富邦人壽公司新聞| IPO贏家未上市股票交流網

已宣布不再競爭新契約保費的國泰人壽，8月「不小心」拿下了單月第一名。據壽險業統計，8月國壽新契約保費逾200億元，拿下單月第一名，第二名則是富邦人壽約140億元，南山人壽則以90億元位居第三。

保單停售效應之後，8月算是完全沒有停售保費流入的第一個月，也是保費漲價、新保單上路後較真實的銷售狀況，業者估計，8月全月新契約保費約700∼800多億元，比起6、7月各1,300∼1,400億元的單月高水準，新契約保費幾乎腰斬。

國壽因為高配息平台的投資型保單銷售極佳，單月以200∼220億元，重新坐回銷售龍頭寶座，但國壽表示，已宣布不再競爭新契約保費，將不再對外公布或證實新契約實際數字。

壽險業者則推算，國壽到8月底，累計新契約保費應該已近1,900億元。

富邦人壽8月新契約保費約近140億元，拿下單月第二名，累計前8 月新契約保費已突破2,000億元，仍是今年新契約保費第一名。

南山人壽8月新契約保費近90億元，排名業界第三名，累計前8月新契約保費已近1,300億元，仍是中大型以上壽險公司新契約保費成長率第一名；份受惠於股利14億元入帳，8月份稅後盈餘約11億元，若扣除股利部分，8月並獲利無太好表現，累計前8月稅後盈餘為84億元，每股稅後盈餘0.91元。

8月份如法國巴黎人壽、新光人壽、中國人壽、合庫人壽都有超過 40億元的新契約保費，4家公司差距些微，新壽前8月新契約保費已經突破500億元，應該可以排名第四名；中壽則以450億元左右，緊追在後。

7月之後，由於保單責任準備金利率調降，第五回生命表上路，不少壽險公司都強調要改推分期繳、保障型商品，但目前看來美元傳統保單、配息型投資型保單是8月銷售量較多的保單。

國泰金揮軍前進大陸不動產市場，將購置大陸的總部大樓。國泰人壽昨（11）日公告，董事會授權子公司--霖園置業（上海）購置上海不動產，額度為人民幣15億元（約新台幣70億元）。

此為首家台灣保險業者在大陸購置不動產，將以自用為主，並成為國泰金在中國的總部，包括上海國泰人壽、上海國泰產險等都將在新大樓辦公。至於國泰世華銀上海分行是否一併遷入，將視情況而定。

另外，包括新光、台壽、富邦等在大陸設有子公司的保險業者，也計畫進軍大陸不動產市場，購置在大陸的總部大樓。

目前國泰人壽已鎖定標的，正與對方洽談可能出售的樓層及價格。相關人士表示，因為金額有限不會整棟大樓買下來，而是買下幾個樓層。

上海國泰人壽目前有一、二百名員工，總公司位於浦東金茂大廈，每月租金人民幣50多萬元。由於上海不動產租金持續上漲，上海國壽為節省支出，已經縮減承租樓層，部分營業單位搬到較便宜的地區。

國壽表示，主管機關規定，保險公司購置大陸不動產須以自用為主，自用比重必須達五成以上，其他空間可以出租，賺點租金收益。購買不動產的標準，以「location」（地段）為優先考量，再來是交通、未來增值潛力等。

依照金管會規定，保險公司可赴大陸投資自用型不動產的額度為淨值10%。以國壽淨值約1,140億元來看，可投資額度有114億元。不過，國壽去年向金管會申請額度，金管會只給人民幣15億元。

為赴大陸置產，國泰人壽投資成立大陸房產子公司，也就是霖園置業（上海），專門負責投資大陸自用不動產。

上海國壽2004年底成立，現於大陸9個沿海省市設立34個網點，為在大陸布局最廣的台資金融機構。今年上半年總保費收入約人民幣3.4億元，年成長約30%；總承保人次約300萬人，業務員人數1,702人。

大陸國泰產險2008年8月在上海成立，是台灣第1家獲准在大陸開業的財產保險公司，現有8家分公司，經營範圍從東部沿海地區擴展至中西部。

4大壽險公司前八月獲利出爐，以絕對金額來看，南山人壽以84億元拿下冠軍；若以每股稅後純益（EPS）來看，富邦人壽以2.44元掄元。

若以業績數字來看，國泰人壽8月新契約保費收入超過200億元，遙遙領先其他同業，其次是富邦人壽，約100多億元。南山人壽為89億元。

8月因為持續有股息進帳，壽險公司的獲利普遍還不錯。南山人壽昨（10）日公告8月自結獲利，受惠於14億元股息入帳，當月稅後純益為11億元，累計前八月稅後純益為84億元，每股稅後純益為0.91元。

南山人壽累計前八月新契約保費收入為1,275億元，總保費收入達2,629億元，較去年增加78%，顯示該公司拓展業務非常積極。

國泰人壽前八月賺16億元，每股稅後純益僅0.3元，主因國壽今年初調整股票部位，認列損失，7月起才轉虧為盈。

新光人壽前八月則賺70.78億元，每股稅後純益1.3元。新壽上半年年化投資報酬率4.24%，創2008年金融海嘯以來同期新高。

至於中壽、台壽、三商美邦等公司，僅公布上半年獲利，每股稅後純益分別是0.89元、0.56元、0.60元。

15家上市櫃金控獲利全數出爐，富邦金繼續穩坐獲利王。富邦金昨 (10)日公布，8月稅後盈餘22.5億元，前8月稅後純益202.4億元，是今年首家獲利破200億元的金控，每股稅後盈餘(EPS)也突破2元，來到2.13元。

包括富邦金在內，目前共有7家金控EPS衝破1元，8月新加入的有玉山金、國泰金及第一金，台新金前8月EPS為0.98元，預計9月就有機會衝關，加入EPS「1元」俱樂部。

富邦金總經理龔天行表示，7月因有較多股息入帳，因此當時挹注單月獲利逾70億元，8月雖僅20多億元，但算是回歸正常表現。

富邦人壽8月仍有約17億元股息入帳，稅後盈餘僅7億元，龔天行解釋，主要是8月銷售較多傳統保單，需提存的保單費用較高，同時新台幣轉強，澳、紐幣呈現弱勢，富邦人壽也出現一些匯損。

從絕對金額來看，除富邦金跨過200億元大關，金控獲利百億元俱樂部本月新增新光金和國泰金，達到5家，依序為富邦金、兆豐金、中信金、國泰金和新光金，除兆豐金和中信金獲利大多來自銀行，其它三家都受惠旗下壽險股利挹注。

新光金子公司新壽有將近10億元現金股利入帳，8月稅後盈餘達6. 03億元，前8月已有103.31億元，EPS為1.22元，新光銀獲利表現也持續穩定。國泰金子公司中，國壽有現金股息約20∼30億元在8月入帳。

大陸企業與台灣保險業聯姻再傳一樁。廈門港務控股集團昨(10) 日與富邦金投資的富邦財險公司簽約，廈門港務公司將以1億人民幣 (下同)參股富邦財險，佔富邦財險增資後20％股權。

新華社報導，昨天簽約儀式，由富邦財產股東台灣富邦產物保險公司和台灣富邦人壽保險公司與廈門港務控股集團代表在合約上簽字，確認雙方成為戰略合作及投資夥伴。富邦金董事長蔡明忠親自出席這項簽字儀式。

蔡明忠表示，非常高興能與廈門港務控股集團成為投資夥伴，希望雙方合作進一步加深後，經由共同合作參與各項業務，扮演好「航運金融」、「港口金融」的角色，共同位海西經濟發展努力。

廈門港務控股集團是廈門市屬國有企業，是海峽西岸規模最大、最具實力的港口和綜合物流運營商。旗下擁有在香港上市的廈門國際港務公司，以及在深圳上市的廈門港務發展公司，集團業務涵蓋碼頭裝卸倉儲、中轉駁運、港口物流、客運旅遊、港口工程、金融服務、貿易、房地產開發等。

富邦財產是2010年10月在廈門成立，是ECFA生效後首家獲准進入大陸的台資保險公司，經營車險的個人保險、企業財產險、工程險、貨物運輸險等，今年前5月，保費收入為5,517萬元。

壽險業今年上半年投資股票賠很大。據最新財報顯示，國泰人壽、新光人壽、富邦人壽、南山人壽、中國人壽、台灣人壽及三商美邦人壽投資台股部位，到6月底未實現虧損合計達835億元，若以投資本金來看，跌價約11％。

若加計7大壽險公司的國外股票部位，未實現虧損達1,100億元，幾乎可以用來蓋兩棟台北101大樓。

其他壽險公司如台銀人壽的台股部分，到6月底也出現46億元未實現虧損，中華郵政壽險部有21億元的台股未實現虧損，估計整體壽險 業投資台股約9,700億元，跌價損失約1,000億元，加計海外股票後的未實現跌價損失將愈1,300億元。

7大壽險公司中，除三商美邦人壽上半年減碼台股，其餘6家上半年共加碼台股1,336億元，目前7大壽險公司投資台股成本逾8,000億元。

國壽今年上半年加碼台股190億元，到6月底在備供出售項下持股成本2,415億元，是所有壽險公司中，台股部位最大者，上半年其台股未實現跌價損失184億元，跌價約7.6％，若加計其國外股票持有580 億元、未實現跌價損失54億元，國壽上半年帳上未實現股票損失約2 38億元。

國壽強調，有許多成長型股票仍在累積能量，未來還是有機會回穩、獲利，另一半是高現金股利型股票，尤其在電信股如遠傳、中華電國壽都持有不少，例如國壽投資中華電3億多股，到6月底帳上還有未實現獲利27億多元，投資台積電也有近27億元未實現獲利。

今年上半年加碼台股金額最多的是南山人壽，加碼550億元以上，持股成本到6月底已達1,400億元以上，是壽險公司持股水位第四大，到6月底其備供出售項下股票也出現158億元的未實現跌價損失，跌價幅度11％左右。

富邦人壽昨(29)日公告上半年財報，台股部位由去年底的1,343 億元加碼到1651億元，加碼金額達308億元，未實現虧損則由去年底 2億元微幅上升到5.3億元，壽險業者表示，富邦人壽早期投資大量電信股，尤其是台哥大，累積大量未實現獲利，「很讓人羨慕」。

富邦人壽應該是5大上市或金控下壽險中，台股未實現虧損最小的公司，再加上其備供出售債券部位有大量的未實現獲利，因此6月底 富邦人壽金融資產未實現獲利達349億元，是5大壽險公司第一名。

富邦人壽的台股持有成本1,651億元，僅次國泰人壽，但帳上未實現虧損卻僅5.3億元，壽險業者分析，主要是富邦人壽多投資在股價波動度較小的股票，加上其早年投資大量台哥大、中華電等持有成本較低，帳上有一定的未實現獲利可抵禦台股下跌。

富邦人壽投資國外股票221億元，到6月底有未實現虧損21億多元，投資海外政府公債476億元也有9億元的小幅實現損失，但富邦人壽因併購ING安泰人壽，拿到大量國內公債，在其備供出售項下即有2,68 1億元，未實現獲利達179億元，另外如國內外公司債、金融債也共有 138億元的未實現獲利。

去年台股自上半年9,000多點，一路往下到6,900點，壽險業者一路加碼，除了預期今年會有一波行情，包括金融、科技等，同時也是為了去化帳上現金。

壽險業者指出，今年第1季台股確有反彈行情，不少壽險公司帳上未實現虧損也大量回升，幾乎已接近成本，但隨著證所稅議題、歐債風暴再起，股市再度下跌，壽險業投資有價證券損益也從3月底的漸入佳境再跌回谷底。

因應天秤颱風造成部分地區災情，且受布拉萬颱風牽引再度威脅台灣，富邦人壽執行副總經理王銘華表示，關心災區民眾，已啟動緊急應變4方案，提供包括快速理賠、續期保費緩繳、保單借款利息緩繳，以及保單補發免收工本費等紓困措施及服務，以協助受災保戶重整災後家園。

王銘華表示，快速理賠服務將簡化理賠申請手續，只要身分、事故一經確認，即行理賠，手續可以後補辦。此外，針對投保實支實付型商品的保戶，若醫療收據正本因風災損毀或遺失者，保戶可憑遺失聲明書及醫療費用明細或收據影、副本申請理賠。

考量災區保戶在資金上的調度，凡是災區保戶的續期保費可延四個月繳納，對於保單借款利息則採緩繳服務，得以寬延三個月繳息；而且災區保戶申請保單補發則一律免收工本費。

壽險公會理事長許舒博下周將率團赴北京，拜會大陸保監會主席項俊波。許舒博昨（28）日表示，首要任務是向保監會爭取建立兩岸保險監理平台，有信心在今年內就可以建立。

壽險公會今天將向各保險公司發出邀請函，包括國泰、富邦、新光、台壽、中壽等在大陸有據點的業者，都可能隨行，另產險業者與保經代公司，也都有興趣報名。官員部分，將邀請金管會保險局代局長曾玉瓊，以顧問名義參加。

目前金管會已經與大陸銀監會建立「銀行監理平台」，下半年也將成立「證券監理平台」，惟有「保險監理平台」還沒有下文。許舒博表示，希望能促成兩岸監理官建立監理平台，在平台建立後，要溝通就容易得多。

壽險公會此行預估有一、二十人，除拜會保監會外，也可能拜會北京保險學會，至於確切的出發時間，還在等保監會最後確認。

許舒博說，目前壽險業者希望大陸保監會放寬的項目，主要是希望合資比重可以超過50%，若無法超過50%，也希望合資對象可以不止一家。壽險公會無法代表官方去做實質性的磋商，但可向保監會表達業者的建議。項俊波才上任不久，台灣的保險業者與他不熟，不過，「見面三分情，對於未來推動兩岸監理平台的建立應該有幫助。」

許舒博為拜會項俊波費了不少功夫，5月發出公文給大陸保監會，請求會見主席項俊波，盼為兩岸保險監理平台破冰。另也利用不久前在台召開江陳會時間，向國台辦經濟局局長徐莽請託，希望幫忙促成，最近國台辦回覆說，項俊波已同意並排定下周，許舒博認為，項俊波願意與台灣壽險業者見面，是一個相當好的開始。

今年5月金管會主委陳裕璋率團出席國際證券管理機構組織（IOSCO）的北京年會，順道拜會項俊波，並表達建立兩岸保險監理平台的想法，由於雙方是第一次見面，仍定位在禮貌性拜會，保監會沒有具體的回應。

停售效應加上利率高於新台幣保單，外幣傳統型保單今年前7月銷售近2,000億元，占整體新契約保費的25％左右，壽險業者預估，國泰人壽、南山人壽等大型壽險公司已陸續取得外幣傳統型保單額度，全年外幣傳統保單銷售量可能突破3,000億元。

外幣傳統型保單，如美元6年期養老險，在7月1日之前，責任準備金預定利率就比新台幣同類保單高3碼(1碼是0.25個百分點)，10年以上的美元保單，責任準備金利率更可達4％，同款新台幣保單僅2. 25％。

也就是保戶購買相同年期、相同保障額度，美元保單可能會比新台幣保單便宜2∼4成以上。

壽險業者統計，今年上半年，外幣傳統型保單大約銷售近1,600億元，其中以富邦人壽銷售440億元拿下業界第一，約占其所有新契約保費的28％；第二名是國泰人壽近370億元，約占其新契約保費27％；第三名是南山人壽的350億元，占其新契約保費36％。

7月份由於還有些停售效益的保單流入，估計7月外幣傳統型保單新契約保費也有400多億元，等於前7月外幣傳統保單(即包括美元、澳幣)至少已經有2,000億元的新契約保費。

上半年如國泰人壽卡在外幣傳統型保單額度將滿，銷售躉繳型外幣保單上有些踩剎車，但目前國壽、南山人壽都已取得保險局核准，在其責任準備金25％的額度內，可承作外幣傳統保單，不計入國外投資限額，中國人壽、新光人壽及富邦人壽也在申請。

業者估計，今年下半年10年期以上美元傳統壽險責任準備金預定利率仍然有3.5％，相對新台幣保單的2.25％，仍是相對較高，再加上大型壽險公司紛紛取得新的額度，外幣保單勢必成為下半年一大「賣點」。

但近期因美國未確定何時推出QE3，造成美元波動，部分保戶轉為觀望，讓8月美元傳統保單買氣不明朗，業者指出，預估年底可能再出現一波衝刺銷售潮，全年外幣傳統保單新契約保費突破3,000億元應該沒問題，並有機會創下單年新高。

國泰人壽昨（23）日以72.56億元標下三商美邦宏遠大樓，創今年商辦大樓成交最高金額，溢價23.4%，拆算2樓以上每坪133.8萬元，刷新路段新高。全案投報率近2%，趕在金管會新制上路前，國壽積極搶標，激勵後續商用不動產市況。

此樓開標前有超過10組人領標，最後有富邦、新光、中國人壽等4家壽險出手，頗為熱絡。國壽高價搶下，還刷新今年商辦成交最高價與台北市信義路新高兩紀錄，一吐之前在世貿二館等案敗北的悶氣，也顯見兩岸投保協議簽下後，商辦市況看俏。

金管會已決定提高壽險業不動產投報率一碼達2.125%，雖還沒實施，但國壽強調，將即刻與主要租客議約，調高租金以符合規定。國壽買此樓短線將以收租為主，因是單一產權，長線也可改裝成其他用途，甚至都更改建。

受託辦理標售的第一太平戴維斯董事長朱幸兒表示，此樓位於台北市信義路上、近安和路口，屬精華路段，而且100%滿租，租客包括吉品海鮮等，原屋主宏遠證券跟三商美邦人壽未來也會回租。

同時，鄰近未來捷運信義線通化站出口，2014年通車後預期租金將有機會繼續漲升，進而推升投報率。

這棟樓基地面積532坪，地上12層、地下4層，總建坪6,054 坪，含147個車位，拆算1樓每坪368萬元，2樓以上每坪133.8萬元，不但創信義路新高，也僅次於信義計畫區的統一國際大樓、敦化北路的台北金融中心與敦化南路的新光敦南大樓，且前3棟樓創紀錄時都只是部分樓層標售，三商美邦宏遠大樓則是整棟交易。

此樓由三商美邦人壽與宏遠證券各自持份55%與45%；三商美邦處分利益約21億元，可貢獻每股稅前盈餘1.86元，宏遠證券也淨賺20.35億元。

房仲業者分析，國壽昨日出高價，未來也可能將大樓改裝成旅館、坐月子中心等，畢竟國泰集團對這2大領域都有意布局，也可有效提升租金；大樓屋齡才14年，長線來看也有都更改建潛力。

商用不動產顧問業者表示，太子汽車敦南大樓二拍昨如預期流標，但宏遠證券大樓卻高價脫標，顯示擁有高租金收益優勢的不動產，將在買家挑精撿肥下，仍奇貨可居。

瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，昨天商辦市場另一指標大案-太子敦南大樓二拍，以底價114億1,294萬元，最後高價流標收場，估計要等到三拍、底標約落在90至95億元附近，才有機會標出。反觀宏遠證券大樓被國壽以高價標走，顯示買家愈來愈挑精撿肥、汰弱換強。

永慶房產集團協理黃增福表示，選擇具租金收益的商用不動產是壽險業的最佳投資管道，累計今年前8月，單筆總逾1億元以上商用不動產，總交易金額已突破880億元，其中壽險業投入不動產金額更高達 634億元，投資比重占71.5％。包括南山人壽出資268.88億元買下世貿二館地上權土地，富邦人壽以67億元買進西門町萬國大樓等指標性大案。

展望下半年市場，黃增福預期，第8次江陳會簽定「兩岸投保協議」，金融、貿易業重視的「兩岸貨幣清算」也進展順利，最快月底前可完成簽署，商用不動產頗有期待空間。

物價高漲，讓民眾面臨不小經濟壓力，連帶使得購買醫療險保單除了在意給付項目的多寡，更希望保費能夠「有去有回」，包括富邦、南山、國壽、中信壽、台壽等壽險公司都有推出類似商品，最高可領回所繳保費總和的1.12倍。

業者指出，這類保單兼具醫療帳戶及壽險帳戶的功能，而且都還有設計「健康增值保險金」，民眾購買後的一定期間內未動用理賠，就能在保費不變情況下，獲得日額給付提高的好處。

根據統計，國人平均每日住院費用為4,522元，若以每次住院日數 10天計算，每次住院得支付超過4.5萬元。

富邦人壽表示，過去民眾投保醫療險，首先都會注重保障範圍，要求給付項目愈多愈好，此外現在也會希望能結合壽險特色，讓保費能「有去有回」。

像富邦人壽的「健康寶倍終身健康險」，就設計繳費期滿20年後，不但保障終身，且身故或年齡達100歲時，扣掉已理賠金額後，即可領回所繳保費總和的1.12倍。

至於國泰人壽「新安心保住院醫療終身險」、南山人壽「新終身醫療保險」、中國信託人壽「GoFun心終身醫療保險」，也都有設計相關機制，達到指定條件扣除已理賠金額，能領回所繳保費總和的1.0 5倍。

中國信託人壽強調，購買醫療險時，還要比較「健康增值保險金」，民眾只要2∼3年內沒有就醫理賠的紀錄，有些保單可以自動增額2 0％，沒有理賠的時間愈長，保單增額空間也愈大，最高可達到80％。

國泰人壽昨(23)日以出乎市場預期的「奮勇價」72.56億元，拿下三商宏遠大樓，每坪土地價格1,363萬元，二樓以上標準層每坪13 7萬元，雖未打破中華票券大樓創下的國內B級商辦新高，但因此案時值金管會祭出2.125％緊箍咒，國壽出價仍跌破市場眼鏡。

據了解，昨天有4大壽險搶宏遠大樓，新光人壽出價68億元、中國人壽出價64億元、富邦人壽出價62億元，中壽及富邦人壽是以2.125 ％為參考出價，但國壽的得標價年化租金收益率僅近1.86％，立即遭到競爭公司「圍剿」，認為國壽以龍頭之姿，卻打破默契，以1.875 ％的舊有規定競標。

保險局晚間也火速要求國壽必須調整租約，將租金報酬率「立刻」拉上2.125％；國壽發言人林昭廷表示，已緊急與三商美邦人壽、宏遠證券溝通，確定會拉長租約年限、調高租金，報酬率絕對會符合保險局2.125％的標準。

三商美邦人壽、宏遠證券在出售大樓後，可分別實現利益21.4億元與20.35億元，雙方也同意調漲租金，協助國壽達到保險局的要求。

林昭廷表示，三商宏遠大樓位於台北市信義路，緊臨將開通的捷運信義線安和站出口，產權清楚，未來租金上漲空間大；同時國壽也表示，已在台北市捷運忠孝、南京及淡水沿線布建大樓，目前就缺信義線布局，三商宏遠大樓是今年底前唯一占地500坪以上、整棟大樓出售案，因此董事會決定給予較大的出價空間。

三商宏遠大樓原是宏遠證券所有，2005年三商美邦人壽投資宏遠證券後，以18億元取得宏遠大樓55％產權，樓齡14年，占地532坪，地上12層、地下4層，樓地板面積6,055坪，目前宏遠證有5年租約、三商美邦人壽則有3年，二樓海鮮餐廳則到民國109年的租約，另外樓下的元大銀、中信銀租約則到明年底，全年租金近1.35億元。

國壽原本規畫取得大樓後將整修基礎設施、水電及空調，再逐步調整租約，但在保險局下令後，已漏夜與三商美邦人壽、宏遠證券談定，將立即調整租約，提高租金收益。

今年前7月壽險新契約保費7,861億元，較去年同期大幅成長36％，也讓登錄壽險業務員人數今年流失較少。壽險公會統計，到7月底壽險公司登錄業務員人數18.46萬人次，僅較去年底減少623人。

壽險業者表示，今年7月新契約保費1,469億元，創下單月新高，許多公司是採全年或半年平均業績制，等於業務員今年多數沒有被考核刷掉的壓力，全年大部分公司的業務員可能出現小幅增加的情況。

儘管市場預期8月之後保單較難銷售，且新契約保費將較上半年大幅衰退，但保險業者指出，一來有前7月的停售業績支撐，二來是因應保單難銷售，各公司也更努力在增加新的人力。

業者預估，今年全年新契約保費突破新台幣1兆元應不是大問題，但下半年各家多轉往傳統型、分期繳商品，單件新契約金額相對上半年躉繳型商品小很多，但對業務員而言，佣金則會比躉繳型商品多。

壽險公會統計的登錄業務員人數除了各公司專職業務員，也含內勤員工、兼職型人力，到7月底止，包括保險經紀人、代理人及壽險公司，廣義「壽險大軍」總數31萬2,600多人次，較去年底減少903人。

壽險公司登錄人數今年前7月以富邦人壽增加1,617人最多，到7月底總登錄業務員人數2.87萬人，在壽險公司排名第三大；登錄業務員人數第一大則仍是國泰人壽的4.97萬人；登錄人數第二大則是南山人壽的3.38萬人。

元大金控(2885)昨（20）日公開標售旗下3棟商辦大樓，總底價50.8億元，原本市場期待能接續上周西門町萬國大樓高價標出的行情，結果卻在租金報酬率偏低的情況下，「連一張標單也沒有」，最後以流標收場。

元大金控旗下元大國際資產和元大寶來證券昨天舉辦3棟商業辦公大樓聯合標售案，包括：建國北路三商美邦人壽大樓全棟、中華路英雄廣場部分樓層及內科園區全球科技廣場部分樓層，標售總底價50.8億元，原本市場傳出有十幾組買家，詎料一個買家都沒出現。

上周五西門町萬國大樓開標，富邦人壽以67億元標下，以土地面積換算，每坪地價達1,733萬元，萬國大樓能高價標出的主因在於租金報酬率達3.6％。

瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，元大3棟台北市商辦大樓流標，可能有3個原因。首先，3棟大樓採1標方式標售，總底價50.8億元，總投資金額太高，相對提高投資人競標門檻。

曾東茂指出，8月下旬大型不動產標售案件還有宏遠證券大樓、太子敦南大樓二拍，周日還有宜蘭烏石港土地舉牌標售等，一波波密集登場，難免稀釋投資人的下注策略。

第三，金管會保險局將提高保險業投資不動產的毛租金資本化率，由1.875％調高至2.125％，調幅逾13％；加上未來出租率門檻可能由60％提高到70％，這也讓保險業在出價上趨於保守。

永慶房產集團協理黃增福分析，元大昨天標售3棟大樓中，只有「建北大樓」滿租，租金報酬率2.16％達到標準，至於另外2棟則還是空租狀態，未來還須面臨招租問題，而元大金採取3標聯合標售下，最後乏人問津。

黃增福表示，建北三商美邦人壽大樓已經滿租，買家可立即享有租金收入，若採單獨標售或私下議價，還是有機會脫手。

全球人壽可望拿下蘇黎世產險總部大樓。據了解，全球人壽董事會昨(20)日已授權董事長劉先覺及副董事長彭騰德，在一定價格區間內與蘇黎世產險議約，希望儘快敲定此交易案，此大樓未來不排除是 全球人壽的新總部大樓。

蘇黎世產險在今年6月底、7月初標售位於敦化北路、南京東路口，已有25年以上歷史的總部大樓，出售範圍為6∼12樓部分，樓地板面積2,600坪。

當時共有6組買家獲邀出價，包括國泰人壽、中國人壽、三商美邦人壽、富邦人壽及全球人壽等，最後由全球人壽以最高價拿到優先議約權，市場傳出全球人壽出價約在34∼36億元，每坪逾125萬元，創下台北市B辦新高價位。

此案由於有部分買家有疑慮、加上保險局關切，一直未能展開議價，近期市場傳出，全球人壽已向保險局解釋，將取得蘇黎世大樓部分自用，即不受限同一人同一關係人交易限額，不必以資金1.5％或淨值35％為限，即可完成此項交易。

保險局官員表示，若是自用不動產，不受單一交易的限制，但自用不動產總額以淨值一倍為限，各壽險公司必須自己評估適法性。

全球人壽董事會昨天也授權董事長以及副董事長與蘇黎世產險洽談後續購買事宜。

據了解，全球人壽將一部分自用，另一部分出租，在符合法規前提下取得蘇黎世敦北總部大樓，由於全球人壽目前總部是租用，未來不排除搬到這棟大樓。

昨天元大金控旗下3棟台北市的辦公大樓和商業大樓聯合標售案，甫一登場，就受限於保險局準備祭出保險業買樓限購令的政策威力，雖然政策尚未宣布正式實施，卻猶如讓保險業戴上「緊箍咒」，不是Ａ咖不輕易出手。

展望第3、4季商用不動產市場，很多人都擔心，恐怕將前途未卜，政府近3年來，從打炒房、打建商土建融、打豪宅，一直到最近釋出打保險業購樓的政策風向，都可看出，在政策不斷干預下，不動產市場的「players」正在逐漸退場的端倪。

不過，保險業游資依然充沛，雖政策傾向限制保險業大手筆高價掃樓，但擁有2.125％以上年租金報酬率的優質不動產，不但台北市還有、就連台中市也找得到。

一般預料，本周四台北市信義路四段上的三商美邦人壽宏遠證券大樓標售案，由於地段位於熱門辦公商圈、捷運信義線明年可望完工通車、加上目前100％滿租，因此成為各路買家垂涎的標的。

據悉，國壽、新壽、富邦等大型保險業下次出手，目標應指向宏遠證券大樓。

元大金旗下包括建北大樓在內的三筆不動產昨(20)日流標，據了解，元大金內部昨天已進行會商，初步決定將視本周四宏遠證券旗下宏遠大樓標售成果，再決定短期是否復標及是否降價，或把原本「三合一」的標案分拆標售，讓建北大樓標案較其他兩標案先行。

種種主客觀條件顯示，今年商用不動產市場將朝向淡定、理性來定調。相對的，自用買家的買點也正在浮現，對於維持市場健康理性，未嘗不是最好的調整。

尤其，兩岸開放大陸觀光客來台自由行，帶動零售商場、觀光旅館、辦公大樓等商用不動產榮景，發酵力道還有後市可期待；最近第8 次江陳會又簽定「兩岸投保協議」，緊接著「兩岸貨幣清算」也將在不遠的未來簽署，商用不動產前景並不寂寞，投資人審慎樂觀看待後續市況；惟仍應慎選地段，汰弱留強，相對稀有、優質的商用不動產，仍將持續吸引買家競價搶。

元大集團的建北大樓標售案流標，壽險業者表示，除了包裹出售賣相不佳、底價太高，保險局政策是主要原因，壽險業者表示，17日富邦人壽以67億元買下西門萬國大樓，每坪土地1,733萬元，將是這波商用不動產的「屋頂價」。

據悉，金管會今(21)日將宣布保險業投資不動產即時運用最低報酬率新規定，將提高為郵匯局2年小額定儲機動利率加3碼，達到2.1 25％，全台適用，發文後即日生效，但不溯及既往。

保險局昨天已在金管會業務會報報告此案，確定僅提高最低投報率門檻，但不溯及既往、最低出租率維持60％，由於需要公文作業時間，預計近2日即會正式發文，文到即生效，最快可能衝擊23日要標售的三商宏遠大樓。

金管會官員表示，23日三商宏遠大樓標售案就看公文是否已發出，若仍未正式發文，就適用舊有規定，即最低報酬率1.875％，但若今、明兩天已發文給壽險公會，則23日當天就必須適用2.125％的投報率，出價空間至少相差8億多元。

至於元大標案，原本壽險業者就預估，建北大樓包裹西門英雄廣場、內湖全球科技廣場，底價50.8億元，其中元大建北大樓滿租，以3 5億元底價計算收益率2.16％，另二筆不動產目前則空置較多，整包一起買，恐不符2.125％的新規定。

也有壽險公司表示，建北大樓從2009年開始，3年內從17億元，飆到23億元，這次底價35億元，增加18億元，不太合理，且建北大樓臨近台北市第一殯儀館，未來出租及價格上漲空間某種程度受限，加上保險局盯商辦標案，地點、時機及政策環境都不對，是壽險公司決定不出價的主因。

壽險業者分析，在保險局確定提高最低收益率到2.125％後，富邦人壽以每坪土地1,733萬元買西門町商辦大樓的紀錄，恐將成這波商辦飆漲行情的屋頂價，若整體環境未變化，恐難再創新高價。

南山人壽副董事長杜英宗昨天即公開表示，近期商辦大樓標案的投報率，南山人壽「還不太滿意」；至於中國人壽、國泰人壽則不願表示意見。

商用不動產市場的標售黃金周，今(20)日正式登場，總計6場大型不動產標售案，目標至少吸金235億元，本周密集決戰，被視為測試保險局準備祭出壽險業買樓限購令衝擊效應的風向球。

繼富邦人壽上周以67億元買下外資私募基金亞太置地投資公司(A PL)的西門町萬國商業廣場大樓之後，本周商用不動產標售的黃金周，待價而沽的6場標售案，尤其以建北三商美邦大樓、宏遠證券大樓「賣相」最佳。

今日率先登場的元大金控旗下元大國際資產等擁有的3棟大樓，包括建北三商美邦人壽大樓、西門町捷運站出口英雄廣場部分樓層、內湖全球科技廣場部分樓層。3棟大樓標售總底價，總計共50.8億元。

被視為壽險業823戰役的三商美邦人壽宏遠證券大樓標售案，2至7 樓宏遠證券擁有的部分樓層將以58.8億元，尋求買家，最受矚目。

823戰役同日，另外還有太子汽車敦南大樓，即將進行第二次法院拍賣，底價約114億元。由於太子汽車敦南大樓則被市場認為超過可接受價格太多，估計最適合價位約95億元上下，因此，潛在買家有可能會等到三拍時再出手。

緊接著，宜蘭烏石港區段徵收土地共約1.5萬坪，也將在26日首度以公開「舉牌」方式進行標售，由於是近10年來北台灣重現的公開「舉牌」土地標售會，每坪底價6.3萬元也具有吸引台北客的誘因，因此也被視為土地市場的溫度計。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，雖然壽險業可能在保險局準備祭出的購買不動產最新限制下，出手傾向保守，但優質不動產仍相對有限，部分地段好、租金報酬率不錯的不動產，仍是壽險業有興趣的目標；加上壽險業之外潛在買家，仍積極物色標的物，預期本周有些標售案，仍可樂觀期待。

戴德梁行董事總經理顏炳立表示，目前元大金控的3棟商業辦公大樓已有10餘組買家領標，租金報酬率平均在2.16％以上，因此有沒有買單？會不會決標？戴德梁行樂觀期待、老神在在。

第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，台北市優質商用不動產供不應求，像豐泰地產收購興富發士林夜市店面、富邦人壽吃下萬國大樓等，顯示買盤積極物色報酬率不錯標的。