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國有財產局11月下旬將釋出12筆國有地，以設定地上權的方式公開招標，房仲分析，地上權屋的增值性較一般屋來得低，較適合自備款不足、自用者、單身族等三族群。

國產局本次釋出土地包含北市1筆、高雄市6筆、台中市3筆及嘉義市2筆，總面積達6.8公頃，依公告現值換算總標售金額可達27.64億元。

中信房屋副總經理劉天仁表示，下半年幾次地上權招標案結果，顯示雙北市對地上權的接受度較高，至於中南部市場則因市場價值差異小，交易較冷清。

由於奢侈稅後雙北市交易量急凍，本次標售最被矚目的北市南港昆陽街209號10月初已流標一次，加上國際經濟局勢及明年景氣大有山雨欲來的態勢，他指出，對本次招標結果看法保守。

地上權住宅購買者僅取得地上權存續期間的「租賃權」或是「房屋所有權」，中信房屋市場研究中心分析，地上權住宅相對取得成本會比一般住宅低約3~4成，再加上不必繳納地價稅（但需繳納5％的地租及房屋稅不等），仍具有部分市場。

中信房屋指出，就現有北市幾處地上權住宅房價近年漲幅表現，並沒有全數跟隨一般住宅市場的房價漲幅成正比，是否能夠增值，還是必須回歸到路段的機能與潛力。

劉天仁舉例，如「台北花園」位在松勇路上，隨著周邊豪宅個案的開發以及政商名流的進駐，成交單價不但破百萬，近三年漲幅約5成；但長春路的「南京東錄」及昆明街的「東京凱悅」卻只增值了7~13％，增值空間不若一般住宅有支撐。

21世紀不動產總經理王福連指出，地上權房屋適合三族群，包括自備款不足的首購族、單身和新婚者，以及不以投資為目的者，主要是地上權的房子使用年限多是50年，使用年限一到，住戶就要返還土地。

他指出，一般住宅產品的房價會隨地價調漲走高，但「地上權住宅」卻會隨承租使用年限愈長，讓房屋價格愈來愈低，整體相較同區段內其他產品通常約便宜2~3成。

房屋業者指出，「地上權住宅」擁有價格低、免地價稅的優勢，但因為沒有土地產權，保值性不高，銀行願意貸款成數也較低，消費者在準備自備款時要特別注意。

今年1月至5月份期間繼承與贈與移轉棟數，分別飆出近2年來的新高點，累計加總量體也較去年同期分別高出近1成。

中信房屋認為，奢侈稅的影響雖讓買賣移轉棟數產生震盪，但基於避稅或節稅考量下，卻帶動繼承與贈與棟數持續攀升，今年甚至可望創下近年來的新高紀錄。

行政院統計月報公布5月份建物所有權統計數據，全台各縣市買賣移轉棟數34,545戶，較4月份的30,275戶月增14.1％，買氣趨穩，中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，值得觀察的數字反映在繼承與贈與移轉棟數上，今年1月至5月份繼承與移轉的戶數，明顯高於去年同期的表現，飆出近2年來的新高點。

累計至今年5月份，繼承棟數16,731棟，較去年同期高出8.7％；贈與棟數17,284棟，較去年同期增加8.2％，顯示奢侈稅的影響讓今年以來的買賣移轉棟數產生震盪，但基於避稅考量下，卻讓繼承與贈與棟數攀升，胡佩蘭認為可望在今年創下新高紀錄。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，富爸爸發威，資金海嘯狂襲房市，繼承、贈與棟數雙創20年新高，在2009年遺贈稅率調降後，資金湧入節稅效果佳、前景又看好的不動產市場，房地產交易登記中的繼承與贈與棟數不斷攀高，去年一整年國內的繼承與贈與棟數雙雙刷新國內歷史紀錄，創下自1991年起，20年來的最高紀錄，顯見效益驚人，其中新北市、台北市與桃園縣表現最佳。

徐佳馨指出，房市前景看好，加上房產避稅效果佳，進可攻退可守，資產擁有者將不動產視為最佳標的，也自然帶動了贈與的風氣。此外，市場好、稅率低，加上不少建商積極合建與都更，也讓不少家中有祖產者願意積極處理，以免未來發生變數，讓現金趁早入袋換得安心。

對於近期房市的發展，胡佩蘭說明，政府為抑制過熱房市開徵奢侈稅以消減部分房市投機行為，由於民眾期待政府打房手段能使房價應聲下挫，所以自2月底以來買方普遍存在著觀望的態勢，造成房市交易量的短期凝結現象。

但就中信房屋第2季宅指數調查數據來看，民眾仍普遍將不動產視為保值抗跌性最佳理財工具，除購屋意願仍維持在54.3％外，長期置產及收租的中、長期理財投資比例並未衰減，甚至投資標的也逐漸擴及中、日及東南亞等海外市場。

奢侈稅發功，房仲業受委託案件快速萎縮，中古屋進案量最高暴跌六成以上，尤其房地產底子較弱的新北市、高雄市居前二名，市場預期5月中旬前將引爆投機客「逃命潮」，並可能出現斷頭跳樓價，房價將快速回歸基本面、重新出發。

中信房屋董事長特助胡佩蘭昨（8）日引用全台274家加盟店進案量統計，說明農曆年後開工房市買氣續熱，進案量較農曆年前成長14%。但奢侈稅消息傳出，五都委託物件日進案量驟跌四成以上，甚至有部分分店日進案量掛零；其中新北市下滑62%居冠，高雄市降57%居次，再來是台北、台中與台南。

業者表示，奢侈稅上路投機客要趕在7月前脫手，預期5月中旬前投資客出貨大增，到了7月奢侈稅實施後，委賣量將會大幅萎縮，甚至出現房仲關店潮。

央行祭出房市緊箍咒，尤以「利率調升」、「成數下降」兩

大致命傷，讓投資客大喊雙輸，紛啟動退場機制，但手中擁有不

少套房物件的投資客，卻因接手買盤弱，想拋售套房也甩不掉。

根據中信房屋的統計，政府積極抑制炒房，中信房屋6月、

7月份的大台北地區成交量及委售量皆下滑，委售物件量雖遞減

，但套房產品的委售比例，卻始終超過3％，7月更較6月微增

0.06％、達3.08％。

套房委售量逆增，但卻脫不了手，住展雜誌研發長倪子仁表

示，套房的總價低、單價高，是最容易炒作的產品，景氣好時，

買最多套房的就是投資客，而現在央行打擊投資客，尤以「利率

升高」、「成數降低」是兩大致命傷，投資客等於是雙輸，在財

務緊縮的壓力下，當然要先拋售手中的套房產品。

套房市場雖掀起拋售潮，但對於買方來說，現階段房價過高

，且套房可承作的貸款條件較差，等於是自備款要足夠，買套房

才不會財務吃緊，倪子仁說，在種種限制之下，接手力道轉弱，

投資客想要拋售套房退場，還未必甩得掉。

此外，即將完工交屋的套房建案，目前也感受到投資客急於

脫手，永慶房屋總經理葉凌棋指出，2年前投資客進場預售屋時

，房價較低，2年的建造期間，房價漲幅不少，投資客早在辦理

房貸之前，就先獲利了結，以減輕資金壓力，因此近期套房新成

屋的委售量，釋出比例較高。

台灣連鎖暨加盟促進協會最新統計，截至2009年底為止，全

台連鎖業總店數已突破10萬家大關；至於房屋仲介業隨著房地產

景氣蓬勃發展，迄今房仲公會統計加盟店數也已突破6,100家。對

於東森房屋率先發起「加盟保證金信託」制度，房仲業總店數規

模最大的永慶房仲集團表示，會全力支持保證信託制度；住商、

中信則表示，已採定存方式保管保證金，暫時不會跟進。

許多連鎖加盟品牌在這20幾年來，從來沒有人去「體檢」總

部收取加盟店店東的「加盟保證金」之後，總部把這筆錢的運用

，其去向、用途，到底都怎麼用？事實上，這是許多加盟總部財

務上的大黑洞！

據了解，加盟店加入一家加盟總部，總共有繳交3種費用，第

1是加盟保證金、每家大約25萬元、30萬元不等，加盟期滿可退

回加盟店東；第2種是權利金，每家30、或4、50萬元不等；第3種

是月費，每家大概收幾萬元，景氣不好時甚至免月費。

東森房屋董事長王應傑公開呼籲，政府主管機關包括經濟部

、內政部，嚴謹把關加盟總部對「加盟保證金」的財務控管，以

免重蹈過去許多知名大型品牌總部倒了之後人去樓空、加盟店東

保證金血本無歸的覆轍。

擁有永慶不動產270店、有巢氏180店，總共450店加盟店的永

慶房仲集團，率先表示支持加盟保證金信託制度。

中信房屋總部劉天仁副總經理表示，加盟保證金保證的是「

總部對加盟店的債權」，或者說「擔保加盟店履行加盟契約」，

其法律效果，主要在於總部可以直接從加盟保證金中取得清償。

央行打房滿月效應持續發酵，根據房仲業者調查統計，7月份

台北市與台中市的屋主開價已出現鬆動現象，不過，新北市卻因

題材不斷，屋主信心度大幅提高，其中最具話題性的新莊市與蘆

洲市屋主更相繼拉高委售定價。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，政府連串抑制炒房措施對

一定程度數量的屋主造成影響，全台都會區7月份賣壓略顯沉重，

不少屋主進而調整委售訂價，其中以台中市向下修正幅度最大為

16.7％，而台北市中古屋溢價比小幅向下修正2.68％。

永慶房屋新聞中心專案經理李建興認為，房價頻創新高，已

瀕臨民眾所得負擔上限。另一方面，調降利率及ECFA等利多已全

數出籠，房市資金面、政策面、消息面題材均缺乏，加上央行選

擇性信用管制，直接打擊買氣，價格欲振乏力。賣方為求避險出

脫，自然願意放軟身段，使開價有向下修正的空間。

反觀北縣，買氣雖高，但因案源供給廣大，與北市相較，稀

少性問題相對小，價格上漲仍多由台北市中心比價效果帶動，波

動程度相對較小、較慢。但近期由於升格議題配合建設計畫連連

，房市前景反而充滿想像，買方追價意願又被多個重劃區新建案

刺激，因此成交價比賣方底價高。

相較北市房地產景氣因央行打房有反轉趨勢，鄰近的台北縣

則因升格新北市效應持續發酵，加上日前新莊副都心土地成交單

價159萬元，創下新莊住宅區土地的新高價，帶動台北縣重劃區

的房價持續逆勢飆漲！

根據中信房屋觀察新北市的重劃區房價發現，已具發展規模

的重劃區包括板橋新板特區、三重重陽重劃區、蘆洲南港仔重劃

區與新莊副都心等四處，近半年內房價漲幅已高達15~20％，若

以發展成熟的信義計劃區、大直大灣北段為例，都因為實質利多

題材持續發酵，房價持續走高，甚至成為豪宅聚落，再者，新北

市因房價較北市低廉許多，必然成為房價高檔下自住、投資皆宜

的絕佳選擇。

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭指出，受標地屢創行情帶動

，近半年來新北市二線重劃區以新莊副都心的15~20％房價漲幅

居冠，其次是三重重陽重劃區10~20％，蘆洲南港仔重劃區亦有

15％的漲幅。

漲幅冠軍的新莊，目前副都心周邊中古大樓行情每坪為

24~32萬，全市中古電梯住宅已從年初每坪17.8萬成長至每坪

20.66萬，漲幅為16.06％，極富發展潛力。

而根據永慶房仲集團購屋調查結果顯示，年底五都升格改制

後，有6成2的民眾看好新北市的的房價增值潛力，大幅超越台北

市的17％、台中市的13％以及高雄市、台南市的8％和4％，使得

新北市成為全台最具漲相的房市潛力股。

根據中信房屋昨（28）日公佈的「宅指數第二季報告」，消

費者對景氣復甦信心提升下，有購屋意願的民眾從首季54.5％增

加3個百分點，但因房價偏高，民眾買房預算也越墊越高。其中

，台北市民平均預期購屋預算為1,012萬元，但實際購屋總價卻要

1,650萬元，遠遠超出預算63％。

央行上週無預警調升利率，並祭出選擇性信用管制，中信房

屋在「宅指數第二季報告」中也指出，有九成民眾已感受到政府

打房具體作為。

在有購屋計畫消費族群中，中信房屋指出，購屋目的仍以「

自用」為主（54.7％），較上季小增0.9％；「買給父母/子女用

」的成長稍緩；分戶與自住比率持續上升，以投資為目的佔比微

降。

另外，「第2次以上購屋」佔44.1％，較上季成長0.8％，可

推估換屋需求仍是支撐第三季房市的主力。

中信房屋鄭余正全董事長表示，促升購屋意願的功臣，主要

還是因不動產的抗跌保值力。

另方面，中信房屋也進一步瞭解民眾對最近政府一連串的打

房措施的觀感，發現有九成的消費者明確感受到政府打房行動，

其中各有約兩成受訪者認為以「停止北市國有地標售」、「勸說

金融機構嚴控投資客放款」、「點名建商有炒作之嫌」最為具體

。

雖受央行打房的牽制，但仍看好兩岸簽署ECFA的利多，再加

上大陸打房出手更重，使得不少台商將資金轉進台灣，豪宅成為受

惠的產品，熱門個案強吸金，宏盛帝寶近期每坪成交價達200萬元

創新高，而大直重劃區盡享松山機場直航對飛的地緣優勢，河岸

景觀豪宅如帝景水花園、忠泰交響曲等，面河產品也漲至每坪200

萬元新高。

中信房屋副總經理劉天仁表示，在上海虹橋機場與台北松山

機場宣佈對飛後，北市河岸景觀豪宅房價創下歷史新高，行情最

好的是大直重劃區的大直大彎段，即明水路到樂群一路一帶，白

天可遠眺松山機場飛機起落、晚間可欣賞101大樓及萬家燈火夜景

，產品極具稀有性，如帝景水花園、忠泰交響曲、輕井澤等中古

豪宅，面河產品皆漲至每坪200萬元新高。

信義房屋企研室經理蘇啟榮認為，豪宅買方資金雄厚，對於

央行嚴審第2屋、壓低貸款條件，高資產族群幾乎不必貸款就能買

房子，打房牽制力不大，因此助長豪宅產品持續熱銷。

根據住展雜誌及中信房屋的調查，具有特殊性、題材性的中

古豪宅，近期房價漲勢驚人，例如豪宅代名詞、位於北市仁愛路4

段的「宏盛帝寶」，2001年預售開賣的價格為每坪100萬元，當時

正逢房市低檔，銷售率未如預期，但政商名流陸續進駐，至今價

值倍增，成屋價格已拉抬至每坪200萬元。

而受惠於直航對飛利多，大直河岸景觀豪宅更具題材性，房

價創下歷史新高，劉天仁說，大直重劃區的現有豪宅如「帝景水

花園」、「輕井澤」、「忠泰交響曲」等中古豪宅，面河產品的

房價已漲至每坪200萬元新高，且屋主惜售、鮮少釋出，有錢的大

戶仍未必買得到。

繼「591租屋網」之後，5大房仲業者聯手推出的租屋平台今

年也正式上線。隨著網路租屋成為趨勢，不少房東、房客已將網

路平台視為成功租屋的最重要管道，透過網路平台的功能設定，

房東、房客可相互過濾，提高承租率同時也降低房東租屋成本。

房仲業者表示，透過網路租屋平台若房東可掌握房客品質、房客

可有更多比較物件，上網租屋確實是最划算的租屋方式！

租屋市況持續發燒，優質的網路租屋平台更是受到消費者的

青睞。網家（8044-tw）旗下子公司「樂屋網」今年1月起正式將

旗下租屋服務升格成立「樂租屋」租屋平台。「樂租屋」在上線

短短一個月內瀏覽量就暴增70％以上，每日平均新刊登物件數也

同步增加3成之多。

另外，根據2日創市際市場研究顧問公司最新出爐的2009年產

業類別網站發展調查報告顯示，國內所有產業透過網路成長最多

的前3名，分別是「休閒遊戲」、「金融/證券」、「不動產/仲介

」等3大類產業，其中不動產產業成長主要就是來自網路售、租屋

的風潮。

樂屋網副總紀健琪表示，網路找屋不但蔚為主流，有高達9成

以上的租屋族會優先使用網路搜尋物件，因此樂租屋不但提供業

界最多的8萬筆待租物件，更將持續推出介面友善與功能齊全的服

務來滿足租屋網友需求。

中信房屋表示，消費者可以透過網路來看物件本身的基本條

件，尤其價位透明，甚至房客可透過討論區交換租屋經驗，對消

費者來說，相關保障租屋權益的資訊，確實比過去更為實用。

至於對房東來說，已經成功在網路上出租百件以上物件的許

先生說，曝光率高是網路出租房屋成功率高的關鍵，加上有照片

可提供房客瀏覽，只要花些時間回答房客的疑慮，網路租屋比過

去沿街貼海報、一一帶去看屋的方式方便多了。

且就成本上來看，目前採收費制的591租屋網，房屋出租1個

月的費用200~600元不等，對於有多樣物件要出租的房東來說，

成本不但低廉，因網站自行更新管理等功能的設計，也讓房東節

省不少時間。

不過，房仲業者強調，網路租屋未來不但是網路平台業者競

相拼功能的戰場，對消費者來說，應該選擇有過濾房東（客）功

能、設有討論區的網站，例如目前有租屋平台推出「房客（東）

雙向自動配對」及「找房客專區」，讓房客輕鬆找屋，房東安心

租屋！

同時承租客則要小心網路照片的陷阱，除了透過過去承租過

的網友分享經驗，仍應該要有「實地勘查」物件的階段，千萬別

只看照片就同意承租，以免權益不保！

根據最新統計，全台房價最高的地區在大台北，出租投報率

最低的也在大台北地區！房仲業者表示，今年大台北地區租金行

情易跌難漲，承租戶只要秉持以和為貴、準時繳納房租、表達愛

屋之意等三大原則，就可望和房東議價或是掌握續租不漲價的優

勢！

根據台灣房屋調查，2009年全台6大都會區住宅投報率，第1

名為高雄市，投報率為7.18％，回本時間最短僅14年，不過房價

漲幅才 9.5％；反觀6大都會區投報率最低是台北市，投報率已跌

破3％，有些精華區的住宅，租金回報率更低，回本時間長達31年

以上，房價漲幅25.9％居6大都會區之冠。

這顯示雖然大台北地區房價高，不過包租公收益率卻不高，

房仲業者表示，隨著承租人口轉往北市周邊，今年房價高的大台

北地區租金行情欲漲不易，承租戶只要掌握房東心態，可望有議

價空間，續租的也有不漲價的優勢。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，租屋議價方式千百種

；哭窮、嫌惡、景氣、同質產品比較等等，都是與屋主溝通議價

的一種方式，不過，帶著誠懇的態度往往是最佳的議價方法。因

為多數的房東並不只想貪圖租個好價錢而已，每個房東都希望能

找到一個好房客，大家相敬如賓，以和為貴，以免日後發生租屋

糾紛給雙方帶來不必要的麻煩和困擾，房客所表現的租屋誠意及

應有的禮貌則是促使房東不堅持租金價格的重要因素。

其次，在承租期間準時交房租、主動愛惜房東的房子、與房

東保持相互尊重、相敬如賓的承租關係，是租期屆滿後房東願再

續租、甚至續租時不漲價的重要因素。

另外，由於房東也擔心房客續租與否，如果房客能將月繳房

租的方式，改成以季繳或是半年繳的方式，雖承擔較多的資金成

本，但是同時也拉長房價不漲的期間，也因此可望和房東有較大

的議價空間，都是承租房屋時想爭取較佳租金的方式。

2010年通膨議題增溫，向來保值性高的房地產，也因此行情

看俏。不過，不是買房就一定可以保值、增值，房仲業者表示，

這幾年要能對抗通膨，最好先考量捷運、學區、景觀等要件，才

能有效對抗通膨。

中信房屋副總經理劉天仁表示，隨著高雄捷運紅線通車，台

灣的捷運效應已經不再侷限於大台北地區，再加上政府持續擴大

全台捷運網的建設規劃，捷運站將成為台灣住宅的交通必要配備

，而再晉級到捷運網交集點，另再包括高鐵、台鐵等交通運輸網

，而形成三鐵、四鐵或五鐵彙集點。

此外，各地快速道路網的快速建設，將大幅減少都會區與非

都會區之差距，因此，以交通時間換取較低的價格或較大的空間

，提早擁有自住屋，亦是因應通膨危機避免定存貶值的策略。

其次，學區也是房屋保值的重要條件。房仲業者表示，不僅

是都會區明星學校所帶動的穩定買與租的需求、知名大學城造就

的商機，各縣市鄉鎮中因學校帶動的定期人潮，往往在人氣上給

予區段發展上有利的基礎，因此加分效益明顯。

至於這兩年才被重視的居家景物、觀感的條件，信義房屋經

理蘇啟榮說，這幾年由於北市客湧入北縣，在挑選物件上特別重

視住家附近巷道的感覺，包括整體氣氛、吵雜與否、乾淨程度等

，有些北客甚至包括鄰居素質都是購屋考量的條件，因此，如果

購屋能將周邊景觀的條件一起考量的話，對未來房價應會有保值

的作用。

另外，近年在地方政府努力開發建設下，各地規劃中或開發

中的重劃區或經貿特區不斷快速成長，吸引人口進駐，房仲業者

提醒，在面臨景氣不穩的環境下，對於新興開發區段的保值條件

，最好能審視區內公共建設、生活機能、交通條件的發展完整度

，當然區域吸引進駐的人口多寡亦是一個重要指標。

今年5月1日起，預售屋定型化契約新制就要上路，以後預售

屋的附屬建物面積和售價都是公開資訊，民眾擔心已經過高的房

價又因此更貴。

根據中信房屋最新線上調查結果顯示，有近5成(46％)消費者

擔心這項修法將促使房價續漲，其中更有近2成(19％)認為新制上

路後，房價將上漲1成以上而更顯吃不消。

房仲業者表示，新制有助協助民眾認清預售屋房屋實際坪數

的運用，可大幅降低預售屋常見的交易糾紛，即使房價更貴，民

眾可以更清楚貴在哪裡！

中信房屋副總劉天仁表示，預售屋定型化契約條款修正，主

要目的就是為瞭解決預售屋買賣的亂象，對將交易資訊充分揭露

，使消費者購屋時更清楚明瞭，以破除不肖建商可能運用的各種

花招，因此消費者需要認清相關的修正項目以確保自身權益。

劉天仁認為，經過此次修正，建商就必須將房屋坪數確實分

類並標出價格，消費者當然就可以充分考量買到的室內可使用面

積，或公設是否合理或適用，以免被不實廣告或銷售術語矇騙或

誤導，可大幅降低預售交易糾紛。

根據一項房仲業者的最新購物行為調查，由於民眾對房價太

貴疑慮不減，尤其視台北市都會區的高房價為全民公敵，所以本

季購屋意願傾向先求「有」再求「好」。另外，在北市「居」大

不易的情況下，台北縣躍居未來1年民眾購物首選！

中信房屋董事長鄭余正全表示，中信房屋第4季宅指數調查

的「經濟滿意綜合指數」爆出年底最低分，僅有27.05，主要是因

為民眾對於物價和房價高漲覺得反感，且有越來越嚴重的傾向，

反映在購屋行為上，只能無奈的無條件買進，退而求其次把對屋

齡、坪數等條件要求度降低。

但在「景氣」和「理財」兩項滿意度上分別小幅上揚5.28與

3.98，顯露消費大眾對整體經濟確實有逐漸復甦的明確感。

中信房屋再以「整體購屋意願」(45.37)的各項構成指標均較

上一季小幅下滑驗證消費大眾對房價的疑慮，因為此項就屬房價

滿意度降低3.02最多；最後從2009年房市大新聞的票選結果印證

，都會地區的高房價儼然成為全民公敵。

台灣房屋不動產分析師邱太?表示，民眾買屋先求有才求好的

心態，在北市大安區最明顯。不過他強調，因房價起漲而搶進條

件較差物件的民眾，須留意房產行情下修的風險，因不少品項差

的物件都趁房市飆漲的時候倒出來，以後脫手不見得容易，必須

看當時房地產行情的榮枯而定。

此外，中信房屋本季宅指數調查還顯示，在台北市在房價持

續上揚的環境下，有較佳商業與人口密集度發展的台北縣，一舉

躍升為全台購屋人未來1年預計購屋的首選之地。

且預計購物價位平均落在613萬元，上一季平均為640萬元，

微幅萎縮，當中除北市與大台中地區，全台購屋總價皆下修。其

中購屋價位 500萬以下者佔44.2％、較上一季上升4.3％，「500-

700萬」佔28.3％，「700萬以上」佔27.4％、較上一季減少5.9％

。歲末年終首購自住基本盤買方向中低價產品靠攏的比例有明顯

上升的趨勢。

在自備款議題上，中信房屋表示第4季有購屋計畫的受訪者中

，預計自備款金額平均落在269萬元，亦較上季平均自備款276萬

元稍微減少，其中以「100-300萬」的分佈比例較高(45.9％)，自備

款佔欲購總價金額的比例則仍在「總價3成以上」居多，佔67.5％

。

受台北市中心民眾外移購屋影響，相較之下，北縣房價平實

，以同樣價格甚至可買到面積較大的電梯大樓產品，因此抬升北

縣電梯大樓坪價從15萬元，首度漲破20萬元、達20.76萬元，漲幅

達33.6％居全台之冠。

根據中信房屋的調查，北市居大不易，帶動北縣房價一路趕

，今年房價自年初金融風暴落底後至3月份逐漸向上爬升，以台北

縣的電梯大樓住宅產品漲幅最明顯，北縣從每坪15.59萬元漲至每

坪20.76萬元，漲幅高達33.6％居全台之冠。

中信房屋副總經理劉天仁指出，今年度公寓產品藉著都更議

題發燒，價量一路攀升，北縣不但電梯大樓產品熱銷，公寓產品

的交易量也高達37.05％，較去年成長逾2成，至於北市老公寓雖

房價高漲，但交易量仍有近10％成長。

而高房價使得大台北購屋外移的現象日益明顯，永慶房屋就

觀察，目前北市中心均價53.9萬元、北縣均價25.7萬元來看，北

市買1坪，等於北縣買2坪，購屋民眾追價力道薄弱，因此退而求

其次，轉往第2線的北市市郊或北縣城市購屋，造成「輕移民」

效應。

永慶房屋研展部協理黃增福指出，原居住於北市市中心板塊

的民眾，薪資所得較高、房貸負擔能力較強，但房價持續高漲，

又要因應結婚生子等首購或換屋需求下，只能轉往第2線的北市市

郊板塊購屋，因此2,000萬元以下住宅產品熱銷，而在這樣的總價

之下，20坪至40坪面積仍為市場主力，且5年內新成屋電梯大樓的

成交比重高達46.3％。

黃增福提醒，雖然國內外景氣已明顯復甦，但失業率仍高檔

盤旋，薪資所得也未明顯增加，都考驗未來房市成長，預期明年

一般住宅市場將回歸基本面，若整體經濟好轉、兩岸持續開放的

前景下，房市溫和成長應是可被期待的。

全球景氣逐漸走出低潮，產業牽動關聯性極明顯的高科技產

業，不但最近接單、年終獎金屢屢報喜，而且全台主要科學園區

的中古屋房價，也在科技新貴族群恢復購屋能力後，房價回檔，

尤其台北市內湖科技園區，平均5年漲幅最高達126.42％，傲視各

科學園區。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，全台科學園區週邊的住宅

人口，隨著生活圈擴散有穩定的成長，不論置產、投資，在未來

轉手的承接力上都有其優勢。觀察近5年全台科學園區房價漲幅，

則以內湖科學園區居冠，高達126.42％。

其次是南港經貿園區房價，漲幅達95.56％；第三為新竹科學

園區，5年房價平均上漲70％；至於中科，中古屋房價也上漲

29.17％。

胡佩蘭分析，2010年台灣經濟成長率預估將由今年的負

2.53％，轉為正成長4.39％，消費者信心指數亦上揚，將對房地產

市場資金產生正向動能。以第四季半導體和光電面板業的訂單能

見度，有些已看到明年的第二季，而消費能力最強的竹科人，已

開始用力花錢買車又買房。

房地產業者預估第四季全台科學園區，包括內湖科學園區、

南港經貿園區、新竹科學園區、台中科學園區、台南科學園區與

高雄軟體園區，中古屋交易量將成長5％至15％。

銀行定存利率低，不少人開始動腦筋想辦法讓錢變大，資金

充裕的會購買店面收租兼增值，或是選擇購買住宅賺取租金，若

投資得當，投報率會比銀行來得好，不過房仲業者提醒投資客，

買屋投資可不能只算投報率，客源對象也要搞清楚。

投報率越高越好嗎？21世紀不動產企研室表示，投報率的算

法是年租金收益除以房屋總價，假設一間套房月租金1萬元，房

價200萬，投報率就是6％，不過可別被這投報率騙了，因為買屋

投資往往有許多潛在風險與費用，例如租客來源、房屋修繕維修

費用、房屋貸款，都會增加額外開銷壓低投報率，所以計算投報

率時，折舊、維修、空屋等風險也要一併評估。

有些投報率越低的產品，可能會賺進大把鈔票。21世紀不動

產企研室表示，房屋租金漲幅有限，房價漲幅卻可能無限，一來

一往間，投報率就會越來越低，也表示房屋不停增值，有些老舊

公寓屋況老舊，出租價錢不會太好，投報率有限，不過就是有人

打算買屋等都更，大賺增值價差。

中信房屋行銷企劃副理江龍名表示，除投報率外，選擇產品

時也要特別注意區域屬性，例如投資公寓型產品就要注意，通常

公寓產品除一樓外，其他樓層都是沒有車位的，如果在交通不便

的郊區購買公寓，很可能面臨因無車位而難出租的窘境。

反觀如果是交通便利，像是捷運站週邊，租客多為外宿單身

一族，有沒有車位就其次，有沒有足夠吸引人的設備才是租客考

量的重點。

投資房地產除了計算投報率與選擇好地段之外，有些小細節

也不可以馬虎。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，投資店面除

了人潮要多之外，街道陰陽面也要注意；同捷運站不同出口，租

金也不同。

受到媒體及業者共同炒作的「都市更新」以及「老屋拉皮」

的議題帶動，中信房屋在第三季有購屋計畫的受訪者中發現，「

公寓」產品的需求度明顯較上季上升4.2％至24％，這對穩定的房

屋類型需求而言，實屬顯著變動；至於一向領先全台的「透天厝

」需求雖然仍是第一名35.4％，卻已較上季下滑6％。

台灣房地產交易量在今年3月明顯回復金融風暴前買氣，展現

第二季超猛交易量，雖信心與資金行情帶動了第二季的各項數字

，但第三季市場在水災、優惠房貸的利空影響下，出現成屋交易

量明顯萎縮。

根據「2009中信房屋宅指數秋季報告」發現，消費者對房價

的滿意度在第三季出現年度最低、近七成買方拒絕追價、逾3成

寧砍價不加價、短線獲利需求遲疑，驗證了第三季交易量下滑的

結果。另外，都更炒作效應，致使Q3的公寓產品需求度大增…等

現象，皆將對第四季房市產生延續性的影響。

根據該項調查顯示，都更炒作，公寓需求度大增，屋齡擠進

前三名，生活消費商圈需求度最高。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，因捷運和快速道路的連結

，使得台北縣成為台北市最大生活圈的腹地，因此，購屋族因都

更與老屋拉皮等議題炒作，紛紛將公寓產品列為首選，使得台北

縣公寓需求度明顯上升。

這樣的情況又以板橋市最為明顯，胡佩蘭表示，觀察到板橋

市公寓周邊的人口密度相當高，加上近年新板特區的發展性與成

熟度逐漸追上台北市，因此許多購屋族群便在此區段挑選公寓產

品。

另外，中信房屋補充，第三季消費者對物件條件的需求排除

總價預算考量下，重視強度（即宅指數）為61.57，上季些微下降

0.85，再次顯示了第三季房價看漲對購屋人產生的壓力；其中仍

然以房價直接相關的「坪數」（77.85）、「鄰近生活消費商圈」

（72.45）的重視度最高，「屋齡」（68.30）則在本季躍升為第

三名。

中信房屋副總劉天仁表示，第三季房市雖遇上88水災、優惠

房貸不續辦等不利因素影響，仍可從9月完成調查的宅指數報告，

證實台灣房市的活力未減，第四季在傳統旺季的年終房市買氣依

舊可期。

芭瑪颱風雖然風力沒有想像中強，但滂沱大雨不斷，影響不

輸颱風來襲，隨之而來的水患，甚至讓某些區域一夜成為水鄉澤

國，房仲業者表示，在雨季或是颱風後的一、二週左右看屋，可

以看到最真實的屋況，購屋者應該要好好把握。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，侷限在小範圍、短時間

的積水，對區域房市不會產生明顯且立即的負面影響，房價是否

受重創，颱風與梅雨季被視為主要的觀察指標。

徐佳馨進一步說明，在梅雨季或颱風季節後看屋，最好本持

著「看小不看大，重舊不重新」的原則。

徐佳馨解釋，由於嚴重淹水報導往往是針對大範圍區域，而

報導一出總讓該區域房價產生短期性的下跌或是議價空間增大，

對於打算購屋的消費者來說，在這段時間議價，對買方來說不啻

是天上掉下來的籌碼，議價後往往可以省下數十萬的費用。

中信房屋行銷部副理江龍名說，另外，接連而來的豪大雨，

對住宅是最大的考驗，特別是原本屋況不佳，重新裝潢過的物件

，往往在大雨中原形畢露，利用颱風過後看屋，最好以未裝潢過

的房子為主，如果以裝潢屋為首選，那最好選擇已經裝潢過一陣

子的房子，更容易看出房屋本身的好壞。

第3季房市以屋主占上風，若非本身有財務壓力，否則屋主不

會輕易讓步。房仲業者觀察，自今年第3季中期開始，精華路段出

現明顯的「惜售」效應，例如北市大安區委售物件量縮7％、信義

區減少4.5％等，目前包括中信房屋、信義房屋等，皆推出「專任

委售，現金、汽車等好康大放送」活動。

中信房屋調查發現，不少精華地段的屋主看好房價、不怕賣

不到好價錢而惜售，包括北市大安區、信義區等黃金區塊，在第3

季中期已出現惜售效應，對於有能力進軍精華路段的購屋人而言

，苦於找不到好物件。

此外，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮觀察，隨著農曆7月

結束，且因應年底結婚潮，將加速買方購屋的腳步，而第4季一向

是自住需求較為活絡的旺季，加上低利環境不變，因此建議手上

有較多房子的屋主，不妨適時調節資產，讓手上資金更靈活運用。

為了吸引好物件出籠，中信房屋於10月10日至12月11日的活

動期間，強打「你賣屋，我送錢」的策略，企圖扭轉「物件出缺

」的窘境。屋主於活動期間至全省的中信房屋加盟店，專任委託

賣屋，就可參加周周抽現金5,000元的機會，每周10名，總獎金高

達45萬元，共計90位得主。

而信義房屋更狂推「賣屋找信義，幸福大方送」促銷活動，

只要在10月1日至11月30日的活動期間，專任委託信義房屋售屋

的客戶，每周都有機會把價值50萬元的轎車開回家，總共將送出

9台，或享有礁溪老爺大飯店二天一夜的住宿禮遇，總共90份旅

遊券。