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台北京華城雖然在去年結束了它的歷史篇章，但揚州京華城卻在這個時刻展現了驚人的成績。根據最新公布的數據，揚州京華城在2020年的年營業額達到了30億人民幣，這一成績讓它躍居全中國24個城市購物中心100強的第48名，實現了壯觀的成長。揚州京華城董事長丘文義對此表示，2020年將會進行擴建，打造一個全生活廣場二館，將與現有的廣場形成一個連貫的國際文化旅遊目的地。

新商網與鹏友會發布的2019年全國購物中心銷售百強排行榜中，揚州京華城以150億元的總營業額，幾乎是原台北京華城業績的五倍。這一成績在江蘇省的5個城市中尤其引人注目，尤其是揚州這個地級市，面積小、人口少，能夠取得如此亮眼的成績，揚州京華城實至名归。在這次評選中，揚州京華城是唯一一家入圍的台商企業，且名次靠前。

自2013年起，揚州京華城已經連續多年蟬連揚州重點零售企業第一，並榮獲了國家級休閒旅游景區、江蘇省現代服務業集聚區等殊榮。今年，丘文義透露，將會擴建京華城全生活廣場的二館，與一館緊密連接，並通過空中連廊將整個210萬平方米的廣場串聯起來，打造一個規模宏大的國際文化旅游名城。

京華城中城所發展的西區已經成為揚州的新城區，自2007年開幕以來，京華城Living Mall全生活廣場不僅改變了揚州人的生活休閒和採購消費模式，還吸引了周邊城市的居民前來消費，帶動了新區人氣和商圈的發展。未來，二館的串連將會將京華城打造為全國旅遊的新焦點。

台北京華城甫在去年底走入歷史，威京集團深耕多年的大陸揚州京 華城卻繳出亮麗成績單，去年以年營業額30億人民幣，入選全中國2 4個城市購物中心100強、位居48名！揚州京華城董事長丘文義指出， 2020年將擴建揚州京華城全生活廣場二館，幢幢相連打造成國際文化 旅遊名城。

根據中國自媒体新商網 ＆ 鵬友會，針對中國24個城市(不含港澳 台)、100多家購物中心（不含奧特萊斯outlet）2019年銷售業績盤點 ，發布2019全國購物中心銷售百強排行榜；揚州京華城全生活廣場躋 身50強，排名第48名。揚州京華城去年總體營業額達30億人民幣（約 台幣150億元），幾近等同原台北京華城業績的五倍多。

丘文義指出，此次盤點的大陸24個城市，入選江蘇省有5個城市， 包括南京、蘇州、無錫、徐州、揚州等，其中又以揚州的城市等級最 小，且是地級市中面積最小，人口數量最少的城市，揚州京華城成為 揚州唯一一個購物中心入圍，排名卻名列前茅；此外，在此次評選中 只有2家台商企業入圍百強排行榜，揚州京華城是其中之一，且名次 遙遙領先。

揚州京華城自2013年起，營業額連續多年蟬連揚州重點零售企業第 一，且榮獲國家級休閒旅游景區、江蘇省現代服務業集聚區等，201 9年更躋進購物中心百強行列。今年京華城全生活區將再添巨作，丘 文義說，將擴建京華城全生活廣場2館，緊連京華城1館，未來在整個 京華城210萬平方米（約63萬台坪）的全生活廣場，將通過空中連廊 ，將1館、2館及Rmall全生活廣場串連，打造出國際文化旅游名城規 模。

丘文義表示，京華城中城所協助推展的西區已是揚州的新城區，從 2007年4月新開幕的京華城Living Mall全生活廣場，透過全新的購物 方式與每周定期舉辦的各項大型造勢活動，不僅改變揚州人的生活休 閒、採購消費模式，甚至還吸引周邊城市泰州、鎮江、南京等住民前 來消費，帶動新區人氣與商圈發展，未來二館串連後，勢必將串起全 國新旅遊焦點。

根據瑞普萊坊市場研究部統計六都土地交易表現，除高雄市外，其餘五都都有雙位數的成長，台北市受惠多個百億元大案加持，整體交易總額逼近千億元規模，而台中市、台南市也都有亮眼增幅。

受惠於標脫價372億元的京華城、158.81億元的信義行政中心地上權，以及信義計畫區D3貢獻的112.58億元，台北市交易總額高達920億元，年增率155%，居六都之冠，在市中心一地難求下，土地需求將延燒至內科、大直、北士科等科技產業廊帶。

今年台中市標售表現也很亮眼，另外國有財產署、高鐵局接連標售，使交易總金額上衝663億元。

根據瑞普萊坊市場研究部統計，今年以來全台土地與地上權交易累計突破3,069億元，年增近六成。商仲業者分析，出手大戶以建商為主，共有六家開發商砸超過百億元補庫存，而堪稱最大贏家的賣方是公部門，今年累計標出千億元規模，滿載而歸。

這六家建商包括威京集團旗下鼎越開發斥資372億元拿下京華城。寶佳機構在台北、新竹、台中等區域出手205億元，興富發集團北中南合計砸187億元。區域建商豐邑機構在台中以北也有172億元水準。茂德機構則多布局新北市，元利建設鎖定信義計畫區D3，這兩家分別有117、113億元規模。

從需求面來看，今年土地交易最大買方依然是建商，共砸2,290億元補庫存，占整體交易的75%；其次為製造業占8.7%，累計達268億元，壽險業以259億元、8.4%比例位居第三。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，資金寬鬆、回台投資、公共建設、剛性需求等四大支柱，帶動建商持續全國跨區找好物件，預期明年還會外溢到公辦都更、聯合開發、地上權等各類投資機會。

從供給面來看，黃舒衛分析，今年土地市場最大助力是公部門標售，今年國產署，鐵道局及各縣市政府共標出1,016億元，占總土地交易33%，較去年公部門標售的720億元大增41%。

以各公部門賣方來看，台中市政府今年標售金額合計254億元，為總標售金額最高單位，其次是鐵道局標售高鐵站周邊土地，分別是桃園高鐵青埔站，新竹高鐵站，台中高鐵站及台南高鐵，共標出181億元。台北市政府受惠信義行政中心地上權標售案，以159.81億元一案擠進第三名，第四名是國產署，第五名是台南市政府。

壽險業正面臨三大危機與挑戰，南山人壽資深副總范文偉3日指出，台灣將接軌IFRS17，金管會明年祭出的門檻法則；台灣人口老化、少子化；科技發展及大數據分析顛覆保險大數法則，三大挑戰將衝擊壽險經營，但若能回歸保險基本去強化保障、耕耘銀髮商機、發展保險科技為服務加值，將能「化危機為商機」。

范文偉指出壽險業面臨第一大挑戰即法令問題，接軌IFRS17，是將負債面以市價呈現，2000年之前銷售的高利保單，續期保費是保證利率6∼7％，但投資已達不到此水準，準備金依過去責任準備金利率「沒有提那麼足」。

其次，台灣投資工具有限，台債利率約剩0.85∼0.87％，台股波動大，壽險公司只好去海外投資，因美元保單不計入國外投資限額，范文偉說，國內三大保險公司海外資產都占60∼70％，「台灣幾乎已沒有本土保險公司，都是國際化公司」，大部分資產都在海外。

所以金管會2020年要祭出門檻法則，限制金流型商品（即儲蓄險保單）的銷售，明年儲蓄險保費收入勢必會降低，但保障型及健康險、意外險都會成長，范文偉強調，接軌IFRS17對壽險業是正向，財務結構及經營都會趨向穩健。

第二大挑戰是人口結構，范文偉說有人才會有客戶買保險，「台灣已沒有人口紅利」，2018年第一季台灣死亡人口就已大於出生人口，等於台灣人口紅利為負，即台灣壽險業已無大量市場可推廣，其次是人口老化，平均餘命延長，不健康餘命也跟著延長，壽險公司的醫療險賠付就愈多、壓力愈大。

范文偉說，女性平均餘命84歲，但不健康餘命也有十年，等於74歲開始不健康，若照護加基本開銷一個月需要5萬元，十年就是600萬元，保險公司健康險給付愈來愈高，也衝擊台灣健保、勞保，在財務無法負擔下，未來給付可能減少，因此，日本將老年化、少子化列為國家三大危機之一。

第三是科技發展對保險業的衝擊，若保險公司IT技術輸了，就發展不出精準的商品，當大數據分析技術落後，就抓不住客戶的需求，沒有辦法跟消費連結，就很難生存，目前家庭作決策者大多是35∼55歲，其最佳決策工具是手機，「誰能在3C科技占一席之地，就掌握這些決策者最終決策」。

范文偉表示，三大挑戰引導三大趨勢，即回歸保險保障的本質，耕耘廣大的銀髮商機；二是用保險科技為服務加值，如日本保險公司發展外溢保單已十年，透過裝置提醒保戶運動與健檢，據1千萬人實證結果，死亡率可降低30％，腦中風、心肌梗塞及糖尿病三大疾病降低10％；三是運用科技及大數據分析，更精準篩選出適合的保戶及利基保單。過去一張保單可能可賣全台600萬保戶，未來一張保單可能只鎖定7∼8萬人，保單客製化、保費費率個別化。

「威京小沈」、京華城創辦人沈慶京28日宣布，走過18年歲月的京 華城將在11月30日正式熄燈，這是他人生夢想的幻滅，談到員工安置 時更激動落淚，他說，「他們永遠是我的同仁、是戰友，不是員工， 我太對不起他們！」小沈選擇勇敢承擔責任，打掉重建，期待2023年 變身為頂級辦公園區，再創風華。

沈慶京表示，他選在感恩節這一天舉辦熄燈儀式，心情是極度「無 奈與悲傷！」33年前的1987年，我構思了京華城的功能，要打造兒童 與青少年可以安全玩樂的地方；18年前的此時，2001年11月23日開幕 ，第一天就發現垂直動線、電梯設計不佳，「當時我就知道：慘了！ 」加上信義計畫區崛起加速商圈轉移，且為爭取容積率回復560％， 被前市府連發九次公文卡關整整六年，這三大遺憾讓小沈心如刀割。

小沈表示，直到台北市長柯文哲在2018年協助平反容積率，才隨即 展開標售京華城作業。當時京華城已經賠了130幾億，身為京華城創 辦人，如今必須結束營運18年的京華城，真的很對不起直接和間接的 129萬名股東！

小沈為了承擔起對全體股東、聯貸銀行團的責任與道義，從去年1 2月起4度公開標售京華城，至今年9月25日才由鼎越開發得標，未來 將改建為頂級商辦，建築面積估計達24萬平方公尺，目標是超越信義 區「台北南山廣場」的建築水準，完工後可提供逾1萬個上班族舒適 的工作場所，回饋附近商圈繁榮，為台北打造新的商辦地標建築。

對小沈來說，這塊地曾經實現過人生夢想、也面臨夢想幻滅；如今 他選擇再承擔責任，決心打掉重練，計劃2020年初拆除，2023年興建 完成，變身為頂級商辦「凱旋辦公園區」。沈慶京表示：「雖然已經 73歲了，但還是有很多想法，希望有生之年多做點事情。」

沈慶京強調，「京華城對我來說，它曾經是我幻想的驕傲，但也是 我18年來的悲傷！」至於未來商辦的優勢，除了是安全安心，還會加 入為AI等建置，他認為商辦競爭力，最大目標就是挑戰信義計畫區頂 級商辦，未來配套服務包括多媒體會議室與餐飲等，也會為婦女提供 育嬰與文創等溫馨設施。

有關員工與廠商善後處理，他指出目前都有完整配套，包括集團提 前諮詢員工意願、拆除善後、各店家處理等，也會有團隊繼續提供服 務到最後。而一提到員工資遺，沈慶京一度激動、難過到淚崩！他說 ：「我從27歲創業以來，從來沒有稱他們是員工！他們永遠是我的同 仁、是戰友，是永遠同事，我太對不起他們！」

耗資120億打造、走過18年的亞洲最大球體購物中心京華城，28日 晚進行熄燈儀式，預計本周六30日最後一天營業後走入歷史。京華城 副總阮信囊指出，有關廠商補償部分，約有6-70家廠商進行合約未到 期補償，計超過一億元，而員工計有126人，其中在9月底已向勞動局 核報資遣110名員工。

阮信囊個人在京華城資歷超過18年，且屆齡退休，而在資遣的110 位員工中截至30日熄燈亦有5位符合退休資格，且有關勞動局核報事 項是依法行事。事實上，早自去年底開啟標售時，京華城創辦人沈慶 京即提到同仁的去留，除了透過總部提供中石化等關企職缺外，亦透 過購物中心協會進行轉業，視員工意願來處理。

京華城員工最高時超過300人，最高單天人流達50萬人次、最高年 營業額亦高達75億元，但在信義計畫區崛起後，無論是購物、商辦人 流全轉進信義計畫區；京華城歷經商圈轉移，在結束前員工與業績都 是腰斬。而京華城也是繼十年前、2008年中興百貨結束後，東區第二 家零售百貨業關門。

阮信囊說，京華城18年虧損含折舊部分總計130億，加上廠商未到 期補償超過一億元，增值稅損約估十億元，銀行聯貸66億已由鼎越開 發先付，整個京華城交易點交時程可能在明年，但必須視拆除時程。 他說，目前拆除地上建築物已申請拆除執照，一旦明年一月初執照下 來就可進行，基本上會拆除與興建商辦同步，估計拆除需一年，興建 要二年。

京華城將在11月30日正式熄燈，昨（28）日舉辦感恩熄燈儀式，除了京華城創辦人、威京集團主席沈慶京之外，沈慶京的好友、宏仁集團總裁王文洋，以及前台北市長黃大洲等人都親自出席。談到未來京華城員工去留問題，沈慶京忽然哽咽落淚激動表示，他27歲創業至今，從未叫這些同仁是員工，「他們是我永遠的同事和戰友」，他會協助符合年資的同仁退休，並讓適合員工轉職到總部工作。

沈慶京說，自己是在無奈與悲傷的心情在這裡向大家坦承說明，京華城是他在青少年時期最重要理想的幻滅，但也是另一個理想的開始， 「請大家接受我的道歉，我會繼續努力。」

他也提到，基於對全體股東、聯貸銀行團的責任與道義，京華城從去年12月開始進行國際標售，至今年9月第四次標售時出現競標，而且由中石化的子公司鼎越開發得標，未來鼎越開發將順應亞洲新局勢全力投入頂級商辦開發計畫。

頂級商辦預計2022年完工，相信完工後可提供超過上萬個上班族上班方便的場所，仍然能回饋附近商圈的繁榮，也為台北市帶來新的商辦地標建築，服務國內外企業。談到未來京華城的員工走向，京華城副總經理阮信囊表示，京華城有126位員工，今年9月25日京華城標售出去，就有向勞工局報備，126位員工將資遣110位，剩下16位留守京華城，處理後續工作。

京華城曾經是台北市最大的百貨賣場，一度是全球最大球體建築，18年前開幕時轟動亞洲，打造這個賣場的威京集團主席沈慶京獨家披露，坦承京華城失敗硬體設計是主因，「開幕當天，我就知道完蛋了。」

沈慶京當年從紡織配額竄起，變成股市大亨，之後憑著投資眼光進入實業，拿下中石化、中華工程等事業體，還搶進百貨業。在當時台灣沒有任何一座購物中心的情況下，京華城2001年開幕首年營收最高峰近80億元。

無奈事與願違，京華城經營逐年下滑，去年營收僅50億元。2018年喊賣，今年開始標售，經歷三次流標，11月30日為京華城營業的最後一天，沈慶京語帶感慨的說「我曾經擁有理想的幻滅，經營18年來，若連折舊算進去，總共賠掉130億元，光現金就賠掉超過60億元。」

威京集團主席沈慶京談到京華城，時露懊惱和無奈；談到他人生中最大的恩人、中興紡織創辦人鮑朝?，在訪問現場兩度哭了出來，掉下真性情的男兒淚。

外界對人稱「威京小沈」的沈慶京印象不外乎：股市四大天王、大集團老闆。但他辦公室內保留一部已經除役的古董級486舊電腦，因為這部電腦陪他一起走過「最困苦的時候」，他說「我要記住苦的時候」，不忘本也是他的堅持。

沈慶京談到恩人「中興紡織創辦人鮑朝?」時，講到激動處，兩度啜泣並且流淚，他形容鮑朝?「不顧流言，對我這個後生晚輩給予最深摯的關切，更以實際的生意往來，助我度過謠言紛擾，惡浪滔天的事業波濤。」

沈慶京流著淚說「鮑先生是我人生中最大的貴人，」為了表示不忘恩惠，沈慶京每年也都一定會到鮑朝?墳前祭奠。

已年屆72歲，雖說人稱「小沈」，但畢竟年紀確實不小了，面對年齡的問題，沈慶京大喊「我沒有要退休！」他說，活到老、學到老，但現在是經濟戰爭的時代，人還可以做到老。

創下史上最高底價的「京華城標售案」，最終以372億元由中石化標回，這一賣一買之間，威京集團主席沈慶京首度對外披露了幾件祕辛，可能是一般大眾不知道的事。

沈慶京說，未來京華城原址要做的頂級商辦，將有「天空廊道」。

回首從前，沈慶京當年股票賠200億元，但他強調，京華城沒有一日停工、完工後連虧18年也沒有一日遲發薪水。

京華城11月底熄燈後確定將搖身一變，未來將以頂級商辦之姿重生，曾被外界質疑左手換右手，沈慶京對此大喊冤：從沒想過標回來，但買回來之後，要發展頂級商辦就是要有「差異化」。

買回京華城後，講求差異性的沈慶京也預告，未來將著手打造的頂級商辦，無論從平地仰看或從空中俯瞰，一定也是台北市的新地標建築，並透露設計上將有一條天空廊道。

威京集團主席沈慶京說，京華城已經在等拆除執照，最快年底前就會開始拆，原址規劃興建的頂級商辦共有四棟，目前仍在修正部分設計，落成後將會成為台北地標之一，該案預計2023年正式啟用。

京華城近期被威京集團以372億元標回，沈慶京接受本報專訪時，駁斥外界流傳的「左手換右手」的耳語，他認為中石化旗下鼎越標下京華城轉做商辦，對股東100%是好事，因為這塊地價值達500億元。

本（11）月28日京華城將舉辦熄燈儀式說明會，30日為營業最後一天。9月中石化標下京華城後，在離京華城熄燈不到半個月之際，沈慶京首度接受媒體專訪。

對於自己標回京華城，沈慶京透露，「從來沒想過」，而關鍵轉折點就發生在今年6月：京華城第三次標售的前夕。

當時，聯貸銀行團的主辦行凱基銀擔心沒人投標，建議中石化自己下來買開發頂級商辦。

沈慶京說，因為凱基銀也是大股東，他聽完建議後，評估結果發現此方案可行，便開始尋找合作方，甚至找上國內某上市建商攜手合作開發，只是過程又幾經轉折，最後破局決定各自努力，最終才由威京集團出手標下。

沈慶京一手打造的「京華城」在落成後近20年，依舊是台北市極具話題性的地標型建築；另外集團另一代表作、被譽為台灣最貴「超豪宅」的陶朱隱園已經完工、正潛銷中。

提到未來的興建規劃，沈慶京說，「因為有航道90米的限制，只能在限制裡做變化，但我是希望從101的上面、從高架橋上面，或是一般從地面上看，看上去都一定要是特別的造型。」

沈慶京透露，四棟辦公大樓在設計上要做些連接，未來還會有條天空廊道，但最終的設計圖還在敲定當中，他認為一定會是台北市地標建築。

四棟頂辦未來採租售併行，但名稱是否沿用京華城則尚未定案，但對於售價，沈慶京則笑說：「跟信義計畫區隨波逐流。」

曾經在18年前開幕首日吸引50萬人次湧入的京華城，球體燈飾閃爍18年，預計28日由管理委員會主席沈慶京發動熄燈感恩會，並按原計畫31日結束營業；京華城在連虧18年終於由自家關係企業標下，預計打掉改興建四棟商辦大樓下，對台北百貨零售業來說又少了一棟百貨，但以今年來說，開了一家微風南山店、關了一家京華城，總體營業額仍超越2,200億元。

台北百貨產業在全球百貨密度最高的信義商圈加持下，北市百貨密度在亞洲地區屬一屬二；然而近年台北百貨開新店頻率趨緩，除了微風集團連續在近三年開出微風信義、南山等全新店舖外，還有與高鐵、北捷合作連開多店的冠德環球購物中心、潤泰CityLink車站商場等加入，其他包括三井林口outlet、台中港outlet、華泰集團outlet華泰名品城等均走出台北。

以今年前三季統計處所公佈全台百貨營業額達2,434億元、年增長5.3％，恐怕均是來自於outlet貢獻。業者分析，近五年整體實體百貨與購物中心營業額受到電商等衝擊不小，即使電商在台銷售業績非猛速增長，但以前三季來說仍有8.6％成長，相對傳統百貨業成長幅度都是1-2％、多一點3-5％，無法同日而語。

不過也有業者相對樂觀表示，台北百貨密度高，線上訂、線下取的消費型態仍有很大發展空間，這也是各家百貨業今年積極發展APP、行動支付等促銷原因。有業者指出「不做就會流失業績」，做了可以力拚維持現況，但「既有店擴大業績是不可能的事」。

一位業者即強調，現在百貨業要擴大業績，只有兩件事，一是開新店、一是引進高客單價商品，101今年前十月業績仍是正成長，且為高個位數成長，全靠五成以上精品名品支撐，而APP更加深忠誠會員的黏著度，有高達五成使用率。

業界分析，明年有遠百A13新店的挹注，估全台百貨全年營業額3400億沒問題，更因LaLaport加入有望上看3500億元，儘管傳統百貨業的競爭愈來愈艱困，但整體成長趨勢仍在。

雙11線上零售平台與品牌結盟大玩促銷，更讓正在全台優惠促銷的百貨周年慶「心驚驚」，尤其是單店百貨、社區百貨更難以招架；對此，百貨業者與在地商圈連結搏感情，成為吸客另一手法；其中，台北SOGO三店今年首度與東區商圈發展協會結盟聯合周年慶以振興商圈，信義商圈內兩大霸主新光三越與微風明年也不排除結盟共榮。

比漾廣場總經理周寶文指出，比漾位於雙和區，近兩年透過改裝與改造，今年來自台北市客人增加兩位數，社區百貨除了與在地顧客黏著度加深，也因社群商圈連結帶進更多外地客，同時以成為區內「活動中心」概念來永續營運，也因此加入影城、藝廊與既有餐飲、零售、書店、健身房結合為新商圈。

天母商圈房價雖抗跌，但人流持續減少，建置「帶路雞」櫃位與新話題成了商圈共榮途徑，今年萬聖節新光三越天母店即斥資千萬打造兒童樂園，超過二個月期間讓天母人親子同樂，也把外地客重新吸引回來。

新光三越北區副總李淑娟說，連鎖百貨體系在線上有總部APP、skmpay等帶動，全台無論大店或小店都會受惠，但實體行銷與在地客搏感情，全靠各分店的商圈連結。

京華城將在月底熄燈打掉興建四棟商辦大樓，對東區來說是另一利多消息，今年SOGO百貨即首度與東區商圈結盟，SOGO董事長黃晴雯說，今年與東區發展協會超過160家店家合作，以去年台北三店帶動東區商圈160萬人次，今年預計有望帶動200萬人次。

至於全球最密集的百貨商圈信義區，下月再開遠百A13，三大百貨連鎖體系群聚信義區，新光三越帶動信義區「社交經濟」，以整個信義區就是一個大型購物商城概念出發，結合每日商辦10萬人流的一日生活圈，今年萬聖節新光三越信義店萬聖派對更是一路遊街串接微風、Bellavita等，明年更不排除結盟再創商圈榮景。

中石化子公司鼎越開發於9月底，以372億元標回京華城。據悉，未來開發的四棟頂級辦公大樓，公司內部評估開價每坪至少150萬元起跳，不僅將挑戰松山區辦公室新高價，行情直逼信義計畫區水準；此外，為搶當前辦公室缺貨荒，鼎越要力拚年底送建照、2023年完工。

京華城動態備受關注，該案目前仍在規畫中，預計最快2020年第3季可望拆除，並以素地完成交割，接下來將立即投入開發階段。據市場傳出，該頂辦大樓可售總銷約750億元起跳，開價至少每坪要150萬元，挑戰近來信義計畫區每坪150至160萬元的售價。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，每坪開價150萬元起，當然是頂辦規格，不僅跳空周邊行情價格，更是直逼信義計畫區售價，但是因為目前的辦公市場缺貨，三~五年內幾乎無大量供給的情況，若能趕在其他建商搶蓋辦公室前完工，確實會吸引有自用需求，或總部化需求的企業探聽。

商仲業者指出，京華城頂辦大樓開發後，預計將供給市場可售面積高達5萬坪左右，由於近年大面積供給市場的辦公大樓，多採出租方式進行，因此該頂辦完工後，除了可望創松山區商辦新高價，也勢必再刷新台北市辦公室市場，最大可售供給量紀錄。

對此，中石化僅低調表示，未來該開發案將採四棟頂級純辦公大樓規畫打造，並邀請到建築大師李祖原擔綱設計，目前並沒有商場或飯店等規劃，但會有頂級辦公室的配備，包括餐飲、國際會議中心、訓練中心等，最終設計尚未定案，至於四棟辦公大樓的外觀設計也尚在打磨中。

據了解，中石化內部預估，台北市辦公室稀缺的狀況預計將持續到2024年左右，因此該商辦開發希望腳程加快，搶在2023年完工，最快今年底至明年初就會送建照，而未來也傾向「租售並行」的方式進行，但比例上的調配仍要按最終規畫結果來定案。

辦公室供需失衡陷入白熱化，第3季聯強國際斥資63.58億元，買下南港輪胎南港廠開發案「世界明珠」大部分樓層，每坪價格衝上100萬元，為市場注入強心針；而京華城未來開發的頂級商辦，目前加緊腳步希望搭上這波換屋潮，看好的同樣是總部化的自用需求。

仲量聯行董事總經理趙正義指出，台北市辦公室空置率探底的原因有三，除了企業面臨辦公室老舊有換屋的需求外，也有集團各事業體零散在多個辦公大樓，因此有總部化的需求，另外，共享辦公室今年大量承租現有空間，也是加速空置率持續下探的主因。

這樣的需求不降反升，商仲業者皆指出，未來三至五年內，無論是辦公室出租或出售市場皆無大量供給，但換屋及總部化需求仍在，因此辦公室市場後市仍持續看好。

中石化表示，看好辦公室市場未來的發展，京華城後續的開發時程希望在2023年完工，若目前有意購買大面積或有總部化需求等企業，也開放冠名在商辦大樓上，不過就銷售對象而言，並沒有傾向大小客戶的類型，有意進駐的企業都表示歡迎。

第3季土地、商用不動產雙雙大爆發！拜京華城順利標出所賜，商用不動產第3季交易總額達621億元，創下統計以來單季新高紀錄，前三季更攀上1,157億元；土地交易更是衝上極端指標，累計前三季突破2,000億元大關，單第3季也有615億元水準，預計兩指標今年皆有望突破歷史高峰。

根據高力國際統計，受惠於京華城及南港世界明珠辦公大樓等兩大指標交易，今年單第3季商用不動產交易金額衝上615億元，不僅刷新統計以來單季金額，甚至單季就超越2017全年表現；若累計今年前三季商用不動產總金額，已突破1,157億元，超越 2012年以後每年度的總交易總額。

高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠表示，本季商用不動產單宗最大的交易案便屬京華城，成交總額高達372億元，一舉將零售商場推往本季商用不動產類型的交易首位，占整季比重逾6成；3C通路巨頭聯強本季也斥資50.87億元的高價，買下南港輪胎「世界明珠」頂級商辦，同樣挹注商用不動產交易總額。

此外，第3季工業不動產包括廠房、廠辦等買氣仍熱絡，本季累計交易金額逾百億元、約113.4億元，占整體比重約18%，商辦交易總額則約75.1億元，占比約12.2%。

除了商用不動產交易亮麗，土地交易更是延續今年購地熱潮，本季交易總額達到615億元，累計前三季也攀上2,046億元，創下統計以來同期新高紀錄，甚至較2012年全年2,076億元的歷史高點，僅剩30億元的距離，倘若土地熱度能夠延續，預計今年全年交易額可望創下歷史新高紀錄。今年指標土地大案包括信義計畫區D3、大同旗下尚志復興南路及土城案等。

高力國際董事總經理劉學龍指出，本季土地主要買家仍是建商，合計買進土地總額約502億元，占整季交易比重逾8成，至於買進土地使用分區，逾400億元為住宅區土地、商業區土地約110億元、工業區土地則約71億元，工業區土地雖熱，唯交易比重並未突出。

眼看商用不動產、土地交易市場熱絡，刷新紀錄指日可待，但展望明年交易狀況，商仲業者認為，商用不動產可能不及今年水準。

台北市京華城標售案昨（25）日四度捲土重來，二組投資方雙龍搶珠，出乎意料由威京集團旗下中石化，透過鼎越開發以372億1萬元「自己人」標回，溢價率8.8%，換算每坪746萬元。

中石化表示，主要看好台北市A辦供不應求，未來將打造四棟頂級商辦，目前傾向出售但也不排除出租。

另外一家出價者為興富發建設，出價約300億元，低於底標。興富發發言人廖昭雄表示，投標京華城主因該案若以300億元左右私下議價，開發價值潛力不錯。

廖昭雄強調，京華城標案最大的難度在地下室工程問題，這部分若沒有具備開發商背景，很難切入，因此判斷可能沒有競爭對手，沒想到，中石化以72億元之差，讓興富發鎩羽而歸。

目前京華城最大股東為中石化，持有約37%，第二高的為威京集團指標工程公司中工，持股約23.5%，另外還有包括兆豐金、中華票券等股東，法人估股東將有處分利益可期。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，鼎越開發出價372億元，勢必評估未來價值後出手，若開發頂級商辦出租，每坪月租應上看3,500元，對比周遭行情，辦公室租金約落在每坪2,000元，而興富發出價則是以當前土地價值評估，不過，京華城標脫雖為個案，但興富發的出價，無疑提振整體不動產交易市場信心。

占地約5,000坪的「京華城標售案」，去年12月首次標售就有「史上底價金額最高」標售案之稱，全區高達380億元，雖然第一次開標前傳出四組投資方領標，隨後兩次標售再追加至七組，但今年6月三度流標收場。

時隔三個月，京華城再次重啟第四度標售，這回底價落在342億元，最終由威京集團旗下中石化，透過鼎越開發奇襲搶標。

史上金額最大的單一商用不動產標售案京華城購物中心，25日以342億價格進行第4度標售，結果殺出大黑馬，由京華城大股東中石化旗下的鼎越開發，以372億1萬元擊敗出價300億的興富發建設，一舉標得京華城，也坐上新「樓王」寶座。

25日這場世紀標案過程相當戲劇化，據悉原先領標超過10封，最後有三家準備出手投標，但截標前某上市建商臨時縮手，正式開標結果共兩標投遞，結果由中石化轉投資的鼎越開發以372億1萬元勝出，高出底標30億元、溢價率8.77％。若以京華城面積4986.7坪換算，每坪得標價約746萬元。

不過，由於鼎越開發為京華城最大股東中石化的子公司，市場因此質疑此一關係人交易的代表性。中石化目前直接、間接持有京華城約37％，另中工則持股23％，加計關係企業，集團整體持股超過8成。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，依目前辦公市場供需條件，買家計畫開發為頂級辦公園區是最安全的牌；惟大規模的開發量體是否符合實際需求，還要觀察。

第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，此次標售結果刷新史上單一商用不動產最大手筆紀錄，也一舉推升2019年土地交易總額突破2,170億元，全年可望締造「天量」紀錄，對市場更具一定激勵作用；畢竟此次是公開標售，競標者不只鼎越開發，還包括「獵地王」興富發建設，因此標售案釋出的意義是市場的認同度，而非關係人交易或左手換右手。

至於興富發出價300億低於底價342億元，興富發原本計畫若成功得標，將開發為頂級辦公大樓，如此可讓興富發集團總裁鄭欽天「五年蓋30棟辦公大樓」、營收十年破千億的目標提早達陣。

25日順利脫標的京華城曾創下多項紀錄，包括第一個工業地變身的購物中心、第一座球體購物中心、標售金額最高的商用不動產等。京華城當初在威京集團買下後，以捐地30％條件成功由工三變商三，容積率392％在2017年都審會通過為560％，並持續爭取回復到都市計劃說明書中載明的678％，此案仍在訴願中。（相關新聞見A4）

不動產史上標售底價最高的京華城標案昨（25）日終於標脫，京華城聯貸債權銀行預定今（26）日召開銀行團會議，討論後續處理，主要為確認京華城標案交割必須在聯貸契約到期日的明年3月18日前完成，以利聯貸契約順利到期、清償「下莊」。至於得標人中石化旗下企業若也需辦理聯貸支應標購資金，將由各銀行獨立評估是否參貸。

京華城標案昨天是由與其同屬威京集團的中石化旗下鼎越開發公司，以372億1萬元得標，未來鼎越開發應會尋求銀行聯貸支援其應付的標購價金，外界好奇京華城聯貸銀行會不會也聯貸鼎越開發？相當於銀行借錢出去轉一圈來還自己錢？

對此主辦京華城聯貸的凱基銀行表示，鼎越若要聯貸，和京華城的聯貸案無關，兩者獨立，因此京華城聯貸的各家參貸銀行是否會想承作鼎越業務，是各銀行自家事務，至於凱基銀行本身，目前無此規劃也無意參貸。另一大型銀行則是表示，屆時會再評估實際個案與利率條件再說。

大型行庫高層主管指出，鼎越未來辦聯貸可能會有現在京華城聯貸銀行願意貸款，導致看起來好像銀行一手收錢、另一手放錢，但其實兩者的貸款金額規模存有很大差距，所以不宜這樣看待。