永慶房屋仲介公司新聞| IPO贏家未上市股票交流網

台中縣市不動產仲介公會即將合併，會員數高達922家、從業人員破萬人，第1屆會員代表大會將於明年1月11日召開，台中市仲介公會現任理事長陳永欽與前任理事長林金雄，均已公開表達將全力爭取合併後的首屆台中市仲介公會理事長寶座。

據悉，兩雄相爭已趨於白熱化，雙方各自成立競選服務團隊，尋求擁護者支持。

其中，曾任台中市仲介公會第6屆理事長、現任台中縣市仲介公會合併協商籌備委員會主委的林金雄表示，已獲得台中市仲介公會創會理事長呂國祥、第5屆理事長林正雄等5位大老的支持；且該公會現有 5位常務理事及5個委員會中，已分別有多人連署力挺。

身兼住商不動產台中崇德加盟店總經理的林金雄宣稱，目前已獲得住商、中信、台灣房屋、全國、惠雙等房仲體系的支持，預估已取得逾500張連署書，對於爭取合併後的首屆台中市仲介公會理事長信心十足。

而現任台中市仲介公會理事長、永春不動產加盟總部總經理陳永欽，則在永慶不動產及部份理監事力挺下，也宣布將參選到底，雙方各有擁護者。

現任中華民國仲介公會全國聯合會副理事長的林金雄表示，部份同業擔心他選上首屆台中市仲介公會理事長後，是否會參選下屆的全聯會理事長？為此，他不惜提出兩大保證，「保證做完3年任期、保證不連任」，顯示參選到底的決心！

林金雄表示，政府去年祭出奢侈稅打房後，台中房市成交量萎縮約 15％；今年自11月起，中古屋成交量逐漸放大，慢慢回升到奢侈稅前的水準，預估熱況將延續到明年第1季，對於明年房市表現審慎樂觀。

林金雄強調，明年一旦當選合併後的首屆台中市仲介公會理事長，將推動修法規定所有不動產買賣必須經由合法經紀業者仲介，方可辦理過戶登記，徹底解決非法業者；此外，也將要求政府奢侈稅到期後廢除，增加房市成交量。

台北市昨（17）日公告明年土地現值、公告地價，分別調升9.31%、5.54%，房仲界估計，若以2010年購入住宅區區段地價第三高的「帝寶」計算，假設明年出售，土地增值稅將較今年多出261.1萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，近20年來台北市公告土地現值調幅、以近3年的調升幅度最為明顯，總計調升34.6%，其中豪宅因其本身條件優越，加上均位處優質區域、近3年房價漲幅較高，累計3年平均調幅達57.9%，遠高於一般住宅。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，若以「帝寶」試算，以每戶250坪、土地持分70坪為例，如果2010年購入並在今年出售，土地增值稅達477.8萬元。若於明年售出，土增稅攀升至738.9萬元。

實價登錄後民眾對明年首季房價看跌比率攀升至42％，儘管民眾對房市轉趨保守，但永慶房產事業群總經理葉凌棋認為，政府打房政策不會鬆綁，但房市最壞的谷底已到，明年房市至少會比今年好，預料明年將「價平量回溫」，而「雙低」(低單價、低總價)產品將成為主流。

根據永慶購屋趨勢最新調查結果顯示，針對明年第1季房價看法，有高達42％的民眾看跌，看漲的比重僅24％；對照上季看漲者有50％、看跌者僅18％來看，在經過實價揭露後，對房價看跌者比重大幅增加24％，顯示民眾對未來房市明顯轉趨保守。

葉凌棋表示，儘管民眾對長期房價轉趨悲觀，但根據統計，在奢侈稅實施後，全台平均房價不僅沒下跌，還逆勢上漲10％以上；其中，高雄、桃園房價漲幅達2成最高，雙北市也有10％至15％的漲幅。

他進一步分析，今年全台買賣移轉棟數約32萬件，較去年的36萬件衰退約1成，今年國內外經濟景氣不好，加上油電雙漲、證所稅等利空衝擊，所有的壞事都已經發生，房市最壞的谷底已經見到，明年房市至少會比今年好，預估明年買賣移轉棟數可回升至34至35萬件。

葉凌棋表示，今年房市交易量為近年來新低，但房價卻沒有下跌，從房價、政策及大環境來看，房市沒有更壞的理由，預料明年房市將是「價平量回溫」，但北市中心供給量少的區域房價仍會上漲。

而針對近期房市交易最火紅的桃園地區，葉凌棋認為，青埔地區近期題材性強，造成短期房價快速上揚，但該區域投資客占7成以上，已成為投資客的天堂，房價恐將進入高檔整理；預估桃園高價地區房市將進入高原期，但2字頭上下的產品仍會持續熱銷。

展望明年，葉凌棋表示，政府房市調控政策不會鬆綁，但長期利率仍會維持低檔，中、長期投資及自住客將為市場主要買盤支撐；此外，「雙低」產品將成為市場主流，北市2房總價1,500∼2,000萬、北市郊區1,500∼3,000萬、淡水1,000萬、桃園700∼800萬產品仍佳， 4房產品銷售將最為困難。

永慶購屋趨勢調查，實價登錄後看跌比重增加 5成民眾 看跌北市房價

房地產連4季居民眾最佳的投資工具，不過，在實價登錄制度之後，民眾看跌的比重明顯增加，根據11月份中旬的調查，在未來3個月及1年內，在北市看跌的比重更高達51％，原因是北市房價太高了。

根據永慶購屋趨勢調查結果顯示，房地產連4季蟬連最適宜投資工具，第2名為黃金，排名第3為定存。永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，主要是因為低利率、游資多，民眾認為房地產還是可以保值。

淡江大學教授莊孟翰表示，從QE1及QE2實施以來，台北市房價漲了 34％、新北市房價漲了57.75％，房價在這段時間漲幅相當大，民眾當然買不下手。

在全球94大地區作比較，台灣租金投資報酬率全球最低，只有1.5 7％，使得房價相對於租金收益率比則全球最高，也就是買房收租要等64年才能回收本金。

不過，即使民眾認為房地產可以保值，卻因為房價居高不下，而且預期房價還會跌，民眾進場意願不如過去，造成成交量下滑。根據前述調查，有8成的民眾認為實價登錄對進場購屋參考有幫助，未來隨著實價登錄所累積的成交資料越來越豐富，相信更有助於房市行情透明化，加快縮小買賣雙方對於價格認知差距，進而提升整體買賣交易速度。

對於明年房價看法雖分歧，葉凌棋表示，但是看跌的民眾卻有從上季的18％提高至目前的42％，尤其是對於大台北地區房價，民眾看跌的比率更大，認為未來3個月以及明年，認為台北市房價會跌的比重都超過5成，分別為51％以及50％。

何時是進場買房的好時機？莊孟翰表示，「到明年下半年」，等實價登錄實施半年之後，民眾可以看到各真實的房價行情，至於看不到一些「膨風價格」，在這段時間，要買房的民眾則在勤作功課，勤看房以及多打探行情。

根據房仲業的調查，民眾買房首重「地段」、其次是環境，顯見在被專家不斷地「教育」下已認同「地段」是購屋的王道；至於 2013 年最看漲的地區，各房仲業直指「桃園」，因升格題材，讓桃園房價更具競爭力。

有巢氏理想社區大調查顯示，根據各地區房仲經紀人觀察，購屋客戶最重視的就屬「地段」，其次為住家的「環境」，而「建物品質」則列為第三要素。有巢氏房屋副總經理劉炳耀表示，在北部，多數購屋民眾仍以住家附近具備便捷的交通轉乘為首要，另大台北地區交通成本較高，生活空間顯得相對擁擠，因此對於住家環境就格外要求，因此，「嫌惡設施」被列為最不受歡迎的選項，就怕影響起居生活的舒適與寧靜。

即使民眾認為地段好壞會影響未來增值空間，但對於北市好地段未來房價漲勢，劉炳耀認為，因為房價已上漲一波，目前正處於漲勢的第二輪，即使市中心區房價中長期看漲，但如果北市週邊房價沒有跟著上來，短期間之內北市市中心區房價的漲勢還是相對有限。

而且政府打房政策盡出，包括第二屋限貸、奢侈稅、豪宅稅以及金管會管制壽險業投資商辦產品，各房仲業也都認為，未來1年全台房價以盤整居多。

在未來1年房價上漲空間有限下，從北中南各區來看，永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，民眾對未來房市不如之前樂觀，但對南部地區對房價看漲信心卻相對樂觀許多。此外，各房仲業也相對看好桃園房市後市，主要是因桃園升格題材以及房價相對具競爭力的優勢，吸引各建商往桃園發展。信義房屋統計全台主要都會區的住宅建照核發數量，在雙北市的建照核發數量快速下滑之際，建商已開始轉往一些平價區發展如括桃園、新竹、台中、高雄等地，其中又以桃園地區排第一。

住商不動產企劃室主任徐佳馨表示，最近一些議題對桃園房市是有利，加上房價相對便宜，已吸引一些自住客進駐，尤其是一些年輕首購族，讓桃園購屋年齡相對偏低。而台灣房屋智庫市場經理劉志雄認為，桃園縣預計103年12月25日正式升格後，預計會帶動人口移入，進而帶動桃園房市需求。

年底結婚購屋潮，但受台北市房價高漲及實價登錄引發的比價效應，自住買盤縮手狀況明顯，尤其首購族買盤不增反降並逐漸往市郊區或新北市購屋，根據永慶房屋調查，首購族在北市中心買房占比僅1 8％，是今年以來次低。

今年傳統購屋旺季的買氣只出現總價低的房子或者低總價房，尤其在桃園以南的低房價區，根據永慶房屋統計，首購族買北市房的佔比在11月只有18％，是今年次低，只高於9月的16％。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，主要還是北市高房價讓普遍財力不是那麼雄厚的首購族望屋興嘆，因此，讓首購族占總購屋比重11月又再往下降。

黃舒衛指出，目前首購族多半都是找總價在1,500萬元以下的房子，然在北市中心的房子，1,500萬元多半只能買到25坪以下，若購屋者需要再大一點，就得往北市市郊或者新北市找，如北市文山、士林、北投、大同以及內湖等區域，即使往郊區找房，一般購屋者通常較偏好捷運可到之處。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，上周曾詢問各地區店長市況，首購族詢問度最高的新北市仍是以板橋、中和、永和，以及新店等交通方便、生活機能佳的地區為主，且多半都想找總價1,000∼1,200萬元房子。

主要是買千萬房，若要有3、4百萬元自備款，只要再貸款600∼80 0萬元，本息還款約在2.5萬元上下，貸款支出約和每個月租金相當或略高，首購族比較負擔得起，因此總價在1,500萬元以下，會是首購族找房的主要搜尋條件。

北市房價居高不下，可能會讓不少首購族放棄在北市成家的夢想，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議，其實只要不堅持市中心，在北市成家還是有機會。

她建議，想要進軍北市的首購客可以從公寓產品著手，如文山、北投、萬華等區域，都有機會找到便宜個案，未來再慢慢由遠換近。

不過銀行對小坪數貸款趨嚴，建議首購客還是以15坪以上、兩房以上產品為首選，較不容易出現貸款不足額的問題。

根據永慶房仲網觀察捷運宅相關點閱率變化，捷運宅週邊成交行情的點閱流量仍有增無減，且在房價透明之後，相對低價的捷運宅仍是網友最愛，其中以竹圍、江子翠、新埔站最夯，因為這些地區價格相對實惠。

據永慶房仲網調查，熱搜捷運宅前十名幾乎都是捷運的末端，分別是淡水線的「竹圍站」和「紅樹林站」，目前平均房價位在28∼29萬元；板南線的「江子翠」及「新埔站」雖均價到「4」字頭，但捷運周邊仍可找到「3」字頭房子。

像是「府中站」均價即37萬元，一些中古屋的房價更低；另外，「蘆洲站」周邊房子均價仍在「2」字頭，和北市動不動一坪7、80萬，甚至8、90萬元的房價相比，這些地區的房價相對「親民」，因此仍是網友最愛。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，熱搜捷運宅前5名的「江子翠站」、「新埔站」都在「板南線」，平均房價約40萬元，由於距離市中心最多只要15分鐘車程，且附近生活機能佳，所以最受買屋網友青睞；「竹圍站」、「紅樹林站」及「蘆洲站」房價均值還在「2」字頭，也吸引網友。

針對置產投資的民眾，台灣房屋智庫市場經理劉志雄認為，最好找在市中心、臨商圈以及雙捷運經過的的捷運宅或者捷運共構宅，尤其是目前還未開通、未來有捷運的捷運宅更佳，這類型的房子不但可以保值，還具有增值的空間。

例如日前全數標脫的捷運共構宅「新東京」或附近的捷運宅，因有松山捷運線即將開通而被看好；東門站的「京華苑」及其附近也是處於雙捷運，將來還會有信義線經過，房價同樣具增值空間，是民眾置產時可留意標的。

商用不動產市場吹起撤標風潮，11月初至昨(3)日為止，商辦標售市場已有5筆標售案主動撤標，而房仲業商仲部門手上案件也出現撤標或遞延標售的狀況。業者表示，商用不動產第4季成交量會較預期出現腰斬，且買賣雙方對標售價格認知差距將會加大，預料商用不動產全面齊漲的大多頭格局將暫歇。

今年商用不動產市場壽險業是最大的買方，投資金額占整體比重逾 5成，而在金管會祭出7項不動產監理措施以來，11月初至昨日為止，商辦標售市場已有5筆標售案主動撤標，若加計流標金額，總計11月商用不動產市場已流失約174億元資金。

永慶資產管理原預計今年第4季整體商用不動產市場規模約有891億元，但10月標出的台北雙子星即占700億元，剩餘的191億元，光11月已高達174億元流標及撤標，第4季商用不動產市場出現急凍現象。

而國內房仲業商仲部門也被政策掃到，其中，永慶房產集團旗下的 永慶資產部門，11月13日共計3筆標售底價7.5億元的店面及辦公樓層，已主動撤標。永慶資產管理協理黃增幅表示，目前公司手中仍有台北、台中及高雄3筆商辦標售案，原預計12月會公開標售，但目前可能延至明年1月。

此外，信義房屋集團旗下的全球資產管理，目前手中有包括龍巖委託的「太平洋商業大樓」、「淡水學生宿舍」及苗栗高鐵站特地區地上權3筆標售案，全球資產管理經理王維宏表示，龍巖2筆標售案因有法人合併時間的認知問題，在奢侈稅的考量下，該2筆標案將遞延至明年。

而苗栗高鐵站特地區招標案，因該案為地上權，因此不在金管會的受限範圍內，該案預計在明年第1季公開招標。

根據永慶資產管理統計，12月到今年底還有4筆公開標售案，包括台灣菸酒板橋地上權、淡海新市鎮土地標售、戴德梁行大直、大安區土地標售，及全坤建設「敦峰」1、2樓店面，總計標售金額近50億元。

黃增幅表示在金管會緊箍咒下，私有標售大案已受衝擊，在最大買方壽險業觀望下，也會連帶影響高端族群，買賣雙方對價格認知差距拉大，目前賣方對價格下調接受度約5％∼6％，但買方出價下修幅度則高達10％以上。黃增幅分析商用不動產第4季成交量會較預期出現腰斬，商用不動產全面齊漲的大多頭格局將暫歇。

民眾現在想透過買房賺價差，機率比過往低一些，未來計畫買房投資，標的找尋上除了要找房價有上漲潛力的房屋，房仲業表示，若可以再兼具收租功能，即會一舉數得。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，現階段會想買房作投資通常名下都有不動產，由於買房後2年內再出售，1年內會被多課15％奢侈稅、 2年內則也要多繳交10％，再加上房貸利息，使得以投資為目的買房，持有房產成本增加1∼2成，而且雙北市房價漲高之後，雙北市投資性買盤已大減，從過去投資性買盤占總買盤的4成降至三分之一左右。

除了奢侈稅之外，蘇啟榮指出，若屋主還有房屋貸款，買房之後還要繳交貸款、管理費等支出，因此，投資標的最好是具有收租型功能才不會未賺到價差，還得每個月多支付額外的支出。

目前被公認最佳兼具收租以及上漲潛力者，至少要找租金投報酬率逾2％、交通方便、生活機能佳的房屋，舉例來說，捷運宅應可入列。

根據永慶網統計，過去1年捷運宅漲幅都12％起跳，漲幅在21∼30 ％之間的捷運站，分別有蘆洲線「蘆洲站」，板南線「江子翠站」，淡水線「紅樹林站」「石牌站」，以及新店線「大坪林站」；漲幅1 1∼20％之間的捷運站，則有板南線「新埔站」、「府中站」，中和線「永安市場站」、「景安站」。

永慶房產集團網服部協理高翠屏表示，交通便利鄰近捷運站週邊的捷運宅，一直都是購屋者的最愛首選，使得房價有不錯的走勢，買屋民眾可依據自身的預算考量、通勤時間、工作地點、小孩學區、附近生活機能等等條件，考量適合的捷運宅，平時多收集周邊房市情報，才能買到物超所值的捷運好宅，但要拉高租金報酬率，房價不能太高，因此，不一定要找市中心捷運宅，房價相對較低末段站的捷運宅，更是不錯的考量點。

房市低迷，永慶房產集團逆勢展店搶市，成立近3個月的「台慶不動產」，獲得台南知名代銷業者「大豐富房屋代銷」換招牌靠攏，推升加盟店數衝上17家；至於有巢氏房屋預計年底前總店數達320家、年增率近二成。

仲介業者搶市大戰開打，永慶房產集團8月底才成立的第3個加盟品牌「台慶不動產」，成立不到3個月，加盟版圖擴大。台慶不動產總經理孫寶國表示，南部前三大代銷業者「大豐富房屋代銷」將旗下房屋仲介業務轉靠永慶房產集團，至於代銷業務重心則轉往大陸。

據了解，「大豐富房屋代銷」在南部房地產市場位居前三大代銷業者、具高知名度，公司成立30多年，其中房仲業務也有8到10年的資歷，在台南共有5家直營店，近年因房市量能低迷、不如以往，其中2家分店已加入永慶不動產，另一家則在本月加盟台慶不動產，其餘分點轉入其他加盟業品牌。

在區域品牌積極靠攏下，台慶不動產至11月28日止加盟店數已達17家。面對台灣房屋地產集團也成立加盟品牌「優美地產」搶市，孫寶國強調，大家在市場公平競爭，集團以科技房仲自許，在後實價登錄時代，消費者購屋習慣改變，比得是仲介的服務，以及提供顧客及時正確的行情。

至於集團另一加盟品牌「有巢氏房屋」，今年以「一社區一小巢、穩定發展」的展店策略，也帶動該品牌店數逆勢成長，孫寶國表示，「有巢氏房屋」目前店數303家，預計至年底，總店數將達320家，較去年增加47家，年增率近二成，明年更將持續展店40家，區域以新北市、桃園、台中、台南、高雄為主，目標總店數達360家、年成長率12.5%。

而對於明年不動產市場，孫寶國認為全台房市將呈現「價量持平」，台北市中心因高房價，量能難放大，至於高雄明年房價、交易量預計較今年小漲5%。

永慶房仲集團加盟店全台開疆闢土已見成效，其中，台慶不動產1 0月初已成功吸引台南高知名度的「大豐富集團」房仲部門投靠，而目前台慶全省已簽約家數達20家；此外，有巢氏房屋至今年底總店數可達320家，預計明年門市將進一步擴增至360家。

永慶房產集團今年8月底才推出第三加盟品牌「台慶不動產」，短短3個月時間，全國北中南目前已成功簽約20家加盟店，包括北部11 家、中部7家及南部2家，其中又以台南大豐富房仲部門加入最具指標意義。

永慶房產集團加盟事業體副總經理楊政曉表示，台南大豐富集團在當地具有相當高的知名度，大豐富30年前以代銷起家，在北中南都有代銷個案；10年前跨入房仲領域，台南原有5家直營店，後來改成加盟店，近年來也陸續加入永慶加盟體系，今年10月初，大豐富房仲部門正式加入台慶不動產。

台慶不動產協理莊志成表示，除台南之外，高雄12月第1家台慶不動產也將開出，而北部及中部的台慶不動產，則以永慶加盟店的老店東為主。

在有巢氏房屋方面，永慶房產集團加盟事業體總經理孫寶國表示，有巢氏定位為社區專家，以「一社區一小巢、穩定發展」為展店策略，目前全台門市有303家，預計今年底總店數可達320家，較去年增加 47家，明年展店目標將進一步擴增至360家，展店區域將以新北、桃園、台中、台南、高雄為主。

孫寶國指出，明年全台房市預料將是量價持平，但台北市成交量放大困難度較高，且愈接近市中心壓力愈大；新北市則較北市樂觀；至於高雄市因今年房價已上漲逾2成，預估明年量價上下幅度在5％左右。

至於房仲業，北市高總價區如大安、中正區經營較嚴峻，關店情況恐怕較多，明年房仲業仍朝向集團化，「大者恆大」趨勢不變，小品牌開始換招牌的情況將更為明顯。

節稅加保值，房地產今年贈與量大增至近3.5萬棟，較去年同期成長18％，房仲業預估，今年因贈與的房地產棟數可能創新高。

據內政部公布的房屋移轉資料統計，今年前9月房屋贈與移轉量達 34,953棟，較去年同期成長18％，去年底贈與移轉棟數是39,655棟，房仲業預估，依目前移轉情況來看，今年贈與移轉棟數應可續創新高。

自2009年遺贈稅率從最高50％調降為單一稅率10％及贈與免稅額提高至220萬後，吸引大量的海外資金回流台灣。

信義地政室聯合事務所代書專案經理林以德表示，近年股市投資起伏大，房地產業仍為保值性較佳的投資管道，許多富人這些回流資金有不少買了國內豪宅、店面，有些並透過贈與方式，將財富移轉給下一代，使贈與數量逐年升高。

據統計贈與數量從2009年的3.3萬餘棟、2010年的3.5萬餘棟，升至去年的3.9萬餘棟。

在公告現值和市價還有明顯價差時，房仲業預估贈與移轉棟數將持續走揚，林以德表示，以市價1億元的房子為例，公告現值約2,000萬元，即使遺贈稅降至10％，現金贈與還要交978萬元的贈與稅；若透過房地產贈與，贈與稅只要交178萬元，之間差了800萬元，以房地產贈與的節稅效果大。

但父母幫子女置產時，也要特別留意子女收入的合理性以及贈與稅問題，永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，國稅局早已對豪宅贈與加強查核，原因是受贈人資金取得以及付貸款合理性，除非之前有很完善節稅規劃，透過每年220萬元的免稅額先作數年累積後，再買房或者換房，否則一般年輕人沒有買豪宅的能力，因此為子女置產也可能要交贈與稅。

會計師也強調，對於還要再付房貸的贈與，也要格外留意，房屋的被贈與人一定要有償還銀行貸款能力的已成年人，若被贈與人只是十幾歲的小孩，即使之前已作了贈與規劃付了自備款，未來仍沒有能力付貸款，因此，在移轉之前還是得先繳交贈與稅。

房市成交量低迷，國內房仲業紛紛布局海外市場找尋商機，其中，日本、美國、中國大陸及東協等市場，皆是布局重點區域，更有部分房仲業者已在海外市場傳出捷報，而國內在房市政策不利不動產投資的氛圍下，高端消費族群有逐漸將資金轉往海外投資不動產的趨勢。

政府一連串房市政策，房價尚未鬆動，量能率先萎縮，直接衝擊國內房仲業者，為求變通紛紛轉戰海外不動產以求生存。其中信義房屋最早進軍海外市場，目前布局中國大陸及日本市場，在大陸上海、北京、蘇州、杭州、青島及成都6城市設立63家信義直營店，此外，科威不動產加盟店目前已有180家。

信義房屋策略長周莊雲指出，中國信義去年進行體質調整後，今年營收已較去年長4成，明年一定可以轉虧為盈，且持續有展店計畫；科威不動產今年底預估可突破200家，明年目標達350家。

至於日本信義，去年成交123件、總金額49.96億日圓(19.05億台幣 )，營收1.5億日圓，獲利1000多萬元，日本信義社長林彥宏表示，今年前10月總銷金額已達77億日圓，年成長1倍，近期帶看人數明顯增加，今年日本信義營收目標為2.8至2.9億日圓，但因今年在日本新增 1間辦事處，獲利將與去年相當。

永慶房產集團目前海外布局僅在中國上海，於2005年成立上海永慶 直營店，永慶集團總經理廖本勝表示，上海永慶仍是虧損當中，但是今年前10月營收已經較去年成長13％，預計今年虧損可望較去年縮少 2成。

在國內以豪宅仲介為主的大師房屋，目前海外以美國及日本為主，總經理陳建慶表示，去年9月與美國千禧集團合作代銷舊金山頂級豪宅「SFO千禧」，總計賣出11戶，目前房價漲幅已逾1成，今年9月再度簽下波士頓「千禧名園」預售案，目前已賣出16戶，總金額達新台幣3.7億元。

陳建慶表示，日本市場目前尚未傳出好消息，但公司今年底前將在東京設立辦事處，加快日本銷售服務；此外，公司也將布局澳洲市場，目前已與當地2加地產商洽談中，預計明年在布理斯班及墨爾本有物件推出。

台灣房屋地產集團有別於其他同業，海外布局以東協國家新加坡、馬來西亞、泰國為主，海外銷售成績在同業中最亮眼。集團首席總經理彭培業表示，目前在馬來西亞吉隆坡已成立東協第一家台灣房屋，並已承銷360億元的案量，截至今年10月成交80億元，預計明年東協海外市場接案量可突破500億元，成交量將以250億元為目標。

房地產第2批實價登錄資料今（16）日出爐。房仲業認為，實價登錄成交筆數愈多，提供民眾購屋的參考就愈齊全，有助首購者的議價信心，實價登錄樣本數提高後，第4季最後二個月的傳統購屋買氣就有機會出籠。

永慶房屋經理黃舒衛指出，今天公布的成交資訊，是9月成交案件，大體而言，8、9月的市況穩定，9月又有美國第3輪量化寬鬆政策（QE3）的變數，情況不差，若是實價登錄資料更多，今年最後2個月的傳統購屋旺季就不看淡。

信義代銷協理何胤諭表示，目前觀望氣氛還不會就此止住，但實價登錄資料對交易秩序是有助益，只要實價登錄累積的資訊量夠多，市場將回歸自由透明，減少買賣雙方的認知差距，預估建立新的市場秩序，約要半年的時間。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德研判，預計今年底前，實價登錄的成交筆數可望超過6.5萬筆，隨著實價的資料庫愈齊全，民眾搜尋購屋商圈的資訊就愈完整，民眾購屋時，甚至同社區過高或過低的房價，都有參考資料。

另外，內政部將拆分房屋與車位價格，民眾參考房價時，更能看到較客觀的房價數據。

一句簡單貼心的Slogan「因為永慶更加圓滿」，道出永慶房產集團的企業使命。總經理廖本勝說，永慶集團發展到現在的規模，「爭第一、爭最大」已經不是最重要的，透過公益活動上的回饋，去照顧弱勢族群解決在居家方面上問題，實踐企業的社會責任，這將是永慶集團現在及未來都必須要走的一條路。以下為記者專訪紀要：

記者問(以下簡稱問)：很多企業都在談社會企業責任，做法也都不盡相同，永慶在此部分有什麼想法？

廖本勝答(以下簡稱答)：當永慶集團到今天的規模及市場地位的時候，我們下一步還能做什麼？爭第一、爭最大已經不是最重要的，消費者除期待企業經營成功外，也期待在成功之餘能盡一些社會責任，我們認為盡企業社會責任是一定要走的一條路，這也是永慶經營理念中所談到的企業使命---「圓滿」。

培養員工同理心

對永慶來說，「圓滿」包括：交易的圓滿、服務的圓滿及生活的圓滿，指的就是交易的安全、客製化服務、以及成交到成家後的居住服務，這就是我們對消費者的使命。

除了我們服務的顧客外，社會上還有很多弱勢團體，企業在服務既有客戶之外，更應該以不脫離本業的定位去照顧及關懷弱勢團體，而「社會的圓滿」是我們現在努力的目標。

企業社會責任對房仲業來說，對外能對「社區」、「商圈」附近的居民多付出一些關心及關注，就有可能成為潛在客戶，不求回報就會得到回報；對內來說，員工在做公益活動時，獲得的正面感受，不僅對企業向心力很有幫助，在服務顧客上也會產生同理心。

問：永慶在關懷弱勢及社會公益上有哪些具體的成果？

答：永慶目前在台北120家直營門市與台北市社會局合作，實施「銀髮好站」的計畫，針對在路上活動的老人家，如果累了找不到地方坐，就可以隨時進永慶門市來休息或借廁所，這活動已進入第二年，今年永慶是唯一與社會局合作的通路業者。

在公益活動方面，永慶最近與弘道老人基金會合作，發動員工到弘道照護的獨居老人家中，做清潔修繕的志工服務。弘道分享目前他們全省有4000多位獨居老人要陪伴照顧，因弘道沒有居家修繕的專業，也沒有預算及人力，所以由永慶志工來協助，未來不排除把這個計畫擴大，每月定期持續發展下去。

打造無障礙空間

另外，為因應身障朋友居無礙的權益，永慶與伊甸合作，在萬芳國宅將1戶原來制式規格的出租國宅，修繕為身障朋友專屬的無障礙空間。

問：房仲業特別強調「感動服務」，您也覺得很重要嗎？

答：客戶會感動絕對不是因為買賣房子的過程如何，而是在買賣房子之外，沒有特定的目的來幫他做一些事，如此得到的回報可能更大，這也是永慶為什麼要透過公益活動來培養同仁的同理心。

房仲業「人」跟「品牌」一樣重要。對房仲業來說，先是賣企業品牌、再賣個人品牌、最後才是賣商品，現在仲介業已到處林立，最後拚的就是「服務」，最後一哩路服務人員給客人的感受才是最關鍵。

我常說，同仁要多做一些跟業績無關的事，但要多累積好感與信賴，做這些得到的收穫會更大。

問：永慶走到現在的規模，下一個目標是什麼？

答：永慶集團發展分三個階段，第一階段在民國90年代，當時永慶只有40家門市，那時我們強調不一定要做最大的，但一定要做最好的；第二階段民國90年到100年，我們認為不只要做最好、還要做最大，所以這階段門市由40家店一口氣衝到近900家；現在第三階段，我們給自己的定位是「好還要更好」。

那麼如何還能超越最大、做到更好呢？除了在本業上繼續精進顧問式服務，落實幫顧客成交到成家，並結合相關周邊產業，讓顧客感受到一條龍的服務。此外，將透過公益活動的回饋，去照顧弱勢族群解決在居家方面上的問題，而這些跟永慶品牌定位是相當一致的，就是透過公益活動的回饋，來達到實踐企業的社會責任。

正當外界各行各業都在大喊不景氣，房仲業也傳出一片倒店潮之際，永慶房產集團今年還大肆招兵買馬，並成立第4家房仲加盟品牌，集團總經理廖本勝表示，在永慶集團裡看不到不景氣、也不受政策打房影響，因為「逆勢操作」、「走在法令之前」，是永慶集團成功的兩大關鍵。

廖本勝表示，永慶集團與多數企業想法較不同，景氣不好反而要逆勢擴充，SARS期間永慶推出影音宅速配、2008年金融海嘯時，永慶強打電視廣告招募人員，就是要在景氣不好的時候，讓外界對永慶集團印象深刻，品牌影響力自然就會增加。

永慶房屋直營店近兩個月已新開10多家門市，他認為市場既然有空出來，就要趕快去占位置，等到景氣好的時候，就占有一席之地。

廖本勝指出，統計雙北市今年前3季與2008年同期相比，成交量衰退37％，這是很嚴重的現象，但永慶直營店市占率反而提高63％，也就是說，市場是衰退的，但永慶卻變更大，營收比2008年還逆勢成長 20％左右。

他強調，儘管目前大環境景氣不佳，房仲業也傳出倒店潮，但在永慶集團中看不到這種情況，今年9、10月營收還較7、8月成長30％。

廖本勝表示，永慶集團持續擴充門市，不斷提供就業機會，所以連續2年獲得行政院頒發的「創造就業機會貢獻獎」，在現在經濟不景氣的時候更顯得珍貴，集團近日還會持續大舉招募人才。

而面對政府一連串的打房措施，廖本勝指出，公司很早就規定同仁不可以跟投機客往來，所以永慶在「奢侈稅」實施後並沒有受傷；而「實價登錄」，永慶早在95年就將成交行情公開，政府的要求水準，永慶早在6年前就已經做到。

至於「個資法」，永慶所有資料庫都有效管理並合法使用，客戶資料嚴格管理；地政法令愈修愈嚴，但永慶早推動不動產說明書、六大安心保障。他說，總是走在政策法令之前，並做好自我管理，就不用怕政府訂下高標準。廖本勝信信滿滿的說，永慶成功兩大關鍵：逆勢操作、走在法令之前。

受到實價登錄上路影響，10月台北市交易量持續落在低水位，單月買賣移轉棟數2,890棟，僅較9月小幅增加3.36%，但比去年同期衰退11.21%。房仲業者觀察，後續市場將出現「價平量增」格局。

台北市地政局昨（1）日率先其他縣市，公布10月買賣移轉棟數達2,890棟，交易量連續2個月在3,000棟以下的低水位，僅較9月的2,796棟小幅增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，交易量低迷，主要是因部分民眾及預售屋開發商，搶在實價登錄之前提前交屋，以致9、10月交易量減少。

以區域來看，交易量賣座王由北投區以335棟再次奪冠，中山區的303棟、南港區292棟分居2、3名。若從月成長幅度來看，南港區、大同區異軍突起，成長幅度分別達66.86%、55.05%，接著是文山區的23.67%。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，南港區因有三重路上的NY21紐約花園與興中路上的翔譽之心交屋，推升區域移轉量大幅增加。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，大同區因「雙子星大樓聯合開發案」如火如荼地展開，讓大同區有機會擺脫生活圈老舊的氣息，發展成下一個產業核心的區域後盾，在重大公共建設加持下，交易量能表現不俗。

住商不動產加盟事業處副總經理劉明哲分析，房市交易量在9月已打底完成，10月受到實價登錄上路觀望潮影響，量能仍低，不過已有回溫跡象，預期第4季在自住客戶購屋旺季下，房市將維持「價平量增」格局。

黃舒衛則認為，實價公開後，買賣雙方對價格認知仍將有一段磨合期，預料將延長房市盤整期。

以往被視為「票房保證」的捷運宅，不再叫好叫座，反而踢到鐵板一大塊！台北市捷運局昨(29)日公開標售中和捷運宅「南方之星」 243戶，結果只有142戶脫標，4成乏人問津；研判總價貴、套房格局差，可能是流標主因。

捷運宅儼然面臨鳳凰變烏鴉，魅力不再。遠雄企業團董事長趙藤雄對此解讀為：「現在連捷運宅都不再是票房保證，這可能反應出，老百姓對於未來沒有信心。」

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，「南方之星」昨天標售的243戶，平均底價換算與目前市場行情，相差不遠，而附近需求產品以1至2房居多，總價在1,000萬以下，相對於此次標售物件多半為總價1,500萬元的物件，且占比達52％，因此造成流標率比預期高。

黃舒衛分析，此外自實施實價登錄後，自住型買方多會比較、參考附近的成交行情，所以以「南方之星」平均底價每坪40至45萬元來看，小坪數的去化量情況相對比較快。

永慶房產集團認為，台北捷運宅的需求依然存在，中和南勢角站為捷運第一圈，平均房價較低，只是此次捷運局標售的底價，並沒有明顯低於市場行情，誘因相對不足；但未來環狀捷運線可望完工通車，南勢角站周邊房價仍有攀升空間。

信義房屋南勢角店店長李永勤表示，「南方之星」小套房的採光欠佳，加上待標的物件，總價2,000萬元以上的目標客層稀少，因此造成流標率偏高；目前「南方之星」較暢銷的物件，還是2至3房產品。

台北市捷運局昨天公開標售「南方之星」共243戶，訂29日至31日，一連標售3天。29日首批標售，共投遞近500封標單，但流標戶數達 101戶，流標率約4成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，昨天一次標售200多戶、造成潛在買家選擇性太多，不但無法吸引自住客、也無法吸引置產客出手，因此條件不夠好的物件相對流標機率增加，也是原因；再者，奢侈稅仍持續壓抑投資需求，加上景氣不明朗，因此房市買氣的確不若奢侈稅前熱絡，購屋人「慎選物件、理性出價」已是普遍現象。

根據永慶價格指數(YPI)數據顯示，第3季全台九大都會區平均單價，全數較第二季上揚，漲幅介於4.1％∼13.4％不等，值得注意的是，九大都會區房價首度全面站上2位數；不過民眾心中雖看漲房價，但進場購屋卻更趨謹慎，第3季全台九大都會區交易量能全數較上季衰退。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，2010年以前，基隆、宜蘭、台南、高雄等都會區，平均房價都在10萬以下；不過隨著台南、高雄升格效益展現，加上政府積極導引購屋民眾轉往北市外圍區域，造成這些房價低基期的區域，房價開始逐步墊高。

今年第3季全台九大都會區，平均房價仍以台北市60.4萬元最高、新北市29.6萬元居次，其餘各區介於10至17萬元之間，但九大都會區房價首度全面站上2位數。

另外，根據YPI數據顯示，第3季九大都會區中，以高雄市及桃園縣房價漲幅最為猛烈，較去年同期分別上漲29.7％及25.7％，整體表現最為亮眼；而對於受到央行管控管控房市影響最大的台北市，第3季房價季增幅僅4.1％，居九大都會區之末，表現最受壓抑。

價登錄制度揭開了房價真正面紗，民眾發現北市精華區房價並非那麼高不可攀，房仲業表示，雖然不是所有房價都會大幅下修，但若是民眾買房前勤作功課，還是可以買到實惠屋。

究竟要到那找2,000萬元以下合宜屋？永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛建議可以往文山和北投區找，文山區為傳統公教區，以往因腹地不大，於北市各行政區中，房價漲幅反應居後段班，現階段文山區房價僅約相鄰大安區5成，而北投區平均房價還在40多萬元。

此外，也可「跟著捷運買房」，好房網整理大台北捷運6線14站發現，中和線「頂溪站」到「古亭站」，短短的4分鐘路程，房價每坪價差高達28萬。此外，新莊線的「台北橋站」到「大橋頭站」，單坪相差17.9萬；文湖線的「辛亥站」到「麟光站」，房價單坪也相差1 6.3萬，換言之，30坪的房子估算，一個捷運站房價就可以省下850- 500萬元。

住商不動產企研室主任徐佳馨也指出，之前房價過度「膨風」的區域，房價一定會修正。目前看起來，開價還有機會下修，另外，台北市精華區房價也不一定是高得嚇人，如信義或大安區等這些精華區域中也有便宜的路段，就像信義區的吳興街、大安區的臥龍街稍舊公寓房，有機會找到便宜宅。

台北市中心房價動輒每坪70-80萬，讓購屋族望屋興嘆，學者專家認為台灣房價將會大幅下修，不過，以近期每月帶看屋的件數是月月成長2成以上觀之，黃舒衛指出，房價下修機率很小，並且可以維持穩定持平且小升的走勢。