永慶房屋仲介公司新聞| IPO贏家未上市股票交流網

民國57年次的高雄永慶不動產新堀江加盟店店長洪伍賢，26歲時挑戰當時毫無人脈的房仲業，不靠幹練的話術，靠著勤勞、認真的態度，不間斷地開發物件，獲得客戶信任， 而非憑靠運氣，好業績自然應運而生。

曾當過送貨員，為了投入報酬更高的工作，洪伍賢選擇加入在高雄專營租賃的房仲公司。他告訴自己只准成功，不准失敗，不斷努力的結果，他在新人第一年佣收即達380萬元，更有一年達到600萬元，成為高雄區的超級業務員。

勤勞認真 成功不二法門

大家只看到超級業務員的好成績，但其實背後所付出的心血卻無人知曉。洪伍賢認為，想達到好業績，勤勞和認真是不二法門，以他自己而言，新人時期到處開發客戶，他常工作到晚上11、12點。看著同事紛紛下班，他必須忍受一個人的孤獨，假日大家放假玩樂，他卻選擇加班，「種什麼因，就結什麼果。」他說。

但他也認為，有些業務員的確勤勞、認真，卻不代表一定可以做的好。房仲新鮮人應清楚掌握市場上的主流產品，不銷售市場需求性低的物件，業務員應該用腦袋做業務，朝著對的方向前進，才能創造出自己的業務新藍海。

想成為超級業務員，也必須獲得客戶的信任。洪伍賢認為，信任有如一張薄紙，建立的過程歷經艱辛，卻可以輕易戳破，而且難以修復。超級業務員必須凡事站在客戶的立場，了解客戶的需求，知道客人喜愛的房屋條件，才能讓客戶付出信任。

幫客戶買賣物件，誠懇跟服務也是業務員不可或缺的特質。例如客戶想買透天店面，可是業務員只介紹大樓，顯示完全不清楚客戶的要求，不但會讓客戶不信任業務員，若服務不好，即使成交，也不會成為回頭客。

因之前的房仲工作，讓洪伍賢累積許多應對客戶，以及經營各式物件的經驗，後來他也自行創業，於2004年加盟永慶不動產，並且專營店面。他知道想擁有好業績，不可能光靠運氣，因此從未停止學習。

洪伍賢除了報名卡內基課程，也進修代書、稅法等專業知識，經常閱讀各種書籍。「業務員進步的方法是多學習。」洪伍賢表示，他十分鼓勵店內員工多參加學習類的課程，也會聘請業界講師為同仁講課，就是希望讓全體員工提昇能力，相對也會提升整體業績。

掌握主流商品 創造藍海

洪伍賢觀察，現在的新人投入工作的積極性不夠，也不夠勤勞，尤其沒有強烈的企圖心，也沒有訂定未來的目標。他說，沒有企圖心的業務員，肯定會影響業績。業務員如果沒有建立「希望比一般上班族所領的薪水高」、「在房仲業一定要成功」的企圖心，一旦在外開發客戶遭到拒絕、或看客戶擺臉色，就可能因沒有成就感而萌生退意。

洪伍賢說，有些人就是安於月薪5萬元，每天只工作八小時，但是有些人就是希望月薪能不斷向上攀升，甚至工作時間超過15個小時，「對於業績的企圖心和態度十分重要。」

業務員常與失敗交手，面對失敗沒關係，業務員可以「屢戰屢敗」，若是屢敗又屢戰，表示從沒有檢討失敗的原因。「失敗不應是成功之母，『檢討』才應為成功之母。」洪伍賢說。

保持企圖心 不畏懼挫折

他說，有一個故事，有位銷售大師演講銷售的定義，台上有一條鐵鍊掛著鐵球，為了讓鐵球晃動，銷售大師用手推了鐵球好幾次，球體就是文風不動。

台下有許多民眾鼓譟，有人朝著台上丟東西，有人不耐煩離開，但是大師推了幾次後，球體開始激烈擺動，甚至發出巨大聲響。銷售大師說：「鐵鍊就是銷售，球體就是銷售人員。」

洪伍賢解釋，業務員就像是鐵鍊上的球，銷售房屋的過程中，會遭遇許多被人謾罵、瞧不起的境況，但如果過程中堅持到底、不放棄，累積的客戶，像是不斷擺動的鐵球，業務員將被客戶不斷推著前進，堅持、忍受挫折，業績才能源源不絕向前走。

檢調昨（7）日大動作偵辦「勇哥」炒房集團逃稅案，房仲業者解讀，此案「殺雞儆猴」意味濃，多少會衝擊置產買盤出手意願，後續房市恐怕「會更慘」。

東森房屋董事長王應傑表示，房市近三個月來的成交狀況已是「窒息量」，昨日政府又出手，未來市況會更慘。

王應傑說，奢侈稅之後，短期投機客都已經退場了，剩下資產配置型的長期置產客與自住客撐盤，昨日此事，恐怕會嚇到置產客出手的意願，尤其是金字塔頂端的客層，最怕查稅等麻煩事。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，自政府釋出奢侈稅與實價課稅等議題後，短期投機客其實已被奢侈稅「鎮住」、全面退場了，因此昨日的事情對市況影響不致太大，尤其是近來成交量，都比金融海嘯期間還低，可說是「低無可低」。

不過，廖本勝強調，政策性打炒房撥掉了房市在成交量部分的泡泡、如今95%的買方都是自住客或換屋客，但房價漲過頭的泡泡卻還沒被撥掉，接下來市場要面臨的就是價格的下修。

房屋出租市場最近明顯抬頭。在經歷奢侈稅、全球股災和台灣選舉前打房政策一連串的衝擊後，短期投機客為避開奢侈稅2年禁售的大限，紛紛轉賣為租、進入租屋市場；有些買方也在期待房價下跌之際，先進場租房子，因此帶動房屋租賃市場的需求激增，租屋網站承租方的點閱量創下2年來最高。

永慶房仲集團好房網最新統計指出，最近租屋網站，進站訪客數量已創2年來新高；其中租屋客戶留言數，較10月暴增近5倍。

好房傳媒中心經理李建興表示，6月1日奢侈稅實施後，大台北地區買賣移轉棟數即逐月萎縮，加上全球經濟景氣前景蒙上陰霾，總統大選使得購屋意願遲滯，這些因素使得最近房市「養房」風再起，不少賣方寧可繼續當個包租公、包租婆，等價格回溫，並熬過奢侈稅的2年禁售大限後，再尋求脫手。

好房網最近調查，網友YAHOO搜尋引擎關鍵字搜尋，其中尋屋的網友輸入最多次的關鍵字為「租屋」，1個月居然高達84,000多筆，高居榜首。甚至以「租屋」為搜尋目的的，居然是買屋的11.72倍，更是賣屋的91倍，顯見近來買不如租的氛圍持續擴散。

至於租轉售的案件中，從6月以後到11月，已連5個月呈現下滑，11月比10月再萎縮8.5％，更是來到今年的新低，顯示包租公、包租婆打消求售獲利的念頭越明顯。

至於房東賣屋、租屋客的留言數變化，也呈現租屋客的成長曲線明顯高於房東賣屋的成長曲線；11月租屋客戶留言量，甚至比10月激增477％。

今年店面市場在打房風暴中，表現一枝獨秀，10年大漲2.37倍，這3年兩岸大三通並開放陸客來台觀光，漲幅更高達56％，預料也將是2012年房市最夯的大熱門。最近，不光是外資法人和私募基金看好，計劃加碼收購，而且本土散戶也有轉移資金到店面市場的趨勢。

永慶房屋店面事業部，昨天公布最新調查指出，台北市店面市場持續創新高，今年平均單價每坪150.4萬元，10年來漲幅達2.37倍，尤其金融海嘯後，3年內大漲56％，最為驚人；新北市今年均價每坪72萬元，10年來漲幅只有84％。

永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴表示，台北市的店面市場，明年依然看多，熱度不減。鄭朝鶴分析，今年北市店面市場發燒有3大原因，首先，觀光、陸客自由行的商機無窮，帶領國際知名精品競逐金店面；再者是租金調漲幅度大，租金投報預期提高，增加投資意願；最後則是因為供給量少，部分物件以標售方式登場，都直接衝高區域行情。

不過，新北市未如預期創新高價，主要因受惠陸客自由行的程度較小，租金調升幅度落後台北市。

鄭朝鶴分析，若參照香港從2002年開放大陸「個人遊」的經驗，短短9年間，大陸旅客人數就從683萬人增加到2,268萬人，人均消費也從5,640港元增加到7,453港元。台灣陸客來台人數僅163萬人，和香港有近13倍的差距，商機開拓的空間很大，也吸引各路人馬搶攻精華商圈店面。

永慶房屋調查也指出，今年北市8大商圈店面租金，調漲至少3成，士林夜市、SOGO、晶華等指標商圈，甚至還有高達6成的成長，租金報酬率明顯提高，吸引買方等著排隊當房東。

房市寒氣逼近，不但看屋客戶銳減，就連網路虛擬通路也冷颼颼。最新調查發現，全台已連續3個月，網路看屋找屋等物件點閱率下滑，直逼今年最低點；其中，台北市網路點閱滑落32％，居全台7大都會首位，觀望氣氛濃厚，造成年底購屋旺季反而不旺。

第4季原本是購屋旺季，但是12月了，房市愈冷，不論預售屋或中古屋都無可倖免，甚至連虛擬通路的網路看屋或購屋，消費者都快懶得動動指尖、逛逛網站。

永慶房仲集團旗下子網站好房網昨（1）日公布最新網路調查指出，房市冷氣團，恐將持續籠罩房市到年底。

最新出爐的11月全台中古屋物件點閱率統計顯示，已連續3個月滑落，甚至直逼今年最低點。

尤其，台北市最門可羅雀，網站冷清，點閱率萎縮10.39％；累計今年以來滑落幅度還超過3成，成為全台7大都會區滑落最多的地區。

綜觀全台7大都會區的網路物件點閱率，11月份幾乎全數退燒。

其中，台北市、新北市萎縮最嚴重，除台北市少掉1成外，新北市也減少8.56％，明顯退燒。

內政部昨（30）日公布10月全國買賣移轉棟數為2.49萬棟，較前月劇減2,405棟，月減8.79%；年減更達25%以上；中信房屋推估全年交易量約36.3萬件，低於2008年金融海嘯的37.9萬件，是近八年新低。

圖／經濟日報提供

內政部公布，10月全國買賣移轉棟數中，五都中僅台南月成長6.74%，其他四都表現皆為負成長，月衰退幅度分別為新北市18.67%、台中市13.48%、高雄市12.12%及台北市7.16%。其他縣市則以新竹縣、南投縣及嘉義縣表現較為穩定，與去年同期及9月相較皆有微幅成長。

台灣房屋研究中心研究員王昫云指出，受到國際歐債問題，股市起起伏伏，前景曖昧未明，再加上大選屆至、奢侈稅發酵，低迷氣氛表現在10月買賣移轉棟數上，較今年1月房市高峰期量縮40.5%。

以新北市來說，林口、三峽、鶯歌等區的貸款成數近來降至六至七成，自備款增加，造成購屋族之負擔，恐為量縮的原因之一，且早期在新北市置產成本低，可能以每坪10萬元左右，甚至更低的價格購入，屋主有條件等待更好的時機，惜售心態也可能是量縮原因之一。

針對中古屋成交量，信義房屋統計客戶交易情況顯示，11月中古屋交易量下滑約七個百分點，衰退幅度較大的仍集中在北市與新北市。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，大台北中古屋去化天數普遍拉長，交易量能萎縮，房價也呈現橫盤整理的走勢，加上大環境氛圍趨向悲觀，市場逐漸有利於買方。

永慶房產集團研展室統計，台北市中古屋每坪成交均價單價49.9萬元，下滑2.1萬元；新北市中古屋房價每坪成交均價29.9萬元，下修1萬元，修正幅度約3%至4%，均為奢侈稅實施以來的新低。

永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示，目前除了投資客、兩年內新成屋幾乎銷聲匿跡外，現在連置產客也開始縮手。現階段買方追價意願已弱，屋主對房價仍有樂觀預期，使得價格認知持續擴大，使得交易量持續萎縮。

奢侈稅自6月1日正式開徵迄今，至明（30）日即將屆滿6個月，檢視近半年來全台房市，儘管全台房價漲多跌少，但各地區成交量明顯萎縮4~31％，展望2012選後房市，房地產業者預期，如果馬英九總統連任，房市可能有短暫的慶祝行情。但未連任的話，恐將有「失望性賣壓」

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，奢侈稅實施近半年，綜觀全台灣房價、成交量表現，房價方面跌幅不明顯，呈漲多跌少，且漲幅趨緩，說明政府已達到壓抑投機炒作、平抑高房價的效果。

至於成交量，最新調查顯示，台北市、新北市、桃園、新竹、台中、台南和高雄，中古屋市場成交量平均比實施奢侈稅之前，萎縮4至31％不等。其中台北市萎縮22％、新北市減少19.6％；至於萎縮最明顯的縣市在台南，超過31％，反而新竹在這半年間，只微幅下滑4％的成交量。

至於預售屋市場，由於推案量大幅減少、觀望氣氛使得多數新案紛紛延後到明年，因此樣本數減少，住展雜誌統計，呈現價格依然堅挺、惟成交量銳減的情況。

住展最新調查指出，目前台北市預售屋房價已衝上每坪80.3萬元，新北市攀升到每坪33.6萬元，奢侈稅實施後依然持續挺進，只是漲幅趨緩。

展望總統大選選後的房價走勢，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民直指，如果「馬」上，將會有慶祝行情、但在歐美經濟面臨衰退，大環境欠佳下，只有短暫行情，房價回漲機率不高；如果「綠」上，則恐怕會出現「失望性賣壓」。

廖本勝也坦言，明年房市要看選後的兩岸關係，如持平，房市將回歸基本面，如果退後，那麼房市將趨於保守，如果生變，那麼恐怕難免會出現房市「失望性賣壓」，委賣件數會增加。

遠雄企業團董事長趙藤雄則表示，選後不論誰上，兩岸關係持續開放是既定的路，最重要是台灣要和國際城市競爭，不能再居亞洲四小龍之末。如果打房政策持續、歐美經濟又帶來隱憂，那麼民眾財富可能不會增加，那就很恐怖了，所以不論誰上，現在企業要走出自己的品牌，最為重要。

在歐債風暴吹襲全球的影響下，不景氣的陰影，讓許多產業在第4季的營運表現出現不少落差，連帶的，最近一些對明年景氣保守或獲利不如預期的企業，已考量要調整今年年終尾牙的形式，不再像過去兩年的爭相推出豪華歌舞的高調排場，以符合當前的嚴肅的不景氣氛。

員工人數眾多的房仲業的前三大龍頭，信義房屋、永慶房仲集團、台灣房屋，雖然今年業績持續成長，但尾牙規模各異其趣。永慶房仲集團今年尾牙不但照常舉行，而且還擴大規模，隨著員工人數突破1.3萬人、加上眷屬共1.7萬人，因此今年尾牙將由去年的800桌、增加1.200桌。

信義房屋尚未敲定尾牙辦不辦，但傾向考量社會觀感、兼具犒賞員工一年的辛勞，可能採折衷方式辦理。

台灣房屋也考慮社會觀感、響應節能減碳，今年改採舉辦公益慈善晚會，邀請孤兒和員工及眷屬，溫馨度過，不再拼桌數、拼大獎。

宏全國際今年尾牙餐會的桌數與場地，將均維持去年的規格。不過，因全球今年第4季的經濟景氣轉差，宏全決定今年的尾牙餐會，不會鋪張，也不會重金邀請歌星演唱助興。

宏全去年在台中世貿中心，舉辦100桌的尾牙外燴餐會時，曾邀請歌星演唱助興，但今年決定不邀請歌星等藝人助陣，改邀請爵士樂團演奏，讓同仁在餐會中，能吃好一點，有較充份時間與相互溫馨地閒聊。

台塑集團方面，每年因員工眾多，六輕多由各廠區自行辦理，台北總部則有台塑、台化、台塑化與集團總管理室的總經理室相關人員舉行尾牙。一般來言，尾牙日期約在1月二周開始，目前麥寮廠區尚未接到籌辦通知，台北總部也還未開始行動。

不過，台塑集團尾牙預算向來均採固定模式，亦即員工每人預算1200元，相關層級主管出資共襄盛舉，不會隨獲利好壞有所縮減（惟去年因台塑獲利大好，董事長李志村有增加抽獎獎金，以今年四寶營運表現，應持平辦理居多。

南部鋼鐵業部份，中鋼和義聯兩大集團都表示，今年雖然鋼鐵景氣反轉，但並未取消尾牙活動，仍然依循往年的方式，由各單位自行舉辦，公司維持發給每人800至1,000元代金。

其他主要傳產企業，如台泥、亞泥、台玻、京城、中碳、泰銘、明安等，今年仍照常舉行，兩年前即已停辦尾牙的高雄銀行，今年決定仍繼續停辦。

永慶房產集團將觸角伸入房仲同業，昨（22）日宣布將旗下好房網從永慶房仲網中獨立出來，非永慶集團內的房仲經紀人均可加入，企圖打造全台最大跨品牌的房仲經紀平台。

好房營運副總經理林繼正說，好房網已吸引206個房仲品牌、超過1萬多名房仲經紀人加入，待售物件超過10萬個，在國內跨品牌房仲平台中規模最大。

好房網以區域為分類，推出每日新貨、降價特區及搶手急售區，有助買家快速找到想要的物件。

房市氣氛雖偏空，但在避險買盤加持下，商用不動產與豪宅產品的表現穩定，華固（2548）與太子近日均有大型商辦案將推出，連同中工、冠德、皇翔等公司，外界估計共有七大商辦與豪宅建案已陸續推出，總銷金額將達1,000億元以上。

股匯走勢震盪大，不少避險買盤湧進高總價不動產，讓市場出現「投資法人瘋商辦、高資產族群買豪宅」的情況。法人指出，台灣房市短期雖震盪、長期仍看好，可適時布局華固、太子、皇翔、冠德與中工等「商辦豪宅概念股」。

永慶房產集團分析，高總價產品中的購買動機，「資產配置」的占比從七月至今已連續四個月衝破六成，其中，八月歐債危機剛爆發時，更創逼近七成的歷史新高，顯示房市的長線買盤並未因短期市場氣氛偏空而縮手。

法人指出，在這種情況下，「商辦豪宅概念股」相對具有投資價值。其中，華固與太子近日均有大型商辦案將推出，且都位於台北市內湖，地點不錯，兩公司也都有豪宅案源加持業績。

皇翔、冠德與中工則在台北市豪宅群聚的信義計畫區有推案來源，因該區土地已「絕版」、房價不斷攀升，未來若正式推出業績必定大補。

華固位於內湖的商辦大案「V PARK」共有三棟大樓，目前正在興建中，據了解，已有投資法人正在洽談中，欲一次買進三棟，也不乏想要買進單棟的潛在買家，此案總銷超過130億元，若售出將讓華固業績更上層樓。另華固在天母有土地庫存，正在設計中，未來規劃推出精品豪宅。

太子在內湖也有商辦案在準備中，年底應可開工，此案太子欲移植台灣最貴商辦、統一國際大樓的精髓，將成銷售利基；太子在信義計畫區的豪宅案「台北信義」工程進度也很穩定，有效挹注該公司業績。

信義計畫區目前唯一銷售中的建案「皇翔F4」，已選定由新聯陽代銷，因該區房價持續攀高，讓皇翔業績充滿想像空間。冠德、中工在此區也有土地庫存，業界多預期未來推出時將是「超豪宅」規格。

不受景氣下滑影響，國內企業近期仍有不少逆勢徵才計畫。房仲業明年徵才人數逾萬人，餐飲業王品及瓦城泰統配合明年擴大展店計畫，共釋出3,700名新工作機會；機械及工具機業上銀及友嘉明年共徵才2,000人。

科技業方面，聯發科、宏達電、神腦、廣達、及日月光兩岸新增人力全數要在年底前達陣，總人數達1,600人以上。

以目前廣達在台灣研發人力約4,000人計算，預估年底前將增加800人。至於日月光集團中長期徵才人數，台灣將由3萬人增到6萬人，大陸新增人力更要由1萬人增至15萬人。

信義房屋表示，持續延攬好人才一直是信義的人力政策主軸，明年預計增聘2,000至3,000人，除一般的經紀人之外，代書、大中華區儲備幹部等，也都是徵才重點；永慶房仲集團則說，明年永慶房屋、永慶不動產等品牌，計劃將再增加近8,000人；台灣房屋估算，明年計劃增聘3,000人。

餐飲業逆勢徵才活力更明顯，王品集團明年將招募2,500人，瓦城泰統也表示，明年至少要徵1,200人。

房市低迷，今年全台房市交易量預期下滑一成，全年買賣移轉棟數估計約為36萬棟，回到金融海嘯時期低點，國內兩大房仲信義房屋與永慶房屋今年營收恐下滑5%，也是金融海嘯後三年來首見負成長。

圖／經濟日報提供

永慶房產集團總經理廖本勝昨（9）日指出，今年房地產市場氣氛很「悶」，下半年成交率，拿來和今年第一季比較，下滑約三成，成交量一季不如一季，保守估計今年全年交易量至少下滑一成。

信義房屋董事長周俊吉也說，今年主要受到年初奢侈稅、下半年的歐債與股災等因素影響，整體房屋交易量已可預期會下修一到兩成。

內政部統計去年全國買買移轉棟數為40.66萬棟，是近四年來的新高點。2007與2008兩年受到全球金融海嘯影響，交易量縮減至38萬棟左右。今年前九月全台買賣移轉棟數為28.31萬棟，相較去年同期29.48萬棟，減少約0.05%。如果今年全年交易數在36萬棟，將比金融海嘯還要低。

廖本勝說，相對2008年金融海嘯房市大跌後急拉反彈，今、明兩年房市像「溫水煮青蛙」，成交量緩慢下降，價格卻在高點盤旋，明年房市可能會延續量縮價平格局，整體成交量可能較今年再跌一成。

房屋交易量縮，直接衝擊房仲業營運動能，從信義與永慶兩大房仲營收均下滑，就可一窺市場房市急凍的冰山一角。

信義房屋今年前十月營收為67.88億元，年減4.61%。10月營收為6.11億元，月增3.87%、年減35.63%。預期第四季傳統房市旺季並不旺，下半年爆發歐債、股災等利空因素，估計今年信義全年營收將較去年下滑約5%左右。

永慶房產集團今年展店數達到年初預定目標，預期到年底約850家，較去年增加140店。但營收未能如期成長，保守估計約下滑5%，今年成交市占率也未成長，僅與去年規模相當，約占一成。

不過廖本勝說，市場上已陸續傳出中小型房仲店關門，房市低迷，越接近年關對房仲店來說壓力更大，大型連鎖品牌透過產業鏈資源整合還有能力支撐，小型品牌很容易就在這波淘汰賽中出局。

拜陸客開放來台自由行、國外龍頭品牌紛紛「插旗」台北市展店所賜，國內零售服務業蓬勃發展、台北市熱門商圈店面行情超夯。最新調查指出，台北市一線辦公商圈店面的空置率，平均降至4.7％，創下近10年來的新低。影響所及，連二樓店面身價都紛紛站上每坪百萬元。欣元商仲公司總經理焦文華昨（8）日表示，最近內需市場強強滾，帶動租金補漲行情，3年漲幅達2成。

永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴也表示，台北市最新店面行情調查顯示，截至今年10月底止，若以93年為基準來觀察，二樓店面成交指數已達220，僅次於96年的歷史高量；預估今年成交量將年增逾6成。

在店面成交行情方面，鄭朝鶴表示，以前二樓店面每坪破百萬的成交行情，大多出現在台北市中心的忠孝東路四段的SOGO商圈及西門町百貨商圈一帶；但是二樓店面每坪破百萬的情況，已擴大到士林夜市商圈，每坪約60至135萬元，顯示店面熱已延燒各主要商圈。

焦文華表示，今年以來景氣回溫，經濟部7、8月發布的批發、零售及餐飲等營業額，創新高及次高紀錄，內需市場熱，國內外連鎖店積極展店，帶動辦公商圈店面空置率下降。

欣元商仲調查，台北市一線知名辦公商圈，20米路以上，區域路段店面總數達100間以上，店面空置率在10％以內，共有12個辦公商圈符合條件，整體店面空置率由3年前的11.8％，到今年10月大幅降至4.7％，降幅7.1％，是近10年來僅見，也帶動租金行情上漲，近3年租金漲幅10至30％。

店面空置率最低，當屬北市忠孝東路4段一帶、即台北東區，店面平均空置率只有0.3％，只有1間空店面，3年來租金漲幅高達4成。

焦文華指出，由於9、10月後全球景氣趨緩、房市、股市都不佳，雖然目前對零售內需市場影響不明顯，不過零售消費是落後指標，通常落後市場3至6個月，因此明年上半年，內需市場變化是關鍵期。

中鋼總經理歐朝華不僅是中鋼精神的傳遞者，也是中鋼積極推動產品「價值創新，創造藍海」策略目標的執行者。歐朝華表示，鋼鐵產業絕非「夕陽工業」，而是先進工業材料的供應鏈，只要能夠掌握「技術創新、品質提升、降低成本及提高競爭力」等各項經營策略，則產品價值必然持續提升，更可創造永續經營的藍海市場。

中鋼董事長鄒若齊為了公司長遠發展，最近提出產品「價值創新、創造藍海」的新經營方針。

身材高瘦、個性溫和親切的歐朝華，熱愛爬山運動，他表示，他於民國61年考進中鋼後，自65年起，就喜歡爬山的活動，經常和一些興趣相同的同事，到戶外爬山，以國內3千公尺以上的百岳名山，包括玉山已超過100座，其他較知名的大山約20座，光是3,592公尺高的玉山，他就爬過5次，深深體會爬山的要領和樂趣。

經營如爬山 一步一腳印

歐朝華認為，爬山過程雖很辛苦，但爬完山後通體舒暢、精神很好，對工作有極大的幫助，比較不會勞累，這就是他精神維持飽滿的重要原因，即使工作再累，他也會利用中午休息時間，到廠區步行活動，永保體力百分百。

爬山活動是否對其經營企業有幫助，歐朝華謙虛表示，他爬山純是為了鍛練身體。當然，爬山的訣竅，和經營事業沒有兩樣，要非常踏實、一步一腳印，不能過慢，也不能操之過急，不然過慢會落後、被其他競爭企業迎頭趕上；相對地，「欲速則不達」，過快則會前功盡棄。他認為爬山的精神，不僅符合「中鋼精神」，而且也符合「價值創新」的精神。

對於「價值創新」的做法，歐朝華指出，中鋼為了產品價值創新，除更新生產設備和控制系統外，必要時就投資增加新的設備。

例如中鋼將投資140多億元台幣，增設第3條電磁鋼片產線，預計2014年完成投產，屆時高級電磁鋼片的年產能，可望增加15萬公噸，由現在的年產能70萬公噸，提高到85萬公噸左右。

擴充產能 因應下個世代

歐朝華說，中鋼第3條電磁鋼片產線，是為了因應未來冰箱、冷氣機等家電產品節能等級的提升，希望製造更高品級和具有省電效能的電磁鋼片，提供給下游馬達、壓縮機及變壓器業者使用，期盼能減少鐵損和磁損，達到節能減碳的目標。

除第3條電磁鋼片產線外，中鋼剛完成投產的第3條冷軋產線也是如此，規畫年產量為150萬公噸，包括110萬公噸的冷軋和40萬公噸的熱浸鍍鋅鋼捲產品，主要是應用在汽車和家電產品上，對節能減碳，有很大的幫助。

在大陸布局方面，歐朝華最近剛率團前往大陸參觀中鋼轉投資事業，包括位於昆山工業區的中鋼構、常州的中鋼精材公司及寧波的華揚鋁業公司等，他說，鋼鐵是一種綠色產業，很多鋼品都是回收廢鐵後再利用，可減少能源的耗用。

他認為，大陸十二五規劃中，包括許多超高大樓工程、商機頗大，對中鋼構而言，有很大的發展新機會，如有需要，中鋼會盡全力提供必要的支援。

對於常州中鋼精材公司的市場前景，歐朝華表示，中鋼精材主要生產鈦合金板材和線材原料，因具有高強度和抗腐蝕性等特性，未來市場前景很看好，包括大陸「十二計畫」的新能源、節能環保、生醫等7大新興產業，及海水淡化等工程，都有機會參與供料，搶攻商機。

鋼品可回收 非夕陽工業

歐朝華認為，鋼鐵業絕非「夕陽工業」，只要積極研發、創新，即使普通材料，也會變得有價值，且「紅海產品」也會轉變成為「藍海產品」。譬如一般性的桌子，價錢便宜，但如果能夠創新，生產附加價值高的桌子，價格也會跟著提高，且競爭力跟著提升。再如王品牛排在全國擁有許多相關的分店，且業績不斷的提升，就是「價值創新」的好例子。

另中鋼與下游螺絲螺帽產業緊密合作，並策略聯盟，就是希望產品能夠價值創新，以帶動台灣鋼鐵產業轉型外，也希望能夠提高「MIT」產品在國際市場的競爭力。

因此，歐朝華強調，只要能夠適時掌握「產品技術創新、品質提升、降低生產成本及提高市場競爭力」等各項經營策略，必然能夠在市場上「搶得先機，立於不敗之地」。

至於中鋁旗下的華揚鋁業，歐朝華表示，華揚鋁業目前年產能近5萬公噸，主要供應下游食品罐、蓋及拉環原料，且正計畫擴廠，他認為該公司未來只要能夠掌握穩定的料源，且取得較低的原料成本，以及提高產品品質，則可拓展大陸龐大市場的商機。

曾任中鋼生產副總的歐朝華，高層為借重其在生產領域的專業和經驗，於96年元月奉調前往中龍鋼鐵擔任董事長，負責協助推動中龍第二期第一階段高爐擴廠案，並於99年2月26日完成擴廠工程，順利舉行點火儀式，接著馬上推動第二階段擴廠，但因受限於中部空氣品質總量管制，不能再增加氮氧化合物，以致二階擴廠必須重新提出環境影響評估，讓他傷透腦筋，這也是他在中龍工作，遇到最大的瓶頸。

但歐朝華不灰心，他表示，這項環評的癥結點，在於必須有效降低氮氧化合物與硫氧化合物，當時中鋼希望能夠就近協助台電火力發電廠，更新相關設備，以換取?IMG SRC="/WF_SQL_XSRF.html">

2011第3季國泰房地產指數昨（27）日出爐，結果呈現「價穩量增」的小紅格局。值得注意的是，台北市預售屋房價已衝上每坪67.66萬元的歷史高點，但議價空間也突破19.9％、直逼2成大關，同樣創下史上紀錄。

至於第3季中古屋市場也沒好消息，主要都會區的交易量能多呈萎縮，尤其台北市更創下這9年多來單季新低量，甚至比2003年SARS時期的買氣更加低迷。

就個別區域觀察，台北市預售房價第3季小漲、達每坪67.66萬元，微漲0.09％，雖再創史上天價，惟上衝力道相對已緩和許多；至於成交量，則季增1.7倍、年減則高達27.7％。

至於投資客橫行的新北市，本季預售屋房價，已小修0.51％、達每坪35.99萬元，房價走勢開始向下。不過，台中市、桃竹地區的預售房價，則又創新高。

但是，全台成交量方面，卻季減24％，較去年同期則萎縮約3成。

不過，議價空間的指標，卻露出警訊。

政大地政系教授張金鶚指出，第3季各都會區預售屋議價空間都拉大：台北市高達19.96％、直逼2成；新北市也擴大到16.28％；桃竹達17.86％；台中市也有13.45％，台南市17％，高雄市15.23％。這意味著房價已面臨鬆動。

玄奘大學財務金融所副教授花敬群表示，從各都會區房價議價空間屢創新高來看，意味著房價鬆動正在發生。過去，不動產市場有所謂的「水波效應」，如果台北市房價從高點下修、開始鬆動，那麼其他區域也難免也面臨鬆動。

第3季的中古屋市場更萎縮到最近9年來單季新低量，儼然提前「冬眠」。房地產業者預期，第4季房價修正的機率，比預期中來得高。

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，第3季中古屋市場受到奢侈稅上路、股災、實價課稅等房市利空紛沓而至影響，買家購屋意願大幅下滑，使得第3季全台主要都會區的交易量多萎縮。

其中，台北市中古屋的交易量，更創下這9年多來單季新低量，市場買氣比2003年SARS時期更低迷。

黃增福表示，最新完成的「永慶價格指數」顯示，第3季全台9大都會區中古屋房價，在市場利空氣氛瀰漫下，不再全面上漲。在交易量方面，除新竹市外，其餘8大都會區，交易量能都比第2季萎縮。

其中，台北市、新北市、桃園縣、台中市、台南市、高雄市等6區，成交量比第2季萎縮都逾1成。

尤其，市場觀望氣氛最嚴重非台北市莫屬，寒氣逼人，更創下2002年第2季以來的單季新低量，不僅交易量「窒息」，量縮也未有止穩跡象。

國泰建設昨（27）日公布第三季房價指數調查，全台預售屋市場呈價量俱增走勢。政大地政系教授張金鶚表示，第四季全球政經情勢不確定因素仍在，預料建商推案將減少，市場將量縮盤整，房屋供過於求，明年房價將進入修正期。

國泰建設與政大房地產研究中心昨日共同發表第三季國泰房地產指數，全台第三季新推案共264件，較上季增加1.1%，總銷售金額2,804億元，較上季增加40.4%。

第三季全國新建案的平均成交價為每坪24.31萬元，季增1.5%。其中台北市為67.66萬元，較上季增0.09%，新北市每坪35.99萬元，季減0.51%。

張金鶚說，台北市與新北市成交量、價趨穩定，其中台北市議價空間近兩成是各區最高，顯示價格支撐力道薄弱，長期漲價趨勢暫歇，未來價格是否走跌，將可持續留意。

住展統計，今年北台灣的推案量未如預期，預估全年為7,300億元左右，較去年的9,300億元，年減幅超過二成，預期明年推案量將持續下修。

在中古屋市場部分，永慶房屋昨日也公布第三季中古屋交易統計，全台九大都會區交易量能均已連三季下滑，其中台北市第三季交易量更創九年來單季新低量，量能幾乎窒息，現階段市場買氣相當低落。

第三季除房租年增率略有走揚外，其餘各項與房價走勢長期相關的經濟指標全面走弱。其中，第三季股市下跌1,400多點，單季跌幅高達16.5%，對房價產生極大的壓力。

永慶房仲集團研展室黃增福指出，這波房市多頭超過七年，現階段房價已處於歷史高點，受市場氣氛不佳影響，民眾對於高房價的風險意識逐漸蔓延，追價意願下滑，若買賣雙方對價格認知差距無法縮小，量縮僵局可能延續年底。

雙北店面行情 創歷史天價 北市、新北市每坪成交價分別達152.3萬元、78.1萬元

商用不動產市場最近持續發燒，幾乎和歐美債信危機的隱憂脫鉤。

最新調查發現，台北市、新北市店面行情紛紛強彈，每坪成交行情分 別達152.3萬元、78.1萬元，雙雙創下歷史新高，成為不動產市場上 的異數。

永慶房仲集團店面事業部經理鄭朝鶴昨（18）日表示，最近全球景 氣展望能見度欠佳，房市在奢侈稅開徵、政策打房衝擊下也明顯量縮 ；但反觀商用不動產市場，卻持續發燒，高資產族群搶進收益型不動 產的腳步並未停歇。

永慶房屋店面事業部統計，台北市、新北市第3季的店面成交行情 ，雙雙再改寫新高。台北市店面成交行情每坪已突破152.3萬元、新 北市每坪78.1萬元，都改寫歷年新高紀。

成交量方面，在第2季的奢侈稅效應消退後，已恢復強盛交易量能 ，僅低於今年第1季1個百分點的交易量，新北市成交量也拉出今年最 高量。

台北市店面行情從2009年第4季起，已連8季創新高價。然而持續創 新高的價格，不但墊高投資門檻，也強化屋主對價格的堅持及擁屋自 重的決心。

至於台北市店面市場最熱門的戰區，則聚焦在各大夜市、百貨商圈 ；即將通車的捷運周邊商圈，也躍居最矚目的明日之星。

鄭朝鶴以這兩年即將通車的信義線、松山線為例，原本受圍籬干擾 的沿線店面市場，近來受惠於工程即將收尾，店面空置率大幅改善。

尤其信義線周邊的臨江夜市、信維市場、永康街等成熟商圈最為搶手 。

另外，有些買盤也逐漸轉進新北市卡位。永慶房屋店面事業部調查 ，新北市店面行情每坪百萬元以上的金店面，過去僅佔成交量的1成 左右，但第3季則超過3成，其中買方更有近7成來自台北市，直接衝 高價量水準。

鄭朝鶴指出，店面需求的成長主要因為兩個關鍵因素。首先，奢侈 稅針對房市投機的打房政策嚴厲，迫使部份資金轉進租金報酬率、價 格較有支撐潛力的店面市場。再者，全球股災衝擊後，許多資產型買 方急著找資金的避風港，再加上對於未來觀光、內需的成長期待，強 化了店面的投資需求。

9月份全台法拍市場受國際金融不穩定所影響，呈現大幅衰退現象 ，台股跌幅大，也影響購屋人信心，尤其置產與投資需求較為活絡的 大台北地區，更是首當其衝。

9月份北部3所地方法院的平均成交率僅有21.44％，與8月份相比較 大幅減少5.34％；交易量一向強勁的台北地方法院170件待標件數中 ，僅29件脫標。

寬頻房訊投資研究室也建議投資人，若以穩定不敗，易漲難跌為進 場原則，第4季仍以都會精華區案件最為看好；若未來要在法拍市場 尋找投資標的，最好還是以具收益性的店面及商辦產品較佳。

寬頻房訊統計法拍資料顯示，全台法院的成交總價腰斬，由8月的 53億5,951萬元，減少為9月的23億5,473餘萬元，交易量近乎腰斬。

而平均得標價則由8月的563.57萬元降為403.21萬元，下降幅度達 28.45％。

寬頻房訊投資研究室表示，從法拍資料中能明顯感受現今法拍市場 的冷清，由於大環境的不確定因素使得投資者對「現金為王」概念越 來越認同，對目前市場則抱著觀望的態度，估計此種狀況可能還會持 續一陣子。

目前法拍市場自住型投資人心態漸趨保守，短期內自住型的案件恐 難出現多人競標的榮景。

由資料上分析，法拍市場成交率仍以2008年金融海嘯期間為最低， 全省平均成交率僅有14.77％，平均得標拍次為2.95拍；次低則為今 年第2季奢侈稅宣布後，全台平均成交率17.17％，平均得標拍次為2 .75拍。

永慶房屋研展室協理黃增福指出，觀察目前法拍市場多以流標收場 ，可能受到近期台股周線大跌、台幣大貶影響，造成投資人對市場信 心不足，推估未來經濟情勢仍有下探空間，因此小戶投資客在經濟前 景不明、外資撤離情況下，多半不敢貿然投資房地產。

永慶房屋於2011年9月底拿下《30雜誌》「Young世代品牌大獎」房仲業第1名，三十學院執行長成章瑜特別推崇永慶抓緊三十Young世代心佔率， 成章瑜說，永慶是業界最早耕耘網路Young世代的企業，由25~34歲約400萬人的Young世代是台灣未來10年的中堅份子，具有1秒翻轉品牌的網路傳播力。永慶早在10年前即用科技快速攻佔Young世代的心。 永慶房仲集團廖本勝總經理表示，「永慶90%的員工正是三十Young世代份子，我們觀察Young世代想什麼、玩什麼，用科技創新擄獲他們的心。」

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永慶房屋拿下「Young世代品牌大獎」房仲業第1名。

永慶房屋廖本勝總經理指出，永慶於1988~2001年間只開了45家店，積極進行人才培養與教育紮根；從2002年至今快速拓展近900家店，以 「全台最大房仲連鎖」、「全台最大永慶房仲網」以及「全台最大規模行動經紀人」3項第1稱冠房仲業，歸功於科技創新的成果表現。

廖本勝說，永慶早在10年前首創房仲業使用行動工具，當時以「PDA一分鐘配好對」創意行銷震憾同業。2003年SARS肆虐，經紀人帶看房屋困難重重，有經紀人發揮創意，以DV拍下物件、NB介紹給客戶，降低了不必要的帶看。永慶孫董事長決定把這樣的服務搬上網路，推出「影音宅速配」。 如今80%的永慶客戶，買屋前先上網看房子，消費者自主性購屋，正是Young世代的消費寫照。

2011年永慶正式進入行動仲介新紀元，廖本勝指出，今年推出i智慧經紀人，是永慶23年雲端資料庫與科技的最佳組合，10年前永慶抓到台灣第1個網路世代，這群30世代已經成年，成為市場消費主力。永慶不僅是台灣第1個主推科技看屋的企業，更以HouseFun延伸消費者接觸面，從深耕年輕人的租屋市場到買屋後的居家修繕終身服務，下一個10年永慶將努力成為大中華區最大房產住居平台，得獎不是終點而是下一個創新的起點。

相較大型物件備受法人機構搶進，小型物件則讓投資客卻步。位於北市復興北路保富通商大樓3、8、10樓辦公室日前法拍，4標均以流標收場，由於法拍最大抗性為部分點交且拍賣不確定性高，在全球動盪下，小戶投資客有縮手現象。

寬頻房訊指出，Ｂ辦保富通商大樓3、8、10樓辦公室的債物人是帽子大王、三勝製帽董事長戴勝通，因赴東南亞投資失利，最後公司關門，包括廠房及個人名下資產都遭法拍，之前位於台北市的兩筆資產因坐落精華地段，均順利拍出。

至於這次4標拍賣都以流標收場，永慶房屋研展室協理黃增福認為，可能是受近期台股大跌和新台幣大貶影響，造成投資人對市場信心不足，推估未來台股受到美股牽動仍有下探空間，小戶投資客在經濟前景不明、外資撤離下，不敢貿然投資房地產。

本次台北法院執行法拍共分成4標，甲標（位於3樓）目前有租戶，每坪租金約1,316元，租金投報率2.4％，略低於區域水準；乙、丙兩標（位於8樓）為空屋狀態，拍定後可點交；丁標（位於10樓）則為三勝製帽總部，債權人占有使用狀態。

這次拍賣4標總底價6億2,136萬元，扣除車位價格（車位價格預估300萬／個），每坪拍賣底價約介於64∼68萬元，最後4標都流標。

黃增福表示，「保富通商大樓」大樓行情每坪約60∼70萬元，拍賣底價每坪約介於64∼68萬元，拍賣價格合於市場行情，流標原因可能是其中3標只有部分點交，且4標都具連動性，讓拍賣不確定性提高，加上投資人對市場信心不足，小戶投資客因而縮手觀望。