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房地產景氣佳，不少中古住宅與住商混合大樓興起愛美「拉皮風

」。由於比改建節省時間與成本效益下，愈來愈多屋主選擇整裝

建物外表後出售，房價可提高２成以上，租金收益也可多１成。

現在台北市都更處更釋出補助利多，最高可補助修建金額的

１／３。

太平洋房屋副總經理李珠華表示，當房地產景氣轉熱時，有不少

屋主為房屋整裝拉皮再出售，尤其以台北縣市最為常見，中南部

效益則不大。以北市一般地段來看，拉皮後售價可提高２成。

住商不動產總經理室專案主任徐佳馨表示，台北市精華地段房屋

拉皮效益高，例如已經拉皮過的敦化南路「藍天凱悅」大樓來看

，１樓有店面，樓上是純住家，房價漲幅達２成５。

目前還未拉皮完成的「東華大樓」和「世界貿易大樓」未來漲幅

空間約４成。以商辦租金來說，經拉皮後的大樓，房價可提升１

成以上。

不僅是屋主對建物拉皮興趣高，政府也鼓勵民眾修護建築，改善

市容。台北市政府都市更新處表示，截至今年４月３０日止，接

受以法人機關或是大樓管委會名義，申請整建維護費用，整體計

劃預算是２０００萬元，個案受補助的金額，最高可達總金額的

１／３。

都更處提醒，不接受個人名義申請補助，主要是以法人為主，或

是大樓的管委會出面，才可以申請，並且須透過建築師事務所擬

定更新事業計劃書，並送至更新處審定。

更新處接獲申請後舉行公聽會，取得申請補助的大樓住戶同意書

，也就是要有３／５或２／３住戶同意出資整建維護，才能獲得

補助，個案的補助金額是整建金額的１／３。

李珠華表示，老屋拉皮只是將原本老舊不堪的外牆翻新，並加強

防水功能，而且住戶可以不必搬家，施工期通常不會超過２個月

。

至於拉皮的費用，則與選用的建材成正比，每坪平均約９０００

元。房屋如果位在非鬧區、周邊馬路大、窗戶少、就較容易施工

，相對成本也拉低。最近經營老屋翻修的營造商，近１年來生意

提高４成，等著諮詢的屋主已經高達上百組。

李珠華表示，豪宅周邊３０∼４０年的老公寓，只要建物外表經

過拉皮工程，徹底改頭換面，賣相提升不少，必然會吸引想進駐

豪宅區段的購屋族群。在台北市精華地段，房價是預售屋一半的

老屋拉皮後，可趨近新成屋７∼８成左右的房價，等於多出近３

成的獲利空間，但拉皮成本只佔整棟房屋價值的１∼２成。

三月總統大選前後，房地產業績旺到不行，包括信義、永慶、太

平洋、住商等四大房屋仲介公司，業績平均都比二月激增一倍，

更比去年同期大幅成長四至五成。

馬蕭高票當選帶動兩岸概念股紛紛開出紅盤，加上鋼筋、油價起

漲，帶動保值型需求下，連續幾個星期以來，不但本地客源湧入

房市，連海外華僑和台商也回台搶購下訂，讓許多房屋仲介公司

的經紀人，幾乎每天都得加班到十一、二點，主管要半夜一點才

能下班的程度，為歷年來所罕見。

永慶房屋總經理葉凌棋表示，受到豪宅買氣提升激勵，台北市中

古屋平均每坪行情已達三七．二萬元，較二月小漲二．七％；台

北縣房價也比二月攀升四％、達每坪二三．四萬元。平均來說大

台北都會區住宅成交價量，雙雙拉出長紅。

太平洋房屋副總經理李珠華也表示，太屋三月份的業績比二月成

長近一倍。特別是豪宅，因台灣房價相較港、日便宜很多，最貴

豪宅也只是香港的三分之一、日本的二分之一，與國際行情相比

，相對便宜許多。在總統大選後政治安定，外資、台資等資金注

入及回流，民眾消費信心恢復，高收入且有購買力的買方、投資

客等率先進場購屋。

住商不動產董事總經理陳錫琮表示，根據住商不動產統計，三月

全台加盟店都爆出成交天量，創下九十五年一月以來的歷史新高

。由於許多成交案將陸續在四月份進單，因此預計四月仍能延續

這波熱潮。除了首購、換屋的自住客戶外，今年年初迄今台商回

流紛紛購屋，也對於成交量作出相當的貢獻，特別是知名度高、

地段優越的豪宅，更是「一屋難求」。

「三二二」總統大選後，不確定因素消除，民眾購屋信心明顯增

強，房仲業表示，三月份成交量件數大幅成長，由於許多房屋交

易，會在四月份陸續成交，預計四月房市交易仍能延續這波熱潮

，成交件數有機會續揚。

永慶房仲表示，三月份剛出爐的成交統計，大台北地區（含台北

縣市）平均成交單價為三一．五萬元，較上月三十一萬元上揚

三．五％，但成交件數和二月相比，卻大增九二％，也比去年同

期成長二八％。

永慶房屋說，在中部、台中地區七期高總價產品持續熱絡，土地

市場在預售市場熱銷帶動下轉趨熱絡。而高雄地區在總統選後買

氣也上來了，一般住宅及土地市場都有不錯的銷售佳績。

中信房屋表示，一般在大台北地區，每個月的平均成交件數約在

一百五十件左右，但選後，從店面銷售人員帶看屋回報，買方決

定時間，在大選後明顯加快，桃竹苗以北區域三月總體成交，也

比二月有一倍半成長，中南部則多出一倍。

根據永慶房仲集團３月住宅成交資料統計，大台北地區成屋平均

成交單價為３１．５萬元，較上月上揚３．５％，成交件數較上

月大增９２％，較去年同期成長２８％。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，大台北住宅市場受到豪宅買氣

提升的影響，其中台北市住宅成交均價為每坪３７．２萬元，較

上月小幅成長２．７％，台北縣住宅均價也較上月成長４％，每

坪已達２３．４萬元。

台中地區３月中古屋市場，在７期豪宅成交熱絡引領下，整體成

交速度逐漸加快，但中低總價住宅產品則表現普通，顯示購屋人

追價能力有限。整體住宅市場價量仍增，成交單價從上月每坪

９．１萬元，增幅至９．５萬元，漲幅４．３％，成交量則較上

月增加約２成。

高雄市３月的中古屋市場同樣在豪宅買氣拉抬下，平均成交單價

上揚至每坪９．７萬元，較２月小漲６．６％，成交量則較上月

成長２成。太平洋房屋副總經理李珠華則表示，３月整體銷售業

績，比上月成長近１倍。主因是一般民眾買氣回升外，外資、台

商等資金也回流。

住商不動產董事總經理陳錫琮指出，１∼２月的住宅帶看量就比

１２月提高２成以上，且根據住商不動產近３個月的成交量顯示

，３月成交量更創下２年以來新高，尤其許多成交案將在４月才

進單，預計本月還能延續熱潮。他建議手上沒有資金、卻不想錯

過這波房市多頭的投資者，投資組合可以考慮納入不動產投資信

託（ＲＥＩＴｓ），因為台灣商用不動產的前景可期，

ＲＥＩＴｓ則可以投資國內外商辦。

永慶房屋總經理葉凌棋建議，現在是屋主賣屋最佳時機，因為不

少民眾，已經把房市當股市，採中、長期持有，中期是以「波段

操作」獲利了結為目的，以目前大台北地區房價比總統選前高

１∼２成來看，與去年９月低點相比，現在賣出，屋主獲利達

１０％∼３０％，比上沖下洗的股市獲利還要高。

不過，住宅市場也出現屋主縮手不賣的狀況，並因提高單價間接

讓交易失敗。以總統大選前後為例，３月最後１周成交件數低於

選前３周的平均成交件數２成左右，葉凌棋說：「市場上買家追

價的限度在１０％以內，一旦賣家喊價高過此幅度，交易容易告

吹。」

以這波的住宅買氣來看，不僅是本土買家，葉凌棋表示，台北市

和台中市也出現外資搶買精華地區豪宅的熱況，此外港資也大買

北市市中心的商務套房，因為港資銀彈充足，不畏銀行貸款緊縮

影響，主要購買的地段以市中心和捷運沿線為主。

例如信義區的商務套房搶手，成交價為每坪６５∼９０萬元，港

資因看好兩岸三通後會有商務人士的住房需求，中短期租賃費用

比住在五星級飯店便宜，所以港資成為北市商務套房的大買家，

預估租金報酬率約４％∼５％。

廖本勝指出，目前住宅議價空間降至１成以下，由於處於總統大

選後的蜜月行情，可能５２０總統就職典禮後，市場才會回歸基

本面。這段期間民眾對未來經濟前景看好，購屋信心大增，也反

映在成交市況，但屋主心態仍不宜過高，可把握當前賣屋好時機

，預估短期經濟不會迅速好轉，屋主若想順利賣屋，開價不宜過

度偏離市場行情。

央行再度升息，房貸族的利息負擔又變重，會不會影響到大選完

、熱絡的房市？銀行及房仲業者均表示，房貸的負擔增加確有影

響，但利率仍算在歷史低檔，不會影響到大家購屋意願。

根據央行統計資料顯示，相較去年二月，五大行庫新承作房貸利

率最近一年來總共調升○．○四四八個百分點，二月平均利率為

二．七三五％，以貸款五百萬元為例，購屋者每個月將增加

一○九二元的支出，一年約需多支出一萬三千元。

住商不動產總經理陳錫琮則表示，目前市場上仍沉浸在總統選後

的歡欣氛圍，加上國內資金動能充沛，台灣房市至少在年底前仍

有向上攻堅的空間，除非房貸利率調升至四％以上，不然很難對

市場買屋意願產生衝擊。

陳錫琮指出，長期來說，如果實質所得未提升，在未來的購屋者

或投資人因具備較佳的還款能力，反而有助於這一波房市維持在

穩定發展的軌道上。

信義房屋表示，一般而言房貸利率升幅小於重貼現率的調幅，單

就本次的升息而言，對房貸的實質增額有限，但長期下來仍可能

對購屋者造成明顯負擔。

中國信託潛力客戶處副總宋苑芝說，央行升息半碼，對已經在付

款的房貸戶影響不太大，而真正要買房子的民眾，現在的利率跟

民國九十年還在六％以上相比，還在低檔利率。

倒是近來銀行緊縮授信，從過去的八成五、九成，降為七成，除

非在行情好的地段，才能貸到八成以上，多準備一點自備款，不

要讓每月的房貸支出，影響到自己生活品質，才是首要之務。

宋苑芝表示，銀行在評估房貸時，有兩個重要的指標，一是房子

，二是借款人條件。

宋苑芝說，房子最好座落在都會區、交通方便之處，借款人如果

是千大企業員工，還款來源穩定，過去信用良好，不會倒銀行帳

，自然能談到好利率、借到高成數。

信義房屋也說，建議消費者在購屋之際，務必要先做好財務規劃

，尤其不可忽略前幾年寬限期過後，房貸的還款壓力將會倍增，

仍要掌握三三原則，將房貸支出控制在月收入的三分之一，才能

保有基本的生活品質，避免陷入房貸繳不出房子淪為法拍的命運

。

2008年總統大選後，藍營獲得壓倒性大勝，對於一般大眾來說，

除了代表台灣第二次成功平和的政黨輪替外，也代表長期備受政

治壓抑的房地產市場，終於可以解除緊箍咒，展開新一波的循環

。據了解，4月即將推出的預售新案價格將全面調漲一成，今年

329檔期將立刻反映選舉效應。

住商不動產董事總經理陳錫琮表示，就台灣中古屋市場來說，在

立委選後已經某種程度反應出民眾對房地產再創新高的信心，除

了1、2月帶看量比12月提高兩成以外，一些過去只詢問，但仍在

購屋上抱持保留態度的購屋者，越逼近總統大選，在擔憂選後房

價將高漲的預期心理，紛紛咬牙追價。

依照住商不動產的成交數字與去年同期相較，3月成交量爆出天量

，達到去年同期的1.6倍，在3月剩下的幾個交易日，加上藍營勝

選效應，預計業績將會再創新高。

新推案漲價 329檔期先反映

陳錫琮分析，與2006、2007年房價起漲的購屋者相較，有購屋目

的自用化、購屋時間縮短化的特殊狀況。今年2月後的購屋者多以

首購族或換屋族等自用者為主。

立委大選後藍營壓倒性的勝利，加上政府釋放出的眾多利多，除

了讓民眾對於經濟前景持續看好外，更讓民眾認為房價將進一步

攻堅，未來可能買不起房子的預期心態使然下，紛紛進場購屋。

此外，今年初起，台商回流購屋也對於成交量做出相當的貢獻。

但陳錫琮也預期，除了商用不動產受惠外資搶進大漲之外，住宅

產品將出現短多格局，第二季開始將因為內需市場而再挺進，但

是否能夠漲得長長久久，仍取決於經濟環境是否出現明顯轉好，

不然，民眾收入無法與房地產漲幅相呼應，住宅市場就算短期出

現驚人漲幅，也將在明年第一季後出現反轉。

區域的部分仍以都會區為主，台北市從今年2月開始，在天母、信

義區等豪宅區域，便出現了明顯的成長，而高雄地區在高捷通車

後，巨蛋周邊、左營等地，也表現亮眼。這些區域平均成交量與2

月相較，至少多了一倍。

信義房屋認為，不論是開放陸資或是觀光等政策，必須在直航之

下方能發揮最大成效，因此市場熱切期待馬英九選前的直航三階

段政策能夠如期兌現。

而直航除了有效串聯物流、人流以及資金流之外；在兩岸直航的

開通之下，不論是客貨集散的海空港埠周邊，或是通往港埠的交

通軸線上的房市，也將有程度不一的受惠。特別是位於這些直航

潛力區位的商圈或是生活機能已經成熟的區域，將在直航班機正

式啟降之際，區域房市動能也跟著起飛。其中緊鄰北市中心的松

山機場，周邊生活機能便利，且緊鄰敦北國際金融商圈，直航後

可望成為往來兩岸最主要的機場。

三階段直航 區域動能將起飛

在龐大的商務活動引入下，敦北商圈將因地緣上的近便性，就近

成為國際性企業營運據點的主要選擇。如此一來，敦北商圈辦公

室的空置率將大幅下降，租金水準具備明顯的上漲動能，辦公產

品的增值性也不在話下。除了辦公產品之外，飯店、商務出租住

宅需求亦將超出現有的規模；同時住宅市場也將湧入更多的自住

及投資需求，尤其敦北商圈不乏國際知名企業，這些企業的高階

主管，自然帶動機場周邊高總價住宅交易的活絡。此外，大量往

返兩岸之間的旅客，潛藏著可觀的消費動能，除了提升機場周邊

商圈內店面的投資價值之外，甚至有開發大型商場的可能性。

信義房屋表示，選前在預期效應下所帶動的房市資金行情，仍否

保持下去甚至更上一層，就要看日後兩岸開放政策的進展以及對

經濟帶來的實質幫助。不過，即使陸資未能即時進入台灣房市，

只要市場信心維持樂觀氣氛，光就台灣當前的資金動能，足以延

續這一波買氣。

當然純靠資金行情的房市，終就無法長久，市場最樂於見到的，

仍是選後新政府能掌握開放商機，提升國民所得，讓市場房價所

得比回到健康的水準。

選後房市爆熱，從周日午後，網路看屋量與平日相比增加一成以

上，而店面帶看、詢問度，更是平常日的五成，房仲店面忙翻天

，業者表示，選後行情熱，跟過年前一樣忙。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，大選過後，不確定因素排除，

大家信心恢復，房市也跟著熱絡起來，買方擔心房價短期飛漲，

紛紛到各店面、網路看屋、詢問，整個房仲店面，就像快過年一

樣熱鬧。

徐佳馨說，平日網路看屋的人次，一天約是五至六千人左右，但

從周日午後，一般住宅產品網路看屋的流量，大增一倍以上，一

般民眾持續看好未來房市發展，特別是預算有限的自住族群，擔

心將來買不起房子的預期心理使然，周末假日不論是店面帶看與

網路看屋，量均有所成長，房仲業務也忙翻天。

徐佳馨指出，網路上已有些物件在選後一夕調價，調幅在八％至

一○％間，以大台北區來說，換算單價約在二至四萬元左右，預

料此一調漲風潮，這幾天會更為明顯，但能否為買方接受，仍待

觀察。

上網看屋的民眾年齡層、預算、想買的地區，都大出意料，這波

網路看屋族多是擔心未來買不起房子的三十歲至四十歲自住型客

戶為主。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說，從網路看屋流量觀察，三

月份每天大約有三萬人次，較一月份明顯增加兩成，對選後房市

看法，信義房屋也相當樂觀。

率先開發網路看屋的永慶房屋也表示，平日網路看屋約有上百萬

人，但周日網路看屋人數，大幅成長兩成，北市並以內湖、文山

、萬華等地為主。

住商不動產表示，台中區則以西屯、南屯最受歡迎；高雄地區，

在三至五萬元的預算下，左營、苓雅、三民、前鎮等地區受到相

當的關注。

過去三年來，預售市場對推案坪數極大化或極小化的狀況，讓許

多區域的中等坪數物件出現空窗，也因此讓屋齡不大的二十至

三十坪中古華廈或電梯大樓，成為這次選後看屋潮，首購族與換

屋族的新歡。

政局新氣象，房市「馬」上好熱絡，由於賣方預期房價走揚，堅

持售價，依據各家房仲公司統計，北市中古屋議價空間變小、只

剩五％，買方壓力沉重。信義房屋協理吳銘鴻說，總統選後，大

家都預期經濟會轉好，影響所及，賣方對於房屋售價，更為堅持

，殺價不易。

不只議價空間縮小，不少賣方更直接調高售價，住商不動產主任

徐佳馨說，有些賣方一調八％、十％，期望賣更高的價格。

針對市場氣氛，吳銘鴻說，北市房價已在相對高檔，中古屋平均

一坪來到三十七萬元，馬英九當選、人民歡騰，對房價有一定的

支撐力道，但是，一般住宅房價要再上漲，就要看國民所得是否

能實質提升。

因為一般住宅的買方，大多是受薪人士，如果薪水沒有增加，收

入受限，無力追價買屋，房價也不可能一路無止境向上。

住商不動產人員也指出，目前，房地產市場氣氛熱烈，房價挺升

，但是，距離五二○新政府上台還有一小段時間，而且，新的執

政團隊上台之後，有那些配套措施出爐，用來增加大家的收入，

還要觀察。就一般住宅而言，中信房屋人員指出，只有大家的薪

水調高、收入增加，口袋比較飽滿時，價格才有再漲的空間。

至於豪宅市場，吳銘鴻說，那是有錢大戶人家在進出的商品，不

是一般薪水人士能碰的，賣房子的人千萬不要看到豪宅價格強強

滾，誤以為一般住宅行情一定會跟著衝高。

精明的售屋人，反而應該在這種氣氛大好的情況下，適度提供買

方議價空間、儘快成交，可以賣到好價格，千萬不要將中古住宅

和豪宅相比。

至於買方，房地產界人士建議，短期內，中古屋行情不易大幅漲

升，買方如果不急著搬入居住，不妨再等一等。

新總統人選誕生，光環四照，影響所及，總統牌房地產行情大變

化，馬英九在木柵興隆路住家周邊，房價明顯走揚，依據永慶房

屋調查，受惠新總統光環，馬英九住家周邊五百公尺，中古屋、

預售屋房價，全數上升。

永慶房屋興隆店人員說，近日，還有買家指名，就是要買馬總統

住家那一棟大樓的房子。

藍軍狂勝，而新總統在北市木柵興隆路的住家，行情看漲，一坪

逼近四十萬元，而且，連鄰居都受惠，方圓五百公尺的房子，價

格相對較高，同樣規格的大樓，一坪三十六萬到三十七萬。

至於興隆路二段沿線的大樓，當地行情平均一坪在二十七萬元左

右，永慶房屋人員指出，同樣看規格的房子，地點離總統住家愈

近、價格愈高，與總統為鄰，身價也跟著不凡。

馬英九牌，效力強大，信義房屋協理吳銘鴻說，二年前，信義代

銷在馬英九住家附近，推出一處預售屋，一坪售價四十萬左右，

一個月銷售一空，現在，房子快蓋好了，價格大約在五十萬。

吳銘鴻說，除了馬英九光環加持和總統為鄰的心理榮耀，馬英九

住家當地生活機能佳，社區後方又有爬山步道，都是房價加分的

因素。

反觀高雄，阿扁進場購買的房屋，由於阿扁即將卸任的總統、聲

望低落，加上阿扁說，下台後不會遷住高雄居住，房產光環褪盡

，房價相對走疲。

吳銘鴻說，當初，阿扁購買的那一棟，成交價號稱二十五萬元，

總坪數九十坪以上，同一棟大樓的房子，價格也被帶動、上升到

二十二萬到二十五萬之間，周邊大樓房價統統受庇蔭，連動走揚

。

現在，主人家光環盡逝，而且，也沒有打算搬進去住，影響所及

，房價逐漸回歸平常。

不過，周邊住戶也不用擔心，吳銘鴻說，其實，高雄捷運陸續完

工、通車，將明顯提升當地生活機能、交通便利性，阿扁購買的

地段「農十六」區段，有如北市的信義計畫區，豪宅集聚，未來

，身價看漲。

即使房價短期內走軟，未來，還是有翻揚的空間。

永慶房屋人員說，區位良好的房地產，如果有達官顯要為鄰，往

往對房價有加乘效果，除了總統鄰居的光環，高官貴人、名人達

人的住家周邊，房價都有加分。

住商不動產主任徐佳馨說，影響房價因素很多，大區域很重要，

小環境部分也很關鍵，住戶品質、管理維護，社區環境、治安良

好的房子，往往比同一地段的房子，價格還高。

物價高漲、通膨壓力沉重的年代，專家都建議，房地產可以保值

，是對抗通膨的利器，不過，近八年，全台房價起伏、各區走勢

不一，大台北房價漲三、五成大增值，台中、高雄房價還下跌，

屋主財富反而縮水。

依據永慶房屋統計，近八年來，全台各地區房價，起伏明顯，大

台北區房價最亮眼，台北市部分，第一次政黨輪替之際，每一坪

中古屋成交價約二十七萬一千元。

最新資料顯示，今年二月北市中古屋每一坪成交單價在三十七萬

左右，漲幅超過三成，中正、信義、內湖、南港地區的房價，更

是突出，一漲五成、七成，檢視這些年，緊抱北市房地產，對抗

通膨最有效。

台北縣也是全台房市中的明星區，這些年來，中古屋成交價一路

從十五萬上下，爬升到二十萬以上，漲幅也在二、三成，遠遠超

過同一期間的物價漲幅。

台北富邦銀資深協理陳怡芬說，房價創新高，表示長久以來，不

論何任時點進場購屋的人，帳面上都是獲利的，增值功能強。

不過，買房抗通膨這一招，到了中部、南部，不僅效果大打折，

而且，還得到負效應，依據永慶房屋統計，台中市的中古屋在前

些年，每坪成交價在十三萬以上。

但是近一、二年，價格跌到十萬以下，對於三年前、五年前在台

中市買屋的民眾而言，身家財富的帳面價值，反而縮水二十％以

上。

跨入高市，買屋抗通膨效果一樣很不理想，永慶房屋人員指出，

這些年來，高市中古屋成交價一直在八萬、九萬一帶，八年前還

在十三萬以上，當年進場買屋的民眾，現在帳面上通通賠錢。

住商不動產人員說，台北市是全台首善之區，人口匯集、公司行

號集聚，各項建設相對完善，生活機能佳，在人潮、錢潮匯流的

情況下，住屋需求、投資置產需求大，對房價具有強力支撐。

至於中南部地區，中信房屋人員指出，隨著公共建設相繼完成，

有一些特定區段還是有增值潛力，例如，高雄捷運通車以後，沿

線的房地產便值得多留意。

大台北捷運線陸續開通，據統計，每日平均約有100萬人次搭乘

捷運，民眾「沿捷運而居」的趨勢越來越明顯，「捷運住宅」

早已成為大台北民眾購屋主流。

據永慶房仲集團調查，這三年來，板橋站附近的房價漲幅最為驚

人，三年來漲了六成七，成交均價自94年的每坪19.3萬元，飆至

96年每坪32.2萬元。

漲幅第二高的則是大安站，每坪均價由94年的35.6萬元，上漲至

96年的54.2萬元，漲幅五成二；第三名則為忠孝敦化站，漲幅也

有五成一。

永慶房屋總經理葉凌棋說，漲幅前十名的捷運站中，包括大安、

忠孝敦化、永春、忠孝復興、台電大樓及國父紀念館等站，這三

年來周遭房價漲幅都超過四成，成交單價也幾乎年年漲10萬元，

顯示捷運站已是房市票房保證。

除了既有捷運路線的房價表現外，大台北預定捷運路網也逐漸成

形，例如即將完工通車的南港線、內湖線，正在施工的信義支線

、新莊線、蘆洲線，以及宣布動工的機場線，與計畫中的環狀線

、社子線、松山線、淡海輕軌等，周遭房市都充滿想像空間。

北區房屋首席總經理彭培業認為，未來台北房市的新亮點，應是

南京東路沿線的捷運松山線，以及信義路沿線的信義支線。彭培

業說，台北市最精華抗跌的燙金地段，西起中山南北路、東到信

義計畫區；這片帶狀區塊，目前已有捷運板南線，若再加上松山

線與信義支線，房價勢必再往上走。

住商不動產企研室主任徐佳馨進一步分析，南京東路沿線，過往

有許多中小企業、金融業，商業活動頻繁，後來因為商圈轉移，

整體房市表現下滑不少，尤其以B級辦公室受挫最深、空置率飆高

。

國內總統大選將近，兩岸三通議題再度發熱，馬謝陣營也對此釋

出正面訊息，激勵股匯市大漲，因應陸客來台觀光，帶動經濟發

展，現在早日佈局飯店周邊精華地段店面，是否正是時機？房仲

業者建議，暫時先別輕舉妄動，最好等大選完後，再做決定。

中信房屋表示，目前大陸客來台灣觀光有限制人數，並自立委選

完後，來台觀光人數減多，因為大家都還在觀望，要等總統大選

後，看看是什麼情勢，再決定下一步怎麼走，預測大陸人來台灣

，會帶動店面發展，準備在飯店周邊精華地段租屋做生意、投資

店面的民眾，暫時先保守。

中信房屋說，訪查幾間接待過陸客的大型旅行社後，發現對岸同

胞來台灣玩，都會被帶到固定的店面、景點血拼，如果是住宿飯

店，除圓山飯店比較知名外，有些團體住宿的，是名不見經傳的

小飯店，對於開放觀光，飯店周邊精華路段店租會漲價的迷思，

中信房屋表示，還要再觀察。

住商不動產企研室主任徐佳馨則表示，如果有意要投資店面，還

是別將希望寄託在陸資上，最好瞄準已經有一定的基本面、未來

有交通、商圈利多的金店面，另外，最保守、又安全的作法是挑

選以市中心為主的標，即使沒賺到、至少不會大賠。

北市ＳＯＧＯ商圈的信義房屋忠孝復興店店長謝開來也表示，總

統大選行情加溫，沉寂一段時間的店面市場，最近的詢問度明顯

回溫，尤其店面市場的超級戰區：北市東區是一個進可攻、退可

守地區。如果真的有三通，店面的成交價可望上看二至三成，若

不如大家所期待，東區也有一定人潮，價格不會太差。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮也建議，投資店面產品仍以都

會區為主，ＳＯＧＯ百貨、台北市南京西路百貨商圈、士林、通

化街夜市等，都是投資人中長期可考慮標的。

若想長期持有或自住，信義房屋建議，不妨掌握三通不動產概念

區，如捷運、快速道路等交通建設，及科技、經貿園區等產業計

畫，逢低介入，將可享受長期增值效應。

抗通膨 首購族大舉進場買房 高雄捷運通車加持 比重較去年增

16個百分點

物價漲，民眾對抗通貨膨脹逐步將資金轉移到保值的房市。

１∼２月首購族大舉進場買房，尤其高雄具捷運通車效應，首購

族比重增到４１．６７％，比去年同期激增１６．０３個百分點

，增幅居全台之首。

１∼２月全國房市動能轉強，投資客與首購族呈現大幅度消長。

據信義房屋統計，北市首購比例佔３８．１４％，較去年同期增

加９．３６個百分點，北縣首購達４９．２２％，成長７．３４

個百分點。桃竹首購比重更超過５成，達５４．６７％，台中及

高雄也各有４１．９８％及４１．６７％。

蘇啟榮解釋，距離總統大選只剩２周，基於兩岸三通預期心理、

原物料價格上揚趨勢下，民眾擔心存款被通膨吃掉，刺激觀望的

自住首購族進場。銀行緊縮房貸放款成數政策，也使得投資性買

盤退場。高雄房市受惠捷運通車，投資客較去年同期上揚，首購

比例亦增１６．０３個百分點。

住商不動產總經理陳錫琮說，受捷運通車激勵，高雄成屋整體市

場帶看量較去年底增１５％，主要的買方包括首購族與投資客。

尤其高雄房市投資客多來自北部和中部，不少店東形容，高雄投

資客較膽小，北部中部來的投資客，看到高雄房價比當地便宜許

多，預算特別大方。

以區域來看，投資客多是沿著高捷購屋，店面產品多集中在紅縣

與橘線的交會站「美麗島站」，住宅產品則多在左營區、前鎮區

。信義房屋高雄區協理黃永全說，高雄捷運紅線通車第１天隨即

湧入２０萬人潮，捷運通車的這個周末，客戶來店看屋量明顯增

多，尤其是捷運沿線住宅指名度及詢問度更暴增１倍以上。

近年房地產景氣佳，台北市精華區段老公寓也趁機「變身」，上

演改建華廈、大賺增值財的戲碼。尤其中正區和大安區巷弄間的

老公寓，改建後房價漲幅可達４∼６成。

中信房屋行銷企劃部調查發現，不少在地或小型建商，布局中正

、大安區等精華區巷道內的老舊公寓，化零為整，逐戶購買，再

配合明星學區及周邊豪宅建案比價效應，獲利逾５０％。

中信房屋大安新生加盟店店長賴明淵表示，大安區房價高，在供

需與明星學校雙重加持下，老公寓更保值。屋齡約３０年公寓，

房價每坪約４５∼５０萬元，改建成５∼７樓華廈後，房價飆升

到每坪８０萬元，漲幅近６成。

住商不動產總經理室專案主任徐佳馨表示，若與建商合建，通常

原住戶是以１戶換１戶，若以大安區為例，每坪４５萬元老公寓

，改建後每坪漲到７５萬元，等於每坪淨賺３０萬元。不過由於

新華廈公設比較高，原住戶也會面臨實際使用坪數縮水狀況。

以信義路上的豪宅案「勤美璞真」為例，建商早期取得成本大約

為每建坪６５萬元，之後推預售案每坪開價１２０∼１３０萬元

。中信房屋信義新生加盟店店長廖孟妮表示，中正區改建個案以

杭洲南路、金山南路、仁愛路、金華街等路段巷道內最多，若僅

以售價評估，不計入改建成本，巷道舊翻新公寓行情多有４４∼

５０％漲幅。

北市預售屋開價一路走高，由於預售屋價格掌握相對不易，房仲

介人士指出，買預售屋一定要做足功課，三個管道比價，一個殺

價妙招就是，同時看三、五處，增加談判籌碼。

永慶房屋豪宅事業部經理葉國華說，想要購買預售屋的民眾，可

以先透過三個方法，掌握預售屋合理行情。

一、探詢當地成屋價格，推算預售屋合理行情。

信義房屋協理吳銘鴻說，預售屋的價格當做一百的話，屋齡一、

二年的新成屋，價格打八折，屋齡五年、八年的新大樓，價格再

打八折。

例如，中古屋一坪四十萬，新成屋大約在五十萬，預售屋大約在

六十二萬五千元，打探到周邊成屋實際行情以後，就可以掌握預

售屋的合理行情。

二、按照時間序列推算，了解預售屋合理行情。

葉國華說，民眾也可以拿附近預售工地，去年十一月、十二月的

開價做基準，打個九折，來評估今年二月推出的預售屋價格。

由於今年二月推出的預售屋，開價比去年底開始銷售的預售屋，

開價又多出八％、十％，透過上述方式推算出來的價格，等於是

按照二月新預售屋開價，再打八折的意思。

三、向當地房仲詢價，掌握行情。

葉國華說，有些客戶透過房仲公司看中古屋，同時，自己也會去

看周邊的預售屋，有些客戶最後選擇買預售屋。

這種情況下，房仲人員也會問一下客戶買多少錢，對當地預售屋

行情有個掌握，這些市場實際價格，不會在網路上揭露，想要買

預售屋的民眾，可以先向當地房仲人員查詢，了解實際的交易行

情。

另外，住商不動產人員建議，想要買預售屋的民眾，一定要多看

幾處預售屋工地，心中同時有幾個想買的房子，增加議價籌碼。

葉國華說，預售屋代銷人員都有受過訓練，客戶想不想買，大多

看得出來，所以，也不須要假裝購屋意願不高，真的想買的話，

不妨直說，並且表明主要是價格問題。

不過，一定要同時看三、五處預售屋，讓銷售人員知道，另一處

工地的銷售人員願意給高折扣，讓銷售人員之間互相去壓低價格

，這樣一來，自己手上才有談判籌碼。

中信房屋人員說，對於有意願買房子，又同時在看多處預售屋的

客戶，銷售人員最願意提供相對低價拉住購屋客。

北市房價創新高，還能買嗎？房仲界人士說，可以買，原因有三

，一、需求仍大於供給，二、土地、建材成本漲不停，三、全球

經濟不明，首都地區房地產最保值。

中信房屋執行副總劉天仁指出，歷年來，房價下跌的因素主要有

三，一、政策打壓，二、經濟蕭條，三、投資客殺出，目前看起

來前二個因素都不存在。

第三個情況，或許個別房子會發生，但是，整體房市沒有投資客

大舉出脫的現象，劉天仁說，景氣有起伏，但是，未來很長一段

期間，北市房價不會回頭。

住商不動產人員說，房屋是否保值、能否增值，最重的是區域地

段，以北市而言，只要買到合理價，北市房價有支撐，不用太擔

心。

最怕在房市一片熱絡，房價一路走高的情勢下，強力追高，買在

相對高點，不免被套牢，以一坪開價五十萬的預售屋而言，實際

成交價可能落在四十萬到四十五萬，一坪相差五萬元。

一戶六十坪房子，總價相差三百萬元，對於買在四十萬、四十一

萬的人而言，只要房市平穩，價格壓力不大，對於買在四十五萬

元，甚至更高價格的人而言，大家遷入居住、互相談起買屋價格

時，不免心中比較不舒服。

針對北市房地產，劉天仁說，只要不是短期間內，急著要轉手賣

出的投資客，即使房價起伏，也只是影響房地產的帳面價值，不

論自住、或是出租，還是可以利用。

即使短期間內，套在房價的相對高點，只要資金周轉沒問題，就

不會有太大的壓力。

劉天仁說，買房子被套住，房子還可以自住、出租，不像股票、

各式金融商品，一旦套在高點，價格可能回不來，持有期間也無

法利用，總不能拿來展示、觀賞。

倒是，房地產界人士也提醒民眾，自住沒問題，自有資金充足，

要投資也可以，如果是擴張信用、借錢買進，短期間就必須出脫

的短線客，目前不宜介入。

人人想入住台北市，不過，也有一批批民眾換屋、遠離北市，信

義房屋協理吳銘鴻說，想要遠離北市的人，主要考量三種情況，

一、想要換大房子，二、接近工作地點，三、財務操作的考量，

賣掉高價房子、買進相對低價的房子。

住商不動產主任徐佳馨說，北市換北縣的換屋過程中，賣掉貴的

房子、買進相對低價的房子，民眾房貸負擔變輕，可運用資金變

多。

吳銘鴻說，其實，從北市換屋搬到北縣，或是其它地區的人並不

多，有的是財務操作因素，搬到北縣，房子大一些、房價低很多

，賣掉北市的房子，到北縣購屋，手頭上可以多出一大筆錢。

例如，一戶總價一千五百萬的台北市房子，賣掉後，搬到北縣大

概只要花六百萬、七百萬，就可以買到一樣大小，甚至更大的房

子，身邊馬上多出近千萬元的可運用資金。

有些精算的民眾會拿這筆資金，去買基金、買股票、再做投資。

另外，也有部分民眾是考慮工作因素而搬遷，例如，工作地點在

台北縣，人住台北市，交通往返費時，房價又高，乾脆搬到距離

工作地點近的地方。

永慶房屋副理梁惠燕說，也有少數老人家，因為台北市的房子太

大，孩子都不在身邊，有的人就會賣掉台北市的房子，搬到北縣

或其它郊區居住。

那些人適合遠離北市都會區？中信房屋人員說，考慮財務、資金

調度因素的人，以及工作地點不在北市的人，如果有就學中的孩

子，就必須考慮孩子的學區問題。

從去年十一月開始，台股開始修正，又碰到一月全球股災，股民

損失慘不忍睹，消費者口袋空空也連帶影響房市的交易量，房仲

業者表示，從去年十一月以來，房市成交量明顯下滑、買氣轉淡

、議價天數變長，有利於買方。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，綜觀九十五年迄今的成交量

，九十六年七月後便出現下滑，受到股市大幅震盪影響，九月與

十一月更達到低點。

十二月屬於傳統旺季，因此在成交量上有所成長，而到了今年一

月上半月交易狀況出現遲滯。一月又發生股災，住商不動產表示

，在選前如果股市沒起色，房市也很難有動能成長，中古屋的議

價天數、房屋售價，都有可能下滑，對買方有利。

行政院擬開放陸資來台投資房地產，為台灣房市注入上漲動能，

商辦、店面及豪宅產品最看好。目前中國國內資金浮濫，企業資

金實力雄厚，台灣指標性商用不動產投資套利誘因大，一旦放寬

陸資投資，商辦產品將率先起漲。

鄉林建設（５５３１）總經理魏嘉銘表示，「將以台北市商用不

動產及豪宅產品直接受惠」，而其他房地產產品雖然「意義大於

實實」，但以新加坡開放中資購置當地不動產，２年來房價暴漲

３倍的經驗，未來台灣房地產長期看多。

過去住宅市場投資高利潤及周轉率誘因下，國內建商多不願投資

商用不動產，導致台灣辦公室及廠辦的供給量有限。魏嘉銘認為

，外資在成本考量下，與台灣建商合建辦公室將愈來愈普遍。

除了商辦外，頂級豪宅也是熱門標的。永慶豪宅部經理葉國華指

出，陸資來台買樓，有２種情愫，首先投資，再者就是炫耀。現

在剛好是豪宅進場最佳時機，　２００７年下半年開始，豪宅價

位回檔５∼１０％，加上推案量創５年新高，買方選擇性較多、

進場價位較低。

北區房屋調查店頭客戶對２００８年不動產信心，結果顯示有

７６％民眾認為陸資鬆綁可推升房價，最被看好的區域是台中７

期與台北信義計劃區。陸客來台投資豪宅首選區域將落在台中７

期。至於信義計劃區，則分別被看好商辦與豪宅產品，因為此區

Ａ級商辦林立，預計將成陸資投資商辦的主戰場。

葉國華認為，在產品稀有性的考量下，信義計劃區、陽明山外雙

溪別墅產品、天母、大直等豪宅區域的未來成長爆發力強。

住商不動產總經理室專案主任徐佳馨表示，陸資來台住宿的飯店

周邊店面是最直接受惠起漲的區段，因為陸客消費能力驚人，而

晶華飯店周圍的精品店面商圈，可望率先起漲，行情至少從１成

以上起跳。

八大房仲 去年增開220店 總店數達1,987家，成長12%；大台北

1,000店，競爭白熱化。

八大房仲品牌去年展店數量統計昨（１７）日出爐。永慶房仲集

團調查顯示，去年八大房仲新增２２０店，總店數達到

１，９８７店，較９５年成長１２％；其中台北市增加到５０２

家，成長率突破兩成，表現最亮眼；而大台北地區總房仲店數更

已達１，０００店，競爭白熱化。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，台北地區是房仲業一級戰區，

９６年八大房仲在台北市總店數為５０２店、較９５年成長兩成

多；台北縣總店數達４９８店、成長７％。在９２年ＳＡＲＳ風

暴期間，大台北地區總店數僅４００店，五年內成長２．５倍。

高雄市則從１３４店成長至１５１店；台中市由１５７店成長至

１８６店，總店數僅次於北市及北縣，排名第三。廖本勝分析，

高雄房市有高捷等題材加持；兩岸直航、陸客來台置產是台中房

市的熱門話題，中科帶來高消費人口，更為房價帶來支撐力道，

因此房仲業在台中積極布局。

三大都會區店數持續成長，但桃園及台南市等區域的成長力道趨

緩，顯示八大房仲業展店火力仍瞄準都會區。

全台整體總店數增加，但關店數也很驚人。廖本勝說，９６年關

店數達２４８店，是９１年以來的新高，顯示房市進入高檔盤整

，房仲業也進入汰弱留強體檢期。廖本勝表示，過去幾年房市走

大多頭，部分房仲業者為搶食市場，未慎審評估展店地點，遇到

房市交易量能縮減，體質不佳的房仲店頭就遭到淘汰。

八大房仲分別是：永慶房仲、太平洋房屋、信義房屋、住商不動

產、東森房屋、中信房屋、２１世紀不動產與北區房屋。

北區房屋去年５月正式開放加盟，截至去年底就開出８０家加盟

店，比預期的３０家增加２００％，平均每三天增加一據點。北

區房屋首席總經理彭培業說，今年北台灣直營與加盟店數可達

２００家，市占率坐三望二。

中、南台灣土地市況不畏房市盤整，交易量一枝獨秀。據業者統

計，土地交易在中台灣的成長量最大，去年第４季到２００８年

初，交易量增加１５％，部分區域甚至比成屋交易熱絡。

從２００７年下半年開始，房地產市場進入盤整期，成屋交易量

萎縮。但房仲業者發現，土地交易從去年第４季到今年１月初，

卻逆勢成長。根據東森房屋統計，這段期間中台灣土地交易量增

加１５％，南部約１％，北部則持平。

東森房屋業務三部協理王選海表示，最近中台灣房仲業者最熱的

話題，就是討論土地交易不受房地產景氣影響，持續成長，交易

熱門區段包括后里、霧峰、大里和太平等地。

住商不動產總經理陳錫琮表示，中台灣利多包括中科園區、水湳

經貿園區、捷運規劃等，都是促成土地交易成長的因素。

住商不動產台中后里中科店店長高銀龍表示，后里的土地交易從

中科后里基地２００６年動工後開始起飛，現在甚至超過成屋交

易量，８成買家是投資客。

高銀龍解釋，從交易物件中可發現，農地與建地各半，但多是投

資客進場後轉賣，以及建商買地。

建商在后里購地成本約每坪５∼６萬元，推案多是３樓半別墅，

建坪約５５坪，總價６００多萬元。王選海表示，北台灣土地交

易多集中在林口和樹林等廠房用地。南部則是墾丁地區的農地交

易較多。