住商實業公司新聞| IPO贏家未上市股票交流網

房市觀望氣氛瀰漫，買賣陷入僵持，住商不動產統計，10月全國物件平均銷售天數達81天，較前9月增加5天，六都當中增加最多的為北市12天，銷售天數最長的為台南市3個月，全國物件議價率為19.32％，較前9月減少1.52個百分點，市場呈現「買方靜觀其變、賣方以拖待變」。

住商不動產統計內部成交資料的議價空間與銷售天數後發現，10月全台議價率為19.32％，較前9月的20.84％，往下修正1.52個百分點，議價率跌破2成。

六都當中，目前議價率最低的為台中市13.66％，北市則由24.98％縮減至17.26％，下修7.72個百分點居六都之冠，議價率最大的為新北市的23.09％，較前9月增加1.57個百分點，桃園市議價率增加5.58個百分點、增幅最大。

從銷售天數來看，10月全國物件平均銷售天數達81天，較前9月76天增加5天，其中北市由64天拉長至76天，銷售天數增加12天最多，銷售天數最長的為台南市3個月，六都當中除桃園市減短1天外，其餘各都均是拉長。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，新北市與桃園市仍有明顯賣壓，應是議價率持續增加的主因，而北市與其他區域屋主因為前三季已經明顯降低開價，若區域賣壓不大，進入第4季後態度保守，應是議價率萎縮的重要因素。

在價格修正的趨勢下，買方擔心現買現虧，若無急迫性需求支撐，進場與出價仍相對保守，應是銷售天數增加的重要因素。

豪宅市場入冬，而房屋稅、地價稅大幅提高，更讓豪宅市場賣壓沉重。根據屋比房屋比價平台調查，台北市至少有558戶開價超過1億元的豪宅案在房仲通路或網站等公開通路上求售，整體待售市價估逾600億元。

房仲業者預估，今年全年台北市總價逾億元豪宅成交量至多也僅約百件，以目前豪宅市場低迷的買氣、偏高的開價來看，僅網路待售物件統計，要全數消化完這些豪宅待售量體，恐需超過五年。

屋比調查顯示，台北市開價逾億元的豪宅待售件數以大安區136件最多，中山區120件、信義區89件次之，非屬於蛋黃區的士林、內湖及南港三區合計也有超過百戶等著脫手。

房仲業者表示，以實價揭露件數觀察，過去三、四年房市景氣熱絡時，台北豪宅市場每年約有250戶至300戶的億元豪宅成交紀錄，然而今年迄今台北市億元豪宅揭露的成交量不到80件，推估全年也僅百件左右。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，目前豪宅市場買盤動能低落，加上房屋稅擴及中古豪宅，以及過去這些豪宅房價創高也帶動這波公告地價大幅調高，房屋稅及地價稅持有成本大增，都使非自用型的豪宅賣壓加深。調查顯示，台北市待售戶數前十名的豪宅社區多有超過十戶以上求售，其中又以「明日博」多達28戶最多。

房市量能跌無可跌，國內各大房仲統計，8月民俗月傳統淡季，全台房市交易量僅較上月減少1成以內，表現比預期佳。若與去年相較，交易量已連續第4個月轉正，首善之都台北市量能甚至比上月成長，在六都當中表現最為持穩。

信義房屋統計旗下直營門市8月房市交易，較去年同期增加約14％，已連續第4個月交易量年增率出現正成長，但月減約7％；以六都來看，北市價格回穩且交易量月增約16％，呈現「量回溫、價盤整」的態勢。

新北市8月交易量月減18％、桃園市則月減9％，但價格也是持平走勢，至於台中市、台南市是相對穩定區域，月增3.6％、5.4％，高雄市則是月減約15％。

永慶房產集團統計，8月全台房市較上月量縮9％，其中，北市量微增1％、新北量縮10％、桃園減少15％、台中月減18％、台南量縮17％、高雄則減少7％。

永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，8月留言／來電量仍增加，但帶看組數、斡旋意願略減，顯示民眾購屋需求不減，但卻放緩看屋、議價腳步。

尤其近期在建商有感讓利下，買方對降價期待擴大，但央行持續降息後，屋主房貸利息負擔減輕，反而讓價幅度縮小，買賣雙方價格認知差距無法拉近，房市仍呈現低檔盤整。

住商機構統計旗下加盟店8月交易量，全台交易量縮5.6％，其中，北市量增12.5％最多、台南增加1.56％次之；相對地新北市月減1.8％、桃園量縮13.9％、台中月減11％、高雄量縮8.3％。

台灣房屋統計內部8月成交狀況，全台交易量較上月微跌0.5％，六都中有四都交易量皆呈現上揚，其中，北市月增3.1％、台中月增4.1％，台南、高雄量增3.7％及1.6％，僅新北市月減3.8％、桃園量縮5.8％。

台灣房屋智庫召集人葉立敏表示，全台六都表現「出乎意料的好」，民俗月反成議價好時機，加上銀行積極放貸，反促使自住客加速決定。

鬼月買房真可有感殺價嗎？台北市不動產入口網資料顯示，以鬼月落於國曆的8到9月來說，去年的這段期間房價平均每坪64.12萬元，只比全年均價低1.43％，較前年差距大幅縮小，顯示鬼月殺價效果越來越不明顯。

不過，堪稱比較「受驚」地區，即可議價幅度較大區域為中正區與文山區，鬼月期間房價，較全年均價低逾5％。

住商不動產統計農曆鬼月與全年台北市房價發現，去年鬼月房價低於全年平均單價1.43％，較前年的3.99％差距明顯縮小。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說，過去民眾對於鬼月總有些忌諱，讓買氣蒙上陰影。尤其前幾年房價高時，鬼月買房常可多拿3％到5％的優惠。整體而言，鬼月的影響已經不如過去那麼明顯。

「但還是可以多喊價！」徐佳馨強調，在房市下修過程中，鬼月多出價仍有機會撿到便宜，尤其是套房、30年華廈，殺價空間比較大。

進一步就行政區分析，鬼月可砍價幅度較大區域為中正區與文山區，鬼月期間房價較全年均價低逾5％，屬於比較「受驚」地區。北投與萬華不減反增分別較全年平均房價增加3.01％、2.31％，較不受影響。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析指出，除了是受鬼月氛圍影響，也與中正、文山兩區近期無重大利多加持，房價支撐力道有限相關。反觀萬華、北投受惠低價優勢，加上西區門戶計畫及北投科技園區話題帶動，鬼月交易價格較不受影響。

房市景氣差、房子愈來愈難賣，物件銷售天數與議價空間持續加大，根據房仲業者統計，今年上半年全國物件平均銷售天數99天，台中以北則要超過百日才賣得掉，桃園1間房平均要賣110天最久；全國議價空間平均為21.2％，高雄市則達24.7％最大。

住商不動產統計，上半年全國物件平均銷售天數99天，較去年同期91天，又多拉長了8天；以六都來看，桃園市銷售天數最長，達110天，較去年同期大幅增加了32天，高雄市銷售期最短，但也要82天，台中以北直轄市銷售皆突破百日。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，由於台中以北價格高，加上不少賣壓區個案釋出，更讓買方在等待盤整過程中，不願意積極出手，應是銷售天數暴增的重要因素。

在議價空間上，全國平均議價空間由去年上半年的18.6％，增加至今年上半年的21.2％，六都當中除台中市、桃園市以外，其餘各都議價空間都在2成之上，以高雄市的24.7％最大。

值得注意的是，新北市議價空間達22.5％，為1年半以來新高，應與此區域賣壓較重，屋主降價彈性變大有關；不過，北市議價空間已由去年下半年的27.1％，大幅縮小至今年上半年的20.4％，買賣雙方認知差距逐漸拉近中。

此外，台南、高雄今年上半年議價空間分別為22.9％及24.7％，感覺似乎比北部來得大，徐佳馨指出，主要為南部單價較低，容易出現議價空間膨脹的狀態。

東森房屋業務總經理吳駿杰則表示，高雄因房價基期低，先前屋主議價空間不大約5％~8％，但去年下半年交易量急速下滑，屋主感受到賣屋壓力，讓今年上半年議價空間加大，但成交量尚未明顯增加。

展望未來，徐佳馨認為，擺脫第1季房市陰霾，接下來的市場應會優於過去，價格也在低利與政策寬鬆下，雖上揚不易，也不至於出現崩盤之勢，屋主若想要賣好價格，降價應是必要條件，而買方若有崩盤再買的期待，恐怕會要失望了。

房地產業者認為，捷運信義東延段開通能帶來較多外來人口，有助區域繁榮，但若房價期待較佳漲幅則和捷運進度有關，惟目前房價處於高檔，加上六年後才通車，短期內房價波動有限。

住商不動產北市區經理錢思明表示，信義線東延段若能順利通車，有助信義路六段以東與信義計畫區一帶的連結，提升區域機能。目前該區公寓行情每坪43萬至47萬元、中古大樓每坪約55萬至70萬元，短期間內賣方想要提高房價反映捷運利多，買方應該不會買單。

日後房價的表現要等待環境更為成熟，加上提高建商或當地住戶洽談都更意願，也能讓區域繁榮。

台灣房屋信義松山特許加盟店店東游志超建議，既然捷運信義線東延段至玉成公園，距離板南線後山埤站其實近在咫尺，若能將信義線玉成公園站與板南線後山埤站連結，才能串聯起完整的交通網狀。

市場資金寬鬆、利率又低，儘管房市景氣差，但斷頭情況並未發生，統計今年前4月法拍移轉量僅1,350棟，較去年同期大減2成，創下同期史上新低。

根據內政部公布，今年前4月全台法拍移轉量僅有1,350棟，不僅較同期史上高點的2萬1518棟，大幅減少93.7％，也較去年同期的1689棟減少20.1％，寫下2003年有資料以來的新低紀錄。

觀察六都法拍移轉量，除了北市逆勢量增7.1％外，其餘主要都會均呈現下降，其中，高雄雖筆數最多達214棟，但仍較去年同期減少25.7％；台南降幅則達34.3％，比例最大；桃園年減幅也有28.6％。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，桃園、高雄、台南法拍數量大幅減少，應和總價低，賣方降價即能在成屋市場中順利脫手有關。

國內3大房仲集團指出，高雄水岸輕軌宅過去3年平均房價上漲6％到9％不等，C3前鎮之星站，因為與捷運紅線交會，漲幅更達到18.07％；但隨著通過將延長到C8高雄展覽館站，在利多已經反應、及房市陷入膠著的雙重影響之下，短期的水岸輕軌宅的買賣恐將趨於觀望，讓房價呈現盤整的狀態。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，高雄房市近期亮點環狀輕軌捷運（水岸輕軌）在第一段試營運後，房價也出現明顯反應，除了吸引國內外觀光客目光，帶動周邊港區的觀光與服務業外，更因為區域串連各方累積近400億元的投資，輕軌沿線成為南台灣最重要的經濟廊帶。

徐佳馨說，第一階段通車後可看到C1到C4的房價多能有所反應，成長幅度超過10％以上，其中，C3前鎮之星站，因為與捷運紅線交會，漲幅更達到18.07％，也讓接下來即將通車的C5到C8站更值得期待。

住商不動產高屏區經理林祺博認為，未來將通車的C5到C7三站，已由經貿園區站率先反應，3年來漲幅達到17.11％，而C8高雄展覽館站，由於之前已經反應，近期在市況不佳之下，出現盤整，也顯示在通車前，不少買方「既期待又怕受傷害」的心情。

綜觀未來，林祺博認為，若以房價表現上，水岸輕軌宅至少有10％到20％的漲幅，雖然台北捷運的經驗不一定能夠完全套用在高雄輕軌上，可是由於整體交通狀況的改善，反映在生活機能上，多少能夠讓區域更為抗跌。

永慶不動產高屏區經管會會長葉誌螢認為，包括高雄水岸輕軌在內的重大公共建設，本就對周遭房地產具有加分作用，過去3年來，也實際反應在輕軌站附近的房價上，但今年剛好碰到房價下修的趨勢，因此，在利多與利空的拉鋸之間，最好的情況是，輕軌延長通車路段到C8站「能夠支撐站區房價維持平盤，就不錯了」。

根據永慶統計各站成交的價格變化來看，水岸輕軌宅有部分已在2014年見頂，平均價格下修的現象，例如，籬仔內站從平均每坪16.9萬元下滑到16.4萬元，前鎮之星站從17.1萬元下跌到16.5萬元，經貿園區從15.5萬元下修到15.1萬元。

另一房仲東森房屋也認為，從數據上顯示，水岸輕軌宅價格，短期內將是持平的走勢。

房地合一稅高稅率嚇跑外資！內政部昨公布最新數據顯示，今年第1季，外國人購買台灣建物，無論是在棟數及面積上，都受到經濟成長動能及房地合一新制影響而大幅減少。

資料顯示，首季外國人購買台灣建物僅239棟，較去年第4季的723棟大幅減少66.9％，並創下近3年以來同季最低量；購買面積6,963.11坪，也較去年第4季大減73.8％，較去年同期下滑37.5％。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨昨（9）日指出，顯見房地合一對外國人較嚴苛稅率，已產生遏止外人進場效果。

徐佳馨表示，探究外國人對台灣建物購買意願「急凍」原因，除國內近年經濟表現，較亞洲鄰近國家相形失色；另今年初上路的房地合一新制，將非本國人出售不動產獲利稅率，調高至35％或45％兩種，也讓外國人或外國法人過去透過購買台灣不動產避稅誘因消失。

徐佳馨分析，台灣房價仍在相對高點，加上稅制影響，無論是真外資或假外資，目前都很難仰賴布局台灣不動產獲利，短時間內，台灣不動產市場想要出現過去的榮景，將非常困難。

永慶房屋發言人林泰隆則認為，相較於台灣近年經濟成長動能表現不佳，新稅制對外國人乃至於本國人投資國內不動產意願的衝擊，絕對更顯而易見！因為再不景氣，市場上還是會有不錯的標的物值得投資，不比高稅率一訂下去，任何人都難以倖免。

不過林泰隆也強調，無論是本國人或外國人，過多的投機盤本就不利房市體質健康；房地合一新制上路至今，對國內房價有所壓抑，但也只是緩步回檔而已，並未出現部分人士擔心的「急崩」、「急跌」。一旦房價回到消費者心中的合理價格後，真正需要購屋的民眾自然會回籠，進而帶動交易量，台灣不動產市場的未來還是值得期待。

台北市地政局昨（4）日公布2016年最新實價登錄資料，住商不動產交叉比對統計後指出，今年第一季每坪100萬元以上高價住宅，登錄揭露資訊只有37件，與去年同期242件相比，衰退幅度達84.7％，和去年第四季269件相比，減幅更直逼9成，達86.2％。反觀20坪以內、80-100坪的住宅，相對較活絡，首季比去年同期衰退幅度約6成多。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，從坪數來看，除100坪以上豪宅衰退最明顯之外，20-80坪產品，也衰退達7成多。

徐佳馨指出，市況不佳、買方保守，台北市個案以往動輒突破百萬元的日子已不復見；反而開價平實的個案，比較有機會獲得買方青睞。今年首季，市場以自用為主，百萬可說是心理門檻，對於買方來說，若是區域或產品不強，百萬單價將會是一大抗性，因此和上季與去年同期相比，均出現大幅衰退。

反觀20坪以內、和80-100坪的住宅，相對具抗性。

徐佳馨分析，近期房市呈現震盪格局，雖然成交已比1、2月好，但買方出手仍舊躊躇，屋主也在持續觀望；加上520新政府就職在即，未來住宅政策走向，仍讓住宅市場持續觀望。預期短期內盤整格局難免，也許520之後有機會撥雲見日。

房仲業者搶搭VR虛擬實境，看屋工具推陳出新，繼信義房屋推出數位宅妝後，國內單一品牌市占率最高的住商不動產也與iStaging宅妝合作，推出虛擬實境VR看屋，希望能高看屋效率，物件跨店流通的比重從目前11%提高至15%。

住商機構董事長吳耀焜表示，雖然去年住商在台灣店數有一成左右的下修，今年仍將持續展店，台灣的住商雙品牌住商不動產目前547店將再增33店、大家房屋目前81店將再增39店，中國住商將從過去的區域授權模式整合在地資源，增加全國代理模式，並計劃與有實力的投資業、電商業者合作，今年目標由目前300店展至400店的規模。

住商不動產總經理陳錫琮表示，這項技術將運用在旗下雙品牌共600餘家分店，7,000名經紀人的銷售線上，除能節省買方看屋時間外，也增加同體系內店與店流通的速度、縮短成交時間。

搭上熱門虛擬實境（VR）題材，住商不動產與iStaging數位宅妝合作，創房仲業界之先以VR虛擬實境看屋，總經理陳錫琮表示，在目前房市「僧少粥少」下，改變營運模式才能縮短買賣雙方差距，目標全台7成經紀人都將配有VR設備，最晚4月底全部上線，預估住商全體系流通聯賣比例將由11％提高至15％。

住商不動產昨（21）日宣布，與iStaging數位宅妝合作，跨足VR虛擬實境看屋，陳錫琮指出，近年來中古屋市場結構變化快速，特別是目前自用客戶占8成的市場，為了滿足自住客看屋時間有限，卻希望能夠一次看足的需求，住商導入最熱門的VR物件展示工具，提供使用者關於視覺、聽覺、觸覺等感官的模擬，讓使用者如同身歷其境。

他表示，集團預計引進約4,000台VR設備，目標全台7成經紀人都將配有VR設備，預計最晚4月底全部上線。

陳錫琮認為，透過VR虛擬實境看屋，也能幫助分店在經營上提高看屋效率，更進一步的增加流通速度，預估住商全體系流通聯賣比例，將由目前的11％提高至15％。陳錫琮進一步指出，今年房市「僧少粥也少」，從去年至今，全台房仲業店數約減少1成，平均各店人力也少了15％。

今年前2月六都移轉量大減4成，原預計3月房市回溫，但遇到土壤液化議題，又被澆了一盆冷水，全年將因土壤液化減少5％∼10％的交易量，預估全年全台移轉量約27萬棟。

陳錫琮表示，儘管房市不佳，但住商體系穩定性是同業最高，目前住商台灣店數547家、住商中國300家、大家房屋81家，今年分別還要新展店33家、100家及39家。

董事長吳耀焜表示，住商中國將改變戰略，要與在地資源整合，區域授權與全國代理雙管齊下，目前已授權大陸19個城市，並與電商及投資公司洽談中。

房市交易量陷谷底，房價也開始鬆動，北市房價下跌最高路段出爐，和平東路三段、民權東路六段及光復南路為跌幅最高前3名，房價較去年下修13.4％∼11.9％，其中，大安區路段跌價占比最多。

住商不動產統計近2年北市中古屋熱門交易路段發現，大安區和平東路三段平均房價由103年的74.9萬下跌至104年的64.8萬元，房價下修幅度達13.4％最多。

此外，內湖區民權東路六段平均房價由58.5萬下跌至51.3萬元，房價年下滑12.3％居次；光復南路均價則由95.5萬下跌至84.1萬元，跌幅11.9％居第3。

值得注意的是，北市市中心大安區的和平東路三段、光復南路及忠孝東路四段，包辦北市熱門路段跌價前10名中的1、3、5名，跌價路段比例居12個行政區之冠。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，統計中可以發現市中心5區（大安、信義、中山、中正、松山）在跌價路段中占比較大，推估原因與市中心區近年漲多，不少屋主擔心價格修正，因此提前獲利了結，在房價初跌段中漲幅較為明顯。

徐佳馨進一步指出，除了大安區外，統計中也可以發現，像是生活機能較弱、新古屋較多的內湖區民權東路六段，因松山線通車後逐漸退燒的八德路三、四段，以及豪宅交易轉冷而受影響的忠孝東路五段等路段，跌幅也不小，顯示當話題退燒回歸基本面的時候，即使是精華區也會打回原形。

中央銀行去年二度降息，日本甚至已採行負利率，壽險業保單分紅利率也已從1.42％降為1.26％，達近4年多低點，但主要壽險公司的利變年金及利變壽險宣告利率仍「打死不降」。

南山人壽新台幣利變壽險有2.99％，利變年金宣告2.82％，讓南山人壽元月衝出逾265億元新契約保費，較去年同期成長逾100％。

此外，中國人壽也有躉繳利變壽險宣告3.07％，新台幣利變年金則宣告2.73％；新台灣人壽則是有合併開門紅保單利變養老險，2月宣告利率維持3.03％，都未因央行降息調整利率，且這些明星保單，若是保戶鎖滿6年，第七年時解約，年化投報率都近2.4％，幾乎等於存在銀行利息的二倍。

富邦人壽今年以來則是降新台幣保單的宣告利率約10bp（1bp是0.01個百分點）以內，但反向拉高美元保單的宣告，美元利變壽險多數由3.6％拉高到3.66∼3.68％，大有從新台幣轉為進攻美元利變保單的趨勢，富邦人壽元月新契約保費也衝出約230億元以上，同樣成長近67％。

壽險業者表示，央行兩度降息，日本祭出負利率，歐洲及大陸部分也有降息趨勢，但國內各家壽險公司目前都是「忍著」不降息，主要就是要競爭保費收入，壽險業者收了新台幣保費，可拿到海外投資，賺取相對高的投報率，因此也能在新台幣保單上作較高的宣告利率。

不過壽險市場近日傳出某大型壽險公司商品首席主管請辭，據傳是商品理念上與經營層想法有些出入，這家大型壽公司近期即是在利變型商品上極具競爭力。

去年壽險業利變壽險及利變年金新契約保費高達5,475億元，占整體新契約保費約46％，其中一次性躉繳保費4,278億元。壽險業者表示，目前仍在觀望市場情況，若央行再降息，宣告利率很難再守住。

年底購屋旺季來臨、加上趕搭舊制輕稅潮激勵，年尾房市盼來一波小陽春，台北市、新北市中古屋的買賣交易量微增、銷售天數也隨之縮短；不過，房市終究還籠罩在冰風暴中，房仲業預期，2015年雙北市的建物買賣移轉件數，恐將刷新歷史新低紀錄，台北市力保3萬件，新北市面臨5萬件保衛戰。

太平洋房屋副總經理章克勤昨(15)日表示，2015年台北市、新北市及桃園市的住宅成交物件，下半年平均銷售天數都比上半年縮短，台北市從80.4天減少為68.2天、縮短12.2天；新北市則從83.5天減少至55.4天，大幅縮短28.1天、將近1個月。

不過，章克勤指出，第四季短暫回溫，不代表未來市場的好轉；2016年房市走勢，待總統大選塵埃落定後，新政府對房地產的政策，將是影響明年市場的變數，預估第二季後會逐漸明朗。

就目前公布的雙北市建物買賣移轉資料觀察，市場憂心2015年不只全台會創下2002年以來交易新低點紀錄，雙北市甚至將刷新史上最低交易量的紀錄。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，根據最新統計，台北市1月至11月累計建物買賣移轉量僅有2萬4,407棟，新北市也僅有4萬2693棟；由於僅剩下一個月，若依奢侈稅實施後台北市平均每月移轉僅有2－3,000棟，新北市也僅達3－5,000棟來推估，如果12月分沒有出現爆量的驚喜，那麼幾乎可以確定，2015年雙北市將寫下史上最低量；估計台北市全年力保3萬件大關，新北市面臨5萬件保衛戰。

展望2016年，徐佳馨表示，房地合一實價課稅正式實施，由於奢侈稅退場，平轉或小賠的投資客將有機會出售，屆時賣壓沈重區域的價格修正幅度會較大。

目前雙北市建物買賣移轉件數的最低點，出現在2014年，當時由於2011年奢侈稅上路、之後2013年奢侈稅滿兩年，投資客手中的存貨大舉解禁求售，拉抬交易量一度回升，但僅曇花一現，2014年台北市下滑至3.2萬件，新北市則約6萬件，為史上最低量。

房地合一稅明年上路，台灣房屋最新調查顯示，原先明年首季有購屋意願的民眾中，有三成已轉為保守、觀望態度。另外，逾五成民眾認為明年房價向下修正。顯示出新制上路，民眾購屋態度更保守。房仲專家表示，明年奢侈稅落日，在「免課奢侈稅」物件湧現下，將加劇市場賣壓。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，10月至12月各大房仲成交量都大都增加一成，主要是買方考量現階段購屋適用舊制，因此推升買氣。

徐佳馨指出，由於加計送件作業時間，12月13日是最後適用舊制過戶日，接下來買方購屋是以明年新制計算，加上明年房價看跌等，都是造成現階段民眾購屋陷入觀望的原因。她並分析，明年房市賣壓不小，尤其是供給量大的區域，因此明年房價勢必鬆動，有機會看到5%至10%的降幅。

台灣房屋調查，明年首季原有57.4%民眾有購屋意願，在觀望下，已有30.1%縮手、降低購屋意願，其中有25.1%暫緩購屋計畫，5%轉向海外或股市。但仍有13.8%選擇危機入市。

徐佳馨說，明年第1季房地合一稅上路，還有總統和立委選舉干擾，房市會陷入「籌碼相對混亂期」。

國泰金昨（23）日公告，旗下子公司國泰人壽將以21.9億元，購買桃園楊梅1.8萬坪土地，預計提供給永聯物流園區使用。根據國壽規劃，投資不動產用於提供物流園區使用的部位，在300億到400億元間，以此研判，國壽還有百億元銀彈可繼續獵地，且高雄地區土地已列為選項之一。

據了解，永聯物流就是國泰進軍物流園區的策略合作夥伴。公告內容顯示，國壽買下的土地位於桃園楊梅國道與66號快速道路附近，面積1.8萬坪的土地；國壽購入之後，將提供永聯物流使用，據國壽估算，此案未來的租金報酬率約在3.4%~3.5%間。

國壽規劃，將提撥300億到400億元的資金規模，打造物流園區，自2012年12月底開始，國壽已經在新北市瑞芳、桃園大園購地，也在台中透過取得地上權的方式，提供作為物流園區。

如果加計昨日公告的土地，目前國壽已陸續取得13萬坪土地地。由於國壽計畫總取得坪數為30萬坪，因此還將陸續在台灣尋找逾10萬坪的土地。

金管會研議將不動產租金報酬率的門檻，從2.805%調降至2.555%，但現在進仍要維持2.805%的高門檻，管理成本也會因此較高。但國壽表示，只要有好的租金報酬率，還是會掌握機會進場。

國壽強調，現在仍在台灣各地持續尋找適合標的，只要交通方便、符合法規要求，以及不錯的報酬率，就會考量，「高雄將是選項之一」。

保險業人士表示，壽險公司購買不動產確實有「南進」的趨勢，此次國壽購買的區域，成交價格1坪最高達13萬左右，國壽取得的平均成本為每坪11萬元，不僅符合市場行情，也相對地划算。

住商不動產楊梅埔心店店長鄧秋雲指出，該區域離國道、六六快速道路近，交通四通八達，十分適合作為物流中心，之前一些上市櫃公司也以此為物流根據地。此次國壽大手筆買入桃園區不動產，是否為台灣不動產注入一股強心針，有待觀察。

明年房地合一稅上路，房仲業者普遍認為，今年第3季是近年來最交易低迷的一段時間，雖然最後輕稅期買盤力道並不如預期強勁，不過隨著不確定因素消除、打房力道有益見寬鬆之勢，加上第4季為傳統購屋旺季，年底交易量可望逐步回穩。

住商不動產副總經理劉明哲指出，從10月開始，屋主降價意願增加，不動產交易已趨活絡，加上部分想要適用舊制的買方入市，使房市交易量略為回溫，其中又以優質地段、降價幅度大、高性價比的保本產品，最能吸引買方目光。

太平洋房屋副總理章克勤表示，在政府積極的控管下，投資客淡出市場，房市改由買方當家，雖然目前房市面臨盤整，但待明年房地合一稅新制上路，及總統大選過後不確定因素消失，市場可望緩步回穩，有意購屋的自住客不妨抓住時機進場，會有較多的議價空間。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，今年換屋族的比例為五年來最高，雙北市的比重都突破三成。

壓抑許久的房市買氣終於出現谷底反彈，在進入第四季傳統旺季，加上遞延買氣出籠，各房仲業者統計旗下門市交易狀況發現，全台10月房市交易量月增近2成，六大都會區量能幾乎都出現回升態勢。

信義房屋統計旗下直營門市10月房市交易狀況，交易件數較9月增加了約2成的幅度，以區域來看，雙北市交易量都出現穩定回溫跡象，北市10月交易量月增約17％、新北市則月增28％、台中市月增29％、高雄市更是大增44％，僅桃園市小跌3％。

在房價方面，北市10月住宅平均成交價格為63.2萬，低於上個月的每坪64.6萬，與去年同期的每坪65萬，顯見價格回檔後，市場交易量也逐漸回穩。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，10月氣候狀況穩定，股市也出現一波回彈，干擾房市的外在因素減少，加上第四季屬於傳統購屋旺季，市場上仍有一定的遞延與自用剛性買盤，讓部分個案的交易速度加快，且部分屋主已經委託銷售一段時間，感受到買方的看屋狀況並不積極，且出價與期待值有段落差，售屋需求較為明確的屋主就調整售價爭取成交機會。

住商不動產統計10月房市整體交易量，全台量能較上月增加18％，其中，又以北市月增53.9％最為驚人，新北市、台中市月增也都超過3成，台南市月增22.6％、僅高雄小跌5.7％。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，本月高價區表現略強，和屋主降價不無關係，許多屋主由於換屋需求或是資金配置，寧可落袋為安，加上如須適用舊制必須趕在年底前過戶，種種因素都讓買賣雙方態度轉趨積極，促成交易量放大。

永慶房產集團統計旗下門市交易，北市10月交易量較9月量增7％、新北市月增18％、桃園月增5％、新竹縣市則微增1％、台中量增3％、台南持平、高雄則成長5％。

永慶房產集團經理黃舒衛指出，目前雙北市房市有近7成是自住買盤，尤其愈接近年底，剛性需求陸續出籠，加上最後適用舊制輕稅購屋期即將結束，帶動房市回穩。

台灣房屋統計內部成交行情，10月房市量能全台平均月增3.2％，以桃園月增8.7％最多，其次為台中6.2％，雙北市則微幅量增1.2％及2.1％。

房市今年來成交量持續低迷下滑，但10月以來步入第4季傳統旺季，交易量從底部反彈，大型房仲品牌的成交件數，普遍較9月提高一至二成，且六都均明顯回溫。業者分析，屋主適度讓價，是成交量回溫最主要的原因。

四大房仲統計，旗下門市10月交易量顯示，信義房屋月增二成、住商不動產月增18%、台灣房屋月增3%，永慶房產集團各都會區則從持平至增18%不等，顯示房市在經過一段時間的低量整理，自用剛性買盤催動遞延的買氣，加上價格回檔促進交易加速，讓全台房市復甦。

房仲業者觀察，房價回檔使買盤出籠。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，10月天氣狀況穩定、股市反彈，干擾的外在因素減少。另外，房地合一將在明年上路，使得部分個案的交易速度加快，特別是委賣久不成交的個案，屋主通常會降價求售，今年以來雙北市市中心的蛋黃區價格率先修正，吸引買盤回籠。