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台北１０１商標爭議未平，台北１０１昨（１４）日反駁智慧財產局

認為１０１入鏡不算侵權的說法，「只要未經同意就使用１０１大樓

造型，進行商業行為，就已經侵害１０１商標權」，未來１０１將針

對個案「有效開放，積極管理」商標權。

台北１０１公關室協理劉家豪昨天緊急出面澄清連日來的商標爭議，

他說，１０１並不是死要錢，只是希望業者可以尊重他們的立體商標

權，「否則向智慧財產局註冊登記目的為何？」。

例如，中華郵政即２月２３日將發行台北１０１郵票、外交部在外國

人簽證頁印刷台北１０１大樓浮水印，與華航在國外雜誌刊登的廣告

，都是經過台北１０１授權，這些也是１０１認為「有效開放」的案

例。

劉家豪說，由於台北１０１大樓造型可作為識別商品或商品服務來源

的商標使用，所以被商標法及著作權法保護，如果有意「重製」１０

１外觀進行商業行為，都必須經過１０１同意，經過這次事件，台北

１０１也打算參考迪士尼樂園的授權機制，研議一套１０１商標授權

準則。

劉家豪說，建商未經同意，就以台北１０１大樓為背景設計房地產廣

告，或在台北１０１大樓前拍攝廣告，將台北１０１大樓的造型做成

紀念品販售，在客觀上會讓消費者誤認為是台北１０１在賣房子，為

了避免混淆，台北１０１將針對相關個案「積極管理」商標權。

事實上，台北１０１在申請立體商標權時，同時也註冊了２６種類別

產品商標，包括汽水、洗衣用品、攝影印刷品、文具等產品，都不能

隨意將１０１背景納入產品圖案的一部分。

台北１０１說，「相信很多廠商不會隨便將米老鼠或史努比的圖案用

在販售的商品上」，同樣地，如果廠商認為使用１０１外觀不算違反

商標法及公平交易法，台北１０１願意就具體情形交由司法機關認定

，也就是說，台北１０１為了保護商標權，未來不排除與侵權者對簿

公堂。

「台北１０１大樓」的著作權及商標權爭議，台北金融大樓公司和經

濟部智慧財產局的解讀不同，智慧局昨（１４）日指出，今天將與台

北金融大樓公司討論相關法律問題。

台北金融大樓公司除將「台北１０１大樓」申請註冊為立體商標外，

連同「台北１０１」「如意」等設計圖形，平面、文字合計註冊的商

標，多達百餘件，准予註冊的商品及服務類別極多，舉凡菸酒、香水

、玩具、文具、化妝品，甚至婚紗、百貨公司、旅館、餐廳等，不一

而是。目前仍有２６件「台北壹零壹」的文字商標，仍在申請註冊中。

智慧局指出，依照著作權法，建築物受著作權法保護的著作之一，除

以建築方式重製１０１建築物、以雕塑方式重製１０１雕塑物、在戶

外如街道、公園、建築物等場所，重製１０１建築模型、或專門以販

賣美術著作重製物為目的所為的重製外，可以依法主張「合理使用」。

另依商標法，雖然台北１０１商標註冊類別甚多，但多數未使用，立

體商標更是新的概念，其他人取台北１０１建築物為景的行為是否侵

權，應視具體個案而定。

針對智慧財產局指出，外人「合理使用」台北１０１外觀，就不算侵

權，Ｔａｉｐｅｉ　１０１和法律顧問國際通商法律事務所昨（十四

）日首度公開主張其建築物的立體商標權。Ｔａｉｐｅｉ　１０１表

示，「台北１０１大樓」是台灣第一件獲准註冊的建築物立體商標，

若第三人未經正式授權、同意，即生產或販售相同或類似商品，產生

混淆誤導之虞，將涉及違反商標法、公平交易法，Ｔａｉｐｅｉ　１

０１將主張應有權益；至於把「台北　１０１大樓」當作廣告圖片的

背景，則要視個案而定。

台北金融大樓公司協理劉家豪昨天表示，「台北１０１大樓」早在去

年七月間，即經過經濟部智慧財產局核准取得建築物立體商標權，現

在Ｔａｉｐｅｉ　１０１已授權廠商使用台北１０１的外觀造型，製

作相關紀念商品，包括模型玩具、Ｔ恤、明信片等；但廠商如未經Ｔ

ａｉｐｅｉ　１０１的授權和同意，即逕行生產、販售台北１０１相

關商品，則涉及侵害台北１０１的商標權。

劉家豪表示，在台灣台北１０１取得立體商標權，還算是第一例；可

是在國外就有不少例子，像Ｄｉｓｎｅｙ　Ｌａｎｄ、Ｓｎｏｏｐｙ

、Ｈｅｌｌｏ　Ｋｉｔｔｙ等就是著名案例，至於美國紐約自由女神

像、帝國大廈、法國艾菲爾鐵塔等，則是屬於公共建築物，不是像台

北１０１是屬於私人企業投資開發的私人商業大樓，日本六本木知名

商業大樓「森大樓」則是少數註冊建築物立體商標權的商業建築物。

至於政府單位把台北１０１當作公益活動使用，因非屬商業行為，這

種情形台北１０　１當然同意無償使用其商標權。因此智財局的說明

，只對了一半。

台北１０１指出，雖然全世界著名地標都被視為公共財、似乎廠商可

以隨便把這些地標性建築物當作拍攝主體或背景，台北１０１雖也是

著名表徵，但也應同時受到我國公平交易法的保護才對。

劉家豪表示，目前台北１０１面對有些廠商涉及侵權風波的因應作法

是：一．有些廠商把台北１０１當作房地產廣告主體或主要背景，則

已寄出存證信函要求修改內容或停止使用；但不會溯及既往。二．有

關電視節目、偶像劇拍攝，則只酌收一天數萬元場地費，不涉及侵權

。三．像中華郵政公司發行郵票、外交部核發外國觀光客簽證之浮水

印、中華航空公司海外刊物廣告物等，由於均事先取得授權、且為公

益使用，因此一律可無償使用。四．至於今後凡使用台北１０１商標

權者，台北１０１正參考Ｄｉｓｎｅｙ　Ｌａｎｄ、Ｓｎｏｏｐｙ、

Ｈｅｌｌｏ　Ｋｉｔｔｙ等國際知名廠商的收費標準，制定權利金。

世界第一高樓台北101不但是台北市的地標，更逐漸成為國際受

矚目的建築物，但101隨著知名度愈來愈高，想搭順風車的商品

也跟著增加。101過去一年就發出高達數十張的存證信函，給冒

用101商標作為商業用途的公司行號，顯示涉嫌侵犯商標權的問

題相當嚴重。

翻開報紙，隨處都找得到以101大樓為背景的房地產廣告，甚至

有不少食品直接冠上101的名稱，這些不但已侵犯到台北101的

商標權，可能還會吃上官司。

台北101公關室協理劉家豪說，台北101八個竹節狀的外觀不但

已經申請「立體商標權」，連「TAIPEI 101」都註冊商標，只要

未經台北101同意就將這些名稱、圖形作為商業用途，都算違法。

目前有向智慧財產局申請「立體商標」的包括可口可樂的杯子、

三得利威士忌。

據了解，雖然有不少公司行號在使用101外觀圖案之前，都會主

動徵求台北101同意，但任意冒用的企業還是相當多，這一年來

101法務室針對商標侵權發出的存證信函有數十封，顯見101商標

遭侵害的情況相當嚴重。

台北101公關室經理謝文說，包括高粱酒、電信公司與外商知名

連鎖咖啡業者，都採用過101特殊的外觀進行銷售行為，去年甚

至在墾丁發現一家連鎖便利商店販售101外觀的小模型。

101公關室也已堆滿各式各樣印製101圖案的產品要求授權，101

法務室最大宗業務就是處理這些商標爭議。

謝文說，除了101大樓廠商愛用，連台北101董事長陳敏薰也同樣

被盜用，除了旅遊網站曾經打出陳敏薰的浪漫法國行程，最近台

灣惠氏推出的「諾比冰心」喉糖強打的電視廣告，就利用101大

樓與陳敏薰突顯喉糖的效果，讓台北101相當困擾。

劉家豪說，有些公司行號以為只要告知台北101就算數，事實上

很多案子台北101根本就沒有同意，企業似乎也不管那麼多，還

是執意使用，令101非常無奈。

不過，目前為止，101還沒有針對侵權的企業提出法律告訴，一

方面是案子太多，另外也怕打響對方的知名度，反而適得其反

。101表示，未來如果事態嚴重，不排除循法律途徑解決。

台灣這幾年利用知名品牌「搭便車」的商標侵權案件不少，包括

速食業者肯德基、星巴克咖啡、永和豆漿等曾經與侵權業者對簿

公堂。

商標法規定，商標所有權人可依法請求損害賠償，包括就查獲侵

害商標權商品的零售單價500倍至1,500倍金額賠償，查獲商品如

果超過1,500件時，可以按照總價定賠償金額。

台北１０１購物中心大漲各樓層櫃位租金，最高漲幅達五成，牽動近

三年來價位未調整的重要商圈租金行情變化。

台北１０１總經理林鴻明表示，台灣的購物中心一向靠包底抽成賺錢

，但１０１抽成只是額外附加的，未來１０１要強化底租收入，不能

接受的廠商可能得做選擇。

仲量聯行台灣分公司副總經理王香完認為，受惠於地標性建築物吸引

大量觀光人潮，１０１購物中心至今仍穩坐全台購物中心坪效最高的

寶座，平均每月坪效高達４．９萬元。如果今年台北１０１租金確定

喊漲，也是很合理的。

香港鎮金店在台北１０１設有Ｊｕｓｔ　Ｇｏｌｄ及Ｊｕｓｔ　Ｄｉ

ａｍｏｎｄ。鎮金店主管表示，尚未聽說台北１０１要漲租，Ｊｕｓ

ｔ　Ｇｏｌｄ及Ｊｕｓｔ　Ｄｉａ－ｍｏｎｄ的１０１店原則上明年

初將改裝，呈現全新的店中店形象。

鎮金店表示，以往新店得花上半年至一年才能累積主顧客，１０１的

店中店卻只用半年就掌握主顧客，成長速度很快。因此，鎮金店頗看

好台北１０１的前景。

精品業者研判，台北１０１的租金調漲，不至於影響高價精品廠商承

租近櫃位的意願。台北１０１商場部表示，今年起將陸續調整商品結

構，把一樓較年輕的服飾品牌移到地下一樓，如Ｇ２０００。一樓門

面會強化品牌陣容，增加Ｄ＆Ｇ、ＣＫ等知名服飾品牌。

台北１０１除三樓國際精品區，其他樓層主要店家都在９２年開幕。

台北１０１表示，一、二樓廠商基本上租約為三年，到今年底將陸續

到期。

王香完表示，當初台北１０１招商時為了滿租，招租姿態與價位較低

。但假如未來台北１０１持續漲房租，勢必過濾掉中低價位的業者，

只有精品業者才進得去。是否影響消費者購物需求？台北１０１得深

思。

相較於台北１０１有意調漲租金，９３年開幕的大直美麗華百樂園，

目前尚未有漲租計畫。

業者表示，如果要調租金，與廠商的合約得先到期才行。基本上租約

一簽就是一、二年，小吃街的租約大多為一年，主題餐廳及超市租約

較長，三至十年不等。

百貨公司、購物中心的租金結構大致分為抽成、包底抽成及純租金，

另外還會向設櫃廠商收取一些固定費用。

在台北101大樓上班果然很幸福。

台北101大樓昨（16）日斥資百萬元在辦公大樓1樓大廳舉行別開生面

的「Style after work」聖誕派對。台北101董事長陳敏薰與總經理林鴻

明共同點亮全世界最高的「室內」耶誕樹、超大101耶誕薑餅屋，讓

所有租戶提早感受耶誕狂歡氣氛。

據了解，目前101辦公室出租率依舊未達目標七成，為了提高辦公大樓

出租率，台北101趁耶誕派對廣發2,500張邀請卡給潛在租戶參加，堪稱

是台北辦公室市場頭一遭。

今年是台北101辦公大樓第一次過聖誕，特別替租戶準備了三份禮物，

包括首度亮相的13公尺世界最高室內聖誕樹、戶外超級耶誕樹與台北

101薑餅屋，加上無限量供應的自助餐。這招果然拉攏了不少租戶的心

，證交所不少員工都吃得樂不可支。

此外，宏國集團第三代也逐漸浮上檯面，林鴻明的掌上明珠林郁芳也

在昨天派對上擔任派對DJ與主持人，她特別穿著緊身牛仔褲，一身勁

裝掌控全場氣氛。剛自國外留學畢業的她，學的是零售、行銷，目前

擔任父親的特別助理，邊做邊學，希望早日可替集團擔當重任。

開發金是台北101金融大樓的最大股東，未來開發金經營權是否

變化，攸關台北101董事長的派任，在元大與中信兩強相爭之際

，101董事長陳敏薰的董座保衛戰也提前登場。

2004年開發金的「世紀股東會」中，「公主與王子」的戰爭，

奪取所有投資人目光，在當天漫長的驗票過程後結果揭曉，「

王子」中信集團少東辜仲 勝出，取得開發金經營權與總座，但

陳敏薰陣營也拿下四席董事，並包辦前三高票。最後在官股支

持下，陳敏薰在2004年5月出任開發金轉投資的台北101董事長

一職。

攤開台北101的股東結構，去年增資完成後，開發持股約20%，

為台北金融大樓最大股東，超過宏國集團的中聯信託；其他股

東還包括中華電信、國泰人壽、證交所、華新麗華、兆豐金、

中壽與中信銀等。

據了解，去年陳敏薰得以接下台北101董事長，主要是在開發金

董監改選時得票數衝最高，並拿下不錯董監席次；不過，2007

年台北101董座能否續任，恐怕須看率先登場的開發金董監改選

結果、與經營權是否變天而定。

開發金一役落敗後，陳敏薰陣營就淡出開發金經營，依法辭去開

發金董事外，陳敏薰陣營所屬的理隆纖維、敏理投資，也分別在

去年11、12月及今年1月，申報總計1.45萬張的持股轉讓。

相關人士透露，陳敏薰陣營在開發金旗下的四席董事，理隆纖

維、敏理投資、義昌投資、柏丞投資等，目前持股都已不多，

未來若有意續坐台北101董事長，恐怕開始要回補持股了，以因

應委託書徵求須持股滿一年的規定。

另外，目前元大與中信兩大集團的相爭，也讓陳敏薰陷入長考；

一方面，理隆纖維長期的股代機構就是元京證，陳敏薰與元大集

團二公子馬維辰，更是在美國南加大求學時的同窗好友。

2004年開發金董監改選一役，陳敏薰親自登門拜訪元大集團總裁

馬志玲，請求協助徵求委託書，元京證全力動員、以旗下全省近

百個營業據點的通路優勢，為陳敏薰陣營徵求到17%的股權比率。

至於中信，雖然陳敏薰陣營與中信集團，在去年開發金股東會廝

殺激烈，但後來辜仲

仍給予其台北101董事長職位，商場沒有永遠敵人。此外，元大

馬家的姻親－華新麗新，中信集團的中信銀、中壽也都是台北

101的股東，陳敏薰的取捨不易。

倘若表態支持元大，一旦中信集團大量回補，元京證逢高出脫，

陳敏薰將自陷困境；若支持中信，又是不顧「情義」兩字。

台北101購物中心經營高層出現變動。據了解，因台灣的股東不

滿意原外籍總經理席諾林（John Sironic）的績效，他已於本月離

開。未來台北101購物中心總經理將由澳洲Citta營運管理公司另

派人擔任。

誓言要成為國際級購物中心的台北101，開幕以來便由澳洲Citta營

運管理公司負責商場的營運管理，總經理由席諾林擔任，但席諾

林已在本月離職。Citta公司將另派一位叫Bill的董事在9月底來台，

出任台北101購物中心的總經理。

席諾林去職的原因，據台北101方面跟廠商的解釋是，台北101的

股東不滿意他的表現。對此，台北101購物中心業務副總經理陳文

光採態度低調回應。他強調，總經理的職務異動，純粹是席諾林

日前遭逢父喪，加上他本人不太適應台灣的生活，便決定要離開。

新的總經理Bill是紐西蘭人，在澳洲發展，未來將延續台北101購物

中心的歐洲經營模式，與台灣多數日系百貨商場區隔。

台北101的外籍高階主管還包括曾任行政營運經理的溫馬修（Ma

t Erwin）及營業經理歐博瑞（Paul Wright）。不過，陳文光表示，

溫馬修因Citta集團交付別的任務，已在今年5月離台。

台北金融大樓總經理林鴻明在前年11月台北101開幕前，就誓言購

物中心第一年的業績目標要達到75億元。陳文光表示，今年的年

營業額目標是75億元，到目前為止的表現他都很滿意，已規劃好

年底耶誕及倒數的活動。

不過，在競爭激烈的信義商圈，去年台北101的周年慶還是針對卡

友推出精品消費滿8,000元送800元。如今席諾林已走，台北101會

不會改變風格，新總經理會不會有新作法，值得觀察。

台北101金融大樓（2899）今年上半年營運持續虧損，每股稅後

虧損為0.54元，多過去年同期的每股虧損0.31元。每股淨值則降

到6.69元。

台北金融大樓上半年財報經會計師查核簽證的營收為24.07億元，

較去年同期的18.39億元成長，毛利率也維持在二成以上，但因固

定費用等支出，營業仍出現虧損。

稅前及稅後虧損都為13.23億元，每股虧損為0.54元。

台北101金融大樓董事長陳敏薰昨（18）日表示，目前購物中心、

觀景台營運狀況佳，使101財務狀況良好，未來不需要再辦增資。

目前全力衝刺辦公室招租率，她發出豪語，要在三年內讓台北101

大樓的設施與購物中心營運管理，成為世界超高大樓仿效的標竿。

去年5月，陳敏薰從中華開發擔任台北101金融大樓的董事長；由金

融業轉戰結合購物中心、辦公樓和景觀台的三項不同專業的世界級

舞台。

以下是專訪紀要：

問：去年5月21日，您從前任董事長焦佑倫手中接棒，上任這一年

來，心情有什麼轉折？

答：我接101董事長之前，非常熟悉金融圈，但從來沒有碰過不動

產業、零售業，對這兩項可以說是一張白紙。但這就是人生有趣的

地方，可以接觸到不同的領域，如果一輩子都只做已經很會的事，

不是太單調了嗎？

來101後，不懂的事情我就請教同仁，這沒有什麼。我覺得與以前

在金融圈相同的地方是，我都是在做管理工作，我的理念就是把事

情做好，做得徹底。

問：從金融業轉入零售和房地產管理，您認為當101董事長最大的

挑戰是什麼？

答：隨時都要與國際接軌對我而言壓力很大。例如我們現在開周會

得要跟日本、德國與法國人溝通，當我一對一討論事情時很簡單，

但是要主持一個「聯合國型」的會議，的確比以前在金融圈複雜。

但是101作為全世界最高樓層的辦公大樓，不但是台灣重要的地標，

更是國際上矚目的焦點，所以購物中心、觀景台與辦公室的水準都

必須符合國際化標準，因此我要求同仁的層次拉高到同樣高水平，

確實有一段磨合期，而且執行面上有很多需要克服的地方。

而且，101的三個主體：購物中心、觀景台與辦公室分屬三種不同

的專業，團隊人的特質、專業的重點都不同。

例如，購物中心與觀景台講求熱鬧，必須透過宣傳、辦各種國際行

銷活動，吸引消費者目光。但是，辦公樓的租戶要求是安全、低調

，我們必須尊重企業租戶的感受，不能輕易宣傳、透露進駐名單，

要把握這兩種極端的重點，中間有很多技巧要拿捏。

問：您現在對台北101最大的期望是什麼？

答：與國際接軌是101當初興建時的定位，我的目標就是在最短的

時間內把101推上國際舞台。

不可諱言，過去101給外界的形象比較負面，但現在101已經慢慢融

入台北人的生活中，例如101的外觀常常會有意無意出現很多影片

的場景，甚至連我們的燈光秀其實都有人觀察，這點讓我很驚訝。

問：現在距離你把101推上國際的目標還很遠嗎？

答：我才接101董事長一年，還需要很多時間努力。

問：未來101還會增資嗎？

答：因為目前辦公室招租率已經破五成，一切都在掌控中，未來不會再辦現金增資。

問：台北101塔樓與購物中心都完工啟用後，下一階段的計畫與目標是什麼？

答：101不能只有name，還要有image；101不能只做個landmark，必須是經營和管理上的benchmark。101有很多優勢可以發揮，下半年我們有很多國際級時尚活動將舉辦，如果順利成功，將對我們大樓的購物中心與辦公室招租工作帶來很大助力。

我希望從現在算，未來三年內可以把101的購物中心經營得成為世界上著名的時尚聖地，辦公大樓的管理水準與租戶等級成為國際超高樓層大樓的標竿。

全台單一規模最龐大的指標辦公室─台北101大樓辦公室租賃代理權

本月即將到期。101大樓有意「換人做做看」，也就是不與仲量聯行

（Jones LangLasalle）續約，目前包括世邦魏理仕在內的其他外商不

動產顧問公司虎視眈眈。

對於目前的情況，仲量聯行表示，現在不便對外發表任何意見，靜

待合約到期和101的態度。

仲量聯行與101簽訂的代理租賃將近60個樓層，約4.2萬坪。外界估

算，如果依照正常的行情滿租，仲量聯行在這個案子的佣金收入達

1.1億元左右。

而且，世界最高辦公大樓台北101金融大樓，不僅房客是仿人矚目，

能夠成為101主要代理商，也代表它在不動產界雄厚的實力。因此，

在台各大外商不動產顧問公司無不把101列為重要客戶，甚至不惜動

用亞太區資源，積極爭取台北101的招商代理權。

目前擔任101主要租賃代理商的仲量聯行，總部是美國上市公司，五

年前為了搶攻101主要租賃代理權，併購了本土的諮群不動產管理顧

問公司。接著一路陪著101大樓平地起高樓，到去年正式啟用，也打

響公司在台灣的高知名度。

據了解，當時101與仲量聯行雙方依照國際新大樓預租規定，以大樓

取得使用執照數個月後作為合約到期日。去年11月101 取得使用執照

號後，據了解，雙方的合約到期日是這個月11日。

台北101大樓公關協理劉家豪證實，101與仲量聯行的招商代理合約

的確在8月到期，近日董事會也已討論過租約期滿後，是否更換招商

顧問公司，但還沒有確定名單，必須等董事會第二次討論後，應會

有明確答案。

劉家豪說，101董事會已有共識，不希望101像香港超高大樓IFCII一

樣用低價搶客，雖然賺了面子卻失了裡子。也就是說，要成為101辦

公室的代理商「高出租率不是唯一因素」，101會選擇可以同時兼顧

房租與股東權益的代理商。劉家豪這一番說法，也間接證實101大樓

不與仲量聯行續約的可能原因，與目前已簽約房客的租金偏低有關。

仲量聯行主管低調表示，目前不便對外表示意見，相信結果很快就

會出爐。至於101主要代理商未來究竟會「花落誰家」？外商商用不

動產仲介界者普遍認為，同樣是美系商仲的世邦魏理仕（CBRE）最

有興趣。不過，世邦魏理仕總經理劉學龍不願證實此事。他說，在

仲量聯行尚未與101未結束合約關係前，不希望介入。

儘管台北101大樓可能不再與仲量聯行續約，但仲量聯行還是送了

個超大的「畢業禮物」─荷蘭銀行這個大租戶給了世界第一高樓。

以消費金融業務在台打響知名度的歐系外商銀行荷蘭銀行（ABN ）

可望進駐台北101。據了解，荷銀承租面積高達3,000坪近四個樓層

，這也是101開幕至今，第一家進駐的大型外銀，極具指標意義。

荷銀消費金融台灣區負責人柏瑞進（Jim Brown）表示，對於是否與

101簽約不予評論。不過，據了解，荷銀與台北101雙方已經進入房

租議約階段，待正式簽約後，荷銀承租面積將僅次於證交所，成為

台北101大樓第二大承租戶。

台北101公關協理劉家豪說，最近跨國企業對進駐101的各種疑慮

逐漸消失，可以明顯感受到各界看好101辦公室的程度增加。

另一方面台北市大面積的A級辦公室不多，他坦承有很多跨國銀行

持續與101談租約，但在沒有簽約確認之前，沒辦法證實荷銀是否

要搬入101大樓。

在多家企業近進駐後，台北101的出租率逼近五成，但據了解，還

沒有出現每坪租金超過3,000元的租戶。

台北101大樓董事長陳敏薰推銷101大樓不遺餘力，昨日傳出陳敏薰有

意洽詢櫃買中心承租101大樓的意願，經櫃買中心主秘楊朝榮證實，簡

報時間排定在下周四下午，屆時包括櫃買中心董事長李庸三、總經理

簡信男都將列席，惟櫃買中心表示，仍持平常心，一切待簡報過後，

經評估再議。

台北一○一辦公大樓第一家承租戶台灣拜耳公司，今（十八）日正式

「入厝」進駐辦公，四月底瑞泰人壽也即將進駐，一○一辦公大樓預

計今年底有把握衝上六○％以上的出租率，租金也將逐漸調高。

一○一公司也將首創國內採取全球最先進的「訪客證發卡系統」，訪

客的影像和資料必須透過這套系統存檔後，才能取得臨時出入門禁卡

。台北市長馬英九已獲邀成為第一位使用「訪客證發卡系統」的貴賓

。

台北國際金融大樓公司總經理林鴻明指出，目前台北一○一辦公大樓

每坪月租訂價三千二百元，管理費每月二百六十元，訂下半年開放六

十樓以上的高樓層。

台北金融大樓公司總經理林鴻明昨天表示，台北101辦公大樓辦公室

空間總樓地板面積達5萬8000坪，經去年全年的招商，目前招租率已

達30%、1萬5000坪。近期招租率「很有機會再提高到45%-50%」。

由於外界對於台北101辦公室進駐率一直感到好奇 林鴻明說，招商一

直在進行，只是未到簽約階段，甚至是客戶不願意曝光，因此他們不

能任意宣布有誰要進駐。除了即將陸續進駐的台灣拜耳、證交所、瑞

泰人壽、台灣金庫公司等20家公司外，最近又有新進展，很可能招租

率可以一次突破45%，接洽的對象已談到最後階段，只是不能曝光。

他說，一般民眾可能對高度和耐震最重要的，也是最常被關心的面

向，不過在辦公室招商過程中，考慮進駐的企業更在意大樓能提供

的機電設備、空調系統和消防安全，因為這些國際性公司最需要通

訊功能，包括不斷電系統、24小時的空調、電信傳輸速度，建築安

全的問題經過詳細解說後，客戶都會安心接受。

他指出，5萬8000坪的辦公室，目前確定進駐已有1萬5000坪，今年

底招租率可望達60%，按進度辦公樓營運後18個月（明年底）可以

達9成滿租。

台北金融大樓公司總經理林鴻明表示，國內辦公大樓市場過去從來沒

有「預租」的先例和慣例，台北一○一首度採用國外的「預租」，在

完工進駐前就能達到三○％的出租率，成績已經相當滿意。預估明年

底將會衝上九五％、近滿租的目標，因此損益平衡點三年內就可以達

成，股東投資預計二十年後全部回收開始賺錢。

問：聽說台北一○一的招租決策是由「四人決策小組」負責，確有其

事嗎？

答：「四人決策小組」是在七年前就成立，是由董事長、副董事長、

我、還有一位股東代表組成。招租的企業、租金怎麼訂，是四人小組

決定，可是公司大方向是董事會決定就可以；不過，承租企業的租金

，並不要董事會通過。我們會視承租企業的形象、知名度、需求樓層

和坪數等條件，個別洽談租金。

問：聽說今年第二階段招租策略將開放本土房屋仲介公司和幾家外商

商業不動產集團，一起策略聯盟嗎？

答：對。目前主要代理還是仲量聯行，其他的外商、本土不動產代理

仲介業，都歡迎推薦企業進駐到我們台北一○一。

問：以目前辦公大樓市場從谷底攀升，台北一○一將漸入佳境，最新

的投資評估報告，幾年可回收？

答：今年我們購物中心、辦公大樓和觀景台的營收數字還沒出來。不

過，以未來二年出租速度會加快來看，三年內一定可以損益兩平；股

東投資回報年限為第二十年，換言之，股東口袋放進去的錢，在這個

時候就可以回本；之後，每年就開始賺錢了。

台北101大樓昨天與頭號股東房客證交所簽訂12年租約，證交所董

事長吳乃仁親自出席，熱情邀請更多金融機構一起做鄰居，台北

金融大樓公司預計，明年底前可望讓6萬坪辦公室達到滿租。

證交所承租台北101大樓第9-12樓做為辦公室，並在3樓設立媒體接

待室及投資人休息室，承租面積為4000坪，至於租金，則被租賃雙

方視為機密。吳乃仁巧妙地表示，身為房客，「很滿意這樣的租金

」，身為股東，則不願和人分享這分優厚的價格。

台北101大樓辦公室租金最早開價每坪3200元，這樣的牌價高出現

有市場的租金水準，根據2月份外商仲介者的調查顯示，北市10大

名辦公室平均月租為2450元，市場推估台北101大樓的租金應在

2000元上下，證交所佔了股東優勢。

台北金融大樓公司昨天仍不願對招租進度多做透露，台北金融大

樓公司董事長陳敏薰在簽約儀式後，演出「快閃」，被媒體追問

的總經理林鴻明表示，3月8日將舉辦招租進度說明會，屆時將公

開「招商的重大突破」，總計近6萬坪的空間預計在明年底前達

到滿租。

據了解，預計在今年4月進駐的瑞泰人壽，將為第一個進駐台北

101的租戶；證交所因樓層較多、籌備期長，預計6-8個月後進駐。

Taipei101即將展開全球招租大作戰行動。台北國際金融大樓公司不僅

即將在今（二十三）日早上，正式與台灣證券交易所簽訂租賃合約，

宣佈證交所正式進駐Taipei 101。

Taipei101即將展開的下一階段全球招租策略，將大大改弦易轍，打破

「獨家代理」制，廣發「英雄帖」，邀集世邦魏理仕、戴德梁行、高

力國際等公司，一起加入全球招租的行列。

台北國際金融大樓公司表示，證交所將進駐九到十二樓，租賃面積四

個樓層，大約有四千多坪，是目前Taipei101的「大戶」。目前六萬坪

已招租三五％，下階段全球招租計畫，要等到三月初才會對媒體說明

。

但據悉，台北國際金融大樓公司總經理林鴻明昨天起廣發「英雄帖」

，將陸續邀請世邦魏理仕、戴德梁行、高力國際、仲量聯行等知名跨

國性不動產集團台灣分公司，希望下一階段的招租計畫，透過各家跨

國性不動產集團引進跨國性企業進駐，以配合五十九到八十四樓，租

金水準比較高的高樓層進行招租。

目前台北金融大樓公司從上到下都把辦公室招租進度、招租策略和租

金行情，都列為最高機密，更引發外界關注。對此台北金融大樓公司

協理楊文琪表示，目前高樓層辦公室，近期開放招租，租金行情「肯

定比中低樓層要高。」

現階段進行的六至五十八樓的招租行動，屬中低樓層辦公室，開價是

每坪月租三千二百元。由於證交所是台北金融大樓公司的大股東，承

租面積又是最大手筆，因此議價籌碼雄厚，將以不到二千八百元的價

格承租。

台北國際金融大樓公司總經理林鴻明表示，承租面積愈大、租金當然

好談。目前辦公樓的招租面積約六萬坪，自去年五月招租以來已三成

五，以全世界摩天大樓來說，都是在蓋好後才租得快，這種成績算是

很滿意。預估辦公大樓一年後，出租率將達七成至七成半，明年底營

運滿二年後滿租。

至於招租對象，林鴻明表示包括，正鎖定中國信託、中華開發、中聯

信託、中國人壽、宏泰人壽、華新麗華等股東，及中型金融壽險集團

等。

台北金融大樓公司今天將由該公司董事長陳敏薰、總經理林鴻明，與

證交所董事長吳乃仁、總經理陳明泰正式簽約。此次簽約儀式將是Ta

ipei 101大樓竣工後，首次正式的公開簽約儀式。

台北國際金融大樓公司自去年底Taipei101完工開幕營運，台北金融大

樓公司總經理林鴻明表示，Taipei101的總投資金額為六百億元，今年

主樓辦公大樓開始營運後，估計轉虧為盈的時間，大約需要十七、八

年後，這項BOT投資案的設定地上權年限為七十年，相信會是一項會

為股東賺錢的投資。

令外界關注的是，進行九個月的六至五十八樓辦公室招租成績。林鴻

明說，辦公大樓的總樓地板面積合計約六萬坪，約購物商場樓地面積

二萬三千坪的三倍大，將是日後最大宗的租一來源。可是根據國外經

驗，很多超高層摩天大樓都要等到大樓完工啟用之後，「賣相」才會

比較好，跨國企業也比較容易作決定，因此預估最快明年底才會滿租

。

至於台北金融大樓公司目前已營運屆滿一週年的 101 購物中心，營運

績效也備受矚目。林鴻明表示，開幕一週年以來，應有把握營收作到

五十億元；目前還有近二十個品牌排隊，有意進駐，今年目標應可達

八十億元。

另外「吸金力」甚強的觀景台，則被視為台北國際金融大樓公司的第

三個主要收入來源。林鴻明指出，Taipei101擁有多項「世界第一」的

紀錄，可吸引人潮，預估觀景台每年可有三．五億元收入。

台北101大樓今天將與「股東房客」證交所簽訂租約，未來證交所

將進駐9-12樓共3個樓層，時間點應在下半年。

去年底完工開幕的台北101大樓辦公室，招租進度約33%，其中，

原始股東證交所就承租3個樓層，今天將舉行簽約儀式，證交所董

事長吳乃仁、總經理陳明泰將出席簽約，台北金融大樓公司董事

長陳敏薰、總經理林鴻明則代表房東出面接待。

台北101大樓近6萬坪的辦公室空間，由於量體大、需求有限，招租

進展一直備受關注，如證交所在當初承租談判時，還幾度放話希望

爭取更優惠的租金。

證交所為台北101大樓首位公開簽約的房客，但是，事實上，首位

進駐101的房客應該屬瑞士信貸旗下的瑞泰人壽。瑞泰人壽將在4月

中旬搶先搬進台北101的第51層，證交所因承租空間大，室內裝修

工程較費工，必須等到舊址到期後，大約今年下半年可望進駐台北

101大樓。