北信義路總部遷移到中壢廠，活化總部資產案暫時擱置，此地坪約400坪，帳面價值達5億元。

微風集團去年吃下義大利精品品牌giuliano Fujiwara後，昨（2）日在台開設首間亞洲旗艦店，預計明年將在台開至4店，並將延伸到香港、大陸、台灣、日本、韓國及俄羅斯逾10個據點，成為國際精品集團。

微風廣場去年11月透過香港藝人劉嘉玲介紹，吃下giuliano Fujiwara六成股權，成為台灣人掌握國際精品經營權的先例，giuliano Fujiwara目前全世界共有45個據點，昨日砸下近億元，選在微風廣場地下1樓盛大開出亞洲旗艦店，並宣布新任首席設計師為義大利籍Sergio Daricello。

微風廣場執行常董廖鎮漢指出，今年起將主攻giuliano Fujiwara亞太市場布局，預計今年6月在上海開新店，並陸續在香港、台灣、日本及韓國等地展店，亞太地區共展店10家，並計劃進軍俄羅斯，在莫斯科開設旗艦大店。

廖鎮漢說，俄羅斯與大陸相似，有不少新興富豪，且曾有共產黨色彩，與精品具高度衝突性，凸顯時尚感。

針對giuliano Fujiwara營業目標，廖鎮漢保守表示，現今大環境景氣不明，很難訂，原本希望購得品牌後2年回收成本；但因精品形象塑造「很燒錢」，加上去年起歐債影響，不少義大利精品經營狀況都出問題，2年資金回收困難度增加。

今年信用卡優惠持續縮水，現在高額旅平險也成了業者縮減項目，過去鼎極卡推出的億元旅平險已不復見，信用卡附送旅平險目前最高額度約5~8千萬元。

銀行主管指出，今年信用卡成本多半縮水，加上產險業不願再承保高額旅平險，促使多家打出高額旅平險的信用卡今年優惠減半。

過去銀行卡友只要旅費刷卡至一定金額，就可享有旅平險，多半為旅費或機票的8成，持卡人可以享有最高金額的旅平險，頂級卡的家屬的旅平險金額則多半會打8折。

目前市場推出高額旅平險的信用卡，多為頂級卡，例如新光無限卡、玉山世界卡等，都提供5,000萬元的旅平險保額。

百貨聯名卡中，包括中信銀的漢神百貨鼎極無限卡、大葉高島屋鼎級無限卡、TAIPI101鼎級無限卡、台新銀新光三越無限卡、聯邦銀微風廣場無限卡也推出高額旅平險。

其中聯邦大立無限卡去年推出1億元旅平險，但今年旅平險保額已降到5,000萬元；原本提高至5,000萬元保額的JCB白金卡，據悉，也將從6月起，縮減至2,000萬元。

國泰世華世界卡推出總保額8,000萬旅平險優惠，內含6,000萬元公共運輸意外險及2,000萬海外旅遊全程意外險，是目前市場旅平險額度最高的信用卡。