永慶房屋仲介公司新聞| IPO贏家未上市股票交流網

根據永慶房仲網觀察捷運宅相關點閱率變化，捷運宅週邊成交行情的點閱流量仍有增無減，且在房價透明之後，相對低價的捷運宅仍是網友最愛，其中以竹圍、江子翠、新埔站最夯，因為這些地區價格相對實惠。

據永慶房仲網調查，熱搜捷運宅前十名幾乎都是捷運的末端，分別是淡水線的「竹圍站」和「紅樹林站」，目前平均房價位在28∼29萬元；板南線的「江子翠」及「新埔站」雖均價到「4」字頭，但捷運周邊仍可找到「3」字頭房子。

像是「府中站」均價即37萬元，一些中古屋的房價更低；另外，「蘆洲站」周邊房子均價仍在「2」字頭，和北市動不動一坪7、80萬，甚至8、90萬元的房價相比，這些地區的房價相對「親民」，因此仍是網友最愛。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，熱搜捷運宅前5名的「江子翠站」、「新埔站」都在「板南線」，平均房價約40萬元，由於距離市中心最多只要15分鐘車程，且附近生活機能佳，所以最受買屋網友青睞；「竹圍站」、「紅樹林站」及「蘆洲站」房價均值還在「2」字頭，也吸引網友。

針對置產投資的民眾，台灣房屋智庫市場經理劉志雄認為，最好找在市中心、臨商圈以及雙捷運經過的的捷運宅或者捷運共構宅，尤其是目前還未開通、未來有捷運的捷運宅更佳，這類型的房子不但可以保值，還具有增值的空間。

例如日前全數標脫的捷運共構宅「新東京」或附近的捷運宅，因有松山捷運線即將開通而被看好；東門站的「京華苑」及其附近也是處於雙捷運，將來還會有信義線經過，房價同樣具增值空間，是民眾置產時可留意標的。

商用不動產市場吹起撤標風潮，11月初至昨(3)日為止，商辦標售市場已有5筆標售案主動撤標，而房仲業商仲部門手上案件也出現撤標或遞延標售的狀況。業者表示，商用不動產第4季成交量會較預期出現腰斬，且買賣雙方對標售價格認知差距將會加大，預料商用不動產全面齊漲的大多頭格局將暫歇。

今年商用不動產市場壽險業是最大的買方，投資金額占整體比重逾 5成，而在金管會祭出7項不動產監理措施以來，11月初至昨日為止，商辦標售市場已有5筆標售案主動撤標，若加計流標金額，總計11月商用不動產市場已流失約174億元資金。

永慶資產管理原預計今年第4季整體商用不動產市場規模約有891億元，但10月標出的台北雙子星即占700億元，剩餘的191億元，光11月已高達174億元流標及撤標，第4季商用不動產市場出現急凍現象。

而國內房仲業商仲部門也被政策掃到，其中，永慶房產集團旗下的 永慶資產部門，11月13日共計3筆標售底價7.5億元的店面及辦公樓層，已主動撤標。永慶資產管理協理黃增幅表示，目前公司手中仍有台北、台中及高雄3筆商辦標售案，原預計12月會公開標售，但目前可能延至明年1月。

此外，信義房屋集團旗下的全球資產管理，目前手中有包括龍巖委託的「太平洋商業大樓」、「淡水學生宿舍」及苗栗高鐵站特地區地上權3筆標售案，全球資產管理經理王維宏表示，龍巖2筆標售案因有法人合併時間的認知問題，在奢侈稅的考量下，該2筆標案將遞延至明年。

而苗栗高鐵站特地區招標案，因該案為地上權，因此不在金管會的受限範圍內，該案預計在明年第1季公開招標。

根據永慶資產管理統計，12月到今年底還有4筆公開標售案，包括台灣菸酒板橋地上權、淡海新市鎮土地標售、戴德梁行大直、大安區土地標售，及全坤建設「敦峰」1、2樓店面，總計標售金額近50億元。

黃增幅表示在金管會緊箍咒下，私有標售大案已受衝擊，在最大買方壽險業觀望下，也會連帶影響高端族群，買賣雙方對價格認知差距拉大，目前賣方對價格下調接受度約5％∼6％，但買方出價下修幅度則高達10％以上。黃增幅分析商用不動產第4季成交量會較預期出現腰斬，商用不動產全面齊漲的大多頭格局將暫歇。

民眾現在想透過買房賺價差，機率比過往低一些，未來計畫買房投資，標的找尋上除了要找房價有上漲潛力的房屋，房仲業表示，若可以再兼具收租功能，即會一舉數得。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，現階段會想買房作投資通常名下都有不動產，由於買房後2年內再出售，1年內會被多課15％奢侈稅、 2年內則也要多繳交10％，再加上房貸利息，使得以投資為目的買房，持有房產成本增加1∼2成，而且雙北市房價漲高之後，雙北市投資性買盤已大減，從過去投資性買盤占總買盤的4成降至三分之一左右。

除了奢侈稅之外，蘇啟榮指出，若屋主還有房屋貸款，買房之後還要繳交貸款、管理費等支出，因此，投資標的最好是具有收租型功能才不會未賺到價差，還得每個月多支付額外的支出。

目前被公認最佳兼具收租以及上漲潛力者，至少要找租金投報酬率逾2％、交通方便、生活機能佳的房屋，舉例來說，捷運宅應可入列。

根據永慶網統計，過去1年捷運宅漲幅都12％起跳，漲幅在21∼30 ％之間的捷運站，分別有蘆洲線「蘆洲站」，板南線「江子翠站」，淡水線「紅樹林站」「石牌站」，以及新店線「大坪林站」；漲幅1 1∼20％之間的捷運站，則有板南線「新埔站」、「府中站」，中和線「永安市場站」、「景安站」。

永慶房產集團網服部協理高翠屏表示，交通便利鄰近捷運站週邊的捷運宅，一直都是購屋者的最愛首選，使得房價有不錯的走勢，買屋民眾可依據自身的預算考量、通勤時間、工作地點、小孩學區、附近生活機能等等條件，考量適合的捷運宅，平時多收集周邊房市情報，才能買到物超所值的捷運好宅，但要拉高租金報酬率，房價不能太高，因此，不一定要找市中心捷運宅，房價相對較低末段站的捷運宅，更是不錯的考量點。

房市低迷，永慶房產集團逆勢展店搶市，成立近3個月的「台慶不動產」，獲得台南知名代銷業者「大豐富房屋代銷」換招牌靠攏，推升加盟店數衝上17家；至於有巢氏房屋預計年底前總店數達320家、年增率近二成。

仲介業者搶市大戰開打，永慶房產集團8月底才成立的第3個加盟品牌「台慶不動產」，成立不到3個月，加盟版圖擴大。台慶不動產總經理孫寶國表示，南部前三大代銷業者「大豐富房屋代銷」將旗下房屋仲介業務轉靠永慶房產集團，至於代銷業務重心則轉往大陸。

據了解，「大豐富房屋代銷」在南部房地產市場位居前三大代銷業者、具高知名度，公司成立30多年，其中房仲業務也有8到10年的資歷，在台南共有5家直營店，近年因房市量能低迷、不如以往，其中2家分店已加入永慶不動產，另一家則在本月加盟台慶不動產，其餘分點轉入其他加盟業品牌。

在區域品牌積極靠攏下，台慶不動產至11月28日止加盟店數已達17家。面對台灣房屋地產集團也成立加盟品牌「優美地產」搶市，孫寶國強調，大家在市場公平競爭，集團以科技房仲自許，在後實價登錄時代，消費者購屋習慣改變，比得是仲介的服務，以及提供顧客及時正確的行情。

至於集團另一加盟品牌「有巢氏房屋」，今年以「一社區一小巢、穩定發展」的展店策略，也帶動該品牌店數逆勢成長，孫寶國表示，「有巢氏房屋」目前店數303家，預計至年底，總店數將達320家，較去年增加47家，年增率近二成，明年更將持續展店40家，區域以新北市、桃園、台中、台南、高雄為主，目標總店數達360家、年成長率12.5%。

而對於明年不動產市場，孫寶國認為全台房市將呈現「價量持平」，台北市中心因高房價，量能難放大，至於高雄明年房價、交易量預計較今年小漲5%。

永慶房仲集團加盟店全台開疆闢土已見成效，其中，台慶不動產1 0月初已成功吸引台南高知名度的「大豐富集團」房仲部門投靠，而目前台慶全省已簽約家數達20家；此外，有巢氏房屋至今年底總店數可達320家，預計明年門市將進一步擴增至360家。

永慶房產集團今年8月底才推出第三加盟品牌「台慶不動產」，短短3個月時間，全國北中南目前已成功簽約20家加盟店，包括北部11 家、中部7家及南部2家，其中又以台南大豐富房仲部門加入最具指標意義。

永慶房產集團加盟事業體副總經理楊政曉表示，台南大豐富集團在當地具有相當高的知名度，大豐富30年前以代銷起家，在北中南都有代銷個案；10年前跨入房仲領域，台南原有5家直營店，後來改成加盟店，近年來也陸續加入永慶加盟體系，今年10月初，大豐富房仲部門正式加入台慶不動產。

台慶不動產協理莊志成表示，除台南之外，高雄12月第1家台慶不動產也將開出，而北部及中部的台慶不動產，則以永慶加盟店的老店東為主。

在有巢氏房屋方面，永慶房產集團加盟事業體總經理孫寶國表示，有巢氏定位為社區專家，以「一社區一小巢、穩定發展」為展店策略，目前全台門市有303家，預計今年底總店數可達320家，較去年增加 47家，明年展店目標將進一步擴增至360家，展店區域將以新北、桃園、台中、台南、高雄為主。

孫寶國指出，明年全台房市預料將是量價持平，但台北市成交量放大困難度較高，且愈接近市中心壓力愈大；新北市則較北市樂觀；至於高雄市因今年房價已上漲逾2成，預估明年量價上下幅度在5％左右。

至於房仲業，北市高總價區如大安、中正區經營較嚴峻，關店情況恐怕較多，明年房仲業仍朝向集團化，「大者恆大」趨勢不變，小品牌開始換招牌的情況將更為明顯。

節稅加保值，房地產今年贈與量大增至近3.5萬棟，較去年同期成長18％，房仲業預估，今年因贈與的房地產棟數可能創新高。

據內政部公布的房屋移轉資料統計，今年前9月房屋贈與移轉量達 34,953棟，較去年同期成長18％，去年底贈與移轉棟數是39,655棟，房仲業預估，依目前移轉情況來看，今年贈與移轉棟數應可續創新高。

自2009年遺贈稅率從最高50％調降為單一稅率10％及贈與免稅額提高至220萬後，吸引大量的海外資金回流台灣。

信義地政室聯合事務所代書專案經理林以德表示，近年股市投資起伏大，房地產業仍為保值性較佳的投資管道，許多富人這些回流資金有不少買了國內豪宅、店面，有些並透過贈與方式，將財富移轉給下一代，使贈與數量逐年升高。

據統計贈與數量從2009年的3.3萬餘棟、2010年的3.5萬餘棟，升至去年的3.9萬餘棟。

在公告現值和市價還有明顯價差時，房仲業預估贈與移轉棟數將持續走揚，林以德表示，以市價1億元的房子為例，公告現值約2,000萬元，即使遺贈稅降至10％，現金贈與還要交978萬元的贈與稅；若透過房地產贈與，贈與稅只要交178萬元，之間差了800萬元，以房地產贈與的節稅效果大。

但父母幫子女置產時，也要特別留意子女收入的合理性以及贈與稅問題，永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，國稅局早已對豪宅贈與加強查核，原因是受贈人資金取得以及付貸款合理性，除非之前有很完善節稅規劃，透過每年220萬元的免稅額先作數年累積後，再買房或者換房，否則一般年輕人沒有買豪宅的能力，因此為子女置產也可能要交贈與稅。

會計師也強調，對於還要再付房貸的贈與，也要格外留意，房屋的被贈與人一定要有償還銀行貸款能力的已成年人，若被贈與人只是十幾歲的小孩，即使之前已作了贈與規劃付了自備款，未來仍沒有能力付貸款，因此，在移轉之前還是得先繳交贈與稅。

房市成交量低迷，國內房仲業紛紛布局海外市場找尋商機，其中，日本、美國、中國大陸及東協等市場，皆是布局重點區域，更有部分房仲業者已在海外市場傳出捷報，而國內在房市政策不利不動產投資的氛圍下，高端消費族群有逐漸將資金轉往海外投資不動產的趨勢。

政府一連串房市政策，房價尚未鬆動，量能率先萎縮，直接衝擊國內房仲業者，為求變通紛紛轉戰海外不動產以求生存。其中信義房屋最早進軍海外市場，目前布局中國大陸及日本市場，在大陸上海、北京、蘇州、杭州、青島及成都6城市設立63家信義直營店，此外，科威不動產加盟店目前已有180家。

信義房屋策略長周莊雲指出，中國信義去年進行體質調整後，今年營收已較去年長4成，明年一定可以轉虧為盈，且持續有展店計畫；科威不動產今年底預估可突破200家，明年目標達350家。

至於日本信義，去年成交123件、總金額49.96億日圓(19.05億台幣 )，營收1.5億日圓，獲利1000多萬元，日本信義社長林彥宏表示，今年前10月總銷金額已達77億日圓，年成長1倍，近期帶看人數明顯增加，今年日本信義營收目標為2.8至2.9億日圓，但因今年在日本新增 1間辦事處，獲利將與去年相當。

永慶房產集團目前海外布局僅在中國上海，於2005年成立上海永慶 直營店，永慶集團總經理廖本勝表示，上海永慶仍是虧損當中，但是今年前10月營收已經較去年成長13％，預計今年虧損可望較去年縮少 2成。

在國內以豪宅仲介為主的大師房屋，目前海外以美國及日本為主，總經理陳建慶表示，去年9月與美國千禧集團合作代銷舊金山頂級豪宅「SFO千禧」，總計賣出11戶，目前房價漲幅已逾1成，今年9月再度簽下波士頓「千禧名園」預售案，目前已賣出16戶，總金額達新台幣3.7億元。

陳建慶表示，日本市場目前尚未傳出好消息，但公司今年底前將在東京設立辦事處，加快日本銷售服務；此外，公司也將布局澳洲市場，目前已與當地2加地產商洽談中，預計明年在布理斯班及墨爾本有物件推出。

台灣房屋地產集團有別於其他同業，海外布局以東協國家新加坡、馬來西亞、泰國為主，海外銷售成績在同業中最亮眼。集團首席總經理彭培業表示，目前在馬來西亞吉隆坡已成立東協第一家台灣房屋，並已承銷360億元的案量，截至今年10月成交80億元，預計明年東協海外市場接案量可突破500億元，成交量將以250億元為目標。

房地產第2批實價登錄資料今（16）日出爐。房仲業認為，實價登錄成交筆數愈多，提供民眾購屋的參考就愈齊全，有助首購者的議價信心，實價登錄樣本數提高後，第4季最後二個月的傳統購屋買氣就有機會出籠。

永慶房屋經理黃舒衛指出，今天公布的成交資訊，是9月成交案件，大體而言，8、9月的市況穩定，9月又有美國第3輪量化寬鬆政策（QE3）的變數，情況不差，若是實價登錄資料更多，今年最後2個月的傳統購屋旺季就不看淡。

信義代銷協理何胤諭表示，目前觀望氣氛還不會就此止住，但實價登錄資料對交易秩序是有助益，只要實價登錄累積的資訊量夠多，市場將回歸自由透明，減少買賣雙方的認知差距，預估建立新的市場秩序，約要半年的時間。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德研判，預計今年底前，實價登錄的成交筆數可望超過6.5萬筆，隨著實價的資料庫愈齊全，民眾搜尋購屋商圈的資訊就愈完整，民眾購屋時，甚至同社區過高或過低的房價，都有參考資料。

另外，內政部將拆分房屋與車位價格，民眾參考房價時，更能看到較客觀的房價數據。

一句簡單貼心的Slogan「因為永慶更加圓滿」，道出永慶房產集團的企業使命。總經理廖本勝說，永慶集團發展到現在的規模，「爭第一、爭最大」已經不是最重要的，透過公益活動上的回饋，去照顧弱勢族群解決在居家方面上問題，實踐企業的社會責任，這將是永慶集團現在及未來都必須要走的一條路。以下為記者專訪紀要：

記者問(以下簡稱問)：很多企業都在談社會企業責任，做法也都不盡相同，永慶在此部分有什麼想法？

廖本勝答(以下簡稱答)：當永慶集團到今天的規模及市場地位的時候，我們下一步還能做什麼？爭第一、爭最大已經不是最重要的，消費者除期待企業經營成功外，也期待在成功之餘能盡一些社會責任，我們認為盡企業社會責任是一定要走的一條路，這也是永慶經營理念中所談到的企業使命---「圓滿」。

培養員工同理心

對永慶來說，「圓滿」包括：交易的圓滿、服務的圓滿及生活的圓滿，指的就是交易的安全、客製化服務、以及成交到成家後的居住服務，這就是我們對消費者的使命。

除了我們服務的顧客外，社會上還有很多弱勢團體，企業在服務既有客戶之外，更應該以不脫離本業的定位去照顧及關懷弱勢團體，而「社會的圓滿」是我們現在努力的目標。

企業社會責任對房仲業來說，對外能對「社區」、「商圈」附近的居民多付出一些關心及關注，就有可能成為潛在客戶，不求回報就會得到回報；對內來說，員工在做公益活動時，獲得的正面感受，不僅對企業向心力很有幫助，在服務顧客上也會產生同理心。

問：永慶在關懷弱勢及社會公益上有哪些具體的成果？

答：永慶目前在台北120家直營門市與台北市社會局合作，實施「銀髮好站」的計畫，針對在路上活動的老人家，如果累了找不到地方坐，就可以隨時進永慶門市來休息或借廁所，這活動已進入第二年，今年永慶是唯一與社會局合作的通路業者。

在公益活動方面，永慶最近與弘道老人基金會合作，發動員工到弘道照護的獨居老人家中，做清潔修繕的志工服務。弘道分享目前他們全省有4000多位獨居老人要陪伴照顧，因弘道沒有居家修繕的專業，也沒有預算及人力，所以由永慶志工來協助，未來不排除把這個計畫擴大，每月定期持續發展下去。

打造無障礙空間

另外，為因應身障朋友居無礙的權益，永慶與伊甸合作，在萬芳國宅將1戶原來制式規格的出租國宅，修繕為身障朋友專屬的無障礙空間。

問：房仲業特別強調「感動服務」，您也覺得很重要嗎？

答：客戶會感動絕對不是因為買賣房子的過程如何，而是在買賣房子之外，沒有特定的目的來幫他做一些事，如此得到的回報可能更大，這也是永慶為什麼要透過公益活動來培養同仁的同理心。

房仲業「人」跟「品牌」一樣重要。對房仲業來說，先是賣企業品牌、再賣個人品牌、最後才是賣商品，現在仲介業已到處林立，最後拚的就是「服務」，最後一哩路服務人員給客人的感受才是最關鍵。

我常說，同仁要多做一些跟業績無關的事，但要多累積好感與信賴，做這些得到的收穫會更大。

問：永慶走到現在的規模，下一個目標是什麼？

答：永慶集團發展分三個階段，第一階段在民國90年代，當時永慶只有40家門市，那時我們強調不一定要做最大的，但一定要做最好的；第二階段民國90年到100年，我們認為不只要做最好、還要做最大，所以這階段門市由40家店一口氣衝到近900家；現在第三階段，我們給自己的定位是「好還要更好」。

那麼如何還能超越最大、做到更好呢？除了在本業上繼續精進顧問式服務，落實幫顧客成交到成家，並結合相關周邊產業，讓顧客感受到一條龍的服務。此外，將透過公益活動的回饋，去照顧弱勢族群解決在居家方面上的問題，而這些跟永慶品牌定位是相當一致的，就是透過公益活動的回饋，來達到實踐企業的社會責任。

正當外界各行各業都在大喊不景氣，房仲業也傳出一片倒店潮之際，永慶房產集團今年還大肆招兵買馬，並成立第4家房仲加盟品牌，集團總經理廖本勝表示，在永慶集團裡看不到不景氣、也不受政策打房影響，因為「逆勢操作」、「走在法令之前」，是永慶集團成功的兩大關鍵。

廖本勝表示，永慶集團與多數企業想法較不同，景氣不好反而要逆勢擴充，SARS期間永慶推出影音宅速配、2008年金融海嘯時，永慶強打電視廣告招募人員，就是要在景氣不好的時候，讓外界對永慶集團印象深刻，品牌影響力自然就會增加。

永慶房屋直營店近兩個月已新開10多家門市，他認為市場既然有空出來，就要趕快去占位置，等到景氣好的時候，就占有一席之地。

廖本勝指出，統計雙北市今年前3季與2008年同期相比，成交量衰退37％，這是很嚴重的現象，但永慶直營店市占率反而提高63％，也就是說，市場是衰退的，但永慶卻變更大，營收比2008年還逆勢成長 20％左右。

他強調，儘管目前大環境景氣不佳，房仲業也傳出倒店潮，但在永慶集團中看不到這種情況，今年9、10月營收還較7、8月成長30％。

廖本勝表示，永慶集團持續擴充門市，不斷提供就業機會，所以連續2年獲得行政院頒發的「創造就業機會貢獻獎」，在現在經濟不景氣的時候更顯得珍貴，集團近日還會持續大舉招募人才。

而面對政府一連串的打房措施，廖本勝指出，公司很早就規定同仁不可以跟投機客往來，所以永慶在「奢侈稅」實施後並沒有受傷；而「實價登錄」，永慶早在95年就將成交行情公開，政府的要求水準，永慶早在6年前就已經做到。

至於「個資法」，永慶所有資料庫都有效管理並合法使用，客戶資料嚴格管理；地政法令愈修愈嚴，但永慶早推動不動產說明書、六大安心保障。他說，總是走在政策法令之前，並做好自我管理，就不用怕政府訂下高標準。廖本勝信信滿滿的說，永慶成功兩大關鍵：逆勢操作、走在法令之前。

受到實價登錄上路影響，10月台北市交易量持續落在低水位，單月買賣移轉棟數2,890棟，僅較9月小幅增加3.36%，但比去年同期衰退11.21%。房仲業者觀察，後續市場將出現「價平量增」格局。

台北市地政局昨（1）日率先其他縣市，公布10月買賣移轉棟數達2,890棟，交易量連續2個月在3,000棟以下的低水位，僅較9月的2,796棟小幅增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，交易量低迷，主要是因部分民眾及預售屋開發商，搶在實價登錄之前提前交屋，以致9、10月交易量減少。

以區域來看，交易量賣座王由北投區以335棟再次奪冠，中山區的303棟、南港區292棟分居2、3名。若從月成長幅度來看，南港區、大同區異軍突起，成長幅度分別達66.86%、55.05%，接著是文山區的23.67%。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，南港區因有三重路上的NY21紐約花園與興中路上的翔譽之心交屋，推升區域移轉量大幅增加。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，大同區因「雙子星大樓聯合開發案」如火如荼地展開，讓大同區有機會擺脫生活圈老舊的氣息，發展成下一個產業核心的區域後盾，在重大公共建設加持下，交易量能表現不俗。

住商不動產加盟事業處副總經理劉明哲分析，房市交易量在9月已打底完成，10月受到實價登錄上路觀望潮影響，量能仍低，不過已有回溫跡象，預期第4季在自住客戶購屋旺季下，房市將維持「價平量增」格局。

黃舒衛則認為，實價公開後，買賣雙方對價格認知仍將有一段磨合期，預料將延長房市盤整期。

以往被視為「票房保證」的捷運宅，不再叫好叫座，反而踢到鐵板一大塊！台北市捷運局昨(29)日公開標售中和捷運宅「南方之星」 243戶，結果只有142戶脫標，4成乏人問津；研判總價貴、套房格局差，可能是流標主因。

捷運宅儼然面臨鳳凰變烏鴉，魅力不再。遠雄企業團董事長趙藤雄對此解讀為：「現在連捷運宅都不再是票房保證，這可能反應出，老百姓對於未來沒有信心。」

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，「南方之星」昨天標售的243戶，平均底價換算與目前市場行情，相差不遠，而附近需求產品以1至2房居多，總價在1,000萬以下，相對於此次標售物件多半為總價1,500萬元的物件，且占比達52％，因此造成流標率比預期高。

黃舒衛分析，此外自實施實價登錄後，自住型買方多會比較、參考附近的成交行情，所以以「南方之星」平均底價每坪40至45萬元來看，小坪數的去化量情況相對比較快。

永慶房產集團認為，台北捷運宅的需求依然存在，中和南勢角站為捷運第一圈，平均房價較低，只是此次捷運局標售的底價，並沒有明顯低於市場行情，誘因相對不足；但未來環狀捷運線可望完工通車，南勢角站周邊房價仍有攀升空間。

信義房屋南勢角店店長李永勤表示，「南方之星」小套房的採光欠佳，加上待標的物件，總價2,000萬元以上的目標客層稀少，因此造成流標率偏高；目前「南方之星」較暢銷的物件，還是2至3房產品。

台北市捷運局昨天公開標售「南方之星」共243戶，訂29日至31日，一連標售3天。29日首批標售，共投遞近500封標單，但流標戶數達 101戶，流標率約4成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，昨天一次標售200多戶、造成潛在買家選擇性太多，不但無法吸引自住客、也無法吸引置產客出手，因此條件不夠好的物件相對流標機率增加，也是原因；再者，奢侈稅仍持續壓抑投資需求，加上景氣不明朗，因此房市買氣的確不若奢侈稅前熱絡，購屋人「慎選物件、理性出價」已是普遍現象。

根據永慶價格指數(YPI)數據顯示，第3季全台九大都會區平均單價，全數較第二季上揚，漲幅介於4.1％∼13.4％不等，值得注意的是，九大都會區房價首度全面站上2位數；不過民眾心中雖看漲房價，但進場購屋卻更趨謹慎，第3季全台九大都會區交易量能全數較上季衰退。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，2010年以前，基隆、宜蘭、台南、高雄等都會區，平均房價都在10萬以下；不過隨著台南、高雄升格效益展現，加上政府積極導引購屋民眾轉往北市外圍區域，造成這些房價低基期的區域，房價開始逐步墊高。

今年第3季全台九大都會區，平均房價仍以台北市60.4萬元最高、新北市29.6萬元居次，其餘各區介於10至17萬元之間，但九大都會區房價首度全面站上2位數。

另外，根據YPI數據顯示，第3季九大都會區中，以高雄市及桃園縣房價漲幅最為猛烈，較去年同期分別上漲29.7％及25.7％，整體表現最為亮眼；而對於受到央行管控管控房市影響最大的台北市，第3季房價季增幅僅4.1％，居九大都會區之末，表現最受壓抑。

價登錄制度揭開了房價真正面紗，民眾發現北市精華區房價並非那麼高不可攀，房仲業表示，雖然不是所有房價都會大幅下修，但若是民眾買房前勤作功課，還是可以買到實惠屋。

究竟要到那找2,000萬元以下合宜屋？永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛建議可以往文山和北投區找，文山區為傳統公教區，以往因腹地不大，於北市各行政區中，房價漲幅反應居後段班，現階段文山區房價僅約相鄰大安區5成，而北投區平均房價還在40多萬元。

此外，也可「跟著捷運買房」，好房網整理大台北捷運6線14站發現，中和線「頂溪站」到「古亭站」，短短的4分鐘路程，房價每坪價差高達28萬。此外，新莊線的「台北橋站」到「大橋頭站」，單坪相差17.9萬；文湖線的「辛亥站」到「麟光站」，房價單坪也相差1 6.3萬，換言之，30坪的房子估算，一個捷運站房價就可以省下850- 500萬元。

住商不動產企研室主任徐佳馨也指出，之前房價過度「膨風」的區域，房價一定會修正。目前看起來，開價還有機會下修，另外，台北市精華區房價也不一定是高得嚇人，如信義或大安區等這些精華區域中也有便宜的路段，就像信義區的吳興街、大安區的臥龍街稍舊公寓房，有機會找到便宜宅。

台北市中心房價動輒每坪70-80萬，讓購屋族望屋興嘆，學者專家認為台灣房價將會大幅下修，不過，以近期每月帶看屋的件數是月月成長2成以上觀之，黃舒衛指出，房價下修機率很小，並且可以維持穩定持平且小升的走勢。

想避免買房失血，業者建議一般領薪階級不妨從租金水準先算算看。房仲業表示，透過租金水準也可以估算購屋能力，民眾可以先藉此「掂掂」荷包，如此一來更可量力而為。

住商不動產研究室表示，如果將每個月負擔的租金視為未來每個月支付貸款的金額，則可依下列公式計算出貸款金額，即每月租金×1 2÷銀行貸款利率＝可貸款金額。若以貸款7成來計算，則可貸款金額 ÷70％＝可購買房價。

以房租1.5萬元，房貸利率2.5％計，約可以看1千萬元以下的房子，較不會造成財務負擔。

業者也提醒，此公式為一概算標準，僅可做購屋資金之參考值，因為買房不只是只要付房價而已，還有印花稅、契稅、保險費、仲介費以及代書費等等，算算又是好十幾萬元，此外，但還有些「算不到」的額外開支如裝潢以及維修費等等。

住商不動產研究室主任徐佳馨即表示，年輕人雖然有工作能力，總會有許多意外支出，為了維持一定的生活品質，購屋建議採用33原則，即應準備3成的自備款和每年償還的本利和不要超過總收入的3分之一，避免因為房貸而降低了生活品質。

另外，根據永慶房產集團統計，現階段市場中，北市首購族所買的房子價格約在 1,000-2,000萬、首次換屋2,000-3,000萬；新北市首購500-1,000萬、首次換屋1,000-2,000萬的中低總價產品，因此，低房價房還是市場詢問度最高的熱門購屋標的。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，根據主計處公布的家庭收支資料顯示，北市及新北市平均每戶家庭可支配所得約為129.8 萬及89.4萬，若按照銀行的規定，房貸月供不能超過家庭月收入的一半來看，北市首購族每月房貸負擔若介於家庭可支配所得的1/3-1/2 ，每月可負擔的房貸大致介於3.6萬-5.4萬。

新北市則是2.5萬-3.7萬，若再以貸款7成、20年房貸加以換算購屋總價，北市大約可購得1,000-1,600萬左右的產品，新北市則介於70 0-1,000萬之間，此與目前市場熱銷首購產品的趨勢相當吻合。

太子汽車敦南大樓上月三拍被國壽天價標走後，一舉推升敦南林蔭大道旁辦公商圈的資產價值！毗鄰辦公行情儼然躋身每坪「百萬俱樂部」，其中敦南摩天大樓26樓辦公室，將一舉突破100萬元大關、開出每坪108萬元底價，11月公開標售，單戶底價2.38億元，試探市場接受度。

敦南二段辦公商圈的地標－敦南摩天大樓，辦公室身價，近幾年可謂每年節節攀升，從2010年每坪成交行情約85至86萬元，一直飆到2 011年站上「9字頭」、達98萬元。

2012年釋出市場供給稀有，直到最近國壽從三拍市場上，以91.38 5億元標走太子汽車敦南大樓，更使得敦南辦公室行情，已站上每坪平均135萬元，坐上敦南「樓王」寶座，自此也帶動附近辦公行情「惜售」，最近敦南摩天被1買家出價每坪108萬元收購，但屋主仍「惜售」。

永慶房產集團將在11月13日公開標售敦南摩天的26樓辦公室，建坪約212坪，底價2.38億元；另外，還將標售敦北店面1戶、約154建坪，以及杭州南路醒吾大樓1戶273建坪的辦公室，同樣也是當天開標。主要是看好第4季游資充沛，辦公市場看好。

永慶房產集團資產管理事業部協理黃增福表示，台北市第3季以來的商辦市場，受惠低利環境、壽險業加碼資金買進商辦的激勵，成交價量維持穩定成長。

最新調查指出目前台北市商辦成交均價，已站上每坪70.0萬元大關，年漲幅達13％；至於平均每坪月租為2,031元，季減0.3％，平均空置率則為8.2％，較上季略升0.1％。

黃增福分析，以敦南摩天大樓26樓辦公室來說，每坪月租約可達2 ,000元，依底價換算每年租金報酬率約2.2％，對於潛在買家來說，為地段稀有的優質商用不動產標的。

初期實價登錄資訊揭露量不足，最好取中間值 房價反映 需要半年以上

實價登錄資訊揭露今(16)日上線，預估全台約有2萬筆成交資訊將正式攤在陽光下。房仲業者表示，初期揭露量體仍顯不足，預計需要半年以上的資料累積才具有區域房價的參考性，且因各物件條件狀況不一，建議消費者最好取其中間值，才能找出最適宜的參考價格。

內政部政次簡太郎昨天表示，不動產交易實價查詢服務網將在今天上路，民眾除可透過電腦上網查詢，也可以在Android作業系統的手機上查詢，預期將可促進不動產交易資訊透明化，避免房價被哄抬，但這和實價課稅毫無關係。

根據規定，實價登錄自買賣案件完成登記後，有1個月申報期限，另外，政府查核人員會過濾案件，像是親戚朋友間的買賣、物件單價過高交易等篩檢機制。根據內政部最新資料顯示，實價登錄截至上周五全台有7.3萬件交易，買賣申報案件有5.9萬件，預估今天可供查詢的約僅有2萬件。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，實價登錄揭露初期量體仍顯不足，若要作為房市交易的參考工具，預估需要半年以上的資料累積才具有區域房價的參考性；此外，在登錄資訊公布的項目中，車位價格和坪數的分算揭露不明確，若合併總價計算房屋單價的話，會產生壓低平均房價的問題。

他認為，實價登錄資訊才剛開始上路，仍有許多不足處需要改進，但在實價登錄資訊揭露後，可減少資訊不對稱，並降低投資客炒作套利的機會，將有助房市回溫、房價回歸理性，健全國內房市交易資訊且減少房屋買賣糾紛的問題。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，實價登錄有助於房價透明化，對於消費者而言，是很客觀的參考數據；不過房地產商品的差異性大，即使位於同一條街道，同一棟社區，不同的座向、樓層、屋況與景觀條件，仍會有些許的房價差異，建議消費者最好取其中間值，如此將可找出最適宜的參考價格。

內政部強調，隨著查詢系統上路，房屋交易資訊透明化，房價將難以再被隨意哄抬，這也將使房地產市場發展更為健全，實現居住正義。

儘管面臨房仲業進入寒冬，永慶房產集團卻逆勢大舉展店，光是9 月在全台熱區新開店近20家，占十大房仲全台總開店數的4成。永慶由於保障9個月高底薪的優渥條件，第3季收到的履歷量季增4成，其中來自科技、金融業轉職人員明顯增加。

永慶房產集團總經理廖本勝表示，依照集團3年計畫，永慶預計在年底前能順利達到1,000家店，並期待未來3年內，成交市占率能挑戰 25％，展店1,500家。

他說，今年8月底，永慶宣布推出第3個加盟品牌「台慶不動產」時，就預測房仲加盟版圖將大洗牌，3年內非集團式經營的加盟品牌將式微。

而房仲業大者恆大態勢已開始發酵，9月十大房仲在全台新開總店數為49家，但光是永慶房產集團加盟店在熱區(以北市、新北市、台中市及高雄市為主)就展店近20家，占十大房仲全台總開店數的4成。

儘管房仲業也不景氣，但大型房仲集團提供的高底薪保障，仍吸引求職者目光。以永慶房屋為例，第3季收到的履歷量季增4成，其中9 月社會新鮮人占5成8，轉職者約4成2。

廖本勝指出，分析今年9月永慶收到應徵履歷表中的各行業轉職比率別來看，最多的為餐飲業，占2成以上；在轉職比率增加最多的，則以科技業最顯著，由去年同期的7％，增加到12％，增加達5個百分點。

增加幅度第2的則為金融保險業，由去年同期的11％，增加到15％；而轉職比率中第3位則為與房仲業相同產業的服務業，由去年18％，增加到20％。

展望第4季房市，廖本勝認為，因總價4,000萬左右的住宅、店面、商辦轉換率增加，預估第4季成交量會較上季回升10％∼20％，但價格預計仍將持平，其中，與觀光題材連動較高的區域，更將是房市的熱點。

受到實價登錄買方、開發商提前過戶潮以及民俗月影響，台北市買賣移轉棟數僅2,796棟，較8月衰退15.71%，是近半年來首度跌破3,000棟。北投區在區域新成屋交屋下，成為9月交易賣座王和月成長率最高的行政區。

9月台北市移轉棟數僅2,796棟，不僅結束連5個月買氣維持3,000棟水準，並回到4月份2,000棟大關。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，台北市在7、8月出現一波的交屋潮，平均單月就有超過1,300棟的第一次登記，是半年多來從來沒有的情況。對照9月第一次登記僅剩下666棟來看，實價登錄所帶起的交易潮和民俗月的影響不小。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，除了實價登錄影響外，8月景氣燈號亮出第10顆藍燈，也影響買方市場呈現觀望狀態。

以行政區來說，交易量賣座王由北投區以374棟奪冠，中山區以363棟、內湖區358棟分居2、3名。曾敬德分析，北投區9月有新大樓交屋，第一次登記就有231棟，占台北市的1/3 ，因此推升區域交易量、成長幅度放大。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，在量縮價未跌下，買方對於價格已有一定程度認知，隨旺季到來及10月實價登錄數據公布，有助第4季買氣催化、加溫及去化天數縮短。

住商不動產加盟行政處副總劉明哲認為，證所稅與實價登錄效應已發酵完畢，對自住客而言，市場信心穩步上揚，量體逐漸打底，加上市場預期QE3帶起的資金潮，造成通貨膨脹，對於長期置產客來說，有激勵、鼓舞作用。預料第4季旺季在購屋客戶積極看房下，買氣有機會止跌回穩。

新版個資法上路，過去以手機簡訊、EDM為主要行銷模式的百貨、飯店餐飲、房仲等業者，對新法認識多半還不完全清楚，業者雖表示營運成本將因此增加，但已要求客戶簽署使用資料同意書，回覆率約三成。

觀光飯店或連鎖餐廳過去均建立龐大的客戶資料庫，平常每月會透過網路系統發信，除告知各餐廳活動、優惠訊息，也會以折扣優惠為誘因發送商品訂購單供客戶下載。由於內容多屬「好康」，故飯店餐廳過去利用資料庫行銷，在網路上的開信率通常都超過30％，甚少出現爭議或糾紛，如今面對新法上路，為避免觸法，「蒐集客戶名單資料」與「如何應用客戶資料」，勢將都得全盤重新來過，業者異口同聲表示「頭很大！ 」

台北晶華酒店決定採最高標準，在蒐集客戶資料時除詳盡告知日後用途，並務求取得客人親筆簽名。六福旅遊集團有4萬名會員並與中信銀共同發行聯名卡，客戶在加入會員時全都簽名同意日後收到會訊，問題不大。

百貨業會員卡業務最具規模是統籌遠百、SOGO與愛買等Happy Go卡目前已超過1,000萬張，自去年前即收回由鼎鼎行銷統籌管理所有卡務，鼎鼎行銷營運長梁錦琳強調，已推出全新版會員同意授權書，內部則包括員工對個資法的訓練，並預計十月底通過符合ISMS國際認證的ISO27001標準認證，避免未來可能衍生的客訴。

包括信義房屋、永慶房屋等，對客戶提供資料時，就會告知應有的權利，如客戶不願收到買賣房屋簡訊通知，可撥打公司免付費電話告知拒絕行銷；對內對各門市同仁進行教育訓練，此外，近期也成立「個資保護小組」，由總經理親自擔任小組召集人，針對客戶資料保管、流程進行管控。