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住商機構兩岸市場擴點雙路並進，台灣第二品牌大家房屋今年目標擴點至100家門市；至於大陸市場，電商互聯網、鏈家地產雙向夾擊對房仲實體通路產生翻天覆地衝擊，董事長吳耀焜表示，要在大陸「狼群」中生存，住商中國明年將啟動「大聯盟」計畫，聯合大陸中小品牌房仲業者，並與大陸線上公司合作，明年中國門市計畫擴充至1,000家、大幅成長3倍。

去年底開始，大陸已悄悄對房市進行鬆綁，今年3月30日的「330政策」，讓擁有一套房且購房貸款未結清的居民購二套房；最低首付也從70％調整為不低於40％；加上營業稅從過去5年限制鬆綁為2年，政策一出4大一線城市房市應聲起漲，與去年8月相比，深圳漲幅最大達26.4％、上海上漲9.9％、北京也漲了3.7％。

住商機構董事長吳耀焜表示，大陸房市雖回升，但一級戰區的上海卻在線上公司(電商互聯網)跳下來直接做線下公司(房仲實體通路)下，對當地房仲業者產生翻天覆地影響。

其中，大陸最大的房地產家居網路平台「搜房網房天下」，打出買賣雙方合計僅收0.5％服務費，「悟空網」更祭出零服務費，對當地收取2％服務費的房仲實體通路造成衝擊。

此外，大陸最大房仲業者鏈家地產，挾著募集到至少60億人民幣的資金，在上海地區大肆併購擴點，其龐大資金實力非台灣房仲業者所能想像。

吳耀焜表示，大陸商場競爭真的「狼性」很重，住商中國目前大陸20幾個地區有327家門市，為求在「狼群」中生存，住商中國明年將啟動「大聯盟」計畫。

他指出，住商中國在互聯網及鏈家夾殺下，折損率約1成，尚能保持「維穩」，後續將以「讓利」方式，聯合大陸中小品牌房仲業者，以團購方式向線上公司進行聯合採購以降低成本，還將與大陸掛牌的線上公司進行策略合作。

台灣方面，住商不動產暨大家房屋總經理陳錫琮表示，大家房屋有超過8成都是其他品牌轉招，另有15％是自營品牌加入，約有13％業績來自於聯賣制度，目前已簽約店87家，目標年底達到100家。

台北市政府有意公布「易淹水地區」相關資訊，會不會讓相關地區房價「剉咧等」？房仲業者統計水利署最新公布的雙北市文山、汐止、新店及淡水等淹水一級警戒路段房價發現，文山區的保義路、興德路；新店區中興路及淡水區中正東路二段，房價表現還優於區域房價，顯示路段機能性比水患更能影響房價。

每當颱風來襲，雙北市某些地區即會遭受水患之苦，台北市長柯文哲有意公布「易淹水地區」相關資訊，卻引發外界認為此舉將對房價造成衝擊。

本次「杜鵑」颱風來襲，經濟部水利署公布最新的雙北市一級淹水警戒路段包括有北市文山區木新路、保義路、福興路、興德路；新北市汐止區汐萬路、大同路、樟樹一二路、長興街、茄苳路；新店區中興路、安康路一二段、安和路；淡水區中正東路二段、新民街一段及新生街。

住商不動產根據實價登錄統計上述路段近1年房價發現，北市文山區房市均價44.2萬，但保義路均價達62.3萬，高於區域均價行情41.1％；興德路均價也有52.4萬，比區域行情貴18.6％。

新北市汐止區均價30.9萬，樟樹一二路均價為32.1萬，高於區域均價行情3.9％。

不過，汐萬路均價僅15萬，低於區域行情達到51.3％；長興街的均價也僅有18.8萬，低於區域行情39％。

新北市新店區均價36.3萬，中興路均價為47萬，高於區域均價行情29.5％；淡水區均價23.7萬，中正東路二段均價為35.1萬，較區域均價貴48.3％。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，新店中興路、文山興德路、淡水中正東路等路段，雖然被列為淹水警戒，但淹水問題往往只發生在颱風或是梅雨季節，也因此對房價影響較小。

除此之外，機能性似乎較能夠讓房價加分，徐佳馨指出，文山區保儀路及興德路周邊都有傳統市場，生活機能強，應是房價較強的因素；而新店中興路、淡水中正東路二段等路段，也因為機能強勢而能保值。

徐佳馨認為，雖然雙北市長久以來不少區域苦於水患，但由於水患非常態，因此機能對房價影響似乎較大，不過不可諱言，一旦區域常淹水被標籤化後，確實會影響買方意願。

2016年即將重新規定地價，外界普遍認為，公告地價將大幅調高民眾繳納的地價稅！由於明年起房地合一稅、囤房稅將陸續上路，因此，若適用自用住宅者最晚要在9月22日前提出申請才適用優惠稅率。

信義地政士聯合事務所表示，辦理「自用住宅」先要符合4要件：1、辦完戶籍登記。2、無出租、供營業(包括執行業務)事實。3、有自住事實。4、本人、配偶及未成年子女名下房屋不超過3間即有機會可同時減輕地價稅、囤房稅及未來出售時的房地合一稅。以台北市松山區30年30坪公寓為例，只要在在9月22日前提出申請，當年度才可適用優惠稅率，地價稅一年稅費至少可省下上萬元。

信義地政士聯合事務所專案經理林以德說，辦理自用住宅後，不但可節省地價稅，同時其他和房屋相關稅率也都會一併調降。舉例來說，北市松山區饒河街30年公寓、建物30坪、房屋現值20.22萬元、土地29.25平方公尺、102年申報地價70,464元，如果非住家用，房屋稅、地價稅最高需繳納27,889元，如果辦理自用住宅，則共只需繳納6,548元。

住商不動產法務協理吳光華也指出，持有稅節稅分成兩部分，1、就地價稅而言，辦理自用住宅必須符合所有權本人、配偶或直系親屬要在該地辦竣戶籍登記，但本人、配偶與未成年子女只能一戶，辦理人在戶口遷入後主動填具書表向稅捐機關申請。

2、至於房屋稅就單純得多，是依使用情形，如有營業稅率是3％、自用住宅稅率是1.2％、非自用住宅且非營業是2％來核定課徵稅率，若是持有多戶的民眾，可向稅捐機關申請優先認定1.2％稅率的3間房屋，如民眾有超過3間房屋，就可以選標準單價比較高的3間房屋設為自用住宅，節稅較為有利。

住商不動產說，所謂「房屋標準單價」是指房屋造價*坪數*折舊*路段率。

台北市財政局前（8）日深夜臨時發布，擬調降建商持有期間未出售而空置的囤房稅，由3.6%降為2%。房仲業者表示，對於去年7月後完工的豪宅建商最有利，在調降囤房稅後，建商每一戶一年可省下約百餘萬元的稅負支出，豪宅建商可以暫時鬆一口氣。

以豪宅聞名的建商有國泰建設、華固、元利建設等業者。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，若是台北市新建的豪宅產品，因標準單價大幅調升與豪宅稅的數倍加乘效應，建商省下的房屋稅相當可觀。以位於台北市精華區路段率300%、坪數122坪的一戶豪宅試算，建商持有一年的房屋稅約可從296萬元降為164萬元，大約減少100多萬元，相當於房屋總價的0.5%~1%。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨則認為，北市府還有「一年」的時間限制，要建商趕快賣掉，不要讓庫存變成事實，這對口袋較淺的建商而言，因為稅金差了一倍，確實會產生一定的壓力，也有助於「銷庫存」。不過若希望藉此讓房價「有感下修」，幅度應不會太大。

股災、颱風、大雨攪局，8月房市交易冷清清，各房仲統計8月旗下門市交易情況，全台交易量平均較上月衰退2.8％~17％，交易量創今年單月新低(不計2月農曆春節)，全年移轉棟數進入28萬棟保衛戰。

信義房屋內部統計，8月全台房市交易約較前月減少約16％；北市月減約16％、新北市月減約11％。

成交價格方面，北市8月平均成交行情為每坪63萬元、年減約7％，新北市每坪35.8萬元、年減約2.2％，南台灣房價相對平穩，台南、高雄房價仍略高於去年同期。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，8月受到颱風影響，連日大雨也降低民眾出門看屋意願，加上全球股市出現大幅震盪，在天災、人禍雙重干擾，房市交易量是今年扣除2月以外最低的月份。

住商不動產統計8月房市交易，也較上月大減17％，除北市月減8.8％、高雄量縮8.4％外，其餘都會區率退幅度不小，其中新北月減24.2％、桃園量縮17.4％、台中月減24.6％、台南量縮27.8％。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，市場買氣冷清，委售量持續增加，但和目前市場主流需求仍有落差，加上買方出價保守，在此狀況下，預估第4季也不會太好，全年交易量可能持續下探。

永慶房產集團統計，北市8月交易量月減5％、新北市較7月減少12％、桃園量縮16％、新竹縣市則減少7％、台中量縮11％，台南、高雄則分別較7月減少17％及18％。

台灣房屋內部資料，8月交易除北市較上月小增4.5％，其餘皆下滑，其中以台南月減6.7％最多；桃園、台中、台南房價也較前月下滑。

受到颱風、全球股災與農曆7月傳統淡季的影響，全台8月房市交易量持續探底，信義等四大房仲統計旗下店頭業績顯示，8月房市交易量普遍月減逾一成，為今年2月以來的最低量。房仲業者預期，928檔期將不若往年熱絡，且第4季表現也不會太好，全年交易量將持續下探。

除了量縮，8月房價持續向下修正。信義房屋統計顯示，台北市成交價每坪63萬元、年跌7%；新北市每坪35.8萬元、年跌2.2%；桃園、台中也分別有1%與3.7%的下修幅度。僅南高都會區房價仍略高於去年同期。

四大房仲業者內部8月交易資訊顯示，信義房屋月減16%、住商不動產月減17%、台灣房屋月減3%，永慶房產集團各都會區則減少5~18%不等。房仲業者預期，委售增加，買方出價保守，預估928檔期不若往年熱絡，第4季表現也不會太好，全年交易量可能持續下探。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，8月連日大雨，降低民眾出門看屋意願，全球股市短期出現大幅度震盪，讓市場擔憂景氣狀況是否轉差，8月房市交易量是今年2月以來最差的一個月。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，農曆7月加上颱風干擾，自住族群看屋買房意願降低，尤其中南部市場觀念較保守，會避開農曆7月交易，對房市影響最為明顯；台北的店面和廠辦等置產型產品交易量較7月增加，顯示相較股市的波動性，自用型的商用不動產抗跌保值性高，較不受民俗禁忌影響。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，央行鬆綁選擇性信用管制，但股市表現不佳，買方在降價預期心理下，出價更為保守。

中央銀行放寬房地產貸款成數及縮小信用管制地區，華固建設、冠德建設、信義房屋、永慶房屋和住商不動產等房市五大重量級企業都認為，「救房市」的效果有限。

華固建設總經理洪嘉昇表示，央行願意放寬貸款成數及鬆綁信用管制區，對房市來說是好事，將增強買方對房市的信心度，但效果有限，不太可能出現「救房市」的效益。

他認為，央行鬆綁信用管制區應該要擴至全台，不應只有新北市外圍及桃園，尤其房市最關鍵的雙北，主要房市交易範圍仍屬管制區，如此並不會大幅激勵市場。

冠德建設總經理洪錦欽指出，央行救房動作意味著政策打炒房時代已過，桃園房市有機會走出冷凍庫。不過，對房市來說，央行的鬆綁動作僅是露出「小曙光」，市場要真正達到「陽光普照」，還有一大段距離。他建議鬆綁雙北市自住客高的區域做為示範區，才有機會提振買氣。

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，這次的鬆綁，應該已經確認房市炒作已完全受到控制，可以放鬆信用管制來支持自用民眾的購屋需求，算是央行因勢利導的一著好棋。不過，此次未大規模解除雙北區域限制，加上高房價問題仍未得到解決，局部區域解禁或微幅放寬並不會帶來明顯激勵，只能說有利買氣逐步持穩，引導回歸供需基本面。

儘管房市景氣低迷，但今年7月起實施容積獎勵上限管制，造成6月掀起一波搶照潮，據內政部資訊，今年全台6月住宅建照核發戶數為1.39萬戶，創下近18個月以來大量。

今年7月1日施行都市計畫容積總量管控上限，都市更新區域不得超過法定容積50%，一般地區不得超過20%，將改善建商以往透過開放空間、都市更新等方式將容積灌入，以增加可售樓地板面積的現象。新制上路後，將提高建商推案成本，即使目前建商購地態度保守，但在上路前最後一個月仍大量搶照。

不過，今年上半年建照核發數量5.65萬戶，年減14.5%，為近三年以來同期低量，顯見開發商感受到景氣衰退，請照推案狀況不若先前熱絡。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房市景氣難見樂觀前景，出現一些先掛照搶獎勵容積舊制，但不急著領照推案或銷售的現象，市場實際預售供給量目前仍呈萎縮，且新案市場買氣低迷，還需要有感降價，才能吸引消費者目光。

以六都上半年建照核發量觀察，台北、新北、台中及高雄均較去年衰退二至三成；桃園則大增六成，且桃園6月建照核發更達4,573戶，為建商搶照最積極的地區。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，從去年下半年開始，包括持有稅的調高，房地合一稅制的紛擾，市場買氣快速轉冷，建商仍積極搶照，房屋供給量居高不下，將形成相當大的庫存危機。

房地合一稅實施後，房市買氣未明顯回籠，根據四大房仲品牌統計6月旗下門市交易資料顯示，6月房市交易量仍不及5月，但台北市成交屋齡拉高至25年，老屋、換屋型產品，以及土地持分較高的公寓，買氣都明顯回升。

觀察信義、永慶、住商、台灣房屋等房仲統計6月交易量，並未明顯攀升。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，信義6月交易方面，台北市房價一年來已下跌7%，平均成交屋齡由過去約23年拉高至25年；公寓交易量從5月的22%，6月提高至26.3%。

受到房屋合一政策影響，民眾希望在新制上路前，購入土地持分較高的老屋，日後房價若明顯上漲，可達到節稅的效益，因此6月北市精華區的老宅交易表現相對穩定。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，分析6月購屋動機，台北市中心換屋大舉出籠，有高達51%的買方是換屋客。觀察今年以來的市場交易，自住比例站上六成，自住市場儼然成形。

房地合一稅制改革塵埃落定，加上房價盤整甚至有修正空間，北市投資置產族開始搜尋適合物件，購屋態度轉為積極，進場比例略有回升，尤其是精華地段的北市中心區塊，最受投資置產族群青睞。住商不動產企研室主任徐佳馨指出，近期購屋者多為剛性需求，買屋都有既定時間表，房地合一帶來的購屋氛圍還未發酵。

「房地合一稅」明年開始實施後，代表國內房地產開始走向「實價課稅」，在明年之後，買賣房地產獲利，民眾會繳更多的稅。除此之外，租稅專家表示，在房地合一稅實施後，透過贈與房產以節稅方式恐不管用了。

根據內政部的資料，去年贈與移轉房屋棟數達5.5萬棟，已創下新高。永慶房產集團總經理廖本勝表示，在房地合一稅從明年開始實施之後，透過贈與房屋節稅已經行不通了，反而以直接用現金贈與給子女再以子女名字購買不動產會比直接贈與房產更為有利。

舉例來說，邱爸若用價值1,200萬元大樓贈與給小邱，假設6年後，小邱再以1,800萬元出售，因為贈與時課贈與稅的稅基是用購買時土地公告現值和房屋評定現值計算，計價成本為200萬元，所以，贈與房屋會比贈與現金所繳的贈與稅少很多。

但是假設這棟房屋未來再出售時，即使只賺600萬元(1800-1200)，在房地合一稅實施後，政府認定獲利則將是1,600萬元(1800-200)來計算房地合一稅。

永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，不動產贈與不管是今年贈與或者明年贈與「均用前次移轉現值當成本再計算獲利課房地合一稅」。以上例來說，如果小邱未來終有一天會將該棟房屋賣出，經實際計算後，邱爸用現金1,200萬元贈與給小邱，會比用房地贈與，總繳稅額會更低些。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也表示，現用房地贈與後轉手，會比真接給現金，在贈與稅上省很多，即使未來出售贈與房子，由於目前土地免課資本利得稅，在計算財產交易所得稅時，可以有「打折」空間；但是在房地合一稅實施之後，就沒有任何節稅空間。

因此，「贈與房產給子女」已非節稅最佳方式，雖然有人會再用「附帶負債」，也就是連房貸一起贈與，製造扣除成本，但不管如何，贈與房子的節稅管道，已不如之前「通暢」。

太平洋房屋副總經理章克勤表示，買賣雙方對價格的認知仍存在不小落差，房地合一稅定案後，包括不打算自用又明年後交屋的預售屋屋主、對後市沒有信心的多屋族、短線投資客，這三種賣盤會在今年底、明年初湧現，當屋主有出售房產的急迫性，為了加速成交，開價會更貼近實價登錄行情，預估從下半年起降價屋數量會增加。

房市12年多頭讓房價漲幅逾一倍，過去多為低利環境、低持有與交易成本、投資需求造成房價大漲。

房仲業者認為，在新稅制變革下，未來欠缺投資需求動能支撐，特別持有成本與交易成本雙雙提高，今年下半年房價還有約3%至5%的修正空間。

住商不動產總經理陳錫琮認為，下半年新成屋、假豪宅、推案量較大的重劃區以及重大建設落空區，將因為賣方預期心理而造成價格的明顯修正，幅度可能達到10%至15%，但市區價格鬆動幅度不大，除非屋主想提前獲利了結，或標的本身瑕疵，不然要大幅議價仍有難度，修正幅度在3%至5%左右。

台灣房屋副總裁周鶴鳴指出，房市多頭十多年來已經進入盤整期，房價仍具有「向下僵固」、「抗通膨」的特性，房地合一稅制明年上路，將使各種族群，特別是投資客在年底前作決定，將加快房市盤整的速度。

房市低迷不振，根據各縣市地政局最新公布的5月買賣移轉件數，雙北市均較去年同期衰退三成以上，並創史上5月新低量；其中台南年減僅15.8%，表現相對穩定。業者認為，房地合一若儘速通過，利空消除，才有利交易量回穩。

5月房市買賣移轉件數，台北市為2,151件，回穩至2,000件以上，月增8.5%；新北市3,911件，月減12.2%。以熱門區域觀察，台北市僅有中山、內湖區單月超過300件；新北市僅有淡水、汐止超過400件。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，雙北市合計僅約6,000件，相當於過去新北市房市多頭時單月約1萬件的六成，以雙北市254萬戶家庭來看，每月僅2.4戶購屋，房市交易動能低落，若景氣持續惡化，屋主售屋時將面臨更多競爭，部分受到稅改重創的產品，可能有流通性風險的疑慮。

桃園買賣移轉件數為3,004件，月減0.9%；台南市1,611件，月增5.4%，台南在已公布的四縣市中表現最佳，全國不動產執行副總經理林泇廷指出，即使近期房地合一議題衝擊房市，但台南市屬於內需市場，剛性需求維持一定買氣，傳統購屋熱區如永康區、東區交易量仍增加。

各縣市5月買賣移轉件數平均較去年同期衰退15.8%至34.9%。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，以長期觀察，各都會區5月交易量多是1999年至2003年以來同期的新低紀錄，可見房市買氣未復甦。

太平洋房屋副總經理章克勤分析，民眾信心不足，加上買賣雙方對價格認知的差距，是都會區交易量停滯不動的主因。雖然行政院已敲定房地合一版本，但政策一天未定案，市場觀望氛圍仍高，交易量將難有起色。

住商不動產北市區經理錢思明指出，目前在移轉稅與持有稅雙增狀況下，買氣受到衝擊，台北市房市交易量在低檔徘徊，冷氣團可能要到下半年，目前低價標的仍是成交主流，開價也較過去更接近實價登錄行情。

為擴大履約保證市場商機，信義房屋集團旗下安信及安新2家建經公司正式切割，由義美集團董事長高志尚領軍全新的安新建經，成立「成屋價金履約保證」全新品牌，搶食信義房屋以外的價金履約保證市場。

安新目前全台有合約關係房仲加盟店高達2,500家，平均每日經手近50億現金流。今年目標將持續搶攻全台履保業務過半市占率，站穩國內建經公司龍頭地位。

信義房屋旗下的安信建經於民國84年成立，實收資本額1.5億元，是目前國內最大資本額的履保公司，股東成員信義房屋持股51％、台新銀行30％、義美高志尚(凡登投資)持股10％、華新麗華集團5％，陣容堅強。

安新建經則於民國98年成立，原附屬在安信建經底下，今年1月安信及安新2家建經公司正式切割，由安信100％持股安新，原股東持股比率不變，但安新建經改由高志尚接任董事長一職，實收資本額1億元。

安新建經總經理李承政表示，安信目前主要業務除信義房屋交易的履保之外，還有建築融資、都更不動產開發及代辦不動產信託管理等業務。安新切割獨立後，主要將承做信義房屋交易以外的物件買賣價金履約保證市場。

他指出，目前全台房仲業者約5,800家門市，安新目前有合約關係的房仲加盟店高達2,500家，包括住商不動產、太平洋房屋、東森房屋及全國房屋房仲等業者，以去年全台中古屋移轉量約25萬棟來看，安新承作的履保已占近一半的交易量。

李承政表示，安新目前主要搭配銀行為台新及玉山，銀行履保價金水位約100億元，平均每日經手近50億現金流，今年目標將持續搶攻全台履保業務過半市占率，站穩國內建經公司龍頭地位。

安新建經統計，一般房產交易平均耗時約1.5個月，這段期間若沒有專業公正的第三方履保單位執行買賣價金的獨立管理，則有可能在漫長交易過程中發生產權爭議，內政部103年第1季不動產糾紛案例統計顯示，全台411件糾紛原因中，有近3成的糾紛案件可經由價金履約保證來避免。

李承政表示，全台不動產交易採用履約保證約6成，仍有將近4成民眾於房產交易時未使用履約保證，在全台各區依照仲介分布多寡而有使用率的不同。雙北市仲介品牌林立，又以直營店為多數，使用履保比率為全台最高，愈往南部愈少，安新將搶攻此塊市場大餅。

房仲業者調查2014年六大都會區男、女購屋比率，結果發現，六大都會區中，在雙北市及台南市女性購屋比率超過男性，最愛行政區，雙北市以北投、樹林區為大宗；在產品類型上，由於小宅興起，大廈、公寓產品均是男、女購屋時的最愛，但此2種產品，女性購置比重仍大於男性。

台灣房屋智庫統計，六大都會區中，女性購屋占比超越男性，其中，台北市占57％、新北市占55％、台南市占53％最為明顯。

在北市方面，女性購屋比重最高的行政區為北投區、占比72.2％，大安區則以70％占比排名第2；新北市則以樹林區占比63.3％居冠，土城區以59.7％緊追在後。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，北投區因實價登錄平均單價46.6萬元，在北市算是較低價區域，受小資族女性青睞，至於大安區雖平均單價高達91.9萬元，但因位處市中心，生活機能便利，主要購買以小套房產品為主。

住商不動產則統計，女性購屋年齡最大比重落在40∼49歲，比率達31.5％，男性最大比重落在30∼39歲，比率達33.11％。

在產品類型上，看得出女性購屋的穩健特質，在住宅類型的大廈與公寓上，女性均占大多數，反觀透天以及較具特殊性的其他類型產品，如土地、停車位等，卻都以男性為主。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，在財產規畫習慣上，女性仍鍾情於穩健、保本、好周轉，但男性較在乎投資報酬率，因此風險性較高，容易一本萬利的標的仍以男性為主。

房地產節稅又有新招數！實價登錄前先拆算房地比，將可省下一筆為數不小的財產交易所得稅。北市最新1筆實價資訊，成交總價為3.16億元，該筆交易因先自行拆算房地比，並備註在實價登錄特殊交易中。房仲業者推估，未來該物件若以總價4億元出售，將可省下約450萬元的財產交易所得稅。

內政部公布最新實價登錄資料，去年12月北市安和路二段，1棟屋齡24年的住宅大樓，1、2樓以總價3.16億元成交，但此筆交易最特別的是，屋主自行拆算房地比登錄。

根據該筆交易實價登錄資料顯示，1樓登錄為商業使用，2樓為住家，1、2樓均拆算房地比，1樓房地總價為2.02億，土地占1.67億，建物占3,512.5萬，房地比為17：83；2樓房地總價為1.13億，土地占9,778.6萬，建物占1,569.4萬，房地比為13：87，合計總房地比為16：84，也就是建物價值占總交易額16％。

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，以上述案例來看，總價3億元，房屋價值為4,800萬元，若未來出售總價4億元，物件折舊後，房地比約調整為10：90。因此雖實際獲利為1億元，但建物價值僅為4,000萬元，建物並未獲利，因此不用納入綜合財產所得被課稅(因財產交易所得只計建物部分)。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，由於目前財產交易所得稅取決於房地比，在交易時於合約中先行拆算，對有折舊的精華區中古大樓來說，節稅效果頗佳。但若自行揭露的房地比和公告價值算出的房地比相差很大，國稅局未必會接受，可能要求補稅甚至連補帶罰。

去年買賣移轉件數創12年來新低，永慶、住商、全國三家房仲總座觀察今年房市交易量，均認為去年應為近年最差的時段，今年房市交易量可望微幅回升5%至10%，但明年總統大選前成交量仍難以放量。不過，若要大幅回升仍需觀察房地合一課稅政策上路時間，及早定案與實施有利買氣。

永慶房產集團建設事業總經理葉凌棋表示，今年成交量能小幅上升5%至10%，但房價因區域屬性差異恐有5%至15%的修正，目前房地合一課稅雖屬中性的版本，但仍處草案階段，若能於今年中及早完成立法及實施，下半年成交量才有機會小幅回溫。

住商不動產總經理陳錫琮指出，去年成交萎縮主要出現在都會區，除市場氛圍不佳外，價格已到高點也是買氣低迷的因素，今年房地合一政策輕稅方向確立，整體交易量可望略優於去年。

全國不動產總經理石吉平認為，今明兩年房市仍受到總統大選及房地合一政策干擾，但經濟前景穩定復甦，促進GDP提升，房市將注入正能量，房地合一改革仍是民眾買賣房屋關鍵決策點。

高房價加上政府打房，民眾進場購屋變少了，統計今年上半年六都家戶購屋比率，北市僅剩1.6％，創下自民國92年以來、近12年同期新低紀錄，且北市上半年移入人口也較去年同期減少12％；至於六都當中買氣最旺的還是桃園縣，家戶購屋比為3.1％。

受到房市政策影響，今年六都的房市買氣都較去年下滑，信義房屋統計上半年代表區域買氣的家戶購屋比，台南市僅1.5％為六都當中最低，北市也只有1.6％，等於每100戶家庭中只有1.6戶購屋，創下 2003年來最低紀錄，相較2008年金融海嘯時的3.6％，幾乎是腰斬再打折。

至於移轉量最大的新北市，家戶購屋比也從去年上半年的2.6％下降至2.1％；相對地買氣最旺則落在桃園縣，家戶購屋比為3.1％，今年上半年每百戶家庭中就有3.1戶購入房屋，但仍比起去年少了0.5戶。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，打房政策不斷，影響民眾購屋信心，主要都會區的買氣都呈現下滑，尤其是雙北市影響最大，上半年買賣移轉棟數年減超過15％，桃園、台中、台南的移轉棟數則年減約5％~10％。由於雙北市以外的區域，房價水準還在受薪階層可負擔的範圍內，家戶購屋比的表現也相對北部穩定。

另外，觀察北市人口移動變化，根據台北市民政局的統計，今年以來北市移入2,593人，較去年同期2,953人減少12％，高房價讓北市移入人口趨緩；其中文山、內湖與北投，分居移入人口前3大區域，占了北市移入人口的66.5％。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，這3區過去都被視為北市邊陲區，相較於有內科加持的內湖，文山與北投由於話題少，一直不受到矚目，直到北市房價居高不下，文山與北投對於自用客戶產生相當吸引力，而這3區又都能以捷運文湖線、信義線直通大安區與信義區，便利性也是促使移入人口成長的重要因素。

高鐵台中、台南住宅區土地標售搶手，昨（24）日開標結果，六筆住宅區全數標脫，高鐵局進帳29.16億元，平均溢價率12%，台中烏日站出現麗寶機構、龍寶建設等建商分別拿下逾4,000坪和近2,000坪地，龍寶更以每坪得標價近30萬元寫下新高。

高鐵局官員表示，烏日車站人潮逐年增多，近兩年住宅區土地標售都獲當地建商青睞，去年龍寶參與競標且得標，推案已銷售一空。

住商不動產台中高鐵加盟店店東柯恒昌指出，金融壽險業鎖定烏日站車站專用區8.8萬坪土地，擬採設定地上權模式，總投資200億元，開發購物中心、Outlet和主題樂園等利多，因此本次標售吸引麗寶、龍寶等建商搶標。龍寶以每坪29.88萬元拿下首標1,988.78坪地，溢價率達29%，創台中站住宅區土地標售新高紀錄。

住商不動產昨(18)日正式宣布成立第2加盟品牌「大家房屋」，總經理陳錫琮指出，房仲產業集團化格局成型，業界將從「量變」走向「質變」，大家房屋今年門市目標100家、住商不動產700家，集團兩岸總店數目標突破1,600家。

陳錫琮表示，2003年全台經紀業僅有1,627家，大型連鎖品牌853家，10年來各家業者不斷衝量積極擴充門市，到了2013年，全台經紀業已達5,918家，大型連鎖品牌達3,707家，房仲業擴張速度可見一斑。

他說，從趨勢上來看，房仲加盟型態為目前主流，且房仲業將走向集團化、極大化發展，為因應未來發展，集團正式成立第2加盟品牌「大家房屋」。

陳錫琮表示，大家房屋目前已有8家店東正式加盟，第1家門市將於高雄開幕，而目前預約加盟組數也達50家，今年門市目標100家。

此外，台灣住商不動產目前含簽約家數達563家，已是台灣單一品牌最大加盟業者，今年台灣住商門市目標700家，集團兩岸總店數目標突破1,600家。

陳錫琮認為，台灣不動產經紀業在數量上已達到飽和，除了量的增加，現在更需要質的改變，當市場愈不好的時候，「質變」更會加快速度，房仲業會出現整併風。

預期未來不動產經紀業必然走向集團化與極大化，因此，多品牌、多層次的經營，透過市占率的提高，對內集中採購、統合管理以降低成本，對外增加曝光度，加快流通速度，可滿足不同客層的需求。

房仲業競爭激烈，大型房仲業者競推次品牌搶市占，繼台屋的優美地產、永慶的台慶不動產後，泛信義集團的住商不動產昨（18）日正式成立第二加盟品牌「大家房屋」，目標今年展百店，房仲業大者恆大的集團化時代來臨。

目前全台房仲業逾6,000家，搶食一年30萬至40萬件交易大餅，但隨房仲業家數增加，整體市場交易量卻未同步成長，近年不少房仲業者倒店、換手。

住商不動產總經理陳錫琮表示，連鎖房仲品牌市占率從十年前的52.4%提高至目前62.6%，房仲市場已飽和，市場不好會加速房仲業的整併，從房仲品牌過去的「量變」，開始產生「質變」，大型品牌集團化，而獨立品牌、弱勢品牌會被邊緣化。

昨天大家房屋正式成立，今年以擴展百店為目標，兩岸住商品牌今年以1,600家為展店目標，包括信義房屋在內的泛信義集團將達2,600家，成為兩岸最大房仲品牌。

陳錫琮表示，由於集中採購效益、官網聯賣、綜合管理等設計，使握有總部資源的房仲第二品牌具有競爭優勢，在大家房屋設立時就已充分與全部加盟店東溝通，獲得超過九成以上支持，目前大家房屋已有50組加盟主預約、八組簽約，來自其他品牌轉招、獨立品牌加盟都有，地點遍及台北、台中、高雄。