永慶房屋仲介公司新聞| IPO贏家未上市股票交流網

捷運松山線通車不僅帶動周邊商圈業績爆增，也替周遭房市交易注 入一股暖流，統計實價資訊，松山線橫跨北市5個行政區，沿線房市 交易量就占5個行政區的3成以上；其中，又以南京松江站交易最熱門 ，占松山線比重逾2成。

捷運松山線8個站點共經過萬華、中正、大同、中山與松山5個行政 區，西門站橫跨萬華、中正2區，而北門站則位於大同區，中山站、 松江南京站、南京復興站隸屬中山區，台北小巨蛋站、南京三民站與 松山站則是松山區。

雖然每1區平均只有1.6個站點，但永慶房產集團統計實價登錄資料 卻發現，102年5區房市交易件數為11,197筆，松山線周遭房市交易( 以各站點周邊500公尺內物件)2,387筆，占比為21.3％。

到今年前8月止，5區房市交易件數為5,144筆，松山線周遭房市交 易1,694筆，占比攀升至32.9％，顯示光是松山線沿線的房市交易量 就占了5行政區全區約三分之一。

此外，統計實價登錄松山線8站點近2年房市交易狀況，松江南京站 交易比重21.4％最高，其次為西門站19.2％、南京三民站14.7％。

永慶房產集團經理黃舒衛分析，松山線8站周邊捷運交會站點大多 以20坪以下的套房或小2房產品為主，像是西門站、中山站、松江南 京站、北門站以及松山站，占比皆超過4成，其中松江南京站中、小 宅產品比率更高達54.5％。

而住商混合明顯的台北小巨蛋站，20坪以下與20∼40坪產品差距不 大，占比分別為36.3％與35.6％。

而南京三民站則是傳統住宅區，商圈發展已臻成熟，是換屋的首選 ，因此，南京三民站周邊以20∼40坪為交易主力，占比42.6％居冠。

大選前房市跌價氣氛瀰漫，近來多家大型房仲公司售網物件中的降價物件比重大增，更有近二成台北市屋主降價，降價幅度更明顯加大，顯示求售氣氛轉強。房仲業者認為，若成交量未回升，未來賣方調降幅度恐加大。

以永慶房仲網的待售物件為例，目前降價物件數量較今年2月時增加四成，目前降物件中，約有87%降價在一成以內。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，雖然現應為傳統購屋旺季，但大選在即、兩稅合一稅制上路前，台北市屋主可明顯感受到委售時間拉長、願意付斡的買方漸少，降價求售的氣氛更濃，約有二成物件調整過售價，平均降幅約5%至15%，對平均開價總價來說降幅達二、三百萬元。

台灣房屋台北市第3季待售物件平均降幅6.3%，亦較第2季平均降幅4.3%增加了2個百分點，台灣房屋也推出「選前降價屋」活動，運用「選前降價，選後回調」的策略來吸引買方的目光，自11月推出該活動以來，主要都會區分別有5%至10%的屋主參與調降開價活動。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，開價下降的幅度以高雄9.23%最高，今年3月以來房市瀰漫著濃厚的觀望氛圍，期望藉著開價鬆動，鼓勵有購屋需求的民眾勇敢進場議價。

住商不動產亦發現，市場約有一成待售物件下修開價，但今年第3季待售物件中的降價屋數量季增率雖呈正成長，但已較前二季趨緩，大幅降價多集中在今年上半年。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，降價急售數量上和去年同期相比，大增21.9%，其中雙北市、桃園與高雄成長幅度最高，但實價揭露後屋主開價逐漸平實，調降開價幅度已較為趨緩。

永慶房產集團繼獲得資策會、《數位時代》等科技創新服務獎項後，「永慶買屋快搜」App昨（18）日再獲經濟部第14屆金網獎「新星獎行動加值創新類」大獎，在今年七大獎項、24家入圍決選的企業中勝出獲獎，是唯一連續兩年參賽都獲得優異成績的房仲業者。

總計永慶今年已囊括創新服務、幸福職場、優質品牌等12項指標大獎，獲獎大滿貫。

永慶房產集團網媒事業處副總經理徐賢淑表示，科技帶來生活的便利，也提供房仲產業進步的動力，永慶房仲網看準行動化時代來臨，手機上網人口持續成長的趨勢，率先帶領房仲服務進入行動化時代，今年永慶買屋快搜App透過雲端資料庫智慧運算、用戶辨識，及優化操作界面三大創新，提供消費者最佳服務體驗，拿下今年「新星獎行動加值創新類」獎項。

金網獎今年邁入第14年，以提升電子商務產業發展，打造便利消費、交易資訊透明環境為目標，歷年隨著網路科技發展及市場趨勢，主軸也從e化、網路通路經營，朝向行動化、雲端化發展，引領企業經營的趨勢與良性競爭，被喻為電子商務界的奧斯卡獎。

徐賢淑指出，永慶買屋快搜App以用戶體驗為核心思考，從消費者「所見即所得」角度出發，分別從三個創新的構面設計，包括「界面創新」、「辨識創新」與「智能創新」等。

「界面創新」方面，讓設計視覺化、直覺式頁面，簡化操作步驟，配置清楚顯眼的物件資訊及照片，並輔以周邊生活機能及成交行情資訊，讓購屋者了解住居環境；同時更針對用戶多元的需求，提供個人化訊息推播通知，以客製化、差異化創造服務價值。

「辨識創新」方面，永慶推出「房仲科技3.0」，整合「在店、在線、在行動」的全通路服務、「雲端系統」運算科技，搭配「i智慧經紀人」的人工智慧三大重要元素，辨識用戶需求，從虛擬到實體全面性串聯，精準快速媒合，有效縮短找房時間。

「智能創新」方面，結合全台超過10萬筆待售物件及涵蓋永慶累積20多年、及內政部實價登錄超過80萬筆成交行情資料庫的雲端運算，並結合人工智慧的判斷，分析看屋者行為偏好，提供最適合的購屋選項，以客製化、差異化創造服務價值。

永慶房仲網統計，新版買屋快搜App獲得消費者熱烈迴響，推出七個月以來，永慶房仲網會員數成長達45%，網站客戶留言來電看屋的件數更增加48%，有效達成線上線下虛實整合、全通路服務的目標。

徐賢淑副表示，精準配對是房仲服務的核心價值，永慶始終站在客戶的角度著想，不斷因應時代趨勢善用科技工具，創新服務模式，不僅協助客戶實現成家的夢想，更為台灣房仲業樹立創新服務價值的典範。

國內不僅人口老化嚴重，全台也有超過524萬戶的房子屋齡超過20 年，占全台住宅數量64％；其中，北市平均住宅屋齡達30.78年，20 年以上老屋超過68萬戶、占全市比重高達77％，兩項都高居全國之冠 ，凸顯首善之都「老態」狀況相當嚴重。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，由於政府已將「老屋增稅禁令解除 」，目前表態將調整老屋房屋標準單價的縣市有台北市及台南市，其 中，台北市政府初步擬定的方向，是屋齡20年以上、7層樓以上的房 屋才調整房屋稅基，使得老屋加稅的衝擊降低，但北市老屋比重偏高 ，未來這些老屋的整建、重建等更新問題，政必須重視，應儘速讓奄 奄一息的都市更新恢復運作。

根據內政部不動產資訊平台統計資料顯示，截至今年第2季為止， 全國住宅數量達825萬餘戶，平均屋齡達27.68年。以各縣市來看，包 括台北市及嘉義、澎湖、連江、雲林縣等5個縣市，20年以上老屋占 比更逾7成；而台北市住宅數量約88萬戶，其中有超過68萬戶住宅屋 齡超過20年，占比高達77％居全國之冠，平均住宅屋齡30.78年高於 全國平均的27.68年，等於每4間北市住宅就有3間以上屋齡超過20年。

永慶房產集團董事長孫慶餘本月11日獲內政部頒發「中華民國第19屆地政貢獻獎」，肯定其長年推動房仲業法制化與交易資訊透明化的努力。孫慶餘也是台灣房仲業第一人獲得該獎殊榮。

今年是地政節60周年，內政部擴大慶祝，內政部次長林慈玲表示，感謝長孫慶餘協助與支持內政部推動實價登錄政策，除率先響應，並提供成交資訊，讓實價登錄政策順利實施。

主辦單位指出，孫慶餘擔任全國房仲公會常務理事兼法規會召集人時，引進美日法令與經驗，協助推動「不動產經紀業管理條例」立法，貢獻卓著。

孫慶餘表示，過去房仲業者給人「牽猴仔」或「中人」的印象，永慶扭轉此形象，用創新思維提供超越客戶期待的服務。他說，永慶發展綿密的服務網絡，成為全台最大房仲連鎖，要做最大，也要做到最好。

孫慶餘1988年創立永慶房產集團，參考美、日等國家房仲發展經驗，發動「產業環境的創新」。1985年率先推動「新式仲介」，主張不賺取差價，只收取固定費率服務費，並將房仲門市從樓面式移到一樓店面式經營，讓房仲業經營透明化。

孫慶餘在1989年大力催生「不動產仲介經紀業管理條例」立法，翻譯「日本宅地建物取引業法」，提供內政部參考。「不動產仲介經紀業管理條例」在1999年通過施行。

另外，孫慶餘推出結合漏水保固、產權七審等「六大安心保障」，並於2002年設立永慶房仲網，將房屋物件上網並開放同業使用；後來又推出全球首創的影音看屋、公開成交行情、i智慧服務平台等。現在更進入「房仲科技3.0」時代，提供精準的物件配對，加快客戶找到物件時間，提升經紀人的服務效率與品質。

永慶房仲勇奪服務獎大滿貫，包辦今年3大指標性服務大獎，締造 房仲業服務新標竿！永慶集團總經理廖本勝強調，服務業不能沒有S OP，也不能只有SOP！重視每個客戶的需求，從「探索、傾聽」出發 ，打造客製化、顧問式服務、提供超越客戶的期待、讓客戶感動的服 務，是永慶榮獲服務獎大滿貫的關鍵原因。

永慶房仲今年繼獲得天下雜誌「金牌服務業調查」房屋仲介第1名 、工商時報「服務業大評鑑」房仲業金獎後，昨(4)日再獲「遠見 雜誌五星服務獎」房屋仲介類首獎肯定，包辦今年3大指標性服務大 獎。《遠見雜誌》表示，永慶在魔鬼題及看屋互動的表現值得稱許， 永慶將SOP升級為SOP+，讓經紀人從「Know How」 演進到Know Why」 ；以SOP為基礎發展客製化服務，讓第一線經紀人用感動自己的服務 ，打動客戶心。

永慶今年橫掃國內12項指標大獎(服務、幸福企業、品牌影響力) ，廖本勝語帶禪意說：「見山不是山、見山又是山」。他指出，以前 永慶也曾專注於SOP，但發現經紀人容易被所謂的SOP「綁架」，無法 真正贏得客戶心；因此2012年起開始推動STP(Situation, Timing, Personal)，針對不同情境、時間和對象，提供客製化的服務。

廖本勝進一步表示，2013年永慶更進一步將SOP升級為SOP+，透過 各種訓練，協助經紀人員了解每一個服務行為背後的價值與意義，不 僅知道如何做，更能掌握為什麼而做。永慶的教育訓練方式不僅有實 際演練，更包括時下流行的「微電影」手法，由員工自拍、自導、自 演的「微電影」，借視覺化的說故事方式，將服務意識快速傳播並深 植人心。

除靈活實用的訓練，永慶也修改考核方式，將SOP比重降至40％， 另60％則由客戶滿意度決定服務績效，並彈性授權，讓永慶房仲經紀 人員更能提供客製化服務。

廖本勝表示，「精準配對」是房仲服務的核心價值，掌握客戶需求 ，甚至協助消費者釐清實際需求，提供客製化的服務，是永慶房仲人 員贏得客戶信賴的關鍵。也因此，以往平均帶看15家才有機會成交， 現在平均帶看8∼10家，就有成交機會。

廖本勝強調，1次的獲獎，背後代表著1萬次的演練，市場越挑戰， 真正堅持創新與服務品質者越能勝出；有別於其他房仲加盟業者，永 慶以「精品房仲」概念推動加盟大聯盟專案，不止帶動業績成長，更 能讓客戶感受到永慶房仲服務品質、水準都是一致的。

雙北市、桃園、台南前10月買賣移轉棟數同步走低，北市10月買賣 移轉棟數為2,478棟，

累計前10月移轉量2.67萬棟，年減近2成，僅約 SARS當年同期4.3萬棟的6成左右，新北市累計

前10月買賣移轉棟數為 5萬棟，年減23.5％。房仲業者預估，以目前房市交易情況來看，全 台

今年買賣移轉棟數恐將跌破33萬棟，創近10年來新低，但預料今年 低量後明年有機會從底部反

彈。

北市10月買賣移轉棟數為2,478棟、月減1％、年減19.9％，交易量 最高前3名分別為中山

區311棟、內湖區281棟、文山區275棟。

北市今年已有4個月份單月移轉量低於2,500棟，前10月移轉量2.6 7萬棟，年減19.3％，僅

約SARS當年同期4.3萬棟的6成左右。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，10月交易量雖以中山區居冠，但該 區交易量仍呈現衰退，

月減25.4％且比去年同期大減34.8％。另外， 萬華區月增73.8％為成長最高區域，主要是受桂

林路建案「員邦華宴 」陸續交屋因素帶動。

新北市10月移轉棟數4,346棟，為今年單月次低紀錄，月減9.4％、 年減33.3％，交易量最

高前3名分別為淡水區499棟、板橋區437棟、 新莊區398棟；累計今年前10月買賣移轉棟數為5

萬棟，較去年同期年 減約23.5％。

台灣房屋智庫研究員洪佩君指出，中和區9月因大批建案交屋拿下 賣座王，10月下滑46.5

％恢復常態。至於前3名的淡水、新莊等交易 熱區也都呈現或多或少地下滑趨勢，只有板橋有

437棟月增17.5％的 成績。

桃園縣10月移轉棟數3,105棟、月減7.9％、年減26.1％，交易量最 高前3名分別為桃園市

796棟、中壢市519棟、平鎮市373棟；累計前1 0月移轉棟數為3.58萬棟、年減16.1％。

台南市10月移轉棟數1,702棟、月增10.2％、年減15.5％，交易量 最高前3名為永康區252

棟、東區244棟、安平區141棟；累計前10月移 轉棟數1.73萬棟、年減10.4％。

高雄市區內的住宅市場趨緩，但是，南高雄店面市場仍夯，而且交 易集中在三多商圈、大統商圈、以及美麗島商圈等捷運站附近的主流 商圈，買家北、高都有，三多商圈一間店面10月成交1.37億元，每坪 204萬元還創下南高雄店面交易新高記錄。

據指出，位於中山路和興中路口三角窗店面，占地67坪，近日以1 .37億元轉手，換算每坪單價約204.47萬元，創下近幾年的成交新高 記錄，第二高成交價則是去(102)年7月，位於美麗島捷運商圈附近 的每坪119.62萬元。

業界表示，攤開近4年來的南高雄店面成交資料，超過一億元以上 的交易案件，不會超過10件，且大部份集中在三多商圈、大統商圈及 美麗島商圈等捷運站附近的主流商圈，看上的還是代表錢潮的人潮。

熟悉新堀江商圈房地產市場的永慶不動產高雄青年店長劉新崇表示 ，唯一可惜的是，現在購買店面的投資報酬率，已經沒有多年前那麼 高了，現在大約在2％左右。

劉新崇推估說，以中山路和興中路口三角窗店面目前的市場月租行 情，大約15萬元到20萬元之間，再加上廣告牆的租金每月約10萬元， 算算投資報酬率也剛好在2.5％到3％之間。

永慶高雄三多捷運店長林進欽表示，新光三越、以及太平洋SOGO百 貨正對面的店面，屬於A級店面，店租是該區最高的地方，每月租金 超過20萬元。至於與新光三越同向的三多路店面，月租金次高，介於 10萬元到15萬元之間，新光三越側門出入口的巷道，大約5萬元，前 述的店面租金，因為三多商圈的人潮聚集，租金比4年前，2年前已上 漲20％左右，迄今則持平。

但是，林進欽說，正因為三多商圈的超高價值，店面很少有成交記 錄，屋主都只租不售，只是不同地點，租金也有差異。

2000年網路興起後，科技浪潮衝擊各產業，房仲業者運用科技躍進，服務也跟著推陳出新，永慶房產集團過去10多年來已投入數十億元在產品與服務升級，率先進入「房仲科技3.0」時代，精準配對，預計客戶可以減少20%的看屋時間，經紀人服務量也提高20%。

永慶因應科技加速進步趨勢，過去在「房仲科技1.0」時代就率先使用的網路平台「永慶房仲網」；接著在「房仲2.0」時代引入PDA、智慧型手機、平板電腦等行動載具，這次更投入上億元預算，將虛擬與實體服務管道全面串聯，將26年來累積的資料庫，搭配i智慧經紀人的探索及觀察，以及雲端系統的智慧分析，透過在店、在線、在行動的全通路智慧服務，提供精準配對。

虛實串聯

服務更全面

永慶房產集團總經理廖本勝說：「房仲經紀人的核心價值在於配對，不在於賣房子。」10萬間房屋、10萬個客戶，每間房子屬性、客戶需求都不同，房市10年多頭告一段落，多空拉距下，買盤多為自住與換屋型態。

比起過去投資置產買方大多將房地產當成看報酬率的商品，購屋人將更重視房子的條件，找房子的決策時間加長，因此房仲業未來應更重視傾聽、探索與配對；房仲服務「客製化」、「顧問式」的服務，也更顯重要。

廖本勝表示，過去沒有網路的時代，房仲業務人員挨家挨戶發DM、聽購屋者的需求，購屋者去五家仲介公司找房子，就要說五遍需求。由於資訊零碎，對購屋者、售屋者與房仲人員都消耗大量人力、時間資源。

13年前，永慶陸續推出「永慶房仲網」、「影音宅速配」及「公開成交行情」等服務，投入資源教育消費者「買房子先上網看房子」的觀念，是「房仲科技1.0」時代，現在永慶客戶有八成以上在買賣房屋前都先上網看過屋。後來隨著網路和行動工具的快速發展，從一開始的PDA、筆電，到近期的智慧手機和平板電腦，永慶打造「i智慧經紀人行動服務平台」，讓經紀人提供即時且沒有地域限制的服務，是「房仲科技2.0」時代。

廖本勝表示，永慶投入科技服務的提升，領先房仲同業，例如當時iPad剛引入台灣時，各地都買不到，原因就是首批到貨的2,000台都被永慶掃光，做為配備給經紀人使用。

進入3.0時代，透過全通路服務、i智慧經紀人的人工智慧及雲端系統的科技智慧，消費者可以透過門市、網站、智慧手機或平板電腦等通路，查詢物件、接收和互動，並且紀錄其搜尋軌跡，經紀人員也能迅速探索消費者「真正的買屋或賣屋需求」，讓永慶的服務從虛擬到實體全面性串聯，打破空間和地域的限制。

過去房仲經紀人通常只是詢問購屋人需要的坪數、位置、價格預算等，很多時候不能媒合的主要原因，並不是在於物件數量不足，而是並未能完全透析購屋者的實際需求。而透過經紀人員客製化、而非只是標準化的服務，與行動載具、資料庫的整合，深入傾聽、加速探索消費者的實際需求，不對的物件就被排除，可以讓客戶減少許多看屋、購屋所花在搜尋房屋上的時間成本。

推動STP

落實客製化

創新改變服務模式，讓服務及產業向上提升，廖本勝強調，「服務業的關鍵，還是在於人的服務」。永慶除SOP制度的落實，更推動STP（Situation，Timing, Personal），依情境、時間和對象的不同，提供客製化服務，如針對年長者、孕婦等或搭配節慶都會有不同服務。廖本勝說：「永慶不僅透過微電影將感動案例影像化、故事化，更搭配情境式模擬演練，培養經紀人觀察及傾聽能力。」

永慶因應科技產品日新月異的趨勢，加速提升各類服務與通路的整合，集團營業規模也迅速擴張，10多年來集團店數成長25倍，從40家快速擴展至去年突破千家店，房屋總銷售金額也快速成長，從2002年的490億元，去年已成長至5,800億元。

行動裝置的App已經成為房地產銷售與資訊的重要平台，各家房地產業者也陸續推出App，延伸買賣房屋服務與提供更多資訊。永慶房產集團推出的「永慶買屋快搜App」甫一上線，就獲熱烈下載，目前雙平台下載量累積已超過50萬次。

永慶房產集團網媒事業處專案經理蔡芳娟表示，此次推出的App不僅具備物件搜尋功能，更同步整理物件周遭生活機能，包括：金融機構、休閒公園、醫療院所、學校等資料，都能在地圖上呈現。另外，還能主動推播符合條件的新進物件、收藏物件的降價通知，以及近三個月的成交行情等資訊，讓消費者訊息不漏接。同時地圖即時動態運算物件價格及件數，App、PC資料即時同步，用戶體驗無縫接軌，也可以即時分享給朋友。

隨行動上網普及率倍增，據財團法人台灣網路資訊中心於2014年8月發表的「台灣寬頻網路使用調查」報告，台灣使用行動網路人數大增，兩年間從2012年的535萬人，至2014年成長到988萬人，成長幅度高達85%。其中，有上網經驗的受訪者中，有62.19%曾下載過App。數據顯示，行動上網和App的各式服務，已成為消費者不可或缺的服務來源。

永慶房產集團總經理廖本勝表示，以往房仲業者推出的App服務，多以物件條件為搜尋條件，例如：總價、房型、屋齡等，篩選出的物件數量多，也不一定符合需求。而「房仲科技3.0」以客戶需求為搜尋條件，搭配i智慧經紀人的人工智慧，從與客戶對話中、與家人互動中、客戶在意的條件等，挖掘出客戶最深層的需求。

雙北、桃園及台南市9月買賣移轉棟數出爐，其中，北市、桃園交 易量較上月止跌回升近1成，新北市及台南市小幅下滑，若與去年同 期相較，北北桃交易量仍大減約2成，房市交易仍顯清淡。

台北市9月買賣移轉棟數為2,502棟，較上月增加約8.5％，年減20 .3％，交易量排名最高的前3名分別為中山區417棟、文山區313棟以 及松山區278棟。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，松山區9月一舉衝上交易量第3名， 是今年以來單月最高，主要受11月中通車的松山線帶來的交通效益帶 動，買氣明顯提升。

新北市9月移轉量為4,796棟，較上月減少約2.8％，年減23.8％， 維持低檔表現，交易量排行前3名為中和區660棟、淡水區588棟以及 新店區477棟。

黃舒衛分析，中和區除交通便利與生活機能完善的條件之外，捷運 環狀線的建設題材更加乘當地房市潛力，新屋交屋潮不斷，帶動成交 量回升。

桃園縣9月買賣移轉棟數為3,373棟，月增7.9％，但較去年同期下 滑23％；交易量排行前3名為桃園市837棟、中壢市551棟及八德市37 3棟。

台南市9月買賣移轉棟數為1,545棟，月減1.8％，年減3％；交易量 排行前3名為永康259棟、東區218棟及北區147棟。

中信房屋調查顯示，「2年內有購屋計畫」民眾比例為44.4％、創 5年來新低；其中，半年內想進場買房的民眾比率更僅2％，中信房屋 副總劉天仁認為，房市買氣已瀕臨潰散邊緣，預估今年第4季房市將 「量縮價疲」，房市是否硬著陸，端看政府政策而定。

根據中信房屋第3季「宅指數」調查顯示，「2年內有購屋計畫」的 受訪者占44.4％，較上季的48.6％下降了4.2百分點，這結果也是宅 指數自2009年第1季調查5年以來表現最低。

進一步分析，「1∼2年內」願意進場購屋比例為32.3％最高，而短 線「3個月到半年內」想進場的買方減少最多，由上季的4.2％下跌至 本季的2％；至於極短線「3個月內」想買房的只剩1％。

在購屋預算方面，本季民眾北市購屋預算為1102萬，較上季的123 9萬減少了137萬，減幅達11％，創下2年以來新低；另外，新北市的 購屋預算也從第2季的1051萬，下降到本季959萬，總計減少92萬；而 桃園縣市更是一口氣下修161萬，為預算下修最大地區。

劉天仁表示，儘管打房政策已嚇跑短線資金，但政府政策對於經濟 火車頭的房地產業仍未見鬆手，按照以往經驗，單月買賣移轉棟數低 於2.5萬件，就代表房市不景氣，今年8月買賣移轉棟數只有2.4萬餘 件，目前房市買氣已在瀕臨潰散邊緣。

劉天仁進一步指出，年底適逢大選，打房政策接續不斷，加上央行 也有升息的考量，預料今年第4季房市呈現「量縮價疲」，房市面臨 反轉關鍵，房市是否硬著陸端看「政府政策」。

永慶房產集團總經理葉凌棋則表示，1年以來政策房市調控的結果 造成買氣不振，從買賣移轉棟數來看，房市交易量嚴重萎縮，今年前 8月全台建物買賣移轉件數僅21萬6680件，較去年同期衰退11.6％， 預估今年全年交易量將寫下2003年SARS以來11年同期新低。信義房屋 企研室經理蘇啟榮認為，調查受訪者3個月的購屋意願時間可能太短 ，不過這也反映出民眾對目前房市謹慎、保守的心態。

永慶房產集團繼今年獲得服務、科技創新、公益、品牌及企業社會責任品牌等7項大獎後，昨(15)日永慶房屋再獲台北市政府肯定，從近百家企業中脫穎而出，獲「幸福企業獎」二星獎的殊榮，成為唯一連續3年獲獎的房仲業。

「幸福企業獎」由台北市政府勞動局舉辦，今年為第4屆，評選內容包括工作環境、待遇培育、福利獎勵及友善職場等，分為一星至最高三星等級，共82家企業報名、35家獲獎，其中，一星級幸福企業2 0家、二星級10家、三星級5家。

永慶房屋連續3年獲得此一獎項殊榮，永慶房產集團人資處協理李明宗表示，永慶房屋直營經紀人保障前9個月5萬元月薪，並有完整的教育訓練，加入永慶房屋1年以上的經紀人員，年薪百萬不是夢想，且很多經紀人員不到30歲即成為有巢一族。

李明宗指出，永慶房屋平均耗資300萬元，總計360小時的訓練課程來培育1位人才，量身打造各種訓練課程，擁有多元的升遷管道，並輔導考取不動產經紀人國家證照，以及150小時經營管理才能訓練，讓新進同仁從房仲新鮮人，一步步邁向房產達人之路。

另外，公司也鼓勵員工考取不動產經紀人國家證照，取得證照者獲頒3萬元獎勵金，已擁有不動產及格證明者，任職滿6個月後可獲得3 .6萬元獎勵金。

永慶也有多元職涯發展的空間，他說，永慶房產集團整合仲介、建設、代銷、估價、代書等9大事業體，以及行銷、財務、資訊、人力資源等不同單位，讓員工在職涯發展上可依自己興趣、專長有更多選擇，同時亦有海外發展機會。

在員工獎勵方面，永慶房屋根據業務績效達成狀況，頒發個人業績獎金，也以團隊合作的文化為出發點，分配團體獎金；此外，每年定期舉辦激勵活動及高額獎勵，對績優同仁再提撥久任及特別獎金，並舉辦海外旅遊活動表揚績優業務人員。

在員工福利部分，家住雙北以外地區業務同仁，提供宿舍並補貼部分租金；享有生日、結婚、生育津貼，及傷病、家屬喪葬津貼；提供員工及三等親內家屬委託買賣房屋的服務費優惠；並會提撥經費，定期舉辦旅遊聚餐、尾牙、鼓勵社團活動、舉辦講座及心理諮商輔導。

李明宗表示，唯有滿意的員工，才能為客戶創造滿意的服務體驗， 永慶以創新的精神，創造客戶、員工與企業三贏的局面，致力打造友善職場，以學長姐輔導、師徒達人制度，建立團隊合作共享的職場文化。

李明宗強調，員工幸福力決定企業競爭力，讓員工幸福有感，是永慶的企業理念，也是企業社會責任！今年再度獲得政府、社會的肯定，也將成為永慶持續朝幸福前進，推動圓滿精神的動力。永慶房產集團下半年持續招募3,000名精英，特別歡迎連鎖餐飲、金融、保險業的人才加入，共同挑戰高年薪。

永慶房產集團獲獎連連。繼今年獲得服務、品牌及企業社會責任等七項大獎後，昨 (15)日再獲台北市政府肯定，從近百家企業中脫穎而出，獲「幸福企業獎」二星獎的殊榮，為唯一連續三年獲獎的房仲業。

永慶房產集團人資處協理李明宗分析，永慶房屋提供超過360小時的教育訓練課程，及師徒達人及團隊共享文化，共同創造業績，讓經紀人員迅速累積「財富、人脈、專業」三本存摺，擺脫22K低薪窘境。（康?皇）

國內2大房仲龍頭信義房屋及永慶房產，今年不僅中古屋交易量下滑，代銷部門也因房市低迷，銷售率明顯不如以往，推案時程也往後遞延。業者坦言，高總價物件賣不動，低總價也不輕鬆，但至少還能賣，目前新推案已很難再創區域新高。

信義房屋今年在天母推出自家建案「信義謙石」預售案，7月一開始推出馬上有6戶預訂，但隨後買氣停滯，該案總計有21戶。

信義房屋代銷部經理楊國昌表示，「信義謙石」原預計今年的329 檔期推出，但因不斷提升建築石材，因此遞延到7月才推出，又加上該案採不二價政策，導致目前銷售略為停滯，但公司仍將採邊建邊售方式進行銷售。

而信義房屋去年代銷部門接案量為400億元，雖今年上半年接案量已達300億元，但公司對下半年接案較為保守，預估全年接案目標36 0億元，較去年下滑。

信義代銷目前手中接案銷售狀況，總銷金額最高110億元的淡水「宏盛水悅」，總計約900多戶，8月正式公開後至今，目前成交近60戶，銷售率不到1成。

今年第2季推出的北市「青田青」總銷26億，總計12戶，目前僅成交2戶；北投「奇岩道」總銷17億，總計34戶，目前尚未有成交。

銷售較好的為永吉路「合暘信邑」及新莊「君泰」，銷售率約5∼ 6成；而三重「日健悅」、汐止「春田吉市」及淡海新市鎮「合康心居易」，銷售率則約3∼4成。

楊國昌表示，建商推案大都遞延至明年初選舉過後，現在低總價物件也不一定具優勢，要選優值地段，且推案房價不能高於區域行情。

永慶房產集團去年代銷接案量約100億元，今年上半年接案量46億元，下半年目前接案量已達70億元。集團代銷事業群總經理葉凌棋指出，年底還有五股、北市中正區2案合計約30億元，全年接案目標近 150億元。

永慶代銷8月新推出板橋「榮耀經典」，總銷約5.5億元，目前銷售率約3成，最大案量為總銷50億元的中和「希爾頓」，預計10月初公開。

葉凌棋表示，目前市場上高總價物件賣不動，低總價雖是市場主流，但賣得也不輕鬆，不過至少還推得動，但新推案已很難再創區域新高。

9月下旬起將有多起重量級地上權標售案出籠，壽險公司紛紛摩拳擦掌。近來國泰人壽、中國人壽陸續公告將投資國內不動產。業者表示，壽險公司投資不動產以商用不動產為主，近期可評估標的不少，除為數不少的公有地地上權標售案外，還有舊中國信託總部大樓、宏泰人壽持有部分產權的「捷四」大樓。

據永慶房產集團統計，政府單位近期將推出的不動產案均為地上權案，第一檔為50年期的台北市議會舊址設定地上權案，底價60億元，再來是高鐵局將推出的高鐵桃園車站特定區青昇段、台中車站特定區新高鐵段；10月時還有廣慈舊址商業區土地開發地上權案、台中市泊嵐匯會展中心附屬商業設施用地設定地上權，前者底價高達93.68億元，後者則為38.23億元。

中壽昨（10）日公告擬投資國內不動產，惟待董事會通過後再公告詳細內容。副總黃之寧表示，中壽長期的不動產資產配置目標是占可運用資金的5~8%，目前僅有2~3%，仍處於低檔。

據中壽最新資金運用表，投資銀彈已突破9,000億元大關，達9,317億元，其中，不動產投資占可運用資金3.5%；以達8%上限推算，中壽尚有約419億元預算可投入房地產。

國壽帳上現金一度高達4,000多億元，占可運用資金17%，近年積極靈化運用；日前董事會亦授權不動產部門，加碼國內外不動產。

據永慶房產最新趨勢調查，全台52%民眾看跌第4季房價，為2012年總統大選後次高紀錄，其中有44%的人認為跌價恐在3%到10%，看跌未來一年房價的民眾也過半，顯示民眾對中長期房價看法偏向悲觀。專家認為，第4季房市將呈「成交量維持低檔、房價持平或小跌」局面。

在買方購屋信心不足下，據永慶房產趨勢最新調查，看跌下季房價的民眾由上季的36%大增16個百分點至52%，其中44%受訪者認為跌幅恐落在3%到10%；若把時間拉長到未來一年，52%受訪者仍認為價格會持續走跌，其中35%的受訪者小幅看跌房價3%到10%，17%民眾更認為房價會大跌10%以上。

房地合一實價課稅最快2016年上路，永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋昨（11）日表示，政策實施前，市場恐掀起一波「節稅出售潮」，主因課稅後稅負將大增約3.4至19倍。

至於市場委售量擴大是否衝擊房價下修？他表示，今年第4季和明年首季是關鍵，可以確定的是，外圍蛋白區最少有5%的跌價空間。

房地合一實價課稅來勢洶洶，葉凌棋表示，今年影響房市有三大因素，第一為國內外經濟表現，第二為房市政策，最後則是九合一選舉。以今年全球經濟持續復甦，國內經濟與資金看多、投資信心仍強下，全球經濟基本面沒有太大問題，選舉為短期外部干擾，真正左右市場的還是政策面。

葉凌棋指出，政策面又以擴大信用管制（限貸），及房地合一實價課稅（加稅）最關鍵。限貸讓投資客不進來買，加稅又逼迫賣方趕快出場，兩者夾殺下，尤其在房地合一實價課稅實施前，市場恐出現一波「節稅出售潮」，初估委售量將多出一至二成。若房地合一實價課稅上路，初估賣方未來稅負將大增3.4至19倍。

以帝寶為例，若在2009年以總價1.58億元買入，若以過去一般住宅用房屋評定現值（1,600萬元）乘以所得額標準48%，再乘以最高所得稅率40%計算，需繳交財產所得稅負307.2萬元。

若是房地合一實價課稅上路，則需以今年售價（3.3億元），扣除2009年購買價（1.58億元），再扣除其他費用約1,000萬元後，乘以不動產交易所得稅率（一般稅率20%，最高累進至45%）計算，則需繳交2,140萬元（稅率20%）到6,190萬元（稅率45%）所得稅，賣方需繳交的稅負分別激增六倍和19倍，亦即屋主需多交約1,833萬元至5,883萬元的高額費用。葉凌棋強調，若有屋主想透過贈與方式，之後再轉售房屋來避稅，按現行規定試算，賣方付出成本更高，達1.21億元，較過去利用贈與轉售產生的所得稅268.8萬元，整整多出約1.19億費用。

政府持續打房，今年房市交易量明顯萎縮；而不動產展店狀況，更出現開店及倒店速度相抗衡的現象。

成立於2012年的台慶不動產，在永慶房產集團資源的挹注下，以專業內行提供客戶專人專屬、單一窗口全程服務，同時運用數位工具，結合雲端科技，短短2年間迅速擴展達134間門市，平均每月擴增5.6 間門市，遠勝其他房仲副品牌平均每月2.9間的展店速度。

永慶房產集團加盟事業體總經理暨台慶不動產總經理孫寶國表示， 永慶堅持原創品牌，不利用併購手法取得市占率，並依據不同品牌定位，吸引理念一致的夥伴加盟，成為全台最大房仲連鎖，目前集團總店數達1,070家的關鍵。

房市交易大幅萎縮，今年已有260家房仲公司歇業，小型房仲業者相對生存不易，大型房仲品牌紛紛加碼經營次品牌，爭搶市占，同時也避免同商圈的展店衝突。永慶第三加盟品牌「台慶不動產」成立二周年已突破130家店；東森房屋昨（27）日也宣布成立次品牌「森活不動產」。

今年房市交易量萎縮約一成，今年房仲公司雖新增301家，但有逾260家歇業，房仲正面臨優勝劣敗的關鍵期。相較之下，次品牌市占成長則相對迅速，永慶集團在2012年推出台慶不動產、台灣房屋推優美地產；住商機構今年推出大家房屋，加上森活不動產，全台大型房仲品牌推次品牌已有逾200家店。

業界認為，房仲次品牌每個月5,000元至1萬元月費，相對低價，加上集團提供經營資源，使次品牌仍有一定的市場認同度。

台慶不動產成立二年，已有134家店，平均每月增加5.6店，預計今年可達189家店目標。永慶房產集團加盟事業總經理孫寶國表示，台慶五成新店東來自轉招和同業創業，以中南部最明顯。