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中央銀行昨（25）日公布房貸與建築貸款餘額續創歷史新高，年增率也分別寫下逾八年、近七年高點，銀行主管坦言，台商資金回流議題，炒熱今年來房市，建商喜迎新商機，積極獵地整地。

國銀龍頭土地銀行董事長黃伯川日前表示，近期有很多大型建設公司在中南部「獵地」，且標的已從傳統市中心「蛋黃區」，逐步轉移到外圍「蛋白區」，總價較低，是建商轉移陣地的關鍵主因。

銀行主管說，近期有些建商提到，南部自一年前開始起漲，餘屋加速去化，原因可能是南部房價相對較低，加上各地方政府為創造在地人的就業機會，吸引台商回流的資金入駐。

土銀表示，早在四、五年前，部分工業區土地價格就開始飛漲，甚至出現一地難求現象。建商除積極開發廠辦、商辦外，中南部重劃區附近的住宅案也熱門。

政府推動長照2.0政策下，安養信託的承作人口也愈來愈多。根據全體國銀承作安養信託業務量排名居冠的合庫內部統計，儘管接近七成的安養信託戶是65歲以上，但在65歲以下的人口亦已越來越多，截至去年底止已超過三成，由此可看出安養信託已有提早規畫的趨勢。

根據信託公會截至去年底的統計，在高齡安養信託方面，合庫、一銀、台企銀、土銀、台銀等5家行庫，位居安養信託財產本金金額最高的前五大銀行，截至去年底的受託金額分別為28.55億、16.63億、12.05億、6.65億、5.7億元。

若以受益人數來看，華銀、台企銀、土銀、合庫、台銀的安養信託受益人（即簽約件數）最多，分別為2,429、1,496、1,273、1,026、945人，位列前五大的清一色是公股銀行背景。

其他信託總金額超過1億元的包括北富銀、玉山、彰銀等三家銀行。若以全體銀行業者承作高齡安養信託截至去年底共8,433申辦件數，總金額88.7億元來看，已分別被上述前五大銀行囊括85％、78％，顯示安養信託在金融體系仍高度集中在少數公股銀行，未來隨著政府推動長照2.0政策，該集中度是繼續提高或是分散，仍有待觀察。

統計結果也意味愈來愈多人不見得等到65歲才退休，很多在60歲左右就規劃離開職場，據了解，簽約者年齡65歲以下，占比整個安養信託業務量三成的案件中，位於60∼65歲範圍的年齡層並不在少數。

倘若以安養信託的信託戶區域分布來看，目前合庫承作安養信託的戶數超過四成（43％）位於北部、中部則占34％、南部占22％。

以信託戶的身分來看，退休企業主除了依賴「家族信託」來解決第二代接班繼承的問題，其實企業主透過安養信託為自己累積退休金的意識也開始抬頭。

舉例來說，在2,344件合庫受理安養信託的案件中，其中有四件案子的金額上億元，最高金額超過10億元，客戶的身分就是退休的中小企業主，在進行資產配置規劃時，該企業主在作好其他的理財投資規劃之後，決定將超過10億元的資金用於安養信託，倘若以新台幣計息水準，這位退休企業主一年就可收到1千萬元的孳息。

中央銀行昨（23）日公布，五大銀行6月新增房貸金額與利率雙雙下滑。其中，五大銀行新增房貸483.8億元，月減39.9億元，房貸利率跌至1.621%，較5月下滑0.001個百分點，為六個月新低。

央行官員解釋，台灣銀行、土地銀行、合作金庫、華南銀行及第一銀行等五大銀行，6月新增房貸降溫，主要是買賣移轉棟數減少所致。

至於房貸利率跌至半年低點，主要是銀行積極爭取優質客戶，以及6月有整批分戶貸款，銀行祭出較優惠的利率搶客。

6月與5月相較，六都建物買賣移轉棟數全數下滑，除桃園外，台北市、新北市、台中市、台南市、高雄市等五都均為兩位數下跌，6月六都合計月減13%。對此，央行官員解釋，5月全台各地有較多的交屋潮，墊高比較基期。

與去年同期相較，除新北市年減11.3%外，其餘五都均上漲，且台北市、桃園市、高雄市年增率均突破10%，六都合計年增2%；累計今年前六月，六都買賣移轉棟數年增6.6%，顯示房市穩定復甦。

房市交易維持活絡，大台北房價也持續上漲，象徵中古屋價格的信義房價指數，台北市連續15個月成長，6月年增1.5%；至於新北市，房價連21個月成長，6月年增3.2%。

台商資金回流潮，讓國銀企業金融業務如吞大補丸。中央銀行最新統計，台灣銀行等五大銀行，6月新承作資本支出與周轉金貸款雙雙大漲，其中，資本支出為699.3億元，為六個月新高，月增25.3億元；周轉金貸款增至7,390.4億元，為五個月高點，較5月暴增2,446.3億元。

台商返台投資熱滾滾，經濟部統計，截至目前有93家台商通過審查，投資金額突破4,520億元，國銀積極推出「歡迎台商回台投資」專案貸款，用更優惠利率，協助台商鮭魚返鄉。

央行昨（23）日公布，台銀、土地銀行、合作金庫、華南銀行與第一銀行等五大銀行6月新增貸款，對資本支出金額增加，央行官員解釋，主要是有大型企業聯貸案，以及購買大型運輸設備、土建融都更貸款等，因大型企業借款多，利率較優惠，平均利率較5月下滑0.009個百分點，至1.829%。

在企業周轉金貸款部分，6月五大銀行新承作7,390.4億元，較5月大增2,446.3億元，主要是政府借款與大額公民營企業借款較多，利率較5月大跌0.147個百分點，至1.246%的五個月低點。

央行官員表示，台商資金回流，若有申請相關貸款，會陸續反映在銀行新增貸款增長上，不過不限於五大銀行，其他銀行也會增加。

央行表示，資本支出與周轉金貸款的區別在於用途，如果企業申請貸款，是基於購買機器、生產、辦公室或運輸設備，或者為購地、購買不動產，就屬於資本支出。至於周轉金，則是購買原料、支付工資及生產、推銷、管理費用等經常性支出。

政府推動台商回台投資，帶動國銀放款動能提升，金管會日前統計，國銀5月底放款餘額達29兆1,975億元，突破29兆元大關並續創新高，月增2,305億元，創史上次高。

華人對「起家厝」、「有土斯有財」等傳統觀念，成為銀行推展以房養老業務的最大困難。為扭轉老人家的觀念，合庫銀行與土地銀行均深入銀髮生活圈，除爭取新客戶外，也希望能詳細解說，讓有需要的客戶理解，這樣的金融商品有哪些好處。

合庫銀主管說，老人家普遍認為須保有房產、未來才能傳給小孩，有些子女也不願意長輩申辦以房養老，以免未來無法繼承財產。

為此，合庫銀深入銀髮族的生活圈，例如老人聚集的養生村、或前往醫院進行講座，到社區大學開設課程，合庫銀主管說，「觀念的改變很重要，用自己賺得的房子供應老年生活是理所當然的事，未來有多餘部分，子女還是可以繼承，不會統統被銀行拿走。」

土銀主管也持相同看法，為開發新客源，土銀主動拜會社會局、鄰里活動中心，或是社區大學、退休協會，甚至走訪公園、圖書館、養老院、養生文化村、醫療院所等社福機構，前往年長者生活聚會場所，爭取舉辦說明會或講座的機會，並主動關懷來行詢問該商品的年長者，並追蹤申辦意願。

此外，土銀也持續深耕舊客戶，開發土銀既有年滿63歲的潛在擔保貸款客群。

「以房養老」蔚為風潮，其中，獲得合作金庫最高申貸額度者是一名七旬老翁，每月可領10萬元；土地銀行則由花甲阿嬤拔得頭籌，每月可領8.6萬元，不過這兩個案例，房產都是位於台北市精華地段。

所謂「以房養老」，是指有房子的老人，將名下持有房屋向銀行申請抵押貸款，並由銀行每月支付生活費用，讓銀髮族晚年能有一筆資金照顧生活。

銀行主管指出，向銀行申請以房養老的老年人，有些經濟並未陷入困境，但希望可以提升生活品質，偶爾出國旅遊、吃吃大餐，且不需當「伸手牌」老人，追求更有尊嚴的銀髮生活。

合庫銀主管指出，有位七旬老翁，持有位於忠孝敦化站附近的30年華廈，申貸期間26年，房屋估值高達5,300萬元，客戶希望每個月能拿到10萬元的養老金，合庫最後以六成額度核貸。

這位七旬老翁的小孩都在國外，僅他與太太兩位在台灣居住，申請以房養老，是為了提升生活品質，同時夫妻倆也喜愛出國旅遊，剩餘的資金是用來預防未來可能的醫療與安養支出。

土銀主管表示，為兼顧高齡者實際資金需求，避免過度花費養老金，土銀每戶的月付金最高限撥貸金額為10萬元，目前申貸最高額度為2,993萬元，申貸者是一名66歲的女性，房地產座落於台北市大安區，換算每月可固定領到8.6萬元，主要是退休後，想要享有更優質的老年安養生活。

土銀主管說，這位女性希望每月領取金額固定不變，向土銀申請「利息全數掛帳」，利息在貸款期間內暫時免繳，契約屆滿再結算。

根據金管會最新統計，截至6月底，13家銀行辦理以房養老（逆向抵押貸款）合計3,598件，核貸金額198億元，自合庫銀行2015年11月率先開辦、至今逾三年半以來，民眾辦理以房養老業務，即將突破200億元大關。

金管會資料顯示，以房養老業務以北北基為最大宗，占比高達69.8%，其次為中彰投，占比9.5%，第三為桃竹苗，占比8.0%；另外，女性申貸比重54.4%，高於男性的45.4%。

合庫銀個金協理林文理指出，合庫申貸比重以雙北市最多，再來是台中與高雄等都會區；至於女性申貸比重較高，主要是台北市房地產持有比重，女性約53%，高於男性的47%，且女性較長壽，平均存活年齡為83~84歲，高於男性的77歲。

另外，女性較善於經營退休生活，也比較願意向銀行詢問以房養老業務的細節，男性較羞於啟口，認為這麼老了，向銀行借貸面子會掛不住。

土銀主管說，很多丈夫為向妻子表達愛意，會把產權登記在妻子名下，當步入退休年齡時，直接就以房地所有權人的名義申辦，以符合銀行規定。

金管會統計顯示，目前共13家銀行開辦以房養老，前五大依序為合庫銀行、土地銀行、華南銀行、台灣企銀與第一銀行，這五大銀行合計市占率高達九成七。

金管會對開放銀行（OpenBanking）第一階段測試進入倒數計時階段，預計最快月底前完成測試後正式上路。金管會副主委張傳章指出，開放銀行是目前國際間積極發展金融科技關鍵項目，台灣第一階段推動的是「公開資料查詢」，目前共有13家銀行在平台上架，等測試驗證、確定穩定性後，最快月底前可上路。

金融業者指出，OpenBanking最重要的意義，就是把金融數據的主導權還給消費者，讓消費者可進而獲得更多元的金融服務，其中金管會先前已定案台灣OpenBanking會採香港模式，也就是不修法，由銀行與第三方服務公司（TSP）合作。

張傳章指出，第一階段已完成平台上架的13家金融機構包含台銀、合庫銀、凱基銀、彰銀、農業金庫、台新銀、中信銀、第一銀行、國泰世華、板信商銀、華南銀、土銀和兆豐銀；第一階段重點是OpenAPI的技術與資安標準擬定，後續金管會將與銀行公會、財金公司持續參酌各國推動情形，視整體市場運作及使用者接受程度等，研擬逐步擴及「消費者資訊查詢」、「交易面資訊」，屆時也會規劃推動期程。

依照金管會先前敲定開放銀行的三階段開放，開放範圍依序是商品資訊、客戶資訊及交易資訊，第一階段啟動以後，第三方公司可透過共通的應用程式介面（API），介接各銀行的商品資訊；第三方公司的客戶透過App可輕鬆比較各銀行商品資訊，例如房貸利率、信用卡利率。

至於第二階段是開放客戶資訊，意即在客戶同意下，第三方公司提供帳戶整合服務，像是某甲如果在三家銀行各有房貸、存款、基金投資等業務往來，相關資訊便可進行整合。

第三階段是開放交易資訊，指第三方公司進行帳戶整合後，進一步透過App直接連結帳戶扣款，也可調整帳戶間資金。

政府鼓勵公股行庫多做都更、危老重建融資，台企銀董事長黃博怡昨（18）日表示，去年12月底台企銀成立創新金融專案辦公室，從零開始搶占版圖，今年訂下完成核貸150億元之目標。

有關都更、危老重建的融資，公股行庫早在數年前就動起來，土地銀行截至5月底，已累計都更案逾百件，額度更突破千億元，目前辦理中的案件約50多件，額度約500多億元。其他公股行庫累計授信金額也都有突破200億元，而台企銀從今年正力拚追上進度。

台企銀董事長黃博怡昨日特別介紹銀行的創新金融專案辦公室，稱讚主任陳桐溪擁有超過20年的業界經驗，熟悉相關業務操作，更有都更界導師的美譽，過去曾協助完成幾起著名都更案件，包括台北市水源路四、五期都更案、尚華仁愛大樓等案子。

陳桐溪表示，截至上半年，共完成都更、危老重建相關業務核准九案，授信金額64.5億元，目前追蹤列管都更案12件、危老重建案16件，金額合計約103億元，今年以150億元作為目標。

陳桐溪說，過去都更、危老重建多以住宅重建為主，台企銀瞄準台商回流設廠，已將廠辦更新重建納入業務推展重點；目前追蹤列管共五案，新北市四案、桃園市一案，其中位於新莊區一處之處控軟板廠有20億元需求，預計8月會核准，年底前有望再核准一案。

據內政部統計，截至6月底為止，全台灣都更共核定44案，危老重建申請164案，合計208案。

營建署統計，去年危老重建受理件數共136件，產值約64億元，若今年危老重建件數順利達到300件，產值約可達百億以上。

都更、危老重建及包租代管是內政部重中之中的三大政策，為加速老屋更新，營建署表示，只要住戶百分之百同意，不限面積大小，都可循危老條例重建，不僅可免去委員會審議，最快一個月內可核定，還可享房屋稅、地價稅減免。

如果因重建範圍含有國有地而卡關，只要私地主全數同意，就可申請由國家住都中心買下範圍內的國產署持有地，成為危老案參與者之一，不會因基地內的國有地而卡關。

房市尚未完全觸底，但投資客已重返房市，進場「掃」貨，台北市擁有低自備款優勢的預售屋，近來動輒傳出「秒殺」佳績，沒貨可賣。據18日最新公布的市調指出，台北市線上可銷售的預售案目前只剩下28％，直逼歷史新低，為歷年來罕見。

土地銀行董座黃伯川日前談到，這一波房市已呈Ｕ型反轉趨勢，目前在Ｕ字型的中間偏右位置。住展雜誌18日公布最新統計指出，口袋飽滿的投資客也趁這波盤整期，逢低進場，使得台北市第二季底銷售中預售案只有64個，占整體案量比27.95％，距歷史最低點的27.14％，僅一步之遙。

至於新成屋案，則高達165個，占台北市總案數72.05％，距離歷史最高峰的72.86％，不到1個百分點。

住展房屋網企研室經理何世昌表示，預售屋和新成屋占比之所以形成如此特殊的比重，和以往的原因可謂大不同。「以往預售屋萎縮，是因為賣不好；現在，則是因為投資買盤出籠，預售案賣太好！所以銷售率能夠快速達陣，因此很快就完銷，光榮撤場所致。」

住展調查，2018年∼2019上半年，台北市預售屋平均銷售率高達52.3％，遠優於新成屋的39.98％。何世昌表示，以北投「華固翡儷」來說，就創下近九成銷售率；內湖「竹城有樂町」也100％完銷。

台北市預售案不但普遍賣到呱呱叫，而且不時出現「秒殺」的暢銷案。去年底，新美齊天母總銷約11.6億元住宅案，還沒確定案名、接待中心才剛開始蓋，就被美國AIT一次「打包」買走，創下最快「秒殺」紀錄；今年，忠孝東路一段「忠泰值」，賣不到二個月就被搶走八成。

何世昌表示，從2018年迄今，房市景氣回溫，建商大舉推出預售屋，但因投資、置產族群重返市場，所以消化速度加快，甚至叫好叫座，短時間內就完銷結案；至於有些未完銷的預售屋案，通常在賣到六∼七成後，會先撤場，等到興建完成後再進場銷售。

住展雜誌這項調查也指出，第二季雙北市線上銷售的新案數量共676個，其中新成屋453個，占比67.01％，預售屋223個，占比32.99％。

貿易戰持續延燒，促使行庫持續調整授信策略，第一銀行強調，看好受惠於政府持續推動前瞻基礎建設及再生能源政策，預測「電力設備製造業」及「風力與生質能產業」是相對看好的產業。

而受中美貿易摩擦影響，一銀主管說，網通設備、中低階自行車及其零組件，以及工具機零組件方面，因我國業者多於大陸布局，並有部分產品出口美國，所受影響相對較大。

土地銀行則為不動產專業銀行，土銀主管強調，辦理不動產放款聯貸案雖占有一定比重，也會積極拓展業務範疇，對於其他產業授信推展亦不遺餘力，如電子業、傳產製造業等，並且配合政府相關政策辦理各項融資，如危老建物重建、都市更新、5+2新創重點產業、新南向政策等。

合作金庫銀行分析，中美貿易戰造成全球經貿波動，企業態度普遍保守，今年聯貸市場除傳產業、交通運輸、再生能源、不動產開發業及電子業外，公共工程、BOT及政策推動之相關產業亦有資金需求。

彰化銀行主管指出，新台幣利率短期內預計無劇烈波動，現有授信部位暫不必調整，而外幣放款仍為推展目標，新台幣放款將著重於辦理中小企業放款、都市更新及危老住宅重建貸款與台商回台投資專案貸款等項目。

華南銀行主管強調，因應貿易戰，華銀已經請大陸的分行就近蒐集相關訊息，充分發揮華銀國內、東南亞營運據點的優勢，積極爭取商機。

臺灣企銀主管指出，現行臺企銀的授信控管措施，包含風險承受度管理，有國家別、金融同業、產業別及集團企業別等各項限額、大陸地區授信高風險產業限額等，另外也有審理原則，包含對授信戶及其財務情形加強瞭解、授信額度核予、監管授信戶的金流、還款方式、債權保障等。

金管會主委顧立雄昨（18）日表示，高齡化社會來臨，高齡者及身心障礙者財產信託業務（俗稱安養信託）有一定的業務需求，「可以透過政策來壓低信託所需的管理費用，建構必要的信託安全網」。

國內安養信託業務，管理費為信託資產的千分之2到千分之3，信託業者認為薄利，但仍有民眾覺得貴；顧立雄說，日本也是用接近公益的角色在辦理安養信託，「銀行都降低管理費」，金管會將比照日本，再跟銀行溝通。

因應我國邁入高齡化少子化社會，金管會2015年11月10日發布「信託業辦理高齡者及身心障礙者財產信託評鑑及獎勵措施」，委託信託公會辦理相關評鑑事宜，2016年起實施五年，每年擇定績效優良的信託業者給予獎勵。

金管會核定2018年績優銀行：合作金庫銀行、臺灣中小企業銀行、華南銀行、第一銀行、臺灣銀行、臺灣土地銀行、台北富邦銀行、玉山銀行、兆豐國際商銀、彰化銀行等十家，昨日舉辦頒獎典禮，行政院長蘇貞昌、顧立雄等人出席。

顧立雄會後受訪說，安養信託業務每年都成長，去年底已近170億元，承辦家數一直增加，現在民營銀行也開始有興趣加入，高齡化社會來臨，確有一定業務需求。

顧立雄說，多數民眾對於信託，不是很清楚，以為辦理安養信託，須有一定金額以上的財產，但日本經驗顯示，信託資產達1,000萬日圓、合約新台幣288萬元，就有信託的價值。

顧立雄說，「可以透過政策來壓低信託所需的管理費用，建構必要的信託的安全網」，委託人有一定的財產，可能是房子、金錢，為了專款專用，不被家人或親族所侵奪，國家適當的介入是有必要。

金管會已洽司法院，建議推動「信託支援成年監護制度」，希望透過信託機制結合監護制度，提供高齡者更完善的生活及財產保障。

湯森路透統計，今（2019）年上半年，兆豐銀行奪下聯貸市場主辦、管理雙料冠軍；以聯貸主辦行而言，前五大銀行裡有四家為公股銀行，除兆豐銀外，依序為土地銀行、台灣銀行、合作金庫，合計市占率超過三成。

今年上半年，聯貸主辦前五大銀行，除台新銀行擠入第五名，前四大均為公股行庫，展現公股在企業金融領域的主導地位。

不過，銀行主管透露，近期聯貸市場熱度明顯不如過往，關鍵主因除受到美中貿易等不確定因素衝擊、企業資金需求較弱外，還有另一個特殊原因，那就是對於聯貸案件，銀行有利率不得低於「1.7%」利率底線的默契，但因企金競爭激烈，企業融資利率溜滑梯，為了規避利率底線，企業融資需求由聯貸轉向銀行自貸，利率便可低於1.7%，顯示銀行企金利率持續「殺很大」。

聯貸主辦行上半年市占率排行，兆豐銀行市占9.55%，領先土銀的8.66%，台銀7.02%緊追在後，合庫為6.77%，台新則是6.7%。

在管理行方面，前五大銀行分別為兆豐、台銀、合庫、中國信託與台北富邦，前三大公股銀行市占率分別為14.03%、11.12%和7.85%，三大公股銀行合計市占率達33%。

前五大裡的兩家民營銀行中信與台北富邦，市占率分別為7.13%和6.8%。

回顧今年上半年，兩大聯貸指標大案均與離岸風電有關。今年5月底，達德能源完成705億元專案融資，共19家銀行及三家出口信貸機構參與，其中包含國泰世華、中國信託、玉山及台北富邦等四家民營銀行，這也是中信與台北富邦順利擠入聯貸管理行前五大的主因。

6月下旬，沃旭能源「大彰化離岸風電計畫」5年期250億元聯貸案拍板，由台銀、國泰世華銀與法國巴黎銀行共同主辦，還有12家國銀熱烈參貸，並創下台灣首次八家官股銀行，全數參與離岸風電融資案的紀錄。

量先價行、帶動房市景氣谷底回升，土銀的土建融業務反應最明顯。根據土銀內部統計，截至5月底止土建融業務放款總量已來到3,598億元，不僅是土銀歷來土建融放款餘額最高紀錄，18.13％的市占率也是歷來之冠。

土銀統計顯示，若和去年6月底相較，土建融成長率是23.37％，也是歷年最大增幅。土銀董事長黃伯川對房市景氣指出，「量比價先行」，尤以上述土建融業務的成長量表現最明顯。

黃伯川指出，土銀每個月大約有80∼100億元的房貸還款，但房貸餘額仍持續成長，而且土建融業務其後會衍生出「分戶房貸」，因此也是房貸業務的領先指標，以土銀今年的土建融業務成長量來看，後續房貸業務可望穩定成長，市場競價的影響有限。

土銀昨日舉行公司治理研討會。黃伯川形容，現在房市景氣已處於「U型中間偏右」階段，土銀主管也認為房市景氣已在谷底一段時間，現在應漸步入穩定成長期。「量比價先行」，因此從土建融與房貸業務的表現，均可看出不動產已進入U型的反轉期。

他分析，這波不動產市場的景氣回溫，是由自住型的需求帶動，因此「量的上漲會比價更為明顯。」由於政府也不希望房價大漲，影響民眾的購屋能力，例如台商資金回流即被限制五年內不能投資房市，因此房價不致大漲，若以投資目的進場，所獲的價差收益也有限。

且這波房市景氣回溫，並未全集中在都會區，而是開始「外擴」，先由北部地區開始領漲，在時間差的遞延下，然後逐步向外擴至中南部，黃伯川指出，現在各地方政府都希望能增加在地產業發展、提供就業機會，因此房地產包括偏鄉地區等，都會有全面的起色，也觀察到有很多建商因此移往中南部「獵地」，擬新推案。

土銀除了在土建融業務拿下全國逾18％市占，尤以大台中地區表現最亮眼，也是土銀近一年來案量最多的地區，土銀高層指出，六都中以台中土建融案量最多，已占當地市場比重超過兩成，而在土銀的土建融業務總量整體占比也有超過一成的水準。

土銀高層表示，已在工業區出現台商之間的「比價效應」，不僅是一般的房市，工業區也有明顯的外擴效果。

現在的北部工業區包括雙北、桃園等都有土地較貴的問題，因此台商對工業區的需求也從北部向中南部擴散，例如，大埔美工業區、嘉義等工業區的一坪4∼6萬的行情，台商相對較能接受。

工業區和住宅房市之間，彼此已產生「交互影響」。例如房貸業務，在土銀，去年也是中南部成長最多，台北則因為單價太高，再加上政府釋地有限，因此整個土建融業務的成交量「還不到台中的一半，」尤其是台中市近年來政府也大舉向外標售土地，反觀台北市相對沒有，案源因而變少。

例如台中豐邑建設的60多億元土建融案，就由土銀承作，土銀也看好後續台中的分戶房貸也將隨之明顯成長。

土銀發言人何英明表示，工業區及基礎交通建設，也將帶動周邊房市起步，例如，高雄橋頭現在的推案，已經一坪十幾萬元，新成屋一坪20幾萬元，當地已接受這些價格；若以土銀整體土建融表現來看，上半年成長200多億元、餘額近一年來成長快700億元，現在已超過3,500億元，創下土銀新高，甚至比五年前房市最好時期還高。

主要公股行庫董座持續看好房市，不動產龍頭土地銀行董事長黃伯川昨（16）日透露，近期有很多大型建設公司在中南部「獵地」，標的已從傳統市中心的「蛋黃區」逐步轉移到外圍「蛋白區」。

公股行庫主管指出，近期一般住宅房貸，中南部成長最快，關鍵可能與大台北房價過高有關。此外，政府推動海外資金回流投資，這些產業回來，不會在台北市、新北市設廠，因為工業區土地太昂貴，有意回流的台商紛紛「南向」，例如嘉義大浦美，每坪僅4萬~6萬元的價格，才能吸引台商。除台中外，高雄也出現建商推案由工業區周邊、捷運外延情況。

台灣銀行董事長呂桔誠也說，房市景氣維持「穩定」；合庫金控董事長雷仲達則認為，房市已脫離谷底、盤整向上，回溫情況仍屬「健康」。

雷仲達先前指出，台商回流台灣投資議題，帶動工業區土地與商辦交易量大增，今年前四月工業區土地交易量成長逾一倍、廠辦交易量增長逾二倍。呂桔誠日前表示，截至6月下旬，台銀新承作房貸金額達900餘億元，台銀今年要生「雙胞胎」、新增房貸2,000億元的業務目標應能順利達陣。

身為國內不動產放款龍頭，土銀今年土建融業務大有斬獲，截至6月底，土建融放款餘額高達3,598億元，創歷史新高，年增23.4%，5月市占率為18.1%，為業界之冠。

土銀昨日舉行「公司治理與企業誠信研討會」，黃伯川會後受訪時指出，土建融是土銀主力業務，在建商興建時提供融資，建案完工後轉入個人分戶貸款（房貸），由中期放款轉為長期放款，可同步提升房貸業務的市占率；且近期有些建商提到，南部自一年前開始起漲，同時也變得更好銷售，原因可能是南部房價相對較低，加上各個地方政府都在提振產業，創造在地人的就業機會。

因應台商回流潮，工業區供不應求，建商獵地從市中心「蛋黃區」向郊區「蛋白區」外延，關鍵在於總價較低。

土銀主管透露，近年來土建融量最大的區域落於台中，在六都裡占比超過二成，整體區域也有一成以上；關鍵在於，政府透過標售釋出的重劃區土地較多，以及工業區的外擴效果。

土銀在台中的土建融案量大增，除了傳統七期豪宅區外，建商客戶新開發的區域已經朝北屯，甚至是海線的沙鹿、大甲，從中科等地區往外延伸，最遠還到達台中港一帶。

大同集團旗下綠能無預警宣布解散清算，主要銀行痛批大同「騙一次還要騙第二次」。銀行團成員高分貝抨擊，原本銀行團在上周就開過一次會，且要求綠能公司必須在7月17日報告最新營運狀況，但綠能卻在要赴銀行團之約的前兩天，就由大同集團在證交所突然宣布要解散、清算綠能，讓銀行團傻眼。

也有銀行團成員痛批，當初綠能找經濟部工業局向銀行請求紓困，銀行團也願意支持，綠能開出的條件，銀行團幾乎是全部同意，且給予降息暫不還本至少一年的緩衝，已經非常有誠意協助紓困。

銀行團也批抨，上回華映也是這樣對銀行，前一個星期還在跟銀行談聯貸案續約，結果下一個星期，就宣布要重整，讓銀行咋舌。據悉，銀行團最快本周會召集會議，討論綠能一事。

銀行團所有銀行目前加起來債權大約30多億元，其中最大債權銀行京城銀行29億，但據了解，京城銀先前對所擁有自貸的南科、觀音兩座廠房擔保品，估拍賣的話大概價值約接近25億元，因此即使再折價，損失應可控制在5、6億元左右。

其他債權銀行包括了台銀、華銀、兆豐、彰銀、土銀，台銀、兆豐扣掉保證到期、以及存款之後，債權餘額分別為2.43億及1億多，另外華銀、彰銀、土銀等行庫，分別為2.6億、3,180萬、1.67億，全體公股行庫大約總部位8.5億元，大部分銀行將選擇最大債權銀處份擔保品之後的受償分配順位。

銀行團主要成員對此痛批，「拖時間，清算人可以多撈一票，之後在聲請破產，當破產管理人再撈一筆」，大同集團無預警宣布綠能清算解散，玩的就是這套把戲。

有超過30年豐富授信經驗，從1978年開始一路從合庫銀行基層做起的土銀董事長黃伯川，在今年4月由合庫總經理轉升土銀董事長，對於不動產放款市占第一名，為國內唯一一家不動產專業銀行的土銀，黃伯川在固守本業利基之外，在接受本報專訪時指出，土銀將強化中小企金發展，並以此做為另一支新的動能引擎。

這也是黃伯川上任之後，首度接受媒體專訪，深入剖析土銀投入中小企金業務之後，不論對於創造國內就業機會、產業發展，或是提升土銀自身的活存比、存放比，都有相當的幫助，對此土銀已在內部主管及人員的管考上進行強化中小企金的考績配比，並以提高活存比，以及存放比能以此拉高至80％∼85％為目標。

黃伯川也在專訪中透露，土銀日前已針對小微企業授信，新訂出目標客群，從基本客群、收單特約商店、房貸戶為企業主等三大類群來加強行銷。以下是專訪紀要：

活化資金運用效益

問：不動產放款向來是土銀的強項，在其他領域上，未來是否有強化其他業務發展的新規劃？

答：土銀合計房貸、土建融是全國最大的不動產放款專業銀行，不過儘管如此，我們的存放比、活存比依然偏低，分別是76％及33％，一方面可帶動台灣更多就業機會，另一方面也有助於土銀調節資產結構，兼可提高活存比及存放比，我希望我們的存放比至少能拉高至80％∼85％，如此有效提升資金運用，避免產生等於把錢「放在金庫發霉」的「爛頭寸」。

而中小企業對於台灣經濟發展也有其重要性，例如全台灣有超過140萬戶的中小企業，創造了700多萬就業人口，在推展中小企金業務血，我們謝總（指總經理謝娟娟）也非常積極，包括在分行的業評上，也特別加重對中小企業授信的「有感配分」，讓我們土銀的主管、行員在推展中小企業業務時更有動力。

有助分散授信風險

另外對於銀行來說，一個土建融案承作往往在5、6億以上，而中小企業授信案有不少一件才3,000多萬授信額度，亦有助於分散授信風險。

再就對銀行的活存貢獻分析，企業戶放款，若是借1億元，放在銀行2,000∼3,000萬元的情形，比比皆是，因為需要付料款、發放員工工資或其他營運周轉之用等等，但土建融業務就不一定了。許多商業銀行受限於銀行法第72條之2，而使不動產放款業務推展空間有限，例如，我在當合庫總經理時，經常為了因應這個規定，幾乎每天都在控管不動產放款的水位不要超過30％的天險、向客戶調度存款，而土銀身為不動產專業銀行，沒有這層問題，但卻因過於依賴土建融業務，導致活存比不夠大，而且因為一般土建融業務利率都較高，對行員而言，承作誘因更大。

我來土銀之後，有看到這個問題，來到新地方，我認為不要動搖銀行的根本，否則動太多就「雞飛狗跳」，但為了土銀的長遠打算，我認為不宜對單一產業（不動產）授信太偏重，失去對景氣應變的能力，這也是我們應發展中小企金業務的另一重要原因，我們希望透過開發中小企金業務，讓土銀資金運用更有效益，並帶動更多活存收入降低資金成本。

瞄準三大族群行銷

問：目前我們在中小企業裡，規模較小的小微企業授信成果如何？未來將針對哪些類群客戶加強行銷？

答：截至6月21日為止，以小微企業為主的「小頭家快樂貸」，貸款總計承作戶數有1,241戶、貸款餘額為6.53億元，另外自今年5月1日起，新承作戶數為138戶，新增貸款金額為1.3億元。

而我們日前已經新訂出目標客群，從基本客群、收單特約商店、房貸戶為企業主等三大類群來加強行銷。

基本客群包括了我們的活存、理財、信用卡的企業主客戶，或具一定規模的連鎖加盟店、獨資業主，或合夥代表人等信用正常業主。而對收單特約商店，我們會透過我們的「特約商店作業管理系統」，來搜尋優質的信用卡收單商店名單，主動聯繫、探詢客戶是否有資金周轉的需求。

企業主身分的房貸戶，也將是我們的重點，我們也將透過檢視其與土銀存放款業務往來的情形來篩選推展中小企業授信的目標對象。

問：可否談談土銀在房貸業務的最新概況？預期今年會有多少成長量？對於寬限期問題如何應對？

答：截至今年6月底止，土銀的房貸餘額為8,660億元，較去年底約可望成長130億元，今年全年預計可成長250億元，因此到年底止，我估計還有大約120億成長空間。

在寬限期問題上，我們規定相當嚴謹，新貸客戶若貸付率超過七成者，寬限期最長二年，以下者才給最長三年寬限期，至於評分卡七級以上的高風險客群，皆取消寬限期，寬限期採取「三加二」，即三年到期後若需要，可視情況再延二年。

在貸款成數上，我們根據地區、借款人所得條件之不同，包括職業、所得能力及負債比等綜合評估之下，最高給八成，但第三戶房貸最高成數以七成為限，而對於高風險客戶，我們亦修訂相關規範，採取低貸款成數、利率加碼、及取消寬限期等三大措施來因應。

談到台商資金回流對不動產市場的影響，土銀董事長黃伯川分析，不論是從工業區土地或住宅交易量，都可看到明顯的房市回溫現象，這從四大指標就可得到驗證；而在土建融業務方面，房市回溫反應得更為明顯，土銀已訂定目標，不僅將維持現行17％的市占率，而且將朝今年底餘額超過3,900億、年增率二成的目標挑戰。

這四大指標包括了：1.今年1至5月的建物成交量已達9.1萬戶，創五年來新高紀錄；2.南部路竹工業區在五年前廠商進駐率還未達三成，現在已滿載；3.雙北的五股、南港、汐止等工業區，土地價格漲了2、3倍，桃園的龜山、林口等地區房價亦漲大約二成以上，其中台幹隨台商一起回流帶動購置住宅需求是重要原因；4.多家銀行的房貸業務都創新高之外，被視為房市最先行指標的土建融業務，土銀年增率超過20％，顯見建商對房市後市信心。

黃伯川也認為，這波房市的回溫會以自住為需求，特別是對於上述的9.1萬戶成交量，他以「量比價先行」指出，房市應可說已進入穩定成長期，而且會呈U型，而非V型反彈；觀察這波房市回溫，他進而分析，這幾年房市已經出現自用需求為主的情形，所以價格上揚並不明顯，但可看到高總價銷量少、低總價銷量多，且偏遠地區的林口、基隆都是年輕人買比較多，都可看到現在房市以自用，而非投資需求為主。

而房市回溫，在土銀的土建融業務成長上，表現得亦更為明顯。黃伯川引述最新統計數據指出，土銀5月底的房貸餘額為8,660億元，較去年底成長約130億元，而土建融的餘額，5月底為3,503億元，不僅較去年底成長219億元，成長幅度為6％，比起去年5月底，更成長700多億元，成長幅度高達22％。

黃伯川分析，產業投資在台灣的進出，對不動產市場影響甚大，例如當年日商進駐台灣生產投資，台灣的房市也曾因此從1986年到1992年快速成長，光是幾年內就狂飆3.5倍。而自4、5年前開始，西進的台商逐步回來，產生「虹吸效應」，也帶動上述的工業區滿租、價揚，及周邊衛星市鎮的房市需求提高等盛況。

黃伯川認為，一般而言台商在海外發展會有二大障礙、二大風險，包括語言、法障礙及政治、社會風險，回到台灣較能避免，且這幾年東協的土地價格狂飆有泡沫化之虞，台灣沒有這類問題，且位處東亞中樞，北有日韓、西有大陸、南有菲律賓、東協，加上基礎建設好，東南西北都有海港，勞工自律性、產出率均佳，這都是台灣的優勢所在。

除了強化中小企金業務之外，土銀董事長黃伯川在房貸業務上亦有助陣年輕人購屋的創新想法，在接受本報專訪時他指出，希望在土銀亦能推動讓年輕人「繳得起」的還本「前低後高」型房貸。

黃伯川當時在審查部副理的時代，就為合庫的聯貸業務打下一片天，當年他把合庫的聯貸業務做到冠軍，可說是當時公股金融圈的聯貸頭，而除了大型企金、聯貸業務之外，由於授信資歷功底深厚，黃伯川除了擔任金融研訓院講師多年，亦曾在銀行公會轄下委員會主事，現在透過多年豐富的實務經驗，他希望不僅在中小企金上，也能在房貸業務上幫助年輕人，透過上述的架構設計，讓其還本金額能隨其所得能力連動、降低其購屋時的財務壓力。

黃伯川這項建議，過去在合庫副總任內提出時已被採納，現轉戰土銀，他也希望能複製這個模式。土銀目前房貸逾放比僅約0.2％，低於全體銀行平均值，除了在寬限期以「三加二」給予房貸戶還本喘息空間之外，黃伯川也表示，來土銀迄今二個月，他也在評估，是否也能推動上述的前低後高還本房貸。

黃伯川分析，房貸只要沒有發生系統性風險，沒有出現大幅度下跌，由於有十足擔保，且土銀房貸一般都不會超過八成，因此逾放比一直控制在0.2％以下，他認為協助年輕人購屋的還本「前低後高」房貸，不論從房貸風控上的本質，或是購屋者本身所得成長的潛力等來看，均有推動空間。