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２００８年房市買氣由換屋族承接，房產業者認為，３５∼４５

歲的自住型買家更是主流。專家試算，若是台北市換屋族由小換

大，平均每增加１０坪空間，就要付出近４００萬元，若預算不

足，建議首選捷運末端站，不僅相對便宜，而且享有交通便利。

住商不動產董事總經理陳錫琮指出，２００８年不論政局如何，

在薪水成長幅度有限、房價處於高檔，以及房貸成數緊縮的狀況

下，這群３５∼４５歲，擁有一定經濟實力的換屋族將成為房市

購屋主力。特別是北中南都會區，換屋族將成為房產業者業績能

否再創高峰的關鍵。

由於目前台北縣中古屋每坪均價約２２萬元，若從台北市換屋到

台北縣，就可以從中古公寓晉升為華廈，坪數還可以擴張。

蘇啟榮建議，預算有限的換屋族，若希望買到捷運沿線房子，可

以從捷運末端路線找起，例如淡水、永寧等站。有時相隔兩站價

差就很大，例如亞東醫院站和板橋站相隔兩站，價差達３成。目

前板橋站周邊新成屋每坪均價約３８萬元，中古屋均價２６萬元

，亞東醫院周邊成屋大約每坪可以便宜７∼１０萬元。

陳錫琮也指出，台北市房市呈閉鎖效應，外來人口多且商業活動

密集頻繁，住屋需求大，屬於相對抗跌區域。並且區位、房價決

定部分未來的增值空間，所以慎選物件時，以交通建設區、優質

學區、景觀住宅等為首。

今年外資法人積極布局台灣不動產市場的策略，正改弦易轍，轉

向台灣的豪宅市場，朝「開發型」不動產吃貨，使得外商不動產

顧問集團也頻頻尋求本土知名建商、房仲公司大串連。包括世邦

魏理仕、高力國際等外商不動產顧問集團、以及北區房屋、鄉林

建設、遠雄企業團、中信房屋、住商不動產、東森房屋等本土企

業的公關窗口，日前積極展開大串連，計畫籌組聯誼會，以促使

國內外不動產的資訊互相交流。

這場由北區房屋公司公關窗口邱太?主導發起的聚會，堪稱國內不

動產業界首度的橫向串連行情，雖然是非正式聚會，但也吸引高

力國際、世邦魏理仕兩家知名外商顧問公司的公關負責人參與。

世邦魏理仕台灣區公共事務部經理馬于文表示，此次發起國內外

不動產公司公關負責人的聚會，將籌備日後籌組非正式的聯誼會

，主要是促進外資、本土的不動產業界，市場專業資訊能互相交

流。

馬于文指出，未來這個聯誼會組織還希望進一步擴大，邀請更多

的外商企業、本土企業，包括：仲量聯行、信義房屋、永慶房屋

、及大型知名建設公司的公共事務室、公關部門負責人，一起加

入這個聯誼會，讓市場資訊更透明化。

面對本土房仲業人士的招手，仲量聯行台灣分公司董事總經理趙

正義表示，基本上仲量聯行是樂觀其成，雖然同行未必要相忌，

但適當的資訊交流，也無可厚非。

距離農曆過年剩下一個月的時間，很多在去年買了新房的民眾

，趕著農曆過年前交屋，房仲業者提醒，在越趕時間的狀況下交

屋，越容易出差錯，交屋時，有四大最常見的糾紛，民眾一定要

知道。

一、房屋漏水沒發現；二、賣方說好要附贈的物品，反悔不送

了；三、房屋有銀行貸款，無法塗銷、不能過戶；四、水電、瓦

斯、管理費用到底誰付，雙方有爭執。

住商不動產特約代書朱仲齡說，最後交屋的過程，買方、賣方

最常見的爭執，就是漏水，當初看房子時候，可能是大晴天，或

者沒有太認真觀察屋內每個角落，交屋時仔細看，才發現屋內牆

壁有水痕，或者是在交屋後，碰到大雨、颱風天，屋內漏水狀況

才一一顯現出。

朱仲齡表示，已經到了交屋階段，就表示簽約、過戶都已經辦

妥，如果買方在此時才發現房屋有漏水，一定要當場要求賣方修

復，並且談清楚責任歸屬事項，尾款最好不要太早付清，才利於

後續修復扣款。

第二個比較常見的糾紛，就是賣方附贈的物品，最好能白紙黑

字寫下來。

朱仲齡說，賣房子時候，有些會附送簡單的家具、流理台等，

最好在賣方承諾時，要求賣方附上照片，交屋時才不會引發爭議

。

朱仲齡表示，自己看過一些誇張的案例，是交屋時，賣方把水

龍頭、家裡電燈都拆走，賣方說，這是自己搬家的習俗，電燈是

「光明燈」，一定要拆，至於水能帶財，水龍頭也要一起拆。

因為這些細節在契約上都沒有註明，到最後買方只能自認倒楣

，付錢重買。

另外，中信房屋指出，過去也曾發生過賣方附送魚缸和魚，在

最後交屋時，買方說魚少了一條，因為當初大家都沒仔細算過魚

缸內的魚到底有多少條，最後只好仲介出面，買了一條魚送給買

方，化解這場紛爭。

第三個糾紛也是賣方要多注意的事，有些銀行授信嚴格，賣方

在同一間銀行有兩間房子押給銀行辦貸款，現在出售一間，按照

規定，銀行須發給清償證明，才能塗銷貸款。

但有些保守的銀行，會以「有其他連帶債務」為由，拒絕發給

塗銷清償證明，萬一發生這種狀況，賣方找銀行交涉，可能延遲

到交屋時間，如果無法交屋發生違約，又必須付出違約金給買方

。

朱仲齡建議，這些事前的作業，賣方可以先向銀行協調；不過

，這類案例發生，最常見的就是賣方每個月沒按時繳銀行貸款，

通常，只要賣方正常償還房貸，大多沒事。

最後就是房屋水電、瓦斯、管理費，到底誰負擔，信義房屋表

示，交屋時水電、瓦斯、管理費單據，可能金額還沒完全列明，

買、賣雙方最好在契約上註明，未來單據列明各項費用後，大家

所須分攤比例避免糾紛。

房仲業的「上海通」林倩，在元月第一個上班日，從台灣區總經

理的身分迅速轉換成中國上海總部執行董事，並兼任兩岸事務總

經理。而出身信義房屋的陳錫琮則真除住商不動產台灣區總經理

一職。牽動住商的人事變化，也代表住商在中國大陸的新布局。

林倩是國內房仲業第一個被派駐上海擴點的女主管，２年前回台

後，如今又與上海結緣，元月第一個上班日，就被派駐上海。此

消息來的突然，住商不動產員工才在上周五歡送林倩。

林倩說，住商不動產在中國首次以「區域授權」的方式釋出西安

和江蘇兩地的代理權，將住商的品牌分別給當地建商和台商經營

。由於這兩地的後續代理經營需要由中國總部總經理周宇鳴接手

，在「總部沒大人」的狀況下，才會被調回總部「看家」。

林倩說，住商很重視兩岸發展，總經理通常會３年輪調一次，這

次不過是提早１年輪調，因此並沒有花很多的時間考慮就答應轉

派，未來除了擔任上海總部的執行董事，還會兼任兩岸業務交流

的總經理。

林倩在住商身兼兩職，擔任台灣區執行董事的陳錫琮，也真除並

兼任台灣區總經理。由於陳錫琮原任職於信義房屋，加上信義房

屋２００６年曾傳出入股住商不動產。因此這次陳錫琮由幕後走

到幕前，格外引起業界矚目。

其實，住商不動產董事長吳耀焜與信義房屋董事長周俊吉交情極

佳，不僅連同其他業者成立吉家網，發展買賣房屋物件ｅ化，如

有公益活動也一起參加。吳耀焜曾表示，常與深耕大陸市場的信

義房屋董事長周俊吉交流生意經，既是工作夥伴，也是好友。

住商總座林倩赴陸打拼 遇黑道沒在怕 將履約保證導入中國 房仲

業創舉

住商不動產總經理林倩５年前被派任中國市場擴點，成為台灣第

１個赴中國的房仲業女主管。面對與台灣不同的市場，她最為人

津津樂道的是，被當地黑道威脅仍堅持不妥協，與她給人柔美的

形象完全不同。

雖然面臨生命的威脅，但林倩急中生智，回應：「若我被欺負，

我上海的朋友也會很不高興。」以含糊的對話，讓對方誤以為她

也有靠山。她事後雖然覺得心有餘悸，但也堅信，只要確定公司

沒錯就決不妥協。

林倩認為在中國學到最多的是培養解決問題的能力，因為每天都

有不同的危機要處理。像是有回，林倩一上班就遇到穿著入時的

女顧客，因為想要求交易優惠被拒絕，就直接踩著高跟鞋，站上

辦公桌上大喊大叫。現在回到台灣，林倩直呼，好溝通的台灣客

人簡直就是「天使」。

另一方面，要與「白道」友好，林倩也在法規上下足功夫，熟稔

中國各個政經單位的「眉角」（關鍵），因為光是開個加盟店所

牽涉的法規就有數十個，且每一省的法規多少有差異。

當時林倩最令中國官方印象深刻的是，把台灣的交易安全制度導

入中國市場，並獲得中國建設部的採用。此制度便是台灣房地產

常見的房屋交易履約保證，在銀行擔任信託角色的制度下，杜絕

買賣雙方的詐欺行為，當時在中國還是房仲交易的創舉。

現在林倩回到台灣，接下來的目標是期許住商不動產滿３０歲時

（目前２８歲），盈餘可以創下「賺一個資本額」的成績。