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【房地產新聞】房市交易冷清，住商實業指出土地增值稅收入急速下滑

近來，房市交易冰凍，不僅房地合一稅、契稅等房地產交易相關稅收衰退，連最大宗的土地增值稅也受影響。根據財政部統計資料庫顯示，去年土地增值稅收入已跌破千億元，今年前四月更是僅剩228億元，年減幅高達37％。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，這次土地增值稅收入的急速下滑，除了房地產交易稅收作為市場交易指標外，與近年來各縣市土地公告現值調整幅度不大也有關。土地增值稅收入與不動產持有期間、自用住宅比例高低、與不動產交易移轉規模高度相關。

由於近年來升息、打炒房政策以及買方對房市信心轉趨保守等因素，導致房屋及土地交易量驟減，進而影響到土地增值稅收入。去年不動產買賣移轉的土地公告現值規模約1.6兆元，是自2016年以來連續五年成長以來的首度衰退，今年前三月為3,123億元，比去年同期衰退約32％。

住商實業觀察到，這次房市交易冷清的現象，對於房地產相關稅收產生了顯著影響，預計未來房市仍將持續受到多種因素影響，房地產相關稅收可能會繼續下滑。

房市交易冰凍，不僅房地合一稅、契稅等房地產交易相關稅收衰退 ，房地產交易稅收最大宗的土地增值稅，過去連續三年均超過千億元 ，去年已跌破千億元，今年前四月土增稅稅收更僅剩228億元，年減 幅高達37％。

財政部統計資料庫顯示，過去房市景氣熱絡時期，每年土增稅稅收 多能超過千億元，例如上波房市景氣多頭的2013∼2015年間，及這波 房市多頭的2019∼2021年間。然而去年下半年起房市交易緊縮，全年 土增稅收減少至930億元，自去年4月起至今年4月已連續13個月年增 率負成長、連續12個月年減幅超過1成。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，房產相關稅負除為市場交 易指標，由於近年各縣市各土地公告現值調整幅度不大，土增稅收與 不動產持有期間、自用住宅比例高低、與不動產交易移轉規模高度相 關，近來房屋及土地交易量因升息、打炒房政策、買方對房市信心轉 趨保守等因素而驟減，土增稅收也跟著減少。

以去年來說，不動產買賣移轉的土地公告現值規模約1.6兆元，是 自2016年以來連續五年成長以來的首度衰退，今年前三月為3,123億 元，比去年同期衰退約32％。

內政部近日公布平均地權條例相關子法，卻引來建商圈內一片嘩然。許多建商大老炮轟，認為這些子法並沒有因應民意進行調整，反而強行推進，被視為鴨霸打房政策。預計，這將讓小建商的日子更加難過，房價也將在下半年加速趕底。 中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全指出，從年初的條例修正案到現在的子法預告，都引發了業界和法學界的極大爭議。尤其是預售屋禁止轉讓換約、禁止私法人買房等內容，被質疑可能違憲。儘管如此，內政部預告的子法內容仍堅持強行推進。 佳元建設董事長蔡錫全對禁止私法人買房的措施表示強烈反對，認為這種「原則禁止、例外許可」的做法涉及違憲，建議應改為「原則許可、例外禁止」較為合理。他擔心，這將讓正派經營的法人不敢提出申請，以免被查稅或追查資金來源。 台灣省不動產開發公會理事長黃啟倫則指出，投機客透過預售屋短期買賣才是炒房的真正元凶。然而，平均地權條例的子法卻限制了預售屋的轉讓，不溯及既往，讓建商成為代罪羔羊。他強調，無論是之前或之後買進的預售屋，都不應轉讓。 馨傳不動產智庫執行長何世昌預測，這些子法將導致預售屋銷售時間拉長，對財務結構不夠健全的中小型建商來說，將是一個巨大的財務考驗。住商不動產企研室執行總監徐佳馨也指出，在投資客退場後，預售市場將以自用客戶為主，但整體經濟不佳，買方對房價上漲的預期消失，入手意願降低，將對建案預售階段的銷售率造成衝擊。 事實上，平均地權條例尚未上路，已經充分發揮了嚇阻預售投資或投機的作用。2021第四季全台預售屋單月成交約1,800億元，成交量超過1.2萬件，但今年前二月已衰退至單月850億元，成交僅不到5,000件。業界認為，房市量縮已成定局，預計新法一上路，房價將快速趕底。 何世昌還提到，這次修法對代銷公司來說，是一個新的機會點。由於建商為避免觸法、承擔風險，將更依賴專業代銷公司把關。

內政部公布平均地權條例相關子法，建商大老炮轟，內容完全沒有 因應民意而調整，可謂鴨霸打房政策，預料小建商的苦日子要來了！ 房價下半年加速趕底。中華民國不動產開發公會全國聯合會也發出動 員令，號召全台各公會於5月3日緊急會商，將向內政部提出白皮書， 力挽狂瀾。

中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示，條例修正案從 年初三讀到現在子法預告，有關預售屋禁止轉讓換約、禁止私法人買 房等，引發業界和法學界極大的爭議，質疑有違憲之虞，但是從內政 部預告的子法內容，還是鐵了心強渡關山；現在房市急凍，可是相關 子法並沒有更周延。

佳元建設董事長蔡錫全痛批，禁止私法人買房採「原則禁止、例外 許可」涉及違憲，預料正派經營法人以後也不敢提出申請，以免被查 稅、追查資金來源，建議應改採「原則許可、例外禁止」較為合理。

台灣省不動產開發公會理事長黃啟倫則點出，投機客透過預售屋短 期買賣才是炒房的真正元凶，但平均地權條例5項子法中的「限制預 售屋、新建成屋換約轉售」，卻是預售禁止轉讓，不溯及既往，抨擊 「政府打炒房，根本打假球」，他認為「無論是新法實施日之前或之 後買進的預售屋，都不應轉讓」，建商不應淪為代罪羔羊，替投機客 背黑鍋。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，平均地權條例子法限制預售屋 轉讓及私法人買房、建立吹哨條款，預料預售屋銷售時間將拉長，對 於財務結構不夠健全的中小型建商來說，形成財務上的考驗。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，在投資客退場後，預售市 場將以自用客戶為主，不過整體經濟不佳，買方對房價上漲預期消失 、入手意願降低，建案預售階段銷售率明顯受到衝擊，財務體質不佳 的「落跑建商」、「中輟案」可能會愈來愈多。

事實上，平均地權條例還沒上路，已充分發揮嚇阻預售投資或投機 ，政策發酵前2021第四季全台預售屋單月成交約1,800億元、成交量 超過1.2萬件，不過今年前二月已衰退至單月850億元、成交僅不到5 ,000件。業者認為，房市量縮已成定局，預料現階段房價高檔盤整後 ，只要新法一上路，房價將快速趕底。

何世昌也說，此次修法對代銷公司來說，是一個新的機會點，因建 商為避免觸法、承擔風險，會更依賴專業代銷公司把關。

台灣房市外資投資浪潮退卻，住商實業見風轉舵

近來，台灣房市面臨多項挑戰，其中外資投資不動產的熱潮逐漸退卻，這對台灣的不動產市場造成了影響。根據經濟部最新數據顯示，去年全年核准華僑及外國人來台投資不動產的金額為3.66億美元，與前一年相比減少了44%，這是近12年來的第三低紀錄。

在過去的幾年裡，台灣房市曾經吸引大量外資投資，尤其是在2013至2015年間，每年投資金額都超過4.8億美元。然而，隨著房地合一稅的上路和房市谷底的到來，2016年的投資金額驟降至3.17億元。2017年雖然有所回升，達到7.17億美元，但2021年又回落至6.53億元，去年則是再創新低。

不動產開發、經營及管理是外資在台投資的主要領域，涉及資產管理公司、國際商仲、房屋仲介等。然而，由於全球經濟的不確定性，包括疫情後的經濟復甦、各國央行升息、國際局勢動盪以及兩岸關係緊張等因素，外資對台灣不動產的投資態度變得更加保守。

大家房屋企研室總監郎美囡指出，隨著國際間流動性不斷增加，國人對海外不動產的興趣日益濃厚。疫情期間，許多全球城市房市因資金潮帶動而熱絡起來，這些因素都促使了相關企業的成立。

另一方面，住商不動產企研室執行總監徐佳馨提到，近年來不少台商回歸台灣，為高資產族群所成立的家族辦公室也逐漸成為一門新興的學問。這些變化都對台灣不動產市場的發展產生了重要影響。

【台灣房市新聞】 台灣房市近況出現新變局，去年開始，外資對台灣不動產的投資熱情急速下降。根據經濟部最新數據，2022年核准華僑及外國人來台投資不動產的金額約為3.66億美元，相比2021年的6.53億美元，減少了44%。這一數字反映了全球升息潮對台灣房市的影響。 大家房屋企畫研究室總監郎美囡解釋，全球主要國家為應對通膨，升息導致不動產價量波動，投資者和業者都變得更加謹慎。郎美囡回顧了台灣不動產市場的歷史，指出2013年到2015年，台灣不動產市場曾經達到高峰，每年投資金額超過4.8億美元。然而，2016年房地合一所得稅實施後，投資金額驟減。不過，2017年房市反彈，華僑及外國人來台投資金額創下12年來新高。此後，雖然有所下滑，但2021年又上漲至6.53億美元，去年卻又大幅縮水。 郎美囡進一步分析，2021年全球房地產價格因疫情資金潮而飆升，但隨著升息和各國房市調控政策的推出，以及國際局勢的不確定性，投資者信心受挫，導致去年外資對台灣不動產的投資大幅減少。 值得注意的是，雖然台灣去年不動產市場相對穩定，但兩岸關係的緊張和國人投資海外不動產的熱潮，也對市場產生了影響。住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨提到，除了外商外，不少僑外資也對台灣房地產表現出興趣。然而，由於房地合一政策將外國人納入高稅率族群，海外買家對台灣房地產的購買相對保守。

房市資金浪潮退卻、兩岸關係緊繃，外資投資台灣不動產業金額驟 減，去年全年經濟部核准華僑及外國人來台投資不動產業3.66億美元 ，年減44％，也是近12年來第三低紀錄。

根據經濟部統計顯示，近12年來核准外華僑及外國人來台投資不動 產業金額，在國內房市上波高點的2013至2015年間，每年都有超過4 .8億元的投資金額，雖房地合一稅上路、房市谷底的2016年驟降至3 .17億元，不過2017年創下7.17億美元高點，2021年也有6.53億元， 去年則是大幅衰退至近三年來最低的3.66億美元。

外資在台投資的不動產業包含不動產開發、經營及管理，主要包含 外資資產管理公司、國際商仲、房屋仲介等。

大家房屋企研室總監郎美囡表示，國際間流動愈來愈頻繁，國人對 於海外不動產有濃厚興趣，過去國人海外置產曾興起一波熱潮，近年 也因為疫情，使不少全球城市房市熱絡，冷卻一段時間的海外不動產 又重起爐灶，不乏因應這波需求所成立的企業。

而2021年全球主要國家房地產價格，因疫情資金潮帶動而價量齊揚 ，但隨著各國陸續升息、推出調控房市政策，加上國際局勢動盪等多 項因素衝擊全球經濟，央行升息後變數增加，影響投資人信心，而國 內還有兩岸關係緊張的因素，使外資態度更為保守。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，近年不少台商回歸，因應 高資產族群所成立的家族辦公室，也成新顯學。

國內房市去年開始轉冷，外資投資台灣不動產業金額也驟減，據經濟部公布數據，2022年核准華僑及外國人來台投資不動產業金額約3.66億美元（約新台幣111.6億元），較2021年的6.53億美元銳減44%。

大家房屋企畫研究室總監郎美囡表示，去年全球主要國家升息因應通膨，連帶造成各國不動產價量震盪，投資人及相關業者態度轉為保守。

郎美囡表示，觀察核准華僑及外國人來台投資不動產業金額，2013年到2015年台灣不動產市場前一波高點時，每年有超過4.8億美元（約新台幣146.4億元）的投資金額，但是到了房地合一所得稅登場的2016年，當年的投資金額就驟減至3.17億美元（約新台幣96.7億元）。

不料，到2017年時，房市又出現谷底反彈走勢，2017年華僑及外國人來台投資金額達7.17億美元（約新台幣218.7億元），是近12年的新高，之後就連續二年下滑，至2019年時僅2.81億美元，但到2021年又上揚至6.53億美元，直到去年才開始又大幅緊縮。

郎美囡分析，2021年全球主要國家房地產價格因疫情資金潮帶動而價量齊揚，但隨著各國陸續升息、推出調控房市政策，加上國際局勢動盪等因素衝擊全球經濟，不確定性大幅提高，在央行升息後變數增加，影響投資人信心，造成去年華僑及外國人來台投資不動產業金額較前一年大減44%。

值得一提的是，雖然台灣去年不動產市場相對平穩，但兩岸關係緊張，再次挑動投資人敏感神經，國人又興起投資海外不動產熱潮，除國人鍾情的日本房地產，過去冷了一段時間的東南亞不動產，最近也受到市場青睞。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出，外國人投資者除外商外，亦有不少為僑外資，在房地合一將外國人納入高稅率族群後，海外買家購買台灣房地產現貨相對保守。

前幾年預售市場火熱，去年開工量更寫下新紀錄，據內政部統計資料，2022年住宅類開工宅數共145,647宅，總樓地板面積將近623萬坪，雙雙創下統計以來新高，與2021年相較，宅數年增11.7%、面積增加10.2%。

六都中，增加最多為高雄市，宅數增加59.9%、面積增加46.2%，而六都以外縣市，開工量增加最多的竟然是台東縣跟嘉義市，有超過一倍的年增幅。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，去年雖然房市降溫，預售買氣大不如前，但2020及2021年預售市場大開紅盤，投資開發蔓延至蛋白區，累積龐大量體，雖然目前房市有打炒房、升息等困境，但預計2~3年後交屋，有些建商認為屆時市場可能有不同景象，且平均地權條例修正案上路後，預售轉賣受限制，可增加以成屋投資置產的意願，讓開工量寫下新高。

綜觀2022年各縣市住宅開工量，與2021年相較，六都僅台中市宅數年減8.5%，台南市幾乎持平，高雄市宅數大增59.9%、面積年增46.2%，其住宅開工面積高達86萬坪，超過9棟高雄85大樓的樓地板面積，桃園市宅數與面積也分別有27.7%、23.4%的顯著成長，台北市宅數增加17.6%，新北市則增加7.7%。

住商不動產高屏澎區執行協理林祺博指出，高雄市近幾年力推半導體S廊帶，吸引大型企業進駐，不但創造房市亮度，未來也能增加廣大的就業機會，預期日後有人口紅利帶動，前幾年新案買氣非常熱絡，使得開工數量大幅增加。

出乎意料的是，六都以外縣市與前年相比，住宅開工量大幅增加的都不是印象中的購屋熱門地區，宅數年增幅前三名分別為台東縣、嘉義市及南投縣，台東縣住宅開工宅數大增225.7%、面積增加165.9%，嘉義市宅數及面積分別有172.5、173.7%的成長，南投縣宅數增加40.8%、面積年增33.6%。

近一年房市轉冷，2022年全台建物買賣件數剩下31.8萬件，是近三年低點，但元宏不動產統計全台不動產經紀業備查家數，至2022年底已達8,367家、受僱不動產經紀人與營業員達6萬5,256人，皆創下有統計來新高，與低迷的房市發展呈現兩樣情。

觀察近年受僱不動產經紀人員平均每年可成交的件數，幾乎呈現逐年遞減狀況，2007年時，每人每年平均可成交17.6件，到去年僅已剩4.9件，元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立指出，這還是移轉件數包含大量新屋交屋的數據，顯見目前從業人員面對嚴苛的競爭環境。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，不動產經紀業家數與受僱不動產經紀人與營業員大幅增加主要有三原因，第一，各大房仲品牌都在搶占市占率，在積極擴點下，會加速推升家數與從業人員；第二，現在不少房產經紀人年紀輕，工作一陣子後會想出來創業，同時也有其他產業界的人對地產有興趣，會當成副業經營，兩者都會推升家數量與不動產經紀人數量。

第三，通常店家解散歇業至少得等一年以上，才能拿回營業保證金，因此儘管市況低迷，有部分店家想撤退，但也須等待一段時間才能拿回營業保證金，拿回來後才會反映在數據上面。

周昆立表示，近年全台經紀業備查家數增近4,500家，受僱的業務人員增加近4.2萬人，增加幅度都超過100%，成長幅度驚人，但如今每年的建物買賣移轉量只剩下30萬件出頭，跟十多年前每年約40萬件左右相較，交易量能明顯大減。

周昆立指出，目前各大房仲品牌頻頻搶擴張的舉動，雖是為搶市占率的作為，但也是輕忽風險。一旦未來交易量能持續萎縮，房仲店頭經營風險將隨之提升，從業人員出現多個月無法成交的狀況可能頻繁出現，需多加審慎。未來從業人員想突圍而出，作業方式得要明顯改變，例如善用地籍情資做精準開發，才能突破困境。

住商不動產永康家樂福加盟店經理方慕孺渾身充滿對房地產行業的 熱忱，剛認識他的人，很難想像他原本是一名資深證券分析師，更曾 長期擔任金控旗下自營部操盤手，藉由多年在資本市場經驗，操作績 效長期打敗大盤，定居台南後轉職房地產業，開出事業第二春。

方慕孺為求取身心、家庭、工作間的平衡，2013年毅然決然舉家南 遷，定居台南並置產。方慕孺說，過去看到竹科、板橋等地發展，其 實早就對房地產萌生興趣，後來看到南科的發展潛力，當時研判將有 人口紅利、剛性需求，隨後在朋友的協助下，轉戰不動產經紀領域。

他說，畢竟「隔行如隔山」，一開始費了不少工夫深入了解法規、 學習如何介紹房屋與周邊條件，「畢竟萬一講錯有可能會產生誤導、 一不小心反而會吃上官司。」這也讓方慕孺在房地產行業職涯路上更 為謹慎小心。

方慕孺強調，能夠在房地產行業持續耕耘，且轉職過程還算順利， 其實與過去多年在資本市場基本面研究積累的不屈不撓精神，有很大 的關係。回憶多年操盤手生涯，在擔任自營部操盤人的時候，每天很 早就要起床閱覽前一晚發生的國際大事，然後進公司開會，向長官報 告對盤勢的看法，並檢討投資部位，接著進交易室開始操盤，收盤後 去拜訪公司、深入基本面研究，藉由拜訪公司隨時關注產業的變化， 以利於投資選股方向。

如此日復一日的操盤手精實生活，方慕孺培養出身為一名績優操盤 手該有的良好自律與習慣，不過，隨著年紀增長，除了每天24小時要 留意國際股市新聞與動態之外，還要承受操盤損益的壓力，他發現身 體狀況慢慢開始出現了變化，驚覺應該要注意自己的身體健康，才萌 生轉換跑道與生活環境，降低壓力、讓路走得更長遠的想法。

方慕孺說，移居台南之後，一方面專注房地產業務，憑藉過去投資 研究的經驗，亦持續注意產業趨勢變化，保持過去多年養成的習慣， 持續從基本面與評價是否合理等面向著手，找尋投資機會，輔以觀察 上市櫃企業的營收消長，繼續從事基本面的分析與研究，做為自己投 資股市參考，如此一來，投資的興趣與所掌握的技能仍維持運轉，不 同的是，少了在公司開會、為公司部位績效扛責任的壓力，心情頓時 輕鬆不少。

有趣的是，方慕孺也不吝於把一身好本領傳授出去，多年來不時幫 大學進修推廣部的學生上課，教授投資理財概念，課程層面涵蓋初級 的理財觀念，也有較深入的基本面分析，以及講述產業發展趨勢，產 業分析完畢後，才進行由上而下的選股討論，接著進行財務報表分析 ，可謂相當扎實。

住商不動產永康家樂福加盟店經理方慕孺工作之餘同步重視身心平 衡，每當工作告一段落，方慕孺養成下午去公園走走、跟孩子一起玩 玩棒球的習慣，不僅運動，也拉近親子關係，同時更發掘出兒子的棒 球天分。

方慕孺說，由於兒子方宥恩對棒球運動很有興趣，加入台南市立人 少棒隊，不僅打擊能力很好，無論是擔任投手、捕手、或是內野守備 ，表現也都可圈可點，因此，親子之間經常一起練球、傳投球，或是 進行打擊練習，不但增加了方慕孺的運動量，親子之間的感情無形中 與日增長。

方慕孺強調，每逢兒子去比賽的時候，自己在場外為兒子加油吶喊 ，而且球賽屬於競技運動，總是會有輸贏，贏球的時候一起開心，輸 球的時候彼此安慰，更是增加了親子之間的感情，也培養了兒子未來 面對生活挑戰的正確心態。

買氣不振，加上農曆春節長假效應影響，最新1月六都交易量全面降溫、買賣移轉棟數合計僅達1.26萬棟，呈現月減38.4%、年減47.5%，交易量能創近47個月以來新低，更是近七年同期新低量；其中新北市、高雄市買氣雙探近13年來1月同期低點，成為買氣最冷1月。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年1月房市碰上「史上最長十天農曆春節年假」，工作天數比去年少了近25%，加上去年下半年以來，市場因央行升息、平均地權修法等因素干擾，導致買方觀望。在春節長假效應的影響，加上「利空夾擊」房市買盤觀望下，不僅讓讓今年1月六都移轉量創近47個月新低，更寫下近七年同期低量。

據六都地政局最新資料顯示，今年1月六都買賣移轉棟數全面下滑、移轉量僅達1.26萬棟，呈現月減38.4%、年減47.5%；以縣市來看，新北市、高雄市移轉量各達2,595棟、月減48%，以及1,971棟、月減28.6%，買氣雙創近13年1月同期低點，成為買氣最冷1月。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，新北市不少重劃區如土城暫緩、板橋江翠、三重仁義段、鶯歌鳳鳴、八里台北港等，因交屋潮暫退造成量能幾乎腰斬、月減幅居六都之冠。

住商不動產高屏澎區協理林祺博表示，高雄市這三年受科技業、園區話題影響至深，以致題材弱化後、區域房市交易量反應也相對劇烈，讓區域買氣降至近59個月單月新低。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於2月房市移轉量就沒有假期因素干擾，因此單月交易量可恢復常態，且不排除之後房市會有一小波遞延買盤回流，不過還是要看接下來新屋市場329檔期的銷售狀況而定。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，今年全球經濟面臨衰退風險，股匯市也持續上下震盪，各預測機構陸續下調全球今年的經濟成長預測，顯示今年經濟成長面臨相當大的挑戰，而去年台灣經濟成長率確定不保3。

民眾也普遍看壞今年經濟景氣，加上國內在去年四度升息，央行也示警1月房貸利率還會上調，有感升息讓民眾房貸負擔更為吃重，市場觀望氛圍濃厚，今年房市交易不容過度樂觀。

2022年全國建物買賣移轉棟數昨（31）日出爐，交易量達31.8萬棟，不僅失守32萬棟防線，更較2021年減少約3萬棟，相當於台北市一整年買氣蒸發，年減率達8.6%，寫下近六年首度交易量衰退紀錄。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，2022年房價見高，市場買氣已跟不上房價漲幅，不僅一手市場的預售揭露交易量衰退，整體全國買賣移轉棟數也減少，顯示去年房市買氣在升息、政策打炒房、資金行情退潮、買方追價動能不足等多重利空襲擊下，房市已進入盤整期。

據內政部昨公布最新資料，2022年全國建物買賣移轉棟數達31.8萬棟、年減8.6%，不僅跌破32萬棟，更較2021年減少約3萬棟，量能相當於台北市全年買氣，創下近六年首度衰退紀錄。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，去年房市氛圍呈現「上下半年兩樣情」，原先市場還維持2021年的成長勁道，但隨著央行升息、兩岸緊張、股匯震盪、地方大選，以及《平均地權條例》修法等政經干擾，2022下半年房市由多轉空，以致全年買賣移轉棟數「開高走低」。

以縣市來看，台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，扣除量能低於千棟的離島縣市後，各都會區房市大致呈現「都會衰退、蛋白微增」格局，其中又以新竹市量縮最明顯、年減32.8%，基隆市則異軍突起出現年增18%量能。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，六都中除了台中市去年在交屋潮撐盤下，成交量仍維持年增1.4%正數外，北北桃、南二都等五都則明顯熱度衰退，其中高雄交易量年減17.3%最多、台南市買氣也年減13.7%，新北市、台北市、桃園市量能也均各別萎縮11.9%、7.4%、6.2%幅度。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，去年下半年起房市買氣呈現低量盤整格局，由於今年市場還有經濟情勢、房市政策、市場超額供給與總統大選等變數，今年房市挑戰仍大；張旭嵐指出，由於新法將上路，預料將助長市場的觀望心態，2023年全國買賣移轉量不排除將面臨力保30萬棟的壓力。

春節連假長，加上房市氣氛低迷，看屋、購屋腳步放緩，國內房市 1月也提前進入休市狀態，各大房仲1月門市交易慘淡，平均較去年同 期接近腰斬。

以永慶房產集團為例，1月門市交易量月減41％、年減近5成，永慶 房屋研展中心副理陳金萍表示，今年長達10天春節假期都落在1月， 而去年僅2天在1月，工作日減少當然影響房仲業務量及房市量能，預 期年後房市將回歸供需基本面，自住、長期置產仍是目前房市主力。 陳金萍指出，近期看屋量仍穩定，顯示民眾購屋意願不減，價格仍是 成交關鍵，只要買賣雙方價格產生共識，房市交易擴量機會增。

住商機構1月交易量月減35％、年減48％，除了1月因年假導致工作 天數較少外，平均地權條例修法、升息預期都對買方進場產生相當衝 擊。

台灣房屋集團1月門市交易量月減11％、年減15％，台灣房屋集團 趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年較早的春節讓1月房市提早進入「 休市」狀態，若以實際工作天數比例來看，交易量和去年12月其實差 異不大。由於近期市場氛圍轉向買方市場，自住族群伺機而動，且平 權地權條例預售屋換約限制不溯及既往，及相關政策明朗化，有助化 解觀望氣氛。

2022年房市景氣雖然退燒，但仍是房仲業豐收的一年，各加盟店業 績普遍成長，業績千萬經紀人數多創下新高，從業人員賺大錢。永慶 房產集團加盟四品牌去年就有超過200名千萬超業，住商機構也突破 百人，中信房屋有多達27人，東森房屋、太平洋房屋各有12人、11人 。

據財政部統計，去年前10月不動產仲介業營業額達735億元、年增 約8％，全年仲介業營業規模可望創來歷年新高，即使第四季房市景 氣降溫，不過不少房仲加盟品牌在近年展店積極、店效提升下，全年 業績成長，不少經紀人也在這一波多景氣多頭中，靠著深耕社區或專 營大型商用及土地物件等，晉升千萬經紀人。

東森房屋11日舉辦菁英表揚大會，東森房屋指出，在東森集團資源 助攻下，東森房屋從數位行銷、資訊應用、教育訓練等三面向著手， 2022年業績仍逆勢成長，不僅整體業績高於前一年度，而且還誕生了 520位百萬經紀人，人數增長20％，其中千萬超業的人數達到12位， 與2021年度相比翻了一倍。

全台直營及加盟店數已逾1,550店的永慶房產集團，在市占優勢、 深度聯賣發揮效益下，包括永慶不動產、永義房屋、有巢氏房屋、台 慶不動產加盟四品牌，去年業績突破270億元、單店平均業績達2,50 0萬元，年業績突破1億的加盟店高達21店，經紀人則有超過200人業 績突破千萬、1,000人突破500萬、4,100人業績逾200萬元。

住商機構旗下住商不動產與大家房屋平均業績成長兩成以上，也有 超過百名千萬經紀人創新高，加盟總部自行開發e指成交神器，持續 導入分店。

近年店數急起直追的太平洋房屋，店數朝200店邁進，年度店業績 平均成長11％；經紀人業績平均增14％，且千萬經紀人破雙位數達1 1位，300萬元以上經紀人人數成長18％。

新北市地政局昨（9）日公布2022年第3季住宅價格指數，整體指數呈現持平走勢，其中，四大重劃區台北大學特定區、淡海新市鎮、林口新市鎮、副都心及頭前重劃區季指數分別為133.06、115.79、122.19及105.94，較前一季全面下跌。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，新北市四大重劃區下跌主要有三大原因，第一，去年成交量減少，因此成交的價格亦受波動；第二，去年第1季升息後，房市買氣不盛，買方預期市場會往下走，加價意願不高；第三，四大重劃區皆不是去年預售推案重點區域，多半為成屋交易，而成屋多是早期取得，有一定的讓價空間，所以屋主未必是賠售，頂多是少賺出場。

地政局指出，四大重劃區都較去年第2季下跌，分別下跌0.1%、1.62%、0.19%及0.92%。主因整體開發區房價水準已達相對高點，惟受到金融政策影響，市場漸趨保守，出現買方觀望與賣方惜售狀況。

據資料顯示，新北市去年第3季全市住宅價格指數分別為127.38、127.91、128.46，而大樓及公寓指數亦僅較前一季微幅上漲，整體指數呈現持平走勢，月漲幅介於0.35%至0.47%之間，漲幅已相對收斂。

新成屋方面，指數為118.01，變動率略跌0.18%，與前一季呈持平趨勢。地政局指出，雖較去年同期仍上漲7.62%，但整體走勢已趨緩，主要受到央行逐步升息、土建融利率調漲、買賣雙方議價空間增加等因素影響，指數呈現微幅下跌。

2022年12月六都買賣移轉棟數全數出爐，六都去年12月買賣移轉棟數共2萬754棟，年減25.1%、月增11.8%。另，六都去年全年買賣移轉棟數共24萬3,910棟，年減8.9%，創下近三年新低，且交易量是近六年來首度下滑，顯見房市已反轉向下。

房仲業者分析，去年底是傳統房市旺季，買氣出現有小幅回溫跡象，不過受大環境衝擊，目前市場觀望氣氛仍很濃厚。

統計六都去年12月建物買賣移轉棟數，台北市2,117棟，月增5.9%、年減26.2%；新北市4,988棟，月增17.7%、年減28.1%；桃園市3,938棟，月增5.7%、年減21.7%；台中市5,201棟，月增21.3%、年減8.8%；台南市1,749棟，月增8.6%、年減26.5%；高雄市2,761棟，月增2.0%、年減42.5%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，由於房市交易與登記約莫有一個月左右的時間差，因此12月建物買賣移轉棟數主要是反映11月至12月初的市況，在全球經濟復甦力道放緩下，民眾購屋態度轉趨觀望保守，房市已出現降溫趨勢，不過，不少建商為了節省土增稅，紛紛趕在年底前交屋，讓六都在年底交屋潮挹注下呈現月增。

進一步觀察六都2022年全年的建物買賣移轉棟數，台北2萬8,611棟、年減7.4%；新北6萬184棟、年減11.9%；桃園4萬3,935棟、年減6.2%；台中5萬972棟、年增2%；台南2萬3,091棟、年減13.7%；高雄3萬7,117棟、年減17.3%。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨認為，去年房市面對不少利空衝擊，加上短期內價格飆升速度太快，是買氣急凍的重要因素之一，若扣除新屋交屋因素，實際成屋交易應更為慘淡，而今年全球經濟放緩，加上首季本就有農曆春節的因素，預期今年第1季將表現恐怕不好。

攸關預售屋納管的《平均地權條例》修法，因受到建商各方意見拉 扯擱置未排審，九合一大選後府院為回應年輕人平抑房價期待，立法 院內政委員會預計在12月19日當周排案初審，若委員會對修法內容無 共識，民進黨團預計在1月13日休會前，變更議程，將《平均地權條 例》抽出來表決，完成三讀程序。

由於預售屋炒作問題依然嚴重，紅單轉讓給人空手套白狼之感，內 政部積極遊說立委期待修改《平均地權條例》，將預售屋買賣納入管 理。惟今年上半年行政院提出修法後，就受到建商、代銷商、市場炒 手等勢力反對，甚至市場有耳語，有背景建商直接找上總統府疏通， 希望不要通過這項修法，以致法案躺在立院逾半年。

原訂上會期5月安排初審，後因新冠肺炎升溫，立院未排審。有業 者就表示，《平均地權條例》修法最好就是躺在立法院，像一把刀懸 在上面，時機到了再砍下來。

九合一民進黨敗選後，總統蔡英文在12月4日、6日，召集府院高層 開會，都提到推動居住正義為施政重點，包括300億租金補貼等，雖 然蔡英文未明說，但《平均地權條例》修法就是居住正義重要政策之 一，因此行政團隊加速排入立法院議程。

本周立法院內政委員會是國民黨召委林文瑞，不會排審此案，預計 12月19日當周由民進黨召委王美惠排審。惟明年1月13日本會期休會 前能否完成三讀程序？相關官員表示，若速度夠快，可能早上詢答、 下午處理條文，一天就可以出委員會，內政委員會若有高度共識，很 快就能表決，送進院會進行三讀。倘若沒有共識，朝野協商又破局， 民進黨團可以在院會變更議程，將此修法拉出來表決。

國民黨團總召曾銘宗表示，國民黨團不反對這項修法，執政黨要推 ，國民黨就支持，他們要開快車，就跟他們一起開快車，藍營不會踩 煞車，支持推動居住正義。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為，平均地權條例修正 案被認為對房價有直接影響，是限制預售屋、新建成屋除例外、特殊 情況，簽約後不得轉售，且私法人購屋改採許可制。若順利通過，確 實會對預售屋主產生壓力，進而可能降價出售求生，但幅度不至於太 大，可能以中南部居多。針對私法人不得持有住宅，地方地政機關權 責歸屬，是一大問題。

房市疲軟無力，過去漲勢凌厲、受惠台積電設廠效應題材的台南、高雄更大幅量縮，10月買賣移轉棟數同創五年同期新低，房仲業者指出，這波景氣不佳，讓房市轉為買方市場，價格成關鍵。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，南二都受產業建設利多，去年房市整體表現亮眼，尤其高雄在去年此時，台積電設廠效應正起風，房市價量開始上衝，創下歷年移轉最佳的10月表現。

不過，近期持續受升息、通膨、股市震盪等因素影響購屋信心，整體買氣趨緩，年月減幅也因此更為明顯，然而南二都建設議題豐沛，伴隨建設題材，南二都房市應呈短空長多，不少熱區人口仍正向成長，蛋白區、低總價物件，對首購客群來說仍具吸引力，不過成交關鍵主要仍在價格，房價如有下修空間，將更有力帶動遞延買氣回溫。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，央行連三季升息，加上全球經濟陷衰退危機，買方對於未來抱持觀望態度，然而新屋房價下跌不易，雖市場有零星小建案主動降開價，卻未見降價拋售潮，屋主仍認為通膨壓力下，不動產價值可期，不輕易讓利，買賣雙方缺乏共識，故短期榮景難復見。