台北金融大樓公司新聞| IPO贏家未上市股票交流網

台北101大樓打算發行REITs，不僅將成為世界摩天大樓首例，甚至

創下全球規模最大的不動產證券化商品，成為不動產界極為重要的

參考案例。不過，房地產業界分析，以目前101的狀況來看，依舊

有許多難關需要克服。

戴德梁行研究部協理薛惠珍說，台北101辦公大樓出租率才剛超過

六成，金管會為了管理不動產證券化商品的發行品質，今年祭出

多項嚴格措施。

其中，「收益穩定性」的審核標準增加了標的「最近三年的平均出

租率應該達85%以上」，符合的物件可縮短審核時間。

這對目前尚未滿租的101來說，要順利達成這項目標，恐怕還有好

幾年的路要走。

世界最高辦公大樓的董事長，每天過得是什麼樣的生活？

在很多人眼中，世界第一高樓董座幾乎與世界上最有權力的人畫上等

號。出國介紹自己，第一句形容自己的詞彙是台北１０１董事長；走

在台北街頭，不用交換名片，大家都知道你的辦公室就在信義計畫區

，種種亮得發燙的光環，讓很多人對這個位子投以羨慕的眼光。

不過，擔任１０１大樓董事長兩年的陳敏薰，對於上述的光環與權力

反而看得淡。這兩年，她花了很多時間默默耕耘１０１的品牌，甚至

想盡辦法讓世界有機會透過１０１認識台灣。她的幕僚有時覺得她很

像外交官，但陳敏薰只恨時間不夠用，來不及把１０１這個品牌擦得

更亮些。

今年才過完一半，陳敏薰已經去了三次日本、三次法國與一次德國，

出國時間零零總總加起來已超過六、七十天。這些出國行程可不是休

假去玩，而是飛到第一線招商。她的想法是，藉由自己親自出席，先

讓歐洲精品界老闆認識１０１，希望有一天想要進入亞洲市場時，會

想到這位個子不高的東方女子和她管理的世界第一高樓，永遠張開雙

手歡迎。

陳敏薰不諱言自己的腰桿子很軟，年紀還不算老，加上外文能力極佳

，只要有空，她一定親自去參加國際時尚品牌活動的邀約。她相信，

只要能夠接觸到精品業者，就會埋下一個發芽的希望種子，即使現在

並不會真正帶入租戶，後續的效應是很驚人的。

陳敏薰常說自己剛當１０１董事長時，還是個不動產、精品門外漢，

現在也不過是進入初學者階段，自信的眼中仍保有對專業事務的謙虛。

其實，在她努力經營品牌的同時，陳敏薰三個字正漸與１０１畫上等

號，就好像１０１這個品牌等於世界第一高樓代名詞一樣。

面對開發金董監改選時程不斷逼近，財政部也到了必須拿出明確態度

的最後時刻，一方面財部不能輕易棄守開發金，但也不能讓外界覺得

要求沒道理，其中在方寸的拿捏上，對大股東回補持股至一五％的標

準如何認定，就有很大的學問。

根據財政部的腹案，一五％的標準認定有二種方式，一種是前財長林

全當初所提及，用現任董監事加碼額度來算，另一種則是以大股東及

其家族出資來要求，排除動用公司資金所增加的持股。倘若財政部所

要求的是前者，那麼辜家以非現有董監事名義所追加的六％左右持股

全部不算數，必須設法倒給檯面上這些董監事，在技術上難度頗高。

但倘若財政部考量保險法修法方向，限制動用保戶的錢投入經營權之

爭的精神，而採取後者方式要求，那不只是中壽，連中信證都不應該

作為大股東回補持股的資金來源，在這種要求下，一五％必須徹底排

除中壽、中信證持股，得一切重來。此時辜家有二種作法，一種是在

市場上倒出中壽、中信證股票再由其名下投資公司承接，第二種則是

再多買五％至六％的持股。

不過上述二種作法，都各有問題，前者必須設法杜絕外界對於「內線

交易」的質疑，後者是必須再募資多買股票，形同買進至總持股約二

○％至二一％左右的水準。

最後究竟採取何種認定方式，九月立院開議之後財經立委的態度，將

是重要的影響關鍵，這些立委不是質疑一五％的要求過低，就是要求

在自有資金的認定上不能放水，財政部如何收放，也更令人矚目。

中油在非洲查德投資三個礦區，權利金為１，７００萬美元，此三個

礦區任由中油挑選，原油蘊藏量可期。中油表示，預計四年投下３，

０００萬美元，很可能創造超過１兆元的收益。

中油公司董事長潘文炎８月６日將陪同行政院長蘇貞昌，到非洲查德

參加該國總統就職典禮。中油公司主管指出，因中油與查德彼此間有

業務往來，且中油在該地進行礦區開採，才由董事長代表前往。不過

，此行雙方並沒有安排簽署任可投資備忘錄或意向書等事宜。

中油主管表示，所投資的一個礦區，緊鄰於美國石油巨人艾克森美孚

（Ｅｘｘｏｎ－Ｍｏｂｉｌ）礦區。艾克森美孚估算，該區原油蘊藏

量達９億至１０億桶，為了將開採的原油經由喀麥隆海岸輸送出來，

艾克森美孚、喀麥隆及查德政府共同斥資設立３６吋的輸油管，未來

中油開採的原油，也可以經過此輸油幹管輸送。

依中油與查德政府當初談判的條件，未來中油開採到原油後，依權利

，中油可取得七成，查德政府取得三成。中油最看好的礦區，若真能

如預期一般，則將獲取超過１兆元的利益。因查德內戰，中油撤出的

工作人員如今已重回工作崗位。依中油分配的工作進度，原油蘊藏量

及開採的結果，在四年內即可分曉。

此外，中油也打算前進利比亞。中油主管指出，雖然利比亞的原油價

格比其他地方貴，但是西非都屬輕質原油，品質好。在利比亞與美國

關係改善後，將陸續開放幾個礦區，蘊藏量約有２５０億桶，中油有

強烈意願爭取。中油近年來在海外探勘業務上多有斬獲，去年在澳洲

、厄瓜多發現超過３，０００萬桶的油氣蘊藏。

台北１０１大樓上半年營收出爐，６月營收４．８６億元，年增率１

９．４３％，雖然上半年營收達２８．７億元，比去年成長近兩成。

不過，因當初興建成本高達６００億元，每年折舊攤提金額要數十億

元，今年底以前，世界第一高樓仍處虧損狀態。

台北１０１昨（１１）日表示，目前辦公大樓招租順利，不但因出租

率過半，獲得降息，手頭上也有好幾家外商公司正在洽談進駐中，而

且購物中心三樓的櫃位也調整好了，下半年營收可望更進一步創新高。

據了解，目前１０１正在洽談的新租戶就是知名外商壽險公司ＩＮＧ

安泰人壽，而且承租面積高達４，８００坪，比上半年安侯建業會計

師事務所承租的面積還大。若順利簽下安泰人壽，１０１今年預定的

七成招租率，將順利達成。不過台北１０１總經理林鴻明不願證實。

台北１０１大樓租賃部協理楊文琪說，在安侯建業加入後，１０１的

出租率已達六成，雖然比預期進度慢，但是已出租的２．５萬坪樓地

板面積也算租掉兩棟台北市一般辦公大樓，「目前最困難的階段可以

說已經過去了」。

根據１０１辦公室平均租金行情每坪２，５００元估算，台北１０１

辦公大樓的租賃收入至少有１６億元，但楊文琪說，如果辦公室出租

七成，只能打平物業管理費，因此１０１每天開門，都在想辦法開源

節流。

美商仲量聯行台灣分公司總經理趙正義說，以香港頂級辦公大樓ＩＦ

Ｃ　ＩＩ為例，剛開始招租時租金也不甚理想，不過，目前已漲到每

坪１萬元，顯見１０１辦公室後勢看漲。

台北１０１金融大樓最新財報顯示，營運虧損累計已近９３億元，財

務負擔十分沈重。

但１０１大樓總經理林鴻明表示，今年底可望損益平衡，也希望１０

１大樓達到滿租目標。

辦公室昨日喜迎新租客———安侯建業會計師事務所，目前１０１大

樓招租率達５８％。林鴻明表示，預計招租率９０％以上可損益平衡

，今年底可望達到目標。

根據台北金融大樓公司公告的財報顯示，９３年虧損１３億２０００

多萬元，每股淨損０．７５元；９４年虧損達２４億９８００多萬元

，每股淨損逾１元。加計先前累積虧損，已達９２億９０００多萬元。

台北一○一金融大樓公司公告最新財務資料，顯示累計虧損九十二億

九千萬元，面對虧損急劇增加，該大樓正積極展開招租工作，該公司

總經理林鴻明表示，要在今年年底達成滿租的目標；隨著安侯建業會

計師事務所今（二十六）日與一○一大樓簽約，該大樓的承租率達到

五八％。

一○一大樓總樓地面積十萬坪，其中商場約四萬坪，辦公大樓約有六

萬坪，到現在為止，辦公大樓出租率已達五成，預定今天與安侯建業

會計師事務所正式簽約，該所完成承租六十三樓至六十八樓，約有四

千坪的面積後，可望再將出租率提高到五八％，但與該公司自估損益

平衡點九○％，還有一段距離。至於較早營運的商場部份，一○一大

樓近期已開始進行換約，並提高租金。

一○一大樓從去年才開始營運，也才正式對外公步財報資料，依據該

公司公布最新的財務資料顯示，九十三年度虧損十三億元二千多萬元

（每股淨損○．七五元），去年虧損擴大至二十四億九千八百多萬元

（每股淨損超過一元），累計虧損則超過九十二億元，另一○一大樓

股本為二百四十五億元，負債比率為七一％。觀察各項財務指標，一

○一大樓的經營不算好（見左圖）。

面對虧損情況日益嚴重，一○一大樓不願對外多說其中細節，只表明

有關虧損，只對董事會與股東負責。不過，該公司也強調，初期營運

之際，虧損在所難免，且在估算的範圍內。

一○一表示，整個大樓總投資達六百億元，從去年四月起，開始逐步

招商進入營運階段，而造成該大樓持續虧損的原因，主要是利息（一

年近十億元）與大樓支付的權利金，另去年工程接近尾聲，仍有部分

工程款必須結清，再加上攤提折舊，才使得去年虧損比前年增加。

根據透露，面對虧損日益擴大，公司總經理林鴻明已要求總動員，全

面展開招租工作，希望能在年底前，完成滿租的規劃目標。該大樓的

主要收入是商場招租、辦公室出租與觀景樓等三大項，辦公室招租將

是未來增加營收的主力項目。

中信集團包括中華開發、中壽、中信銀等，合計持有台北金融大樓逾

二五％持股，是最大股東，董事長陳敏薰是由中華開發所指派。對於

台北金融大樓出現大幅累計虧損，中信金控高層主管表示，虧損主要

是因目前折舊攤提及利息支出仍較多，惟折舊攤提虧損只是帳上提列

，並沒有現金流出的問題，所以不需要增資。

根據台北金融大樓董監持股統計，中華開發持股為一九．五五％，中

信銀三．○六％，中壽二．五二％，是最大股東，其次為中聯一五．

一二％，再次為中華電信一一．七六％，此外，國壽、新壽、台新銀

、華新麗華等，都是台北金融大樓的股東。

開發金控昨天表示，昨日一○一公布的是累計虧損九十餘億元，而非

當年度就虧損逾九十億元。開發金認為，台北一○一到去年廠商進駐

情形才穩定下來，租金收益今年才會表現在帳上，因此仍然看好相關

投資。

由於台北金融大樓在開發金帳上採成本法認列，只要不售出股票，就

不造成影響，開發金控表示，願意給予一○一時間，日久就會表現出

合理價值。

持股佔一五．一二％的中聯信託昨日也表示，台北金融大樓目前已有

租金收入，累計的虧損情況對未來營運沒影響，而且股東陣營堅強，

不需要擔心未來營運有什麼問題。

中信金高層主管亦指出，台北金融大樓折舊攤提分七十年提列，初期

幾年提列金額會較高；雖然剛開始廠商進駐率不高，但是去年已有廠

商進駐，也有租金收入，預料到九十八年以後，租金將大幅上漲，到

時候將會有好的報酬。

他強調，現金流量與帳上提列折舊虧損是兩回事，所以沒有增資的急

迫性。

台北１０１商標爭議未平，台北１０１昨（１４）日反駁智慧財產局

認為１０１入鏡不算侵權的說法，「只要未經同意就使用１０１大樓

造型，進行商業行為，就已經侵害１０１商標權」，未來１０１將針

對個案「有效開放，積極管理」商標權。

台北１０１公關室協理劉家豪昨天緊急出面澄清連日來的商標爭議，

他說，１０１並不是死要錢，只是希望業者可以尊重他們的立體商標

權，「否則向智慧財產局註冊登記目的為何？」。

例如，中華郵政即２月２３日將發行台北１０１郵票、外交部在外國

人簽證頁印刷台北１０１大樓浮水印，與華航在國外雜誌刊登的廣告

，都是經過台北１０１授權，這些也是１０１認為「有效開放」的案

例。

劉家豪說，由於台北１０１大樓造型可作為識別商品或商品服務來源

的商標使用，所以被商標法及著作權法保護，如果有意「重製」１０

１外觀進行商業行為，都必須經過１０１同意，經過這次事件，台北

１０１也打算參考迪士尼樂園的授權機制，研議一套１０１商標授權

準則。

劉家豪說，建商未經同意，就以台北１０１大樓為背景設計房地產廣

告，或在台北１０１大樓前拍攝廣告，將台北１０１大樓的造型做成

紀念品販售，在客觀上會讓消費者誤認為是台北１０１在賣房子，為

了避免混淆，台北１０１將針對相關個案「積極管理」商標權。

事實上，台北１０１在申請立體商標權時，同時也註冊了２６種類別

產品商標，包括汽水、洗衣用品、攝影印刷品、文具等產品，都不能

隨意將１０１背景納入產品圖案的一部分。

台北１０１說，「相信很多廠商不會隨便將米老鼠或史努比的圖案用

在販售的商品上」，同樣地，如果廠商認為使用１０１外觀不算違反

商標法及公平交易法，台北１０１願意就具體情形交由司法機關認定

，也就是說，台北１０１為了保護商標權，未來不排除與侵權者對簿

公堂。

「台北１０１大樓」的著作權及商標權爭議，台北金融大樓公司和經

濟部智慧財產局的解讀不同，智慧局昨（１４）日指出，今天將與台

北金融大樓公司討論相關法律問題。

台北金融大樓公司除將「台北１０１大樓」申請註冊為立體商標外，

連同「台北１０１」「如意」等設計圖形，平面、文字合計註冊的商

標，多達百餘件，准予註冊的商品及服務類別極多，舉凡菸酒、香水

、玩具、文具、化妝品，甚至婚紗、百貨公司、旅館、餐廳等，不一

而是。目前仍有２６件「台北壹零壹」的文字商標，仍在申請註冊中。

智慧局指出，依照著作權法，建築物受著作權法保護的著作之一，除

以建築方式重製１０１建築物、以雕塑方式重製１０１雕塑物、在戶

外如街道、公園、建築物等場所，重製１０１建築模型、或專門以販

賣美術著作重製物為目的所為的重製外，可以依法主張「合理使用」。

另依商標法，雖然台北１０１商標註冊類別甚多，但多數未使用，立

體商標更是新的概念，其他人取台北１０１建築物為景的行為是否侵

權，應視具體個案而定。

針對智慧財產局指出，外人「合理使用」台北１０１外觀，就不算侵

權，Ｔａｉｐｅｉ　１０１和法律顧問國際通商法律事務所昨（十四

）日首度公開主張其建築物的立體商標權。Ｔａｉｐｅｉ　１０１表

示，「台北１０１大樓」是台灣第一件獲准註冊的建築物立體商標，

若第三人未經正式授權、同意，即生產或販售相同或類似商品，產生

混淆誤導之虞，將涉及違反商標法、公平交易法，Ｔａｉｐｅｉ　１

０１將主張應有權益；至於把「台北　１０１大樓」當作廣告圖片的

背景，則要視個案而定。

台北金融大樓公司協理劉家豪昨天表示，「台北１０１大樓」早在去

年七月間，即經過經濟部智慧財產局核准取得建築物立體商標權，現

在Ｔａｉｐｅｉ　１０１已授權廠商使用台北１０１的外觀造型，製

作相關紀念商品，包括模型玩具、Ｔ恤、明信片等；但廠商如未經Ｔ

ａｉｐｅｉ　１０１的授權和同意，即逕行生產、販售台北１０１相

關商品，則涉及侵害台北１０１的商標權。

劉家豪表示，在台灣台北１０１取得立體商標權，還算是第一例；可

是在國外就有不少例子，像Ｄｉｓｎｅｙ　Ｌａｎｄ、Ｓｎｏｏｐｙ

、Ｈｅｌｌｏ　Ｋｉｔｔｙ等就是著名案例，至於美國紐約自由女神

像、帝國大廈、法國艾菲爾鐵塔等，則是屬於公共建築物，不是像台

北１０１是屬於私人企業投資開發的私人商業大樓，日本六本木知名

商業大樓「森大樓」則是少數註冊建築物立體商標權的商業建築物。

至於政府單位把台北１０１當作公益活動使用，因非屬商業行為，這

種情形台北１０　１當然同意無償使用其商標權。因此智財局的說明

，只對了一半。

台北１０１指出，雖然全世界著名地標都被視為公共財、似乎廠商可

以隨便把這些地標性建築物當作拍攝主體或背景，台北１０１雖也是

著名表徵，但也應同時受到我國公平交易法的保護才對。

劉家豪表示，目前台北１０１面對有些廠商涉及侵權風波的因應作法

是：一．有些廠商把台北１０１當作房地產廣告主體或主要背景，則

已寄出存證信函要求修改內容或停止使用；但不會溯及既往。二．有

關電視節目、偶像劇拍攝，則只酌收一天數萬元場地費，不涉及侵權

。三．像中華郵政公司發行郵票、外交部核發外國觀光客簽證之浮水

印、中華航空公司海外刊物廣告物等，由於均事先取得授權、且為公

益使用，因此一律可無償使用。四．至於今後凡使用台北１０１商標

權者，台北１０１正參考Ｄｉｓｎｅｙ　Ｌａｎｄ、Ｓｎｏｏｐｙ、

Ｈｅｌｌｏ　Ｋｉｔｔｙ等國際知名廠商的收費標準，制定權利金。

世界第一高樓台北101不但是台北市的地標，更逐漸成為國際受

矚目的建築物，但101隨著知名度愈來愈高，想搭順風車的商品

也跟著增加。101過去一年就發出高達數十張的存證信函，給冒

用101商標作為商業用途的公司行號，顯示涉嫌侵犯商標權的問

題相當嚴重。

翻開報紙，隨處都找得到以101大樓為背景的房地產廣告，甚至

有不少食品直接冠上101的名稱，這些不但已侵犯到台北101的

商標權，可能還會吃上官司。

台北101公關室協理劉家豪說，台北101八個竹節狀的外觀不但

已經申請「立體商標權」，連「TAIPEI 101」都註冊商標，只要

未經台北101同意就將這些名稱、圖形作為商業用途，都算違法。

目前有向智慧財產局申請「立體商標」的包括可口可樂的杯子、

三得利威士忌。

據了解，雖然有不少公司行號在使用101外觀圖案之前，都會主

動徵求台北101同意，但任意冒用的企業還是相當多，這一年來

101法務室針對商標侵權發出的存證信函有數十封，顯見101商標

遭侵害的情況相當嚴重。

台北101公關室經理謝文說，包括高粱酒、電信公司與外商知名

連鎖咖啡業者，都採用過101特殊的外觀進行銷售行為，去年甚

至在墾丁發現一家連鎖便利商店販售101外觀的小模型。

101公關室也已堆滿各式各樣印製101圖案的產品要求授權，101

法務室最大宗業務就是處理這些商標爭議。

謝文說，除了101大樓廠商愛用，連台北101董事長陳敏薰也同樣

被盜用，除了旅遊網站曾經打出陳敏薰的浪漫法國行程，最近台

灣惠氏推出的「諾比冰心」喉糖強打的電視廣告，就利用101大

樓與陳敏薰突顯喉糖的效果，讓台北101相當困擾。

劉家豪說，有些公司行號以為只要告知台北101就算數，事實上

很多案子台北101根本就沒有同意，企業似乎也不管那麼多，還

是執意使用，令101非常無奈。

不過，目前為止，101還沒有針對侵權的企業提出法律告訴，一

方面是案子太多，另外也怕打響對方的知名度，反而適得其反

。101表示，未來如果事態嚴重，不排除循法律途徑解決。

台灣這幾年利用知名品牌「搭便車」的商標侵權案件不少，包括

速食業者肯德基、星巴克咖啡、永和豆漿等曾經與侵權業者對簿

公堂。

商標法規定，商標所有權人可依法請求損害賠償，包括就查獲侵

害商標權商品的零售單價500倍至1,500倍金額賠償，查獲商品如

果超過1,500件時，可以按照總價定賠償金額。

台北１０１購物中心大漲各樓層櫃位租金，最高漲幅達五成，牽動近

三年來價位未調整的重要商圈租金行情變化。

台北１０１總經理林鴻明表示，台灣的購物中心一向靠包底抽成賺錢

，但１０１抽成只是額外附加的，未來１０１要強化底租收入，不能

接受的廠商可能得做選擇。

仲量聯行台灣分公司副總經理王香完認為，受惠於地標性建築物吸引

大量觀光人潮，１０１購物中心至今仍穩坐全台購物中心坪效最高的

寶座，平均每月坪效高達４．９萬元。如果今年台北１０１租金確定

喊漲，也是很合理的。

香港鎮金店在台北１０１設有Ｊｕｓｔ　Ｇｏｌｄ及Ｊｕｓｔ　Ｄｉ

ａｍｏｎｄ。鎮金店主管表示，尚未聽說台北１０１要漲租，Ｊｕｓ

ｔ　Ｇｏｌｄ及Ｊｕｓｔ　Ｄｉａ－ｍｏｎｄ的１０１店原則上明年

初將改裝，呈現全新的店中店形象。

鎮金店表示，以往新店得花上半年至一年才能累積主顧客，１０１的

店中店卻只用半年就掌握主顧客，成長速度很快。因此，鎮金店頗看

好台北１０１的前景。

精品業者研判，台北１０１的租金調漲，不至於影響高價精品廠商承

租近櫃位的意願。台北１０１商場部表示，今年起將陸續調整商品結

構，把一樓較年輕的服飾品牌移到地下一樓，如Ｇ２０００。一樓門

面會強化品牌陣容，增加Ｄ＆Ｇ、ＣＫ等知名服飾品牌。

台北１０１除三樓國際精品區，其他樓層主要店家都在９２年開幕。

台北１０１表示，一、二樓廠商基本上租約為三年，到今年底將陸續

到期。

王香完表示，當初台北１０１招商時為了滿租，招租姿態與價位較低

。但假如未來台北１０１持續漲房租，勢必過濾掉中低價位的業者，

只有精品業者才進得去。是否影響消費者購物需求？台北１０１得深

思。

相較於台北１０１有意調漲租金，９３年開幕的大直美麗華百樂園，

目前尚未有漲租計畫。

業者表示，如果要調租金，與廠商的合約得先到期才行。基本上租約

一簽就是一、二年，小吃街的租約大多為一年，主題餐廳及超市租約

較長，三至十年不等。

百貨公司、購物中心的租金結構大致分為抽成、包底抽成及純租金，

另外還會向設櫃廠商收取一些固定費用。

在台北101大樓上班果然很幸福。

台北101大樓昨（16）日斥資百萬元在辦公大樓1樓大廳舉行別開生面

的「Style after work」聖誕派對。台北101董事長陳敏薰與總經理林鴻

明共同點亮全世界最高的「室內」耶誕樹、超大101耶誕薑餅屋，讓

所有租戶提早感受耶誕狂歡氣氛。

據了解，目前101辦公室出租率依舊未達目標七成，為了提高辦公大樓

出租率，台北101趁耶誕派對廣發2,500張邀請卡給潛在租戶參加，堪稱

是台北辦公室市場頭一遭。

今年是台北101辦公大樓第一次過聖誕，特別替租戶準備了三份禮物，

包括首度亮相的13公尺世界最高室內聖誕樹、戶外超級耶誕樹與台北

101薑餅屋，加上無限量供應的自助餐。這招果然拉攏了不少租戶的心

，證交所不少員工都吃得樂不可支。

此外，宏國集團第三代也逐漸浮上檯面，林鴻明的掌上明珠林郁芳也

在昨天派對上擔任派對DJ與主持人，她特別穿著緊身牛仔褲，一身勁

裝掌控全場氣氛。剛自國外留學畢業的她，學的是零售、行銷，目前

擔任父親的特別助理，邊做邊學，希望早日可替集團擔當重任。

開發金是台北101金融大樓的最大股東，未來開發金經營權是否

變化，攸關台北101董事長的派任，在元大與中信兩強相爭之際

，101董事長陳敏薰的董座保衛戰也提前登場。

2004年開發金的「世紀股東會」中，「公主與王子」的戰爭，

奪取所有投資人目光，在當天漫長的驗票過程後結果揭曉，「

王子」中信集團少東辜仲 勝出，取得開發金經營權與總座，但

陳敏薰陣營也拿下四席董事，並包辦前三高票。最後在官股支

持下，陳敏薰在2004年5月出任開發金轉投資的台北101董事長

一職。

攤開台北101的股東結構，去年增資完成後，開發持股約20%，

為台北金融大樓最大股東，超過宏國集團的中聯信託；其他股

東還包括中華電信、國泰人壽、證交所、華新麗華、兆豐金、

中壽與中信銀等。

據了解，去年陳敏薰得以接下台北101董事長，主要是在開發金

董監改選時得票數衝最高，並拿下不錯董監席次；不過，2007

年台北101董座能否續任，恐怕須看率先登場的開發金董監改選

結果、與經營權是否變天而定。

開發金一役落敗後，陳敏薰陣營就淡出開發金經營，依法辭去開

發金董事外，陳敏薰陣營所屬的理隆纖維、敏理投資，也分別在

去年11、12月及今年1月，申報總計1.45萬張的持股轉讓。

相關人士透露，陳敏薰陣營在開發金旗下的四席董事，理隆纖

維、敏理投資、義昌投資、柏丞投資等，目前持股都已不多，

未來若有意續坐台北101董事長，恐怕開始要回補持股了，以因

應委託書徵求須持股滿一年的規定。

另外，目前元大與中信兩大集團的相爭，也讓陳敏薰陷入長考；

一方面，理隆纖維長期的股代機構就是元京證，陳敏薰與元大集

團二公子馬維辰，更是在美國南加大求學時的同窗好友。

2004年開發金董監改選一役，陳敏薰親自登門拜訪元大集團總裁

馬志玲，請求協助徵求委託書，元京證全力動員、以旗下全省近

百個營業據點的通路優勢，為陳敏薰陣營徵求到17%的股權比率。

至於中信，雖然陳敏薰陣營與中信集團，在去年開發金股東會廝

殺激烈，但後來辜仲

仍給予其台北101董事長職位，商場沒有永遠敵人。此外，元大

馬家的姻親－華新麗新，中信集團的中信銀、中壽也都是台北

101的股東，陳敏薰的取捨不易。

倘若表態支持元大，一旦中信集團大量回補，元京證逢高出脫，

陳敏薰將自陷困境；若支持中信，又是不顧「情義」兩字。

台北101購物中心經營高層出現變動。據了解，因台灣的股東不

滿意原外籍總經理席諾林（John Sironic）的績效，他已於本月離

開。未來台北101購物中心總經理將由澳洲Citta營運管理公司另

派人擔任。

誓言要成為國際級購物中心的台北101，開幕以來便由澳洲Citta營

運管理公司負責商場的營運管理，總經理由席諾林擔任，但席諾

林已在本月離職。Citta公司將另派一位叫Bill的董事在9月底來台，

出任台北101購物中心的總經理。

席諾林去職的原因，據台北101方面跟廠商的解釋是，台北101的

股東不滿意他的表現。對此，台北101購物中心業務副總經理陳文

光採態度低調回應。他強調，總經理的職務異動，純粹是席諾林

日前遭逢父喪，加上他本人不太適應台灣的生活，便決定要離開。

新的總經理Bill是紐西蘭人，在澳洲發展，未來將延續台北101購物

中心的歐洲經營模式，與台灣多數日系百貨商場區隔。

台北101的外籍高階主管還包括曾任行政營運經理的溫馬修（Ma

t Erwin）及營業經理歐博瑞（Paul Wright）。不過，陳文光表示，

溫馬修因Citta集團交付別的任務，已在今年5月離台。

台北金融大樓總經理林鴻明在前年11月台北101開幕前，就誓言購

物中心第一年的業績目標要達到75億元。陳文光表示，今年的年

營業額目標是75億元，到目前為止的表現他都很滿意，已規劃好

年底耶誕及倒數的活動。

不過，在競爭激烈的信義商圈，去年台北101的周年慶還是針對卡

友推出精品消費滿8,000元送800元。如今席諾林已走，台北101會

不會改變風格，新總經理會不會有新作法，值得觀察。

台北101金融大樓（2899）今年上半年營運持續虧損，每股稅後

虧損為0.54元，多過去年同期的每股虧損0.31元。每股淨值則降

到6.69元。

台北金融大樓上半年財報經會計師查核簽證的營收為24.07億元，

較去年同期的18.39億元成長，毛利率也維持在二成以上，但因固

定費用等支出，營業仍出現虧損。

稅前及稅後虧損都為13.23億元，每股虧損為0.54元。

台北101金融大樓董事長陳敏薰昨（18）日表示，目前購物中心、

觀景台營運狀況佳，使101財務狀況良好，未來不需要再辦增資。

目前全力衝刺辦公室招租率，她發出豪語，要在三年內讓台北101

大樓的設施與購物中心營運管理，成為世界超高大樓仿效的標竿。

去年5月，陳敏薰從中華開發擔任台北101金融大樓的董事長；由金

融業轉戰結合購物中心、辦公樓和景觀台的三項不同專業的世界級

舞台。

以下是專訪紀要：

問：去年5月21日，您從前任董事長焦佑倫手中接棒，上任這一年

來，心情有什麼轉折？

答：我接101董事長之前，非常熟悉金融圈，但從來沒有碰過不動

產業、零售業，對這兩項可以說是一張白紙。但這就是人生有趣的

地方，可以接觸到不同的領域，如果一輩子都只做已經很會的事，

不是太單調了嗎？

來101後，不懂的事情我就請教同仁，這沒有什麼。我覺得與以前

在金融圈相同的地方是，我都是在做管理工作，我的理念就是把事

情做好，做得徹底。

問：從金融業轉入零售和房地產管理，您認為當101董事長最大的

挑戰是什麼？

答：隨時都要與國際接軌對我而言壓力很大。例如我們現在開周會

得要跟日本、德國與法國人溝通，當我一對一討論事情時很簡單，

但是要主持一個「聯合國型」的會議，的確比以前在金融圈複雜。

但是101作為全世界最高樓層的辦公大樓，不但是台灣重要的地標，

更是國際上矚目的焦點，所以購物中心、觀景台與辦公室的水準都

必須符合國際化標準，因此我要求同仁的層次拉高到同樣高水平，

確實有一段磨合期，而且執行面上有很多需要克服的地方。

而且，101的三個主體：購物中心、觀景台與辦公室分屬三種不同

的專業，團隊人的特質、專業的重點都不同。

例如，購物中心與觀景台講求熱鬧，必須透過宣傳、辦各種國際行

銷活動，吸引消費者目光。但是，辦公樓的租戶要求是安全、低調

，我們必須尊重企業租戶的感受，不能輕易宣傳、透露進駐名單，

要把握這兩種極端的重點，中間有很多技巧要拿捏。

問：您現在對台北101最大的期望是什麼？

答：與國際接軌是101當初興建時的定位，我的目標就是在最短的

時間內把101推上國際舞台。

不可諱言，過去101給外界的形象比較負面，但現在101已經慢慢融

入台北人的生活中，例如101的外觀常常會有意無意出現很多影片

的場景，甚至連我們的燈光秀其實都有人觀察，這點讓我很驚訝。

問：現在距離你把101推上國際的目標還很遠嗎？

答：我才接101董事長一年，還需要很多時間努力。

問：未來101還會增資嗎？

答：因為目前辦公室招租率已經破五成，一切都在掌控中，未來不會再辦現金增資。

問：台北101塔樓與購物中心都完工啟用後，下一階段的計畫與目標是什麼？

答：101不能只有name，還要有image；101不能只做個landmark，必須是經營和管理上的benchmark。101有很多優勢可以發揮，下半年我們有很多國際級時尚活動將舉辦，如果順利成功，將對我們大樓的購物中心與辦公室招租工作帶來很大助力。

我希望從現在算，未來三年內可以把101的購物中心經營得成為世界上著名的時尚聖地，辦公大樓的管理水準與租戶等級成為國際超高樓層大樓的標竿。

全台單一規模最龐大的指標辦公室─台北101大樓辦公室租賃代理權

本月即將到期。101大樓有意「換人做做看」，也就是不與仲量聯行

（Jones LangLasalle）續約，目前包括世邦魏理仕在內的其他外商不

動產顧問公司虎視眈眈。

對於目前的情況，仲量聯行表示，現在不便對外發表任何意見，靜

待合約到期和101的態度。

仲量聯行與101簽訂的代理租賃將近60個樓層，約4.2萬坪。外界估

算，如果依照正常的行情滿租，仲量聯行在這個案子的佣金收入達

1.1億元左右。

而且，世界最高辦公大樓台北101金融大樓，不僅房客是仿人矚目，

能夠成為101主要代理商，也代表它在不動產界雄厚的實力。因此，

在台各大外商不動產顧問公司無不把101列為重要客戶，甚至不惜動

用亞太區資源，積極爭取台北101的招商代理權。

目前擔任101主要租賃代理商的仲量聯行，總部是美國上市公司，五

年前為了搶攻101主要租賃代理權，併購了本土的諮群不動產管理顧

問公司。接著一路陪著101大樓平地起高樓，到去年正式啟用，也打

響公司在台灣的高知名度。

據了解，當時101與仲量聯行雙方依照國際新大樓預租規定，以大樓

取得使用執照數個月後作為合約到期日。去年11月101 取得使用執照

號後，據了解，雙方的合約到期日是這個月11日。

台北101大樓公關協理劉家豪證實，101與仲量聯行的招商代理合約

的確在8月到期，近日董事會也已討論過租約期滿後，是否更換招商

顧問公司，但還沒有確定名單，必須等董事會第二次討論後，應會

有明確答案。

劉家豪說，101董事會已有共識，不希望101像香港超高大樓IFCII一

樣用低價搶客，雖然賺了面子卻失了裡子。也就是說，要成為101辦

公室的代理商「高出租率不是唯一因素」，101會選擇可以同時兼顧

房租與股東權益的代理商。劉家豪這一番說法，也間接證實101大樓

不與仲量聯行續約的可能原因，與目前已簽約房客的租金偏低有關。

仲量聯行主管低調表示，目前不便對外表示意見，相信結果很快就

會出爐。至於101主要代理商未來究竟會「花落誰家」？外商商用不

動產仲介界者普遍認為，同樣是美系商仲的世邦魏理仕（CBRE）最

有興趣。不過，世邦魏理仕總經理劉學龍不願證實此事。他說，在

仲量聯行尚未與101未結束合約關係前，不希望介入。

儘管台北101大樓可能不再與仲量聯行續約，但仲量聯行還是送了

個超大的「畢業禮物」─荷蘭銀行這個大租戶給了世界第一高樓。

以消費金融業務在台打響知名度的歐系外商銀行荷蘭銀行（ABN ）

可望進駐台北101。據了解，荷銀承租面積高達3,000坪近四個樓層

，這也是101開幕至今，第一家進駐的大型外銀，極具指標意義。

荷銀消費金融台灣區負責人柏瑞進（Jim Brown）表示，對於是否與

101簽約不予評論。不過，據了解，荷銀與台北101雙方已經進入房

租議約階段，待正式簽約後，荷銀承租面積將僅次於證交所，成為

台北101大樓第二大承租戶。

台北101公關協理劉家豪說，最近跨國企業對進駐101的各種疑慮

逐漸消失，可以明顯感受到各界看好101辦公室的程度增加。

另一方面台北市大面積的A級辦公室不多，他坦承有很多跨國銀行

持續與101談租約，但在沒有簽約確認之前，沒辦法證實荷銀是否

要搬入101大樓。

在多家企業近進駐後，台北101的出租率逼近五成，但據了解，還

沒有出現每坪租金超過3,000元的租戶。