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房仲業者進入寒冬，中華民國不動產仲介公會全聯會昨（24）日公布，受到政府一連串打擊房市動作衝擊，今年截至9月中旬為止，雙北市房仲業停業家數逾180家、頂讓家數逾100家，高出往年4至6倍，倒店數超過SARS和金融海嘯期間的規模。

公會理事長李同榮指出，年底前倒店家數估計將突破200家、頂讓家數超過120家，在奢侈稅緊箍咒下，仲介業將掀歷來最大倒店潮。

據台北市、新北市房仲公會統計，截至9月中為止，雙北市停業退會家數超過180家、頂讓店數也逾100家，總計有280家店數經營不善，占雙北市整體店數近15%。

李同榮說，以經驗值每年房仲業倒店數為20至30多家、頂讓家數10多家，總計每年頂多40多家店數撐不下去。像是2003年SARS和2008年金融海嘯期間，雙北市倒店數也才80多家，不到今年前九月的一半，可以看出此次衝擊有多大。

李同榮指出，去年政府祭出奢侈稅，今年初又推豪宅限貸緊縮令，8月再打出實價登錄，政府一連串打擊房市動作，衝擊市場量能大幅萎縮。他估計，2010年全台買賣移轉棟數有40萬棟，去年已降至36萬棟，預估今年恐只剩30萬棟，其中雙北市量縮估四至五成。

李同榮表示，今年底前，房仲業倒店潮的情形不會變好，估計影響雙北市失業人口數達5,000至6,000人、全台房仲業失業人口上看1.5萬人。

永慶加盟事業體董事長廖本勝表示，奢侈稅上路後，房仲業競爭加劇，體質不好的加盟店東關店，尤其是2線品牌威脅、衝擊最大，促使中小品牌加盟主往集團靠攏，永慶房屋趁機成立新品牌、積極擴張。

房仲業爆發倒店潮，但仍有大型房仲業者在市場嚴冬下，強打廣告逆勢大舉展店擴充版圖，此舉一方面可對加盟店東宣示實力、穩定軍心，另一方面還可藉由強勢品牌，吸引其他品牌店東帶槍投靠，藉以擴大店占率，在西瓜偎大邊的效應下，恐將加速小品牌房仲業者淘汰出局。

國內目前主要有八大房仲，分別為信義、永慶、住商、台灣房屋、東森、中信、21世紀及太平洋房屋，其中二大龍頭業者，信義、住商系出同門，分別經營直營及加盟二大領域；永慶房產集團旗下永慶房屋以直營店為主，永慶不動產、有巢氏及台慶不動產為加盟體系。

房仲業者表示，經營直營店對總公司而言成本較高，但好處是服務品質容易維持，品牌效益容易擴大；加盟店總公司可收取一次性的權利金及月費，對總公司又無須負擔店頭租金、人事成本，也因此，招收加盟店是擴張房仲版圖最快的捷徑。

目前坊間房仲加盟店可分為高專店及普專店，高專店經紀人沒底薪，卻有高達40％至70％的佣金，對高專店店頭來說，最大缺點為經紀人會輪流等「冒泡」(意指成交一筆大交易後，就會休息好幾個月) ，店頭無法掌握穩定的業績。

另一種較為普遍的普專店，經紀人有底薪制，但佣金抽成只有15％至40％，儘管底薪有4.5至5萬元，但一個月內沒簽約成功3件，恐將因此被店頭扣薪，實際可拿到底薪恐只剩2.5至3萬元。

房仲業者表示，面臨房市交易量縮，部份小品牌房仲先關店暫避風頭，等景氣好轉時再重新開店；另一種，則是小品牌換招牌投靠大房仲。

儘管房仲業面臨倒店潮，但仍有大型房仲業者在市場嚴冬下，強打廣告逆勢大舉展店擴充版圖，此舉一方面可對加盟店東宣示實力、穩定軍心，另一方面還可藉由強勢品牌，吸引其他品牌店東帶槍投靠。

一般來說，加盟店須達200家以上，總公司才能賺到錢，大型房仲利用強勢品牌，在景氣不佳時，更容易吸引其他品牌店頭靠攏，此舉，不僅能擴大品牌店占率，在西瓜偎大邊的效應下，也將加速小品牌房仲業者淘汰出局。

台北市捷運局昨（17）日標售松江南京站共構住宅「新東京宅」55戶套房，全部順利標出，平均成交價約85萬元，符合市場行情。其中1坪單價最高者達97萬元，創下台北捷運聯合開發大樓新高紀錄。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，「新東京宅」位於南京東路與松江路交叉口，是捷運新莊線松江南京站共構宅，下樓即達捷運站，公車路線密集，往新莊、蘆洲或是台北東區都相當方便，而松江南京站同時也是捷運松山線的交會站，待明年底通車後，將可提升當地通勤機能，對於房價也產生加分效果。

捷運松江南京站共構住宅「新東京宅」由台北捷運局與興富發建設合作興建的共構住宅，樓高18層，包含辦公室計有323戶，其中捷運局分得13至15樓共55戶，為13坪至20坪1房型的小套房，今年7月31日辦理公告標售。

此次捷運共構宅公開標售55戶中，其中13樓5戶，14、15樓各25戶，坪數介於13至20坪，底價每坪79.7萬至84萬元間。根據台北市政府捷運工程局統計，總共吸引170封標單搶標，標售現場擠滿人潮。

據指出，過去捷運聯開大樓住宅行情最高的是東門站的「京華苑」，1坪為88萬元。

房市專家指出，松勇路堪稱「台灣最貴一條路」，沿路豪宅雲集，包括「信義富邦」、「台北信義」等，都是知名建案；初估整條路的豪宅約有200戶、總值約300億元。

此路段的豪宅主人非富即貴，包括鴻海董事長郭台銘、聯電榮譽董事長曹興誠、廣達董事長林百里、富邦董事長蔡明忠等，都選擇落腳松勇路。

永慶房產集團首席顧問葉國華說，信義計畫區規劃好、市容佳，且區域土地有限，豪宅產品是「賣一戶少一戶」，釋出量又少，使得此區的豪宅價格始終有撐，甚至能不畏景氣榮枯，持續墊高。

以松勇路為例，一線豪宅幾乎都要每坪200萬元才買得到，而「信義富邦」更是幾乎沒人要賣，近來惟一的成交案例還是「內銷」、也就是住戶賣給住戶，外傳每坪成交價站上200萬元。

松勇路上最新的豪宅建案，就是太子建設的「台北信義」。

實價登錄上路後昨（17）日首度有豪宅交易曝光。研華董事長劉克振近日以科辰投資名義砸下2.38億元買進位於台北市松勇路的「冠德領袖」，每坪約165萬元，符合該社區行情，成為台灣房地產史上第1個公開實際成交價的豪宅交易案。

不過至昨晚截稿前，無法取得研華回應，內部人士則表示，關於董事長的私人理財，公司無法獲知、也無法置評。

台北市地政局昨日對媒體說明實價登錄成果，透露實價登錄至今、最貴的交易案位於松勇路。雖然地政局提供資訊不多，但立即引發房仲業者高度關注，發動大搜索，最終查出，原來實價登錄首發正是劉克振買下「冠德領袖」。

據了解，此案含車位的建坪為183坪，共有3個車位，拆掉車位後的建坪為138坪，若以1個車位350萬至400萬元計算，每建坪單價約165萬元，符合該社區行情。

據指出，此次劉克振是買14樓的戶別。「冠德領袖」上一次交易紀錄是在去年9月，當時每坪成交價約160萬元，經過1年漲幅並不大，外界推測可能和中央銀行近來嚴控豪宅貸款、打擊豪宅買氣有關。

永慶房產集團首席顧問葉國華說，「冠德領袖」屋齡6年，社區內分為大樓與別墅，因為坪數規劃並不特別大、知名度也不如同路段的「信義富邦」等建案高，在松勇路上不算一線豪宅。

葉國華說，實價登錄上路後，政府揭露出的價格最具公信力與參考性，未來將會產生「比價效應」，以「冠德領袖」來說，只要房地產市況別太差，未來想賣房的屋主不可能開價低於每坪165萬元。

劉克振原在台灣最大外商公司惠普工作，80年代決定自行創業、成立研華，30年來，研華在劉克振的帶領下，已成為全球最大的工業電腦廠商，總市值達587億元，若以個人持股推算，劉克振身價超過22億元。

房市專家分析，未來政府揭露的實價因最具有公信力，同社區、甚至同路段的房地產將出現「比價效應」，而買方為了避免身分被發現，也將有愈來愈多人用投資公司的名義買屋，也可節稅。

北市忠孝東路3、4段到敦化南路口，超hot 東區都更沃土 建商搶插旗

台北東區一地難求，山圓、大華、富邦、太設、揚昇、信義、璞園、大同等知名建商和企業，紛紛「插旗」忠孝東路3、4段到敦化南路口的都更案，可謂是台北市都更案「密度」最大的廝殺戰場。

像太設、揚昇、信義房屋等，正整合光武新村多年；富邦已完成敦南和市民大道口角地，計畫興建富邦人壽總部大樓；山圓建設接手富邦建設買下的龍聯正義國宅都更案。

另外，大同集團也積極整合復興南路近忠孝東路的4樓舊大樓；忠孝復興NET服飾的協大忠孝大樓，也有知名集團悄悄整合約7成。

東區人潮洶湧，各國觀光客幾乎每訪必到，錢潮相對源源不絕，近 1年來，忠孝東路4段店面行情也直線飆升，迄今每坪約700萬∼1,00 0萬元。

其中，凌雲大廈1樓的皮爾卡登18.45坪店面，今年上半年以1.95億元成交，每坪成交價約1,057萬元，為東區店面最高行情；三商美邦買下頂好商圈香檳大樓店面的行情，也高達每坪852.8萬元；統領百貨商圈後面巷內，每坪成交也有400萬∼500萬元。

忠孝東路東區的辦公行情方面，5月間富邦人壽得標的太平洋證券敦南大樓，樓上辦公每坪高達150萬元；志哲投資公司標下的首都銀行大樓辦公室，每坪也有98.7萬元的成交行情。

豪宅方面，2003年完工的忠孝東路三段「朕廈」，每坪成交行情約 124萬、125萬元左右，依座向和樓層而異；但預售豪宅已多年未有新供給，使得區內房價居高不下。

台北、新北、台中、台南8月移轉棟數月減逾2成 實價登錄殺 買賣都縮手

受到房市交易趨於平緩，加上不少買賣都趕在實價登錄前完成交易程序，導致8月買賣移轉棟數，較7月份出現明顯下滑，其中，台北、新北、台中市與台南市，減少幅度都在2成以上，實價登錄確實已造成買賣雙方縮手觀望。

新北市昨(4)日公布8月建物買賣移轉棟數為5,336筆，較上月減少1,932筆，月減幅達26.6％。觀察新北市主要行政區，淡水8月交易量達655戶，位居新北市各區之冠，惟7月特殊個案交屋拉升移轉棟數，導致8月量縮39％；三峽8月交易量為583戶，躍居第二名；而以往都是交易量居冠的板橋區，8月為550戶較上月量減40％，落居第三。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，8月新北市主要交易量的行政區表現都不好，尤其是市中心區域，因房價居高不下與實價登錄影響，買方進場購屋意願遞延，板橋、中和區交易量幾乎都是排名前三，受到高總價房貸限縮與部分中低總價屋主在價格上的堅持，買方無力追價，造成交易量走跌。

此外，三峽區8月交易攀升到第二位，主要受到北大特區內大學路上的建案「耕讀園」，以規劃套房為主的建案，趕在台北大學開學前交屋，因此有上百戶套房交屋，為造成本月衝量的主因。

台中市8月買賣移轉棟數共3,681棟，較7月減少1,049棟，月減幅2 2％，但較去年同期成長5％。觀察台中市各行政區，交易量賣座王由西屯區以563棟奪冠，南區490棟、北屯區348棟分居2、3名，台中市行政區除烏日區、大雅區、清水區、南區、中區、西區以外，其餘皆呈現下跌狀態。

台灣房屋經理劉志雄分析，烏日區8月月增率高達205％，主要因高鐵烏日站於2007年通車後，便利的交通機能為烏日地區帶來人潮；此外，該區產品過去大都以社區別墅為主，近來大樓產品也陸續推出，推測8月烏日買賣移轉爆量，應與烏日運動公園的大樓建案交屋有關。

台南市則因鬼月影響，8月移轉棟數僅1,315棟，較7月衰退約45％，亦較去年同期衰退逾2成，由於7月移轉棟數增至2,372棟，在基期墊高下，使得8月衰減幅度高達45％。

考量北部市場需要大量房仲新血加入，永慶房產集團大舉南下召集「北上打拚生力軍」，上周六在高雄舉辦經紀人召募會，祭出業界首創前9個月保障月薪5萬元。

永慶且提供員工宿舍等福利，吸引有意北上工作的青年。

永慶房產集團總經理廖本勝表示，由於中南部工作機會較北部相對少了許多，且薪資水平較低，吸引眾多中、南部青年北上打拚。

永慶房產集團昨（30）日宣布將推出第3個房仲加盟品牌「台慶不動產」，目標3年內集團市占率挑戰25%、總店數目標1,500家。另外，台灣房屋也將於年底推新加盟品牌「優美地產」，目標明年底集團海內外總店數達1,200家，房仲業大者恆大趨勢不變，市場將大洗牌。

永慶房屋目前擁有加盟品牌為永慶不動產、有巢氏房屋，直營店為永慶房屋，永慶房產集團董事長孫慶餘表示，依去年全台買賣移轉棟數約36萬件來看，集團目前市占率達12%、亦即年成交4.3萬件，再成立加盟新品牌「台慶不動產」有助於擴大市占率和店數，集團目標3年內市占率挑戰25%，店數達1,500家。

目前永慶房產集團店數超過870家，店數在台灣位居前三。

永慶房產集團總經理廖本勝表示，以外部環境來說，去年奢侈稅實施以來，房市成交量急縮，加上今年8月又有實價登錄、10月個人資料保護法也將上路，房仲業加盟店的門檻和成本越來越高，對於缺乏系統性管理、品牌力較弱的小型加盟品牌來說經營面臨挑戰，推估3年內小型加盟品牌恐式微。

廖本勝進一步說，以內部環境來說，大型品牌加盟業主資源豐富、通路多、品牌知名度高，在在都對小型品牌加盟業者具威脅；最重要的是，既有加盟店東礙於商圈加盟店飽和、無法拓展新店下，總部才會成立「台慶不動產」。

台慶不動產總經理孫寶國表示，未來台慶除在集團資源下擁有聯賣制度外，還能透過e化數位工具提供一條龍的整合服務，未來客戶從買、賣屋到交屋後的裝潢、修繕的需求協助，全程採單一窗口服務。此外，「台慶不動產」也將做為永慶房產集團在中國發展加盟事業的品牌，與直營體系共同擴展兩岸版圖。

據了解，台灣房屋也密集規劃另一加盟品牌「優美地產」，台灣房屋執行長謝萬雄表示預計年底公開，明年大舉展店，透過商圈達人認證加強商圈專業服務，深耕服務商圈。他強調，該品牌將與台灣房屋前往海外市場發展，集團目標明年底台灣總店數達800家、海內外衝1,200家店。

永慶房產集團昨(30)日正式宣布成立第三個加盟品牌「台慶不動產」，集團總經理廖本勝表示，房仲產業未來三年將出現產業洗牌，走向大者恆大的趨勢，「台慶不動產」預計未來5年內將展店250店，在這場大洗牌中，搶佔有利位置、擴大市占率。

廖本勝指出，整個永慶房產集團今年底，包括直營店、加盟店將達到1000家店的歷史里程碑，更預計未來3年內展店至1500家，拿下25 ％的市占率。

永慶集團昨日召開成立第三個加盟品牌「台慶不動產」記者會，許久未露面的集團董事長孫慶餘也親自出席，他表示，奢侈稅後今年台北市房仲店面已關了95家，但永慶在房市愈不景氣的時候，反而更要逆勢展店，景氣愈不好、永慶房仲市占率反而提升。

廖本勝指出，8月「實價登錄」上路、10月「個資法」實施後，小品牌房仲業很難生存，明年起房仲加盟版圖將大洗牌，三年內非集團式經營的加盟品牌恐將式微。

永慶目前集團旗下已有永慶不動產及有巢氏房屋，2個加盟品牌目前總店數達654家，若加計直營店永慶房屋，目前永慶集團總店數已近880家，永慶集團今年底將達到1000家店。

廖本勝表示，「台慶不動產」主要鎖定全台6大都會區，目前已簽下三峽、鶯歌、大里及桃園中正藝文特區4家加盟店，目標今年底展店20家，預計未來5年內展店250家，中期目標希望3大加盟品牌能聯手搶下房仲加盟品牌的前三大，長期目標則希望，「台慶不動產」能成為兩岸的房仲品牌。

展望第四季房市，廖本勝認為，因總價4000萬左右的住宅、店面、商辦轉換率增加，預估第四季成交量會較上季回升10%至20%，但價格仍將持平，其中，與觀光題材連動較高的區域，更將是房市的熱點。

高雄集三千寵愛於一身，正吸引買家目光之際，高雄八五廣場預計今(30)日法拍部分樓層，底價約42.35億元，且高雄首宗OT案─經濟部國貿局的高雄展覽館，也將在9月舉辦招商說明會，營運年限為 12.5年，兩大投資案將成為測試投資人壓寶高雄熱度的溫度計。

南台灣高雄市的摩天地標八五廣場大樓，今日將執行法拍第1至34 樓部分商場、辦公室、商務套房等戶別，以及B1、B2、B3、B5的停車場，法拍總建坪約30,698.33坪，底價42.35億元，粗估每坪底價平均約13.8萬元。

永慶房產集團協理黃增福表示，目前政府正大力推動高雄公共投資和交通建設，30日將執行的法拍部分樓層、以及即將招商的高雄展覽館OT案，不排除會爆出新的黑馬來。

黃增福指出，興富發建設大手筆砸下57億元購地，拉抬高雄土地行情飆向歷史新高；綜觀全台主要都會區，哪些未來地產價格還有上揚空間？首先將要看公共建設和交通建設的投注，其次，要觀察有沒有陸資青睞的特定地段和產品。因此以八五廣場部分樓層法拍案來說，附近房地產價格已悄悄起漲，而且之前幸福人壽大股東、億大聯合公司董事長鄧文聰，2011年就以程咬金之姿，以32.18億元標下八五廣場金典酒店的債權，震驚市場。

此外，經濟部國際貿易局委託仲量聯行辦理OT案─「高雄展覽館營運移轉案」，預計9月中旬正式公告招標。OT營運年限為12.5年，估計得標投資人的投資金額，約1至2億元。

下周國貿局和仲量聯行將邀請潛在投資人，於9月4日、5日分別於高雄、台北，舉辦招商說明會。負責招商的仲量聯行董事總經理趙正義表示，高雄展覽館由貿易局委託高雄市政府代辦興建，預計於民國 102年9月底申報完工，103年中正式啟用營運。

趙正義表示，高雄展覽館規畫耗資約28至30億元，屬經濟部推動的重大發展計畫，規畫總攤位數達1,500攤，另有多功能會議中心，最多可容納約4,000人。

日前合庫、兆豐、土銀、華銀等已經全面提高首購族房貸利率至2 ％以上，信義房屋統計，如利率從1.88％調升至2.47％，以貸款1,0 00萬元、貸款20年計算，寬限期後的第3年起，1年下來要多支付近3 .5萬元，購屋者房貸壓力增加不少。

信義房屋專案經理曾敬德認為，這波銀行調升利率只是針對首貸族，但對已貸款者沒有影響，多半首購族都有優惠房貸專案可運用，四大銀行調升首購族利率措施影響只是提醒準購屋族要仔細衡量購屋能力，要找到2％以下房貸不難。

他指出，除非其他銀行也跟進調升，那就會對房市有較大的影響；至於舊有房貸戶會比較在意央行是否調升利率，估算央行每調高1碼，以1,000萬元房貸為例，每個月支出會增加1,200元，1年就會增加 14,400元。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，一般民眾辦理房屋貸款還是會以「優惠房貸」為優先考量，剩餘不足才搭配銀行房貸產品。

舉例來說，中南部地區，成交總價約600∼800萬元，若搭配財政部青年安心成家的500萬元額度優惠房貸專案，以貸款7成評估，額度大部分仍落在優惠貸款範圍內，頂多僅有60萬元不足的部分需用一般銀行的貸款產品。

在上述情況下，即使央行升息1％，月付金差異可能不到300元，所以房仲業者表示，一般來說低總價房或者自備款較高者，受升息的衝擊會較小。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，銀行貸款趨嚴或是升息，影響最大的還是自用客戶，特別是首購客，是最容易因為貸款不足而無法成家的族群。

她表示，各大銀行對投資客的管控較嚴，的確可以達到某種成效，但目前會留在市場者，多半都是資金雄厚的投資客，對銀行仰賴度低，影響程度反而不如自用客戶深。

商用不動產顧問業者表示，太子汽車敦南大樓二拍昨如預期流標，但宏遠證券大樓卻高價脫標，顯示擁有高租金收益優勢的不動產，將在買家挑精撿肥下，仍奇貨可居。

瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，昨天商辦市場另一指標大案-太子敦南大樓二拍，以底價114億1,294萬元，最後高價流標收場，估計要等到三拍、底標約落在90至95億元附近，才有機會標出。反觀宏遠證券大樓被國壽以高價標走，顯示買家愈來愈挑精撿肥、汰弱換強。

永慶房產集團協理黃增福表示，選擇具租金收益的商用不動產是壽險業的最佳投資管道，累計今年前8月，單筆總逾1億元以上商用不動產，總交易金額已突破880億元，其中壽險業投入不動產金額更高達 634億元，投資比重占71.5％。包括南山人壽出資268.88億元買下世貿二館地上權土地，富邦人壽以67億元買進西門町萬國大樓等指標性大案。

展望下半年市場，黃增福預期，第8次江陳會簽定「兩岸投保協議」，金融、貿易業重視的「兩岸貨幣清算」也進展順利，最快月底前可完成簽署，商用不動產頗有期待空間。

陸客自由行效應發酵，永慶房產集團昨（21）日公布，北市士林夜市、東區SOGO及西門町等陸客必到的3大商圈，今年前7月店面成交行情年成長13%至20%。西門町商圈傳出店面每坪1,158萬元天價成交價格，打破先前東區每坪1,057萬元行情。

永慶房產集團店面事業部經理鄭朝鶴表示，陸客自由行商機擴大，加上日本、韓國、香港、中國等自由行旅客增加下，士林夜市、東區SOGO商圈及西門町，因有捷運直達、交通便利佳下，成為直接受惠的3大主要觀光商圈。

永慶房產集團店面事業部調查，3大陸客熱門的商圈，近1年成交行情，以士林夜市年漲幅20%最高，每坪成交單價由去年200萬元至700萬元，攀升至每坪280萬元至800萬元。

鄭朝鶴認為，隨著陸客觀光商機擴大，結合交通題材與觀光景點的商區店面最具投資潛力，特別是西門町商圈、捷運信義線沿線商圈。

西門町整體店面成交行情漲幅雖然並非最高，房仲業近日卻傳出，該區峨嵋街的NONO’S飾品店出現每坪1,158萬元天價成交價，打破今年1月由東區商圈皮爾卡登店面每坪1,057萬元的紀錄。不過，也有業內人士表示，上述每坪成交價格均為市場拆算，「參考意義」大於實質意義。

元大金控(2885)昨（20）日公開標售旗下3棟商辦大樓，總底價50.8億元，原本市場期待能接續上周西門町萬國大樓高價標出的行情，結果卻在租金報酬率偏低的情況下，「連一張標單也沒有」，最後以流標收場。

元大金控旗下元大國際資產和元大寶來證券昨天舉辦3棟商業辦公大樓聯合標售案，包括：建國北路三商美邦人壽大樓全棟、中華路英雄廣場部分樓層及內科園區全球科技廣場部分樓層，標售總底價50.8億元，原本市場傳出有十幾組買家，詎料一個買家都沒出現。

上周五西門町萬國大樓開標，富邦人壽以67億元標下，以土地面積換算，每坪地價達1,733萬元，萬國大樓能高價標出的主因在於租金報酬率達3.6％。

瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，元大3棟台北市商辦大樓流標，可能有3個原因。首先，3棟大樓採1標方式標售，總底價50.8億元，總投資金額太高，相對提高投資人競標門檻。

曾東茂指出，8月下旬大型不動產標售案件還有宏遠證券大樓、太子敦南大樓二拍，周日還有宜蘭烏石港土地舉牌標售等，一波波密集登場，難免稀釋投資人的下注策略。

第三，金管會保險局將提高保險業投資不動產的毛租金資本化率，由1.875％調高至2.125％，調幅逾13％；加上未來出租率門檻可能由60％提高到70％，這也讓保險業在出價上趨於保守。

永慶房產集團協理黃增福分析，元大昨天標售3棟大樓中，只有「建北大樓」滿租，租金報酬率2.16％達到標準，至於另外2棟則還是空租狀態，未來還須面臨招租問題，而元大金採取3標聯合標售下，最後乏人問津。

黃增福表示，建北三商美邦人壽大樓已經滿租，買家可立即享有租金收入，若採單獨標售或私下議價，還是有機會脫手。

千萬元以下房屋交易仍熱，房仲業者指出，千萬元房以新北市居多，因此近期新北市交易量多於北市；總價千萬元房成交件數又比3,0 00萬元以上的房子多很多。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，根據永慶房屋統計，雙北市千萬元以下房7月的成交量占比及每坪單價都高於今年2月，如北市、新北市7月千萬元以下占比分別較2月成長13.8％、19.4％。

此外，每坪房價也不降反升，北市每坪平均單價從2月的50.3萬元成長至7月的53.8萬元，新北市的每坪平均單價也從2月的31萬元跳升至34.2萬元。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，大台北以外區域的平均房價水準都在2字頭以下，購買約30坪左右的住宅產品，總價落在4、5 百萬元或者5、6百萬元，房價不到台北的4成，購屋壓力相對輕鬆，民眾大概準備1、2百萬元自備款即可，因為對民眾財務壓力不大，所以較不受不景氣影響。

中信房屋資料顯示，新北市一字頭房價區域價格較去年逆勢上漲兩成，其中以新北市鶯歌區上漲逾2成最多，三峽區和林口區也分別成長18％、16％，漲幅表現超越新北市大盤的10％，當然勝過北市房價，顯示房市正呈現「低價補漲」行情，低價房比中高價房搶手、新北市房價表現比北市佳。

中信房屋副總經理劉天仁表示，近期政府推出合宜住宅後，市場即吹起一股「平價風」，且反映在房價表現上，也是造成近期低總價房銷售佳的原因。

以新北市為例，今年前7月平均房價為每坪26.53萬元，較去年整體上漲10％左右，但位在新北市外環「一字頭」區域，如鶯歌、三峽及林口地區，因民眾進場，房價逆勢上揚近兩成。

揪團買東西可享高折扣，房仲業徵才也出新招，只要揪團（2人以上）面試，成功錄取且報到後任職滿1個月，就可以拿6,000元獎勵金。

一般企業未必喜歡親友團，就算不禁止親朋好友在同一家公司任職，也不太鼓勵，有些公司更明文規定夫妻不能在同單位或部門任職。

永慶房屋則從即日起至7月27日，與GROUPON團購網合作推出2波揪團面試活動。永慶房產集團總經理廖本勝表示，根據統計，經紀人有95％業績來自團隊合作，年輕人若有伴一起加入，不僅可以互相激勵，更能一起拼業績。

他指出，就是這個想法，讓永慶想要團購網跨界合作創意徵才，也希望透過網路平台可以吸引更多的年輕人加入永慶集團。

永慶房屋表示，該公司除提供新進經紀人前9個月保障月薪5萬元，讓新人可以安心學習房產專業及感動服務課程，也提供員工iPad行動工具，讓經紀人能更方便利用內部豐富資料庫。

此外，也制定10點彈性上班，讓假日需上班的經紀人，平日有更多的時間可與家人共進早餐，或送家人、孩子上班、上學。

央行打房效應，豪宅市場買氣急速冷卻，資金轉戰雙北市「中高總價店面」，店面交易呈現上漲行情，躍升成為置產投資客的新寵，但一級商圈店面屋主惜售，出現一店難求的景象，B咖店面反而成為搶手貨。

根據永慶店面事業部統計，今年第2季台北市中心店面成交行情較上季上漲4.5％，達每坪221萬元；台北市市郊區店面行情則較上季大漲7.8％，達每坪82.5萬/坪，新北市也微漲1.7％，來到每坪74.8萬元。其中，雙北市中總價的店面（3,000至6,000萬元）成交最熱門區域，新北市為中和、新莊、板橋及新店，台北市則為中山、中正及萬華。

永慶房產店面事業部協理鄭朝鶴表示，台北市店面主要商圈租金穩定、空置率不斷降低，第二季店面成交量較上季增加約二成，其中，中價位占了8成，至於6000萬以上高總價一級商圈店面因屋主惜售， 出現有錢有買不到的特殊現象，成交量反而萎縮。

於是資金轉戰中總價帶的區域，如中山區晶華商圈精品百貨林立，詢問度最高；中正區的站前商圈以電子商場、補習街聞名，因此小坪數餐飲業為數眾多，租金水準穩定；而萬華區則有陸客最愛逛的西門町商，小坪數的店面最為熱門。

在新北市方面，中和南勢角站、新莊幸福路、板橋南雅夜市及新店大坪林捷運站等附近，則因人潮聚集的捷運或夜市周邊最為熱門，主要經營業種以小吃餐飲業、服飾業為主，25坪以內小型店面最受青睞。

國內經濟已連7月出現衰退的藍燈，6月房市成交量更萎縮2成，儘管有些對經濟無感的屋主仍高掛賣房價格，產學界則認為，房市將出現向下拐點，未來1、2年內，北市下修幅度可能介於1~1.5成，其他地區房價則恐有2~3成的跌幅。

對於下半年房價，淡大副教授莊孟翰表示：「第3季房市不理想，房價一定會掉」。他並預估，未來1、2年內，房市成交量不但會萎縮，房價也會向下修，北市下修幅度約1~1成5，其他地區房價恐有2~3成跌幅。

但他指出，各區房價還是有些區隔，也就是之前房價漲過頭或者供給量過大的地區，房價會跌較多；但是價格沒有太大調整的地區，例如台南或者接手力道強的北市精華區地段，跌幅可能相對有限。

根據最近發布的「永慶購屋趨勢大調查」，民眾對於未來1年房價仍樂觀，有4成6民眾認為未來1年房價會續漲，但房仲業對下半年的推案量以及房市看法已趨勢保守。

永慶房屋首席房產顧問葉國華就表示，至少在8月9日合宜宅抽籤前，會「鎖住」新北市1.5萬戶、北市6、7千戶的潛在買盤，因此預估7月雙北市的交易量恐怕會再比6月再萎縮至少1~2成。

他指出，國內首宗合宜宅板橋浮洲「日勝幸福站」6月28日已辦理預售登記，並將在8月9日公開抽籤，雖然才4,009戶，因每坪房價僅「1字頭」，因此吸引2.5萬戶登記，其中大部分來自北市及新北市。

「永慶房屋第3季房市趨勢大調查」顯示，民眾對第3季房價看漲比重43％，看跌比重47％。房仲業也表示，近期成交量萎縮，有很大原因是買賣雙方對「房價」看法差距過大，以北市中山區40坪25年的中古大樓為例，買方開價每坪45萬元，賣方卻開價75萬元。

針對買房最佳時機，莊孟翰說，未來1、2年內，房價會持續下修，因此想買房者不但要貨比3家，還要貨比10家，等房價先打個7折再說，建議未來半年至1年可以先不斷的看房，但等到出現合理價位再下手。

新北市政府昨(3)日公布6月買賣移轉棟數，表現狀況與北市相當，月減6.7％，同樣結束連續4個月的反彈，但仍為近1年以來單月的次高紀錄。至於，高雄市則有別於大台北量縮格局，6月移轉棟數共4341棟，較上月增加172棟，月增4.13％。

新北市6月建物買賣移轉棟數為6852筆，較上月減少410筆，減幅為6.7％，觀察各行政區移轉棟數，板橋區6月交易量883棟，位居新北市各區之冠，其次為淡水區692棟，交易量較上月逆勢成長3.3％，高居第二，新莊區交易量669棟，暫居第三，也較上月成長4.8％。

從雙北二都買賣移轉棟數來看，6月皆比5月量跌6％左右。

台灣房屋市場經理劉志雄表示，買賣移轉動能係一落後指標，6月買賣移轉棟數，反應4月下旬至5月的買氣，受到繳稅季節資金排擠效應、歐債問題、央行打房政策等重大利空衝擊，導致交易量下滑，未來因低利環境依舊，加上8月1日實價登錄前買屋潮湧現，房市可望持續平穩推升。

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，新北市6月買賣移轉雖下滑，不過仍是近1年來的次高紀錄，表現不算太差，以人口較為密集的行政區來看，林口、新莊、汐止、淡水都是較上月呈現正成長，這幾個區塊平均房價在2字頭，也是新北市相對平價的區塊，可見自住客仍青睞平價與生活條件不錯的區域。

高雄市6月買賣移轉棟數共4341棟，較上月增加172棟，月漲幅4.13％，有別於大台北「量縮」格局。觀察各行政區移轉動能表現，左營區6月買賣移轉棟數為1262棟，較上月增加701棟，月增幅高達124.96％，是高雄縣市合併後，創下單區單月棟數站上千棟的行列。

永慶房仲經理黃舒衛指出，高雄市買賣交易連續兩個月超越雙北市，尤其左營區部分，交易量破千實屬相當罕見，觀察市場情況，除了有建案交屋的影響之外，左營區內有捷運、公園綠地規劃但價格實惠的名宅林立，因此吸引許多北客南下購屋以及在地區域客戶的認同。

台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉分析，高雄已逐漸脫離奢侈稅的影響，加上520高雄房市熱度未減，雖看屋潮減少1至2成，但因為高雄房價基期低，購屋壓力不大，特別是北高雄小宅熱銷頻傳，左營區更創下自縣市合併升格後，單月買賣移轉棟數站上千棟的行列，推估應是某一批新成屋辦竣買賣移轉登記所致。