永慶房屋仲介公司新聞| IPO贏家未上市股票交流網

全台今年前五月各都會區店面交易239億元，房仲業者預估，今年交易量將上看600億元，台北市以大安區平均單價每坪189.5萬元冠居，台北市逾半行政區平均單價破百萬元，熱門區域以陸客愛去的夜市商圈為主。

永慶房屋統計今年前五月實價揭露的店面行情，台北市店面交易最熱度以大安區居冠，總銷售金額15.2億元；居次的中山、士林均逾10億元。

成交資料顯示，店面交易密集區域以陸客愛去的夜市商圈為主，例如大安區的通化夜市；中山區中山北路、松江路的小坪數店面；士林區以基河路、文林路、中正路及天母東路成交為多。

永慶房產集團25週年得獎連連，繼上半年勇奪CSR、服務、數位科技3大獎後，永慶房屋推出的「永慶幸福同學會」粉絲團，上周五再度奪得資策會主辦的2013年企業臉書粉絲團百強居家地產類第1名。

本次「臉書企業粉絲團百強」，是由資策會創新應用服務研究所與《數位時代》，透過收集粉絲團的「關注度」、「參與度」、及「傳播度」3大指標，從台灣的500大服務業、100大金融業及1000大製造業中，篩選出有經營品牌且開設粉絲團之企業，綜合評選出粉絲團百強，並評選出分組冠軍。

永慶房產集團推出的「永慶幸福同學會」，在參與度(網友回應數 )及傳播度(網友分享數)上表現突出，尤其在傳播度上大幅領先同業，獲得2013年企業臉書粉絲團百強居家地產類中第1名。

永慶房產集團人資處協理李明宗表示，成立「永慶幸福同學會」粉絲團的初衷，希望透過年輕朋友最常使用的互動工具，以輕鬆活潑的方式，跟年輕朋友有更多互動；除了讓永慶人多一個分享交流的園地，也讓更多想認識永慶的人，在這裡看到永慶人的生活點滴，永慶房屋對幸福職場的用心營造，無形中也為品牌加分。

李明宗進一步指出，「永慶幸福同學會」粉絲團無論按讚、回應數或是分享數皆以求職的疑問及需求居冠；此外，永慶粉絲團在分享志工服務，以及永慶班對結婚喜事時，也常常吸引網友的分享、按讚，顯示出現在年輕人對於人生的多元價值觀，關懷社會議題，也對感情家庭生活有嚮往，這與永慶一直以來強調鼓勵員工回饋社會，以及主張聰明工作，健康生活的觀點不謀而合。

此外，永慶房屋指出，人才是永慶最大的資產，集團今年將招募3 ,600位新血；其中，直營體系的永慶房屋更將提供完整的培育及獎勵計畫，平均在每位新人身上投入360小時，並開發「i智慧整合行動平台」，裡面包含永慶25年的房產資料庫，加上提供前9個月保障5萬元月薪，及學長姊制的輔導，讓新人無後顧之憂，安心學習成就夢想。

儘管5月全國買賣移轉棟數回升至奢侈稅前的水準，但根據最新出爐資料顯示，北市6月移轉棟數為3,368棟，較前月下滑15.1％，除大同區之外，其餘11個行政區同步較上月衰退。

此外，台中市6月移轉棟數為4,452棟，亦較上月衰退12％，房市熱度似乎已出現退燒跡象。

台北市地政局昨(1)日公布，6月北市建物買賣移轉棟數共3,368 棟，較上月減少601棟，月減幅15.1％，與去年同期相較減少316棟，年衰退8.6％。觀察北市12個行政區買賣移轉動能變化，交易量前3名分別為中山區567棟、內湖區459棟、文山區385棟。

若以月增幅來看，12個行政區除大同區維持平盤，南港區、文山區跌幅在5％之內外，其餘9個行政區皆呈現1成以上的衰退；其中，又以大安區月衰退逾3成最高。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，因傳統5月是報稅季節，股市、房市都會受到資金排擠效應，加上美國聯準會宣布將逐漸淡出量化寬鬆操作，經濟的動盪讓北市6月移轉動能呈現「量縮」格局，高資產族最喜愛的大安區首當其衝，屬於低基期區的大同區、南港區、文山區量縮較輕微。

台中市地政局昨日也公布，6月建物買賣移轉棟數共4,452棟，較5 月5,063棟，減少611棟，月減幅12.1％，較去年同期增加11棟，年增率0.2％。

6月台中市交易量前3名行政區分別為西屯區673棟、北屯區642棟、北區417棟，整體來看，主要交易行政區皆較上月呈現下滑局面。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，台中市交易前3大區域均為捷運綠線北段行經區域，還有不少重劃區開發以及重大建設規劃，持續成為台中房市交易的重點熱區。

其中，西屯區有七期重劃區的加持，為台中新市政與豪宅聚集之處，以及東海生活圈、中科生活圈與逢甲商圈等豐富生活區域，因此西屯區已成為連續9個月交易量冠軍的行政區。

台北市、台中市、台南市昨（1）日公布6月買賣移轉棟數，同步下滑，終結連三個月成長。其中台南市移轉棟數月減16.88%最多，其次為北市，月減15.14%。業者估計，第3季是房市傳統淡季，交易量恐怕比第2季減一成。住商不動產企研室主任徐佳馨指出，美國釋出量化寬鬆（QE）有條件縮減後，房市投資買盤退燒，加上第3季步入農曆7月，為房市傳統淡季，單季不動產交易量能恐怕會比第2季減少5%至10%。第4季又有奢侈稅修正案等紛擾，下半年房市持謹慎看待。

三大都會區交易均衰退，不過，業者指出，市場買氣仍在，只是熱度從5月的「非常活絡」降為「活絡」。5月市場沒有利空消息，房市交易旺。

受預期QE可能退場影響，包括股市、債市、黃金價格，皆大幅波動，連帶影響購屋人信心。台南市6月區域買賣移轉棟為1,925棟，較上月減少16.88%，為昨天公布三大都會區中，量能減少幅度最大的區域，不過，若與去年同期相較，仍有11.4%成長率。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，台南市今年3至5月連續三個月交易量均在2,000棟以上，房市算是相當熱絡，此次交易量雖月減幅較大，不過交易量仍接近2,000棟，買氣不弱。單月交易熱區仍是永康區的376棟、東區的215棟，以及安平區的212棟。

台北市6月移轉棟數僅3,368棟，較上月和去年同月各衰退15.14%、8.58%，是三都中唯一月增率、年增率都衰退；各行政區交易量能大多減少一成。交易量排行前三名，分別為中山區567戶、內湖區459戶，以及文山區385戶。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，從月成長幅度來看，大同、南港與文山區的表現較佳，房價最高的大安區反而出現明顯量縮，顯示市中心區的買方對於景氣變動較為敏感，讓高房價區域買氣退縮。

台中市6月買賣移轉棟數為4,452棟，月減12.08%，但和去年同期相當。交易量前三名行政區分別是西屯區的673棟、北屯區的642戶與北區的417棟。

在科技創新上，有「科技仲介」之稱的永慶房產集團，上周再度以永慶房仲網獲得數位時代雜誌「數位服務標竿企業房地產類第1名」的殊榮，永慶在專業、服務、品牌及創新各領域的努力，讓集團在今年上半年即曩括CSR、服務及數位三大獎項的肯定。

此次「數位服務標竿企業」共計有255家企業角逐，共16個類別包括：3C產品、家居設備及家電、資訊通路及通訊、銀行、人壽保險、金融投資、觀光餐飲、房地產、醫療及健康、食品飲料、生活用品、媒體與娛樂、百貨零售、交通、汽車，以及今年新加入的政府類別等。

「永慶房仲網」除了拿下房地產類第1名外，在網友票數上，永慶更領先所有角逐的房地產企業。永慶房產集團總經理廖本勝領獎時說道，得到這個獎，也說明永慶「總是為客戶多做一點」的理念，獲得了消費者的肯定。

他說，從2003年SARS疫情爆發，大家不敢出門看屋，永慶開啟房仲產業的新契機，於永慶房仲網推出全台首創的「影音宅速配」，在Y outube尚未形成風潮的年代，消費者就可透過網路直接線上影音看屋。

廖本勝指出，2007年永慶更進一步推出可直覺操作「拖曳式地圖」房屋搜尋功能，一連串e化服務，永遠走在趨勢之前，讓永慶房屋及永慶房仲網成為台灣「科技房仲」的代名詞，更顛覆了房仲業過往的服務型態，開啟房仲網路服務新紀元。

近年來，永慶更積極透過虛實整合，將傳統實體店面服務轉化到i Pad等行動裝置上，永慶的i智慧經紀人運用數位行動工具，即時可連上雲端資料庫，它整合了永慶25年來的房產資料庫及最新市場趨勢。

廖本勝表示，去年永慶再次投入資源，打造「社區通、在地通、生活通」集一身的好房網，並推出「好房News」，提供最即時最完整的在地服務資訊。

今年永慶最新的「好房快租APP」服務，甫上線就衝上iOS生活風格類，與Android最新熱門免費排行榜第1名，透過「即拍即刊登」及「隨搖隨找房」再度引領產業創新！

央行利率「連8凍」、打房政策也未加重力道，加上證所稅大轉彎、台股回神，各項政策利空已趨於鈍化，激勵建商看好下半年房市景氣，打算在7月積極推案，估計單月北台灣推案量達1,300億元，比去年同期大增35％。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，央行第二季理監事會議未再猛烈打房、並連8季「凍漲」利率，證所稅喊卡帶動台股回神，奢侈稅實施2年更使得台北市房價未跌反漲，加上Fed傾向讓QE逐步退場、顯示景氣有緩和復甦，種種利空逐步鈍化，下半年房市景氣可望優於上半年。

永慶房產集團建設事業部總經理葉凌棋表示，奢侈稅實施2年來，不論預售屋或中古屋都攀升18％到24％不等，北市中古屋每坪平均已達65.3萬元、為歷史高點，新北市達31.3萬元，都比奢侈稅實施時，反彈約2成。加上貨幣寬鬆政策可望維持、下半年經濟景氣漸入佳境、證所稅修正案過關，種種因素有利下半年房市進入價量堅挺格局。

住展雜誌研發長倪子仁表示，房市利空已逐漸淡化，建商和代銷業紛紛重新調整步伐，計畫農曆鬼月前的7月份積極推案。鬼月前1個月北台灣推案量約1,309億元，可望比2012年同期的964億元，大增35. 7％，顯示建商摩拳擦掌、蠢蠢欲動。

分析各區域，台北市總案量78億元，新北市404億元，桃園440億元，新竹65億元。北台灣都會區4區中，以桃園推案最火紅。

大型上市櫃建商也不缺席，像遠雄建設將在台北市北投奇岩重劃區推出「遠雄山綺」、桃園「遠雄龍岡」第二期；華固建設也將在北投奇岩重劃區推出「華固奇妍」；宏盛則乘勝追擊、在淡海推出「宏盛新世界」第二期；宏泰人壽將推出總銷140億元的淡海「海洋都心」第二期。

桃園則躍居下半年最熱門戰區。據調查2011年桃園推案量達1,283 億元，2012年推案量激增至2,022億元，創近年新高，是2009年推案量888億元的2.3倍。

倪子仁分析，桃園今年推案量估挑戰2,500億元，衝上近5年來最大推案量。

國內房仲業積極搶食中國大陸市場大餅，住商不動產喊出今年要開出300家加盟店，10年將以2,000家為目標，並躋身大陸房仲前三大；信義房屋則採取穩紮穩打方式，今年中國大陸市場可望轉虧為盈；永慶房屋仍固守上海地區為主；台灣房屋則與偉業我愛我家進行策略聯盟。

住商不動產董事長吳耀焜昨(27)日指出，住商布局大陸市場已1 0年，以往一直深耕華東地區以上海、昆山為主，但大陸在十二五計畫中將大西北開發列為重點，住商繼去年成功搶下甘肅蘭州、廣西南寧後，今年上半年又插旗新疆克拉瑪依，成為第1家進入大西北的台商房仲業者。

吳耀焜表示，中國住商今年改變大陸布局策略，由以往的區域授權改為小區域的經銷代理。

中國住商去年總成交件數為7,000多套，均價為320多萬人民幣，去年仍虧損100∼200萬人民幣，今年將以損益兩平為目標，預估今年兩岸住商體系營收將近新台幣50億元。

中國信義目前在大陸已有66家直營店，分布在上海、北京、蘇州、杭州、青島等地，信義房屋策略長周莊雲表示，近幾年來大陸因強力打房，造成中國信義出現虧損，但公司利用大環境較差的時候，進行內部體質改善，以培育人才留任為主要目標，目前已見成效，今年中國信義可望轉虧為盈。

永慶不動產集團目前布局大陸較為保守，僅在上海地區有39家直營店，但今年前5月上海永慶總銷金額，已較去年同期大幅成長94%，永慶集團總經理廖本勝表示，目前上海永慶仍固守現有家數，但集團布局大陸已有備份計畫。

五大銀行放款利率逼近2%水位，並有逐步上升趨勢，永慶房產集團總經理葉凌棋認為，若央行利率升破3%，房市才會拉起警戒線，利率破4%才會引發房市反轉，目前看來央行並無大幅升息可能，對房市影響不大。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，以1,000萬元貸款、年限20年、利率1.986%計算，每月需支付房貸（本金加利息）金額約50,494元，若是利率升破3%，每月攤還本金攀升至55,458元，也就是每個月需多支付近5,000元金額，1年則多近6萬元支出，顯示房貸利率只要在3%以下，購屋人的貸款利息就在可承受範圍。

徐佳馨說，台灣目前經濟仍不佳，央行若此時大幅度升息，恐將造成民眾購屋還款壓力，再者，許多銀行目前房貸餘額接近滿水位，若央行大幅升息，將提高銀行呆帳風險。

葉凌棋表示，台灣低利率維持10年之久，10年中房市交易量超過300萬棟，也就是說，過去10年間逾300萬戶家庭的平均房貸利率在2%上下，若央行將利息升高至3%的警戒線，民眾還款壓力將會升高，若是利率攀升至4%，民間承受房貸壓力將會升高，市場恐出現反彈聲浪，房市也會因利率逐漸拉高而走下坡。

不過，葉凌棋指出，以台灣市場資金旺盛，加上利率仍在2%左右低利率環境下，下半年房市仍有一定熱度，整體市場呈「價微漲量穩」。

永慶房產集團總經理葉凌棋昨（20）日表示，美國量化寬鬆（QE）政策將是漸進式退場，讓市場熱錢慢慢撤出，不致立即衝擊台灣房市，除非房貸利率升破4%，才會造成市場反轉。

不過，淡江大學副教授莊孟翰指出，QE退場，將對國內房市造成衝擊，屆時勢必導致游資出走，恐怕會推升房貸利率上升；若資金潮退得太快，現階段炒過頭的區域，例如桃園、新北市外圍房價，將會面臨大幅修正；台中、高雄近年也出現一波不小漲幅，但因房價基期相對較低，即使修正，幅度有限。

葉凌棋表示，台灣本身資金就很充沛，即使QE退場，也僅會抽離市場部分游資，並非將熱錢全部帶走。他強調，QE將是緩慢、漸進式撤退。目前台灣資金充足，在市場維持低利率下，不動產市場穩定度仍夠，無需擔心房市會因此反轉。他分析，目前只有兩大因素會讓台灣房市走下坡，一個是政策，另一個則是利率。

永慶房產集團昨(20)日公布最新房產趨勢報告，民眾對短期房價看法持平居多，但未來一年房價有66％民眾仍是看漲，整體來看，全台房市為「北溫、中涼、南熱」，對南部地區房價看法最為樂觀；展望下半年，預估央行升息機率不高情況下，整體房市仍為「量穩價微漲」。

在北市副市長張金鶚祭出公布不動產交易資訊規範後，永慶房產集團成為新規範下，首家公布房產趨勢資訊的房仲業者。

永慶房產於今年5月15日至5月30日期間，採E-mail方式調查全台2 8萬永慶房仲網路會員發現，因經濟表現不如預期，且房價來到波段新高，針對短期房價(3個月)走勢，看漲、看跌同步較上季下滑12 ％，持平者由上季的18％大幅增加至41％。

但展望未來1年房價，看漲者比例則由上季的60％增加至本季的66 ％，看跌者由上季的22％下修至16％，看漲房價民眾較看跌者高出5 0個百分點，對長期房價相對樂觀，且看漲比例再創奢侈稅後新高。

再細分全台各區域來看，北部、中部民眾對短期房價看法持平，僅南部地區看多；中長期來看，看漲雙北市房價比例較上季增加5％∼ 12％；桃竹苗及中部地區雖仍以看漲居多，但比例卻較上季下滑5％∼8％；看漲南部地區房價比例最高達73％，較上季增加12％，整體來看全台房市為「北溫、中涼、南熱」。

永慶房產集團總經理葉凌棋表示，今年前5月全台七大都會區，成交量較去年同期成長12.2％∼23.6％，顯示奢侈稅實施進入第2年後，成交量開始止跌回升。

在房價方面，奢侈稅加上央行信用管制，大台北地區房價有效被壓抑，對照奢侈稅前，北市房價僅上漲18.7％、新北市上漲21.2％，但信用管制區外的桃園、台中、台南及高雄等都會區，房價漲幅都超過 4成，其中，又以桃園縣漲幅48.7％居冠。

葉凌棋指出，奢侈稅閉鎖期，造成市場上可銷售物件減少2∼3成，在供給量減少的情況下，反而助長房價的上漲，下半年奢侈稅政策將重新檢討，若延長年限將對抑制房價造成反效果。

展望下半年房市，美國QE退場採漸進式，加上國內資金仍相對充裕，對國內房市衝擊不大；利率才是影響房市關鍵，但短期內預估央行升息機率不高，低利率環境應還有1年半以上時間，預期下半年整體房市仍為「量穩價微漲」。

永慶房產集團今年歡慶25周年，成為全台第1家門市突破千店的房仲連鎖，更頻頻獲得各項評選活動的殊榮，繼榮獲《遠見CSR社區社群關懷獎》、《讀者文摘信譽品牌金獎》2項大獎肯定後，日前永慶房屋再度以超越客戶期待的貼心服務，拿下工商時報主辦的《2013臺灣服務業大評鑑》金牌獎，顯示集團在社區關懷、品牌經營、客戶服務等領域的努力，已收穫具體的成效。

日前永慶房產集團總經理廖本勝從副總統吳敦義手中接獲金牌獎座時表示，感謝各界對於永慶的高度肯定，今年永慶在公益、品牌、及服務業最關鍵的服務力，各面向都獲得了獎項榮耀，這也代表著對於永慶這25年來所堅持的圓滿理念的支持；未來，永慶也將持續超越客戶期待提供創新服務，讓客戶「因為永慶．更加圓滿」。

廖本勝指出，25年來，永慶不斷求新求變，帶領房仲產業經歷二次革命，持續追求「服務圓滿」、「生活圓滿」及「社會圓滿」，時時站在消費者角度思考，致力於創新服務。

廖本勝強調，服務業的關鍵，來自於超越顧客的期待，永慶房屋從 SOP制度的落實，到2012年推動超越SOP的感動服務，傾聽及探索客戶需求，提供客製化服務，永慶更進一步提升服務，全面推動「一天一貼心」活動。

他說，永慶鼓勵經紀人用心服務、多做好事、貼心行動從生活中做起，唯有培養同理心，才能更了解客戶需求；雖然經紀人做的事，也許只有1件跟業績有關，但另外99件，卻更能贏得消費者的信賴。

廖本勝表示，永慶房屋「一天一貼心」的服務，讓「將心比心」、「同理心」、「多做一點」等貼心服務的基因，深植在經紀人的日常行動和思考中；而透過積極分享感動服務故事，成為正向循環的力量，這也是永慶房屋能通過工商時報神秘客的評核，一舉奪下《工商時報服務業大評鑑金牌獎》，成為房仲第1名的最大關鍵。

此外，永慶房屋美麗華店祕書紀旻君，以其親切且專業的服務態度，得到神祕客的一致好評，而獲頒《服務尖兵個人獎》。

廖本勝強調，永慶一直期許自己是「圓滿」的推手，從服務的圓滿到生活的圓滿，近年來，更積極承擔「社會圓滿」的責任，希望拋磚引玉，帶動台灣社會的正向發展。

25年前，永慶房屋第一家門市成立，如今永慶全台店數突破一千店。走過四分之一個世紀，永慶不僅促成數十萬戶客戶圓滿成家，更締造從零到1,000的傳奇故事，幕後推手永慶房屋創辦者孫慶餘、林淑貞到底怎麼做到的？

1980年代，房仲買賣市場資訊封閉、交易機制混亂，孫慶餘問自己，為何美國、日本房屋仲介能夠做到透明化的店頭式經營，台灣卻不能。

就這樣，孫慶餘及林淑貞在1988年成立了第一家永慶房屋。夫妻倆深知，企業要永續經營，品牌和公司文化一定要扎根做好，初期成立時，第一線業務人員30多人，但後勤單位卻達50多人，多出將近一倍，盼後勤各部門的功能健全，基礎才能打得好。

不僅如此，夫妻倆更大筆砸下上百萬元設計企業品牌LOGO，及舉辦企業文化活力營，對於當時每月營收才幾十萬元的永慶房屋而言，夫妻倆可說是下了重本。「企業要扎根，就不能為了無形的資產，去算計有形的數字」林淑貞給了這樣的註解。

為了要走更長遠的路，永慶房屋除了扎根企業文化，更開啟有別於傳統中人仲介的房屋仲介模式與店頭式經營觀念，打出不賺差價、只賺合理固定的服務費用，徹底挑戰舊有中人仲介文化，並悄悄的帶起台灣房仲業的第一次新式仲介的產業革命。

林淑貞說，永慶成立前五年經營都在虧錢，每個月入不敷出，最糟時，公司虧損達上億元。

善的循環

贏得客戶信任

不過，也因為永慶的堅持，不僅不收暴利的服務費，更把顧客的房子當成自己的房子賣，幫助客戶購屋達到交易的圓滿，因此陸陸續續開始有消費者指名要永慶幫忙買賣房子，這就是永慶「善」的循環之開始。

雖然經營已見起色，不過永慶房屋的處境仍很艱困，但孫慶餘依然堅持走對的路。

孫慶餘笑說，他花了10年時間，參加逾300場會議，把日本宅地建物取引業法的經紀業管理條例譯成中文，做為提供立法的依據，後來在政府、同業先進的支持下，「不動產經紀業管理條例」終於在1999年立法通過施行，台灣的房仲業才真正改頭換面。

不過，永慶房屋的磨難並未因此終止。2000年到2001年全球陷入網路經濟泡沫化，2003年又接踵發生SARS風暴，房市墜入難以翻身的地獄之中。

「當時有位同仁突發奇想，用DV拍下屋況，並藉由網路上傳給買方，賣房子再也不用侷限在貼紅紙條，於是我找來內部主管商議，決定架設永慶房仲網，這不僅是台灣首例，更是全球首創，當時還是全台第一家中華電信的寬頻企業客戶」孫慶餘說。

孫慶餘大膽的科技仲介實驗，不但引起同業跟進，更奠定永慶房屋成功的基石。不過，孫慶餘的科技之路不是一路順遂，也曾踢到鐵板。

專注本業

強調共享成長

90年代行動工具是PDA，他認為行動服務是未來趨勢，所以每位同仁配一台PDA，推出一分鐘配對服務，雖然初期頗受好評，但當時PDA連線速度不夠快，裝置又重，PDA服務宣告失敗。

雖然孫慶餘的科技仲介之路曾失算，不過底子夠扎實，所以迅速回復正軌，也帶起產業進入科技仲介時代。在拓展科技之路的同時，也開放加盟事業，相繼成立永慶不動產、有巢氏房屋，2005年更進軍中國，將永慶房屋招牌插旗大陸。

孫慶餘這條科技之路走了超過10年，問他一路走來投入多少資金在創新研發上，他笑說，「研發成本沒有上限」，因為只要有利於客戶的事，就是對的事，永慶不僅要用心經營客戶，更要帶動產業升級，讓交易更圓滿。

孫慶餘口中的圓滿，更延伸到服務的圓滿和生活的圓滿。除了繼續延續科技仲介強項，陸續推出拖曳式地圖搜尋系統、網路無障礙搜尋、手機宅速配、ipad宅速配、i智慧經紀人外，更打出六大安心保障，2012年底更推出「屋況透明資料庫」。

他說，政府去年10月開始做實價揭露，但其實這部分公司六年前就已經在永慶房仲網公開行情，過去房地產市場充斥著資訊不對稱的情形，如果能將房屋價格、屋況等充分告知消費者，多為客戶想一點、創新多一點、服務多一點，買賣雙方就更安心。

永慶房屋成功密碼是什麼？孫慶餘堅定地說，專注本業、科技觀和共享成長；10年前，永慶房屋店數僅40家，10年後，店數一飛衝天、突破千家。今年集團喊出房仲事業體四個品牌持續擴大規模，將再拓點120家門市，挑戰全台1,080家店；目標總銷金額再成長15%，衝破6,000億元，繼續寫下未完的故事。

1998年永慶房屋成立第一家店，2002年開始，永慶從40家店急速擴張，10年時間不僅店數破千店，總銷金額也從490億元一飛衝天到去年的5,300億元，事業群更從核心的仲介領域，跨入網路媒體、房地產上下游垂直整合事業。

永慶房產集團董事長孫慶餘表示，下一個25年，永慶將把不動產經紀人轉型為「在地房產顧問」，回歸過去25年打下的深厚基礎，落實、深化對客戶乃至於對社會的各項服務，讓永慶從現在交易的圓滿、服務的圓滿、生活的圓滿，擴大到擔起「社會圓滿」的責任，讓集團從「A」邁向「A+」。以下是專訪紀要：

問：未來三年集團目標為何？

答：一直以來，永慶房屋持續專注房產本業，逐步擴大發展成目前九大事業體，提供不動產市場上、中、下游一條龍服務，在各事業體資源整合的經營綜效發揮下，集團不僅去年總銷金額達到5,300億元，代銷事業體推案量更達百億元，並成功建立起仲介與代銷聯銷模式。

未來三年，我們也設立五大目標，第一集團總營收要突破120億元，第二台灣實體仲介總店數達1,500家，第三成交市占率要從現行的12%一舉突破25%，第四好房網路平台要成為流量最高的房產住居網站，第五持續培育20位事業總經理。

問：要如何達成五大目標？

答：台灣不動產仲介業要達到絕對領先，店數規模必須達1,000店至1,500店間，為了保持領先地位，房仲事業體的四個品牌包括永慶房屋、永慶不動產、有巢氏房屋、台慶不動產等必須持續壯大規模，在規模效益下，集團總營收、店數、市占率勢必能同步成長。

永慶目前最大的挑戰，讓集團九大事業體的跨單位整合更加精緻、資源共享更加有效率，讓有龐大資源的集團，將資源快速傳遞給業務，以雲端的概念串起各事業體，滿足客戶多元的需求。

問：永慶積極推動的「社會圓滿」，從仲介端如何落實？

答：下個25年，永慶將積極承擔企業社會責任，不只捐錢，或舉辦、贊助公益活動，永慶希望以本身最有價值的資源「通路」和「人才」，在自身對住宅和法令的專業之中，回饋社會和幫助銀髮長輩解決住居上的安全問題，並推動「全齡通用宅」概念，落實「千店萬人做志工」計畫，讓永慶全台千家門市，成為深入全台各地的在地「銀髮愛心站」促進社會圓滿。

另外，永慶將積極擴充房仲網中的「無障礙房屋資料庫」，網站架設的「無障礙住宅專區」，也能提供銀髮長者、身障者等有需要的民眾隨時查詢，協助民眾找到適合的友善無礙住居環境。

由顧問林淑貞兼任執行長的永慶慈善基金會，也將扮演整合的平台，串聯整合產、官、學力量，提出「全齡通用宅」概念，教育大眾打造安全便利住居的關鍵、並促進「住宅法」的相關法令與規範等制定，為台灣建立無障礙的圓滿生活環境。

內政部第8波實價登錄資料於昨(16)日揭露，住宅個案單價、總價均未再創新高，但統計實價揭露以來，單價破百萬住宅仍以北市大安區46件居冠；另外此次揭露的「敦南金融大樓」，以總價88億成交，創商用不動產揭露以來新高，至於此次店面最高單價則落在北市文昌街店面，每坪單價達267.8萬元。

內政部最新實價揭露，本次新增3月份成交案件資訊共約36,000餘件，包括買賣案件33,000餘件、租賃1701件、預售屋1253件；累計自 101年10月16日開放實價登錄查詢起，各月可供查詢之成交案件資料累計已有24萬5,000餘件。

而此次揭露的住宅個案，單、總價均未再創新高，查詢此次4都住宅最高單價區域，分別是北市信義路五段的「冠德遠見」，扣除車位每坪單價為166.9萬元；新北市則是板橋區縣民大道二段的「東方富域」，每坪單價80萬元；台中市西屯區「由鉅大謙」每坪單價45.4萬；高雄鼓山區美術東四路的「美術之星」，每坪單價38.1萬。

總價部分，北市住宅最高總價為信義區松德路3.36億的「信義富邦 (世紀館)」。

信義房屋統計今年以來實價登錄資訊發現，台北市單價破百萬的物件，仍以首善之區大安區成交數量最多，總計46件；其中，光復南路與復興南路之間，以及大安森林公園西側的捷運東門站永康商圈周邊，是交易熱門區域。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，此次台北市最高總價的「敦南金融大樓」由起造的國泰蔡家以88億買回，創下實價登錄揭露以來商用不動產成交總價新高。

至於最高單價的部分，北市最高單價落在大安區文昌街的店面，成交單價為每坪267.8萬；新北市最高單價落在板橋區莒光路，同樣也為店面產品，每坪105.8萬。

台中市最高單價位在南屯區大觀路店面，成交單價為每坪265.7萬，高雄市最高單價則為三民區建興路365巷的透天厝，每坪142萬。

「以房養老」政策要上軌道恐還要較長時日，因此，要創造每月有現金收益，過去流行買房當包租公，現在則流行買月配息基金，法人表示，配息基金的現金收益效果，可能更勝房子出租的租金。

民眾如打算退休後當個包租公，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，以台北市房價來說，至少得準備1,500萬元以上資金購屋，且所買的房子一定要交通方便、生活機能佳，才能降低房子空置率。

目前租屋市場整體投報率約2％，要買房收租創造月現金收益的效果不佳，房仲業者表示，這其實不適合已退休或者準退休族群投入，因為房子久了需要修繕；房客搬走了，也需要再打掃、油漆，對上了年紀的人，是件很吃力的事，但如委託專人管理，租金投報率還會再下修。

理財專家指出，與其買房出租，不如買配息基金每月收息，這也是月配息基金最近在台灣熱賣的重要原因。日盛全球新興債基金經理人馬志豪表示，各種債券基金中，殖利率最高的是全球高收益債、其次是新興債殖利率，接下來才是投資級債券，以新興市場債為例，目前殖利率約4.5∼5.5％。

但也有理財專家認為，準退休族不應追逐殖利率太高的債券基金，以免投資風險偏高。晨星個人理財研究總監Christine Benz認為，接近退休的年齡或已退休的投資人，應大幅降低海外債券在其固定收益資產的比重。

買房仍是保守型投資人資產保值的不二法門。根據統計，近一年台北市房價頂多不漲或小漲，從未出現回落走勢，更不用說大跌，其中捷運附近的房價更是堅挺，根據房仲業統計，近一年台北捷運周邊房價漲幅至少逾1成。

房仲業者指出，捷運周邊一直是北市不動產的不敗話題，今年以來信義線的開通也帶動周邊房市起漲，近一年漲幅約15.4％，特別是大安站這種雙捷運站受惠更深，漲幅可達2成以上。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，若以捷運線來看，信義線通過信義路，可說是一條「錦上添花」的捷運線，也因此在房價帶動效果上更明顯，最受惠的莫過捷運周邊店面、小套房等具投資價值的產品。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，有雙捷運通路的房子，即使是40年以上的老公寓房價，目前幾乎都看不到每坪50萬元以下的價格，如中正紀念堂附近老公寓每坪都在60∼65萬元、東門站則跳升至70∼80萬元。

至於另一個雙捷運站大安站，老公寓每坪價格更達75∼80萬元，他指出，屬於雙捷運站的還有中山站、松江南京站以及南京東路站，附近老公寓價格也都在50萬元起跳。

他表示，上述幾個雙捷運站附近過去都是屬於商業區，但近期有知名度高的豪宅案出現，加上生活機能改善，商業區翻轉題材已漸漸被民眾接受，讓老宅價格獲得支撐。

捷運線附近宅看似高不可攀，房仲業者指出，但如果民眾真想要逐捷運而居，可以考慮文山、萬華、北投等區域的捷運宅。

徐佳馨指出，以文山區為例，同樣是文湖線上，文山區辛亥站周邊可以找到單價50萬以下的公寓，但是同樣的產品到了忠孝復興站，就至少得要90萬以上，價差達8成，若想輕鬆捷運居，選擇邊陲區塊是不錯的方法。

若預算不夠且想住在捷運附近，新北市房子選擇更多，中信房屋副總劉天仁表示，新北市第一環包括板橋、新莊、三重、雙和、新店，以及汐止等區，區內除汐止外皆有捷運線通過，也是民眾可以留意的地區。

且即使汐止附近目前沒有捷運通路，未來捷運民生汐止線會通路，加上本區距離北市內湖科技園區及南港軟體園區通勤族較近，中古屋單價還在每坪25∼35萬元，價格也相對平易近人。

永慶房產集團昨(2)日獲得〈遠見雜誌〉企業社會責任(CSR)「社區社群關懷」楷模獎，董事長孫慶餘表示，永慶一直以「圓滿」的推手自我期許，並積極推動產業二次革命，使仲介的角色從「中人」成為「房產專業經紀人」，未來更將定位為「在地房產顧問」。

孫慶餘同時指出，永慶要推動從「生活圓滿」提升到「社會圓滿」。

今年邁入成立25周年的永慶房產集團，繼去年獲得CSR「健康職場」獎之後，昨日再度以「台灣銀髮長者住居安全提升計畫」，獲得第 9屆〈遠見雜誌〉企業社會責任「社區社群關懷」楷模獎，這也是唯一獲獎的房仲業者。

在昨日頒獎典禮上，副總統吳敦義致詞時特別表示，永慶推動公益已久，致力關懷銀髮長者，讓一個家庭能兼具幼者與長者共同居住，這是件很美好的事。

孫慶餘指出，永慶在25年前創業的第一天，LOGO就是「我們在此生根、和您一起成長」，從「家」出發推動「交易的圓滿」、「服務的圓滿」以及「生活的圓滿」，現在更要擴大推動到「社會的圓滿」。

他進一步指出，從客戶服務經驗中發現，台灣社會快速老化，到2 016年台灣就會進入高齡化社會，如果台灣生育率還維持現狀，預估到2050年，台灣平均年齡就會成為全球最高的國家。

有鑑於此，永慶慈善基金會積極推動「無障礙空間老齡照顧」，並大力推廣「全齡通用宅」的概念」，去年開始舉辦「千店萬人做志工」活動，並已連續3年在世貿會館舉辦「全齡通用展」，總計共有2萬多人來參展過。

孫慶餘表示，根據統計，目前全台有480萬戶的公寓住宅沒有電梯，讓家中有銀髮長者好像住在「牢籠」不敢出門，永慶希望以本身最有價值的資源「通路」及「人才」，對於住宅和法令的專業，回饋社會和幫助銀髮長輩解決居住上的問題。

因此，發動全省經紀人在日常做屋況調查時，就特別注意是否具備無障礙設施，並建立全台首創的「無障礙房屋資料庫」，提供有需要的民眾隨時查詢，目前已累計1912棟無障礙空間社區，近6萬件的房屋物件。

此外，更開放永慶集團千店門市，化身成為「銀髮愛心好站」，歡迎銀髮長者隨時入內休息、喝水或借廁所，成為全台各地區的友善門市。

孫慶餘強調，為了迎接下一個25年，積極推動產業二次革命，使仲介的角色從「中人」成為「房產專業經紀人」，未來更將定位為「在地房產顧問」，並推動「全齡通用宅」，從「生活圓滿」到承擔「社會圓滿」，重新定義永慶的企業使命。

台北市地政局昨(1)日公布4月北市買賣移轉棟數為3,509棟，較 3月回升5％，同時也是連續2個月走揚；其中，中山區以562棟蟬聯交易冠軍，內湖區484棟、文山區378棟分居2、3名；值得注意的是，中正區月增幅高達78.8％，出現少見的爆量局面。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，內湖、文山區4月買賣移轉棟數較3月增加近2成，內湖今年第1季平均成交房價為53.5萬元，文山區每坪為42.1萬元，2個地區近月都以總價1000∼1500萬元的住宅交易最為熱絡，自住與換屋的買氣穩定。

此外，中正區去年單月均量為180棟，4月移轉量暴增到320棟，研判除了中古屋市場交易回溫外，部分的預售屋落成交屋，是導致移轉量出現暴增的主要原因。

永慶房產集團經理黃舒衛分析，從交易量最多的前3名行政區觀察，除中山區內有許多小宅的產品，成為市中心低總價的主流產品，更是置產客與預算有限的首購族優先購買的標的。至於內湖、文山區素為台北市郊區最重要的住宅區段，更是自住與換屋客群的首選，以購屋主力觀察，內湖區以坪數20∼40坪、總價1000∼2000萬者為大宗；文山區主力則是坪數20∼30坪、總價1000∼1500萬最多。

曾敬德表示，以4月北市買氣出現持續回溫的狀態來看，後續的買賣移轉棟數有機會持續攀升，但仍需觀察彈升幅度是否進一步放大。

中古房市買氣強強滾，今年第1季買方較上季暴增1倍，房仲業者大喊手中沒「好貨」可賣了！最近紛紛轉向以開發物件為主要目標。從近期房仲業抽獎活動，改由以專任或一般委託為行銷重點來看，目前房仲業已由買方轉為賣方市場，大台北地區出現好房「一屋難求」的現象。

市場資金氾濫、銀行利率偏低，且黃金價格波動幅度劇烈，加上預期新台幣貶值心理影響下，市場資金再度轉進看跌不跌的房地產市場。

根據永慶房產集團統計交易狀況發現，今年第1季網路買方較上季大增107.5％，平均單店庫存量則減少14.3％，平均單店新增案件也減少11.9％。

永慶房產集團總經理廖本勝表示，今年初開始房市交易逐月升溫， 2月前以自住客為主，3、4月置產族群比重一路上升，與上季相較增幅約5％∼10％。目前大台北地區房仲業者手中好物件卻不多，因此以往房仲業以成交為主，但現在改以開發物件為業務重點。

東森房屋副總黃淑苓則指出，在實價登錄後，房市價格逐漸透明化，大台北地區地段不差、價格合理的好物件「賣相」最佳，擁有此種條件的好標的，目前市場上供不應求，確實呈現「一屋難求」的現象。

而目前房市交易最熱的淡水區，當地房仲業者更表示賣到沒「貨」可賣了。台灣房屋淡水新市鎮加盟店店東杜仟惠表示，當地5年以內的新成屋，只要價格合理，門市上午帶看，下午就可馬上成交，以規模不算大的房仲門市來看，1個月平均都可成交5∼10件。

而房仲業開發新物件的急迫狀況，也可從最近房仲業一連串的行銷活動看出端倪。以往房仲業的抽獎贈品活動，都是以買賣成交為主，但近期行銷活動則改為主打專任或一般委託，希望能藉此吸引賣方。

最先聞到買賣雙方趨勢變化的就是信義房屋，信義在3月1日至4月 30日期間，推出只要是專任委託，就提供家事服務的免費服務；中信房屋則在3月25日至5月31日，推出「愛屋委託我iPad mini送給你」的活動。

全國不動產則在4月1日至6月30日推出「委託抽好康、iPad mini帶回家」；東森房屋也將在5月10日開始為期2個月，專任委託將抽獎送出理歐海洋溫泉酒店總統套房一晚，或1萬元百貨商品禮券活動。

從各家房仲業者不斷對委託賣方的加碼促銷活動來看，開發到更多的好物件，已成為目前房仲業的當務之急。

報稅季到來，若是去年賣屋者，在今年5月時申報綜合所得稅要提出申請，專家表示，納稅義務人除須了解稅法相關規定外，也必須著手準備相關的證明文件，才能於所得稅申報時爭取最有利的節稅空間。

101年度綜合所得稅的申報時間自5月1∼31日，只要去年有不動產交易或出租、承租行為時都要在5月時申報綜合所得。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，售屋者有沒有提出賣屋成本，所得稅收差很多，若無法提供取得成本及移轉費用的屋主，最單純的申報方式，是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得，尤其在財政部逐年提高交易熱區比率之下，所得稅差距更拉大許多。

例如99年台北市個人出售房屋財產交易所得標準是37％，100年則調高為42％，去年財政部又將大安、中正、信義以及松山區的比重再度調高至48％。

陳俊宏說，這意指售屋者沒有辦法舉證房子所有買進成本時，假設在民國99年出售一筆大安區房子1,000萬元，隔年只要申報370萬元的財產交易所得，到了去年同樣出售1,000萬元房子，今年申請財產交易所得就要報480萬元，足足多了110萬元財產交易所得。

民眾出售房屋的實際價格減「取得成本」及移轉費用所計算出的財產交易所得較低，就可以選擇按實際發生的價額申報財產交易所得。

陳俊宏說，所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，「移轉費用」也包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝璜費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。

若無法提供取得成本及移轉費用，專家指出，屋主就只能用「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。